Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-794/2018 (2-4515/2017;) ~ М-3975/2017 от 20.11.2017

Дело № 2- 1501/2016

Поступило в суд 10.02.2016

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М    Р О С С И Й С К О Й     Ф Е Д Е Р А Ц И И

06 июня 2016г.                                                                         г.Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего судьи                           Семенихиной О.Г.

    При секретаре судебного заседания                      Мирончак К.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Горшковой Н. И. к Микишановой Н. П., Соловьевой Н. М. о признании права отсутствующим, Микишановой Н. П., Соловьевой Н. М. к Соловьеву В. И., Горшковой Н. И., Малышко А. А.чу, Смеловой Т. А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Смеловой Т. А., Каржавина И. А. о выселении,

У С Т А Н О В И Л:

Горшкова Н.И. обратилась в суд с иском к Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М.с требованиями (с учетом уточнений) о признании отсутствующим права собственности на квартиру <адрес> и права собственности на ... долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по этому же адресу.

    В обоснование исковых требований указано, что право собственности ответчиков на вышеуказанные квартиру и земельный участок было зарегистрировано Управлением Росреестра по Новосибирской области на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи, заключенного между ОАО «Морские Нивы» (продавцом) и Соловьеволй Н.М., Микишановой Н.П.(покупателями), постановления администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №... об изменении разрешенного использования объекта капитального строительства со «здания общежития» на «многоквартирный малоэтажный дом коридорного типа», соглашения о разделе общего имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ответчикам были выделены комнаты №... в доме <адрес>

Апелляционным определением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по иску Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М. о выселении истца и членов ее семьи из вышеуказанных жилых помещений, было установлено, что договор купли-продажи между ОАО «Морские Нивы» (продавцом) и Соловьевой Н.М., Микишановой Н.П.(покупателями) является незаключенным, так как в нем не были указаны проживающие в квартире лица, и их права на пользование жилым помещением. Согласно апелляционному определению между ПСХК «Морские Нивы» и Соловьевым В.И. (нанимателем), членами семьи Горшковой Н.И., Смеловой Н.И., Малышко А.А. сложились отношения по найму жилого помещения.

В связи с тем, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, то и право собственности на спорное жилое помещение и долю в праве на земельный участок под жилым домом у Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М. отсутствует.

Несмотря на признание договора незаключенным, Соловьева Н.М., Микишанова Н.П. считают себя собственниками жилого помещения и предъявляют истцу требования об освобождении жилого помещения, что нарушает его право пользования им.

Микишанова Н.П., Соловьева Н.М. обратились в суд с самостоятельным иском о выселении Соловьева В.И., Горшковой Н.И., Малышко А.А., Смеловой Т.А. и ее несовершеннолетних детей Смеловой Т.А., Каржавина И.А.

        В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками квартиры <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

        Ответчики проживали в квартире на условиях найма жилого помещения, сложившегося с Соловьевым В.И., с ДД.ММ.ГГГГ, который продлевался каждые пять лет, в связи с тем, что иной срок его действия установлен не был. Последний день срока договора найма ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Соловьев В.И. истцами, как собственниками спорного жилого помещения, был уведомлен о решении собственников не сдавать его внаем в течение трех лет, об отказе собственника от продления договора найма, а также о требовании собственников об освобождении жилого помещения Соловьевым В.И. и членами его семьи.

        Ответчики жилое помещение не освободили, чем нарушают права истцов, в связи с чем, Микишанова Н.П., Соловьева Н.М. просят выселить ответчиков, указать в решении, что оно является основанием для снятия их с регистрационного учета.

        В судебном заседании истец Горшкова Н.И., ее представитель Васильева М.Г. свои исковые требования поддержали, не признали исковые требования Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М. На вопросы суда дополнительно указывали, что Горшкова Н.И. и члены ее семьи проживают в спорной квартире на условиях договора найма, сложившегося между Соловьевым В.И. и ОАО «Морские Нивы». С Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М. какие-либо правоотношения отсутствуют, в связи с тем, что договор купли-продажи между ответчиками и ОАО «Морские Нивы» признан не заключенным, ответчики должны были внести изменения в регистрационную запись об их правах в Управление Росреестра, аннулировать запись о праве. Поскольку ответчики с такими заявлениями в Управление Росреестра по Новосибирской области не обращаются, регистрационная запись нарушает права истца Горшковой Н.И. и членов ее семьи на проживание в квартире на условиях договора найма, который они намерены заключить с ОАО «Морские Нивы» после того, как запись о правах ответчиков будет аннулирована. Без этого, заключение договора найма с ОАО «Морские Нивы» не представляется возможным в связи с тем, что общество оспаривает наличие у него права после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация права собственности на квартиру за ответчиками нарушает права истца тем, что позволяет Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М. инициировать вопрос об истечении срока договора найма и о выселении истца с членами семьи из жилого помещения.

