Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1854/2015 ~ М-1663/2015 от 09.07.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего Саломатина А.А.,

при секретаре Родиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н. к Сидоренко И.С. о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество и погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по встречному иску Сидоренко И.С. к Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н. о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

у с т а н о в и л:

Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н. обратились в суд с иском к Сидоренко И.С., Управлению Росреестра по Самарской области, с учетом уточнения заявленных требований, просили взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях сумму основного долга в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей и 118 164 доллара США 95 центов в рублях Российской Федерации по официальному курсу Центрального банка России Федерации на день исполнения решения суда, но не ниже чем 54,56 рублей за один доллар США; сумму неустойки по договору купли-продажи в размере 2 276 508 рублей 44 копейки; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 387 404 рубля 96 копеек; сумму судебных расходов в размере 118 644 рубля 16 копеек; обратить взыскание на заложенное имущество - <данные изъяты>, принадлежащего на праве собственности Сидоренко И.С. на момент реализации заложенного имущества с публичных торгов, а также погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении вышеуказанного нежилого помещения с момента реализации заложенного имущества с публичных торгов. В обоснование заявленных требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между Сидоренко И.С. (покупатель) и Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н. (продавы) заключен договор купли-продажи принадлежащего им в равных долях нежилого помещения <данные изъяты> По условиям договора цена определена сторонами в сумме 3 000 000 рублей плюс 234 785 долларов США, из расчета 1 732,04 долларов США за 1 кв.м. отчуждаемого нежилого помещения. Оплата по договору производится наличными денежными средствами в рублях по официальному курсу ЦБ РФ на дату передачи денежных средств истцам, но не ниже чем 54,56 рублей за один доллар США, и осуществляется в рассрочку. Свои обязательства по договору истцы исполнили в полном объеме, отчуждаемое нежилое помещение было передано ответчику по акту. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона. В свою очередь, ответчиком обязательства по договору не исполняются. Сумма основного долга ответчика по договору составляет 118 164,95 долларов США. Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате стоимости приобретенного имущества явилось основанием для обращения истцов в суд с настоящим иском.

Ответчиком предъявлен к истцам встречный иск о признании договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты> заключенного между Сидоренко И.С. и Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н., недействительным и о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, обязав Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н. возвратить денежные средства в сумме 9 888 000 (девять миллионов восемьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей и прекратить право собственности на нежилое помещение. Требования основаны на ст.ст.167,168,178,179 ГК РФ и мотивированы заключением оспариваемой сделки купли-продажи под влиянием существенного заблуждения и на крайне невыгодных для истца по встречному иску условиях. При этом, Сидоренко И.С. указал, что при подписании договора считал стоимость нежилого помещения соответствующей рыночной стоимости. Между тем, согласно заключения <данные изъяты> от 09.10.2015г. рыночная стоимость объекта составляет 9 487 385 рублей. В связи с чем, полагает заключенную сделку кабальной, поскольку чрезмерное повышение цены объекта недвижимости относительно его реальной стоимости свидетельствует о заключении сделки на крайне невыгодных для него условиях. О кабальности сделки свидетельствуют также пункты 17, 18 договора, согласно которым первый платеж по договору в размере 3 000 000 рублей является обеспечительным и, в случае неоплаты полной стоимости объекта, является невозвратным и остается в собственности продавца в качестве не подлежащей доказыванию суммы компенсации убытков и упущенной выгоды. При этом, стороны договора предусмотрели, что способом обеспечения обязательств по договору является неустойка. Кроме того, полагает заключенный договор недействительный по причине отсутствия согласованного сторонами существенного условия договора купли-продажи — цены.

В судебном заседании представители истцов, действующие на основании доверенностей, требования поддержали в полном объеме с учетом заявления об уточнении иска, просили их удовлетворить по изложенным выше обстоятельствам.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме. По встречному исковому заявлению требования поддержала, дала пояснения аналогичные, изложенным во встречном иске.

Представитель ответчика - Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, о месте и времени слушания дела был надлежащим образом уведомлен, в связи с чем, а также с учетом положений ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным дело рассмотреть в его отсутствие.

Заслушав в судебном заседании мнение явившихся сторон, исследовав материалы дела, суд полагает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования не основанными на законе.

Так, судом при рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Сидоренко И.С. и Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н. заключен договор купли-продажи принадлежащего им в равных долях нежилого помещения площадью <данные изъяты>

В соответствии с п. 6 договора цена договора определена сторонами в сумме 3 000 000 рублей плюс 234 785 долларов США, из расчета 1 732,04 долларов США за 1 кв.м. отчуждаемого нежилого помещения.

