Решение по делу № 2-86/2018 (2-5282/2017;) ~ М-4735/2017 от 02.10.2017

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 09 февраля 2018 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе судьи Кузубовой Н.А., при секретаре Доржиевой И.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению САинцаковой Ц-Д.Ш. к ООО «Ижемей», Комитету по У. имуществом и землепользованию <адрес> о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ

Обращаясь в суд, Саинцакова Ц-Д.Ш. просит признать за ней право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> мотивируя следующими обстоятельствами. ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ООО «Ижемей» был заключен договор займа, по условиям которого истец передала ответчику 540000 руб., за что последний обязался за счет собственных и привлеченных денежных средств построить многоквартирный дом и передать после ввода его в эксплуатацию в собственность истца однокомнатную квартиру, проектной площадью <данные изъяты>., с условным номером <данные изъяты>. Обязательства по строительству дома ООО «Ижемей» были выполнены в полном объеме, квартира передана истцу в ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи и с того времени эксплуатируется по назначению. Однако, несмотря на выполнение сторонами обязательств по договору займа, фактически являющегося договором долевого строительства, истец не может зарегистрировать свое право собственности на вновь созданный объект недвижимости, поскольку многоквартирный дом застройщиком ООО «Ижемей» не был введен в эксплуатацию в установленном законом порядке. Кроме того, при строительстве многоквартирного дома застройщик вышел за пределы границ земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, частично расположив дом на земельном участке, принадлежащем <адрес>. Поскольку иным способом зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости не представляется возможным, истец просит признать за ней право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в судебном порядке.

В судебном заседании истец Саинцакова Ц-Д.Ш. и ее представитель Павленко О.В. поддержали заявленные требования, против удовлетворения которых не возражал представитель ООО «Ижемей» Варнаков В.В., ссылаясь на нарушение прав Саинцаковой Ц-Д.Ш. и отсутствие иной возможности оформления права собственности на квартиру.

Представитель КУИиЗ <адрес> Тулохонов О.А. указал на отсутствие оснований для признания права собственности на спорный объект недвижимости, который фактически является самовольной постройкой. Суду пояснил, что пока не разрешен вопрос с земельным участком, самовольно занятым под многоквартирным домом, оформить право собственности на квартиру не представляется возможным.

Представитель У. Р. по РБ Раднаев Р.Р. также полагал, что основания для удовлетворения иска отсутствуют. При этом указал, что при наличии судебного решения, право собственности Саинцаковой Ц-Д.Ш. будет зарегистрировано.

Представители ФГБУ «ФКП Р.», Комитета по строительству Администрации <адрес> в суд не явились, извещены надлежаще.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Саинцаковой Ц-Д.Ш.и ООО «Ижемей» был заключен договор займа (беспроцентного), по условиям которого займодавец передает заемщику беспроцентный заем на сумму 540000 руб., а заемщик, в свою очередь, обязуется в счет возврата займа передать заимодавцу благоустроенную комнату № на 2-ом этаже в ДД.ММ.ГГГГ для заселения и дальнейшего оформления в собственность по адресу: <адрес>, пер. Яблоневый, 19.

В счет исполнения обязательств по договору, истцом ДД.ММ.ГГГГ. передано ООО «Ижемей» 540000 руб., что подтверждено квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно передаточному акту, жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, передано