Микишанова Н.П. исковые требования Горшковой Н.И. не признала, свои исковые требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении. На вопросы суда ссылалась на то, что апелляционным определением Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ было установлено наличие между ОАО «Морские Нивы» и Соловьевым В.И. правоотношений, вытекающих из договора найма жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Морские Нивы», с одной стороны, и Соловьевой Н.М., Микишановой Н.П., с другой стороны, было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи в общую долевую собственность недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, которым стороны предусмотрели, что на регистрационном учете в спорной квартире на момент приобретения покупателями права собственности состояли Соловьев В.И., Соловьева Н.М., Микишанова Н.П., Горшкова Н.И., Кистанкина В.В., Малышко А.А., Смелова Н.И., Смелова Т.А., Каржавин И.А., сохраняющие право пользования (проживания) на основании отношений найма по статье 671 Гражданского кодекса РФ. С момента заключения дополнительного соглашения договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ полностью отвечает требованиям действующего законодательства и является надлежаще заключенной сделкой, порождающей правовые последствия для сторон.

    После приобретения права собственности Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М. на жилое помещение, правоотношения по договору найма у Соловьева В.И. и членов его семьи сложились с новыми собственниками. Истцы, как новые наймодатели по отношению к Соловьеву В.И. и членам его семьи, имеют право по истечении срока договора найма требовать прекращения этих правоотношений в связи с отказом сдавать помещение в наем. Процедура уведомления о намерении собственника не сдавать жилое помещение в наем и не продлевать отношения с нанимателями истцы соблюдена.

    Ссылалась на ст.35 Жилищного кодекса РФ как на основание для выселения ответчиков из жилого помещения.

    По исковым требованиям Горшковой Н.И. ссылалась на то, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим вправе заявить лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, права на которое зарегистрировано за иным лицом. Истец собственником спорной квартиры себя не считает и не является таковым.

Соловьева Н.М. в судебное заседание не явилась, о причине неявки не сообщила, не просила об отложении рассмотрения дела.

    Представитель третьего лица ОАО «Морские Нивы» в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований Горшковой Н.И. отказать. В обоснование своей позиции указывал, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Морские Нивы» выразило свою волю в отношении доли ... в праве общей долевой собственности на здание общежития, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между этими же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору.

    Договор не признан недействительным, является основанием для регистрации права собственности за покупателями. Право Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М. основано на действительной сделке и не может быть признано отсутствующим.

    Никаких прав Горшковой Н.И. и иных проживающих в помещении лиц смена собственника не затрагивает. В силу ст.675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

    Таким образом, объем прав и обязанностей Горшковой Н.И. и иных проживающих в помещении лиц не изменился в связи со сменой собственника помещения, а поэтому никаких прав Горшковой Н.И. совершенной сделкой нарушено быть не может.

    Проживающие в спорном помещении лица, в том числе, Горшкова Н.И. ранее неоднократно обращались в суды с различными требованиями, в том числе, и о приватизации указанного помещения. Однако, Горшковой Н.И. и другим лицам было последовательно отказано во всех требованиях, связанных с подтверждением любых иных прав на помещение, кроме вытекающих из отношений найма прав.

Горшкова Н.И. и проживающие с нею лица много лет не оплачивают коммунальные услуги и иные необходимые платежи, на момент продажи доли Микишановой Н.П. и Соловьевой Н.М. задолженность перед ОАО «Морские Нивы» составляла ... руб., долг до настоящего времени не погашен. В связи с чем, решение нынешних собственников не сдавать жилое помещение внаем представляется обоснованным.

    Права ОАО «Морские Нивы» на помещения общежития, расположенного по адресу: <адрес> прекращены в установленном законом порядке. Выражает свое несогласие с попытками навязать ОАО «Морские Нивы» собственность, которая указанному юридическому лицу не принадлежит. ...