В соответствии с п.7 договора оплата покупателем суммы, указанной в п.6 договора, осуществляется в рассрочку в следующем порядке: в срок до ДД.ММ.ГГГГ 3 000 000 рублей; в срок до ДД.ММ.ГГГГ - 91642 долларов США; в срок до ДД.ММ.ГГГГ г.- 91642 долларов США; в срок до ДД.ММ.ГГГГ г.- 51501 долларов США. При этом, стороны установили, что цена договора должна быть оплачена покупателем в полном объеме в срок до 30.04.2015г. наличными денежными средствами в рублях по официальному курсу ЦБ РФ на дату передачи денежных средств продавцам, но не ниже чем 54,56 рублей за один доллар США.

Пунктом 14 договора стороны установили взаимную обязанность по подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект на имя покупателя и ипотеки в силу закона незамедлительно после подписания договора.

Также судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на нежилое помещение. В соответствии с п.12 договора и ст.448 ГК РФ уполномоченным регистрирующем органом произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Во исполнение условий договора ответчиком оплачены суммы в размере 3 000 000 руб. и 116 620,05 долларов США, а именно: ДД.ММ.ГГГГ — 3 000 000, 00 рублей; ДД.ММ.ГГГГ - 48 507,82 долларов США, что эквивалентно 3 000 000 руб. по курсу ЦБ РФ 61,8457 руб; ДД.ММ.ГГГГ - 19 432,88 долларов США, что эквивалентно 1 200 000,00 руб по курсу ЦБ РФ 61,7510 руб; ДД.ММ.ГГГГ - 8 210,14 долларов США, что эквивалентно 480 000,00 руб. по курсу ЦБ РФ 58,4643 руб.; ДД.ММ.ГГГГ - 17595,31 долларов США, что эквивалентно 960 000,00 руб. по договорному курсу 54,56 руб.; ДД.ММ.ГГГГ - 22 873,90 долларов США, что эквивалентно 1 248 000,00 руб. по договорному курсу 54,56 руб. Названные обстоятельства подтверждаются расписками о получении денег за недвижимое имущество в соответствии с договором купли-продажи от 29.12.2014г., что, в соответствии с п.8 договора, является надлежащим доказательством для сторон подтверждающим факт оплаты по договору.

Таким образом, на момент рассмотрения дела и вынесения решения судом сумма основного долга ответчика по договору купли-продажи от <данные изъяты> составляет 118 164,95 долларов США, что не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании. Кроме того, ранее, при рассмотрении дела представителем Сидоренко И.С. заявлено о признании иска в данной части. Впоследствии данное признание иска отозвано.

Следовательно, ответчиком допущено нарушение по оплате цены товара в срок, установленный п.п.6, 7 договора.

В виду неоплаты ответчиком задолженности согласно условий договора, истцы обратились в суд за взысканием задолженности в судебном порядке.

Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 308 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу установленному статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на не предоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение.

На основании пункта 4 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, содержащиеся в пункте 3 данной статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное.

Согласно пункта 1 статьи 454 ГК РФ покупатель обязан уплатить определенную сторонами по договору купли-продажи денежную сумму (цену) за товар, переданный продавцом.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ обязанность покупателя по оплате принятого товара наступает в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии договора непосредственно до или после получения товара.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего 9

исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Кодекса).

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 19 договора стороны предусмотрели, что при допущении нарушения сроков оплаты покупатель выплачивает продавцу без его письменного требования неустойку в размере 0,15% от неоплаченной стоимости нежилого помещения за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчета истцов размер неустойки на ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. на день вынесения судом решения, составляет 2 276 508,44 рублей.

С представленным расчетом суд согласен и с учетом представленных в дело доказательств, а также с учетом согласованного сторонами размера штрафных санкций, суд не находит оснований применить к спорным правоотношениям сторон требования ст. 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой пени в виду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Судом также принято во внимание, что расчет истцов ответчиком прямо не оспорен, о применении ст.333 ГК РФ представителем Сидоренко И.С. в судебном заседании не заявлено.

В п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами" в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании ст. 395 ГК РФ. Вместе с тем если законом либо соглашением сторон предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства, кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер.

Поскольку истцы заявили требование о взыскании неустойки по договору, то требование о взыскании процентов на основании ст.395 ГК РФ подлежат отклонению судом.