Ответчики по иску Соловьевой Н.М. и Микишановой Н.П, третьи лица по иску Горшковой Н.И.- Малышко А.А., Смелова Н.И., Соловьев В.И. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, приходит к выводу о том, что исковые требования обеих сторон не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела №... следует, что по иску Соловьевой Н.М., Микишановой Н.П к Соловьеву В.И., Горшковой Н.И., Смеловой Н.И., Смелова Т.А., Каржавину И.А., Малышко А.А. об устранении препятствий в праве пользования жилым помещением и выселении, апелляционным определением Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судом апелляционной инстанции было установлено, что Соловьеву В.И. жилое помещение было предоставлено в связи с трудовыми отношениями с АОЗТ «Морское». Впоследствии здание общежития, в котором находится спорная квартира, передано из частной собственности АОЗТ «Морское» в частную собственности ПСХК «Морские Нивы», и между ПСХК «Морские Нивы» (наймодателем) и Соловьевым В.И. (нанимателем) фактически сложились отношения найма жилого помещения (ст.671 Гражданского кодекса РФ).

При этом, сведений о том, что прежний собственник на момент рассмотрения настоящего дела прекратил с нанимателями правоотношения по найму в соответствии с правилами, установленными в ст. 687 ГК РФ, суду не представлялось.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

По договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи, заключенному между ОАО «Морские Нивы» (продавцом) и Соловьевой Н.М., Микишановой Н.П.(покупателями), спорная квартира была продана.

Исковые требования Соловьевой Н.М. и Микишановой Н.П. основаны на исполнении вышеуказанной сделки купли-продажи жилого помещения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Поскольку юридически значимым по делу обстоятельством являлось установление того, вследствие чего произошел переход прав наймодателя ОАО «Морские Нивы» по отношению к Соловьеву В.И. и членам его семьи к Микишановой Н.П. и Соловьевой Н.М., суд обязан был установить по какому основанию произошел переход таких прав.

При этом суд полагает, что факт заключения и соответствия закону сделки, которой опосредованы заявленные истцами Микишановой Н.П. и Соловьевой Н.М. требования о выселении ответчиков, входит в предмет доказывания по рассматриваемому спору, поскольку незаключенность такой сделки не влечет возникновения у истцов прав покупателя и собственника недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи.

Кроме того, в статье 12 Гражданского кодекса РФ перечислены способы защиты гражданских прав. Такого самостоятельного способа защиты гражданских прав как признание сделки незаключенной закон не содержит. В случае, если к лицу (или от имени лица) предъявляется требование, основанное на сделке, лицо вправе заявить о незаключенности сделки без предъявления самостоятельного иска и его доводы подлежат проверке при рассмотрении такого иска в полном объеме.

Судом установлено, что на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи спорного жилого помещения на регистрационном учете в нем состояли с ДД.ММ.ГГГГ Соловьев В.И., Соловьева Н.М., с ДД.ММ.ГГГГ-Микишанова Н.П., с ДД.ММ.ГГГГ- Кистанкина Е.В., с ДД.ММ.ГГГГ- Горшкова Н.И., Малышко А.А., с ДД.ММ.ГГГГ-Кистанкина В.В., с ДД.ММ.ГГГГ-Смелова Н.И., с ДД.ММ.ГГГГ- Смелова Т.А., с ДД.ММ.ГГГГ-Каржавин И.А.

В силу положений п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. (ст. 558 ГК РФ).

Из условий договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что состоявшие на регистрационном учете Соловьев В.И., Соловьева Н.М., Микишанова Н.П., Кистанкина Е.В., Горшкова Н.И., Малышко А.А., Кистанкина В.В., Смелова Н.И., Смелова Т.А., Каржавин И.А. не были указаны в качестве лиц, зарегистрированных в квартире, что свидетельствует о его незаключенности и о том, что основания для перехода прав наймодателя квартиры от ОАО «Морские Нивы» к Соловьевой Н.М. и Микишановой Н.П. отсутствуют.

Доказательств того, что между Соловьевой Н.М. и Микишановой Н.П., с одной стороны, и Горшковой Н.И. и членами ее семьи, с другой стороны, фактически сложились правоотношения по найму жилого помещения, суду по правилам ст.56 ГПК РФ представлено не было. Из материалов дела следует, не оспаривалось сторонами, что Горшкова Н.И. и члены ее семьи какие-либо платежи, подтверждающие наличие правоотношений найма, Соловьевой Н.М. и Микишановой Н.П. не осуществляли, а последние не требовали исполнения обязательств, вытекающих из договора найма.

Из анализа статьи 675 Гражданского кодекса РФ и смысла фактических правоотношений следует, что правоотношения по найму жилого помещения от прежнего собственника ОАО «Морские Нивы» к новым собственникам Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М. не перешли, продолжаются в неизменном виде ранее возникшие правоотношения между ОАО «Морские Нивы» и состоящими на регистрационном учете Соловьевым В.И., Горшковой Н.И., Малышко А.А., Кистанкиной В.В., Смеловой Н.И., Смеловой Т.А., Каржавиным И.А.

При таких обстоятельствах, наймодателем для Горшковой Н.П. и членов ее семьи остается ОАО «Морские Нивы», который правоотношения по найму в соответствии с правилами, установленными в ст. 687 ГК РФ, предусматривающей основания для расторжения договора найма, с нанимателями не прекращал, не ставил вопрос о выселении проживающих в квартире лиц.

Истцы Микишанова Н.П., Соловьева Н.М., не являясь нанимателями по отношению к Горшковой Н.П. и членам ее семьи, не вправе заявлять требования о расторжении договора найма, в спорных правоотношениях являются ненадлежащими истцами, в связи с чем, заявленные ими требования о выселении Соловьева В.И., Горшковой Н.И., Малышко А.А., Смеловой Т.А. с несовершеннолетними детьми, не подлежат удовлетворению.

Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи в общую долевую собственность недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Морские Нивы» и Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М. не может считаться заключенным в связи с тем, что сам договор не может быть признан заключенным.

Рассматривая требования Горшковой Н.И. о признании Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М.утратившими право пользования жилым помещением, суд исходит из следующего:

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ суду подтверждено, что по сведениям Управления Росреестра по Новосибирской области право собственности на квартиру <адрес> зарегистрировано за Микишановой Н.П., Соловьевой Н.М. на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи, заключенного между ОАО «Морские Нивы» (продавцом) и Соловьевой Н.М., Микишановой Н.П.(покупателями), постановления администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №... об изменении разрешенного использования объекта капитального строительства со «здания общежития» на «многоквартирный малоэтажный дом коридорного типа», соглашения о разделе общего имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ответчикам были выделены комнаты №... в доме <адрес>. (...

Как установлено в судебном заседании, Горшкова Н.И. и члены ее семьи пользуются жилым помещением на основании договора найма с ОАО «Морские Нивы», фактически владеют имуществом, на которое зарегистрировано право другого лица, собственником жилого помещения не являются.

Каких либо нарушений жилищных прав Горшковой Н.И. со стороны ответчиков не усматривается. Горшкова Н.И. продолжает пользоваться жилым помещением на тех же условиях, что и ранее, объем ее прав в отношении проданной квартиры после заключения между ОАО «Морские Нивы» и ответчиками сделки купли-продажи не изменился. Она как до заключения договора, так и после его заключения облает только правом пользования спорной квартирой на условиях договора найма. Смена наймодателя не влечет нарушение прав Горшковой Н.И., поскольку к новому наймодателю перешли те же права, какие имел по отношению к Горшковой Н.И. и членам ее семьи прежний наймодатель.

Сам факт предъявления Соловьевой Н.М. и Микишановой Н.П. требований о выселении не свидетельствует о нарушении права, поскольку основанием для таких требований указана не государственная регистрация права собственности, а предполагаемое право Соловьевой Н.М. и Микишановой Н.П. как наймодателей по отношению к проживающим в квартире лицам.

Из доводов стороны Горшковой Н.И. в судебном заседании следует, что требования ею заявлены для того, чтобы продолжить правоотношения по найму жилого помещения с ОАО «Морские Нивы», то есть заявленные требования не направлены на восстановление ее нарушенных прав как собственника жилого помещения или лица, имеющего право на передачу его в собственность.

Из позиции ОАО «Морские Нивы» также не следует намерение продать Горшковой Н.И. спорное жилое помещение, о чем указано ОАО «Морские Нивы» в письменном отзыве на исковое заявление.

При таких обстоятельствах, исковые требования Горшковой Н.И. не подлежат удовлетворению, поскольку регистрация права за ответчиками не нарушает прав истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Горшковой Н. И. к Микишановой Н. П., Соловьевой Н. М. о признании права отсутствующим, Микишановой Н. П., Соловьевой Н. М. к Соловьеву В. И., Горшковой Н. И., Малышко А. А.чу, Смеловой Т. А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Смеловой Т. А., Каржавина И. А. о выселении,- отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 1-го месяца с момента вынесения мотивированного решения.

    Мотивированное решение изготовлено 11.06.2016.

    Председательствующий                                                   О.Г.Семенихина