Также не основано на законе требование истцов о взыскании обеспечительного платежа в сумме 3 000 000рублей, предусмотренного пунктами 17,18 договора, поскольку обеспечительный платеж, как способ обеспечения исполнения обязательств, введен Федеральным законом от 08.03.2015г. №42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Согласно п.п. 1, 2 ст. 2 которого, положения данного Федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. с 01.06.2015г. Следовательно, к правоотношениям сторон, возникших из договора купли-продажи от 29.12.2014г., данная норма права не применима.

Проанализировав оспариваемый договор купли-продажи от 29.12.2015г. суд не находит оснований к признанию его недействительным.

Принимая во внимание тот факт, что цена продаваемого имущества отражена в п.6 договора, подписанного сторонами без замечаний, согласно которого общая стоимость объекта составляет 3 000 000рублей плюс рублевый эквивалент 234 785 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату оплаты, но не ниже 54,56 рублей за один доллар США, суд не находит оснований полагать, что такое существенное условие как цена договора не было определено сторонами.

Также материалы дела не содержат доказательств заключения оспариваемой сделки купли-продажи со стороны Сидоренко И.С. под влиянием заблуждения относительно действительной стоимости приобретенного нежилого помещения, равно как и ее кабальности.

В нарушение требований ст.56 ГПК РФ истцом по встречному исковому требованию - Сидоренко И.С. не представлено суду надлежащих и допустимых доказательств в обоснование заявленных требований, что является основанием к отказу в иске.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу статьи 8 Закона об ипотеке договор о залоге недвижимого имущества заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений названного закона.

В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке стороны договора указали его предмет, в том числе наименование объекта недвижимости, место его нахождения и иные характеристики, достаточные для идентификации предмета договора, а также сумму, основание возникновения и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

По условиям статье 337 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Пунктами 1, 2 статьи 334.1 ГК РФ закреплено, что в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 Кодекса).

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

В силу с пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со ст.79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Определением Самарского районного суда г. Самары от <данные изъяты> по данному гражданскому делу была назначена судебно-строительная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости имущества. Проведение экспертизы поручено экспертам-специалистам <данные изъяты>

Согласно заключения эксперта от <данные изъяты>. № рыночная стоимость нежилого помещения площадью <данные изъяты> составляет 9 487 385,00 рублей.

Таким образом, суд полагает законным и обоснованным обращение взыскания на имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от <данные изъяты> установив его начальную продажную стоимость равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении эксперта, что составляет сумму в размере 7 589 908 рублей.

В соответствии со ст.ст.98, 88 ГПК РФ взысканию подлежат судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно платежным документам, имеющихся в материалах дела, сумма государственной пошлины составила 60 000 рублей, сумма проведенной строительно-технической экспертизы составила 18 644,16 рублей.

Согласно ч.1 ст 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд установил, что в связи с необходимостью участия в судебных заседаниях представителей Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н. и для подготовки необходимых документов для представления в суд, между <данные изъяты> и Незовибатько Е.Е. заключен договор на оказание юридических услуг, который был исполнен надлежащем образом. Расходы на оплату услуг представителей подтверждаются квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.06.2015г. в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей. Указанные расходы оплачены Незовибатько Е.Е. в полном объеме, претензий по качеству работ не имеется. За период оказания юридической помощи в суде с учетом количества судебных заседаний и объема произведенной работы, суд полагает необходимым уменьшить указанную выше сумму и взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей, а всего взысканию подлежат судебные расходы на общую сумму 98 644 (девяносто восемь тысяч шестьсот сорок четыре) рубля 16 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н. к Сидоренко И.С. о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество и погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним удовлетворить частично.

Взыскать с Сидоренко И.С. в пользу Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н. сумму долга в размере 7 317 789,92 рублей, что эквивалентно сумме в размере 118 164,95 долларов США по курсу Центрального Банка России на день вынесения решения суда, сумму неустойки по договору купли-продажи в размере 2 276 508,44 рублей, сумму государственной пошлины по делу в размере 56 171,49 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 18 644,16 рублей, расходы по оплате услуг представителей в размере 20 000 рублей, а всего 9 689 114,01 рублей, по 4 844 557,01 рублей в пользу каждого из истцов.

Обратить взыскание на заложенное имущество – <данные изъяты>

Обращение взыскания производить путем продажи объекта недвижимого имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 7 589 908 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Сидоренко И.С. к Незовибатько Е.Е., Незовибатько О.Н. о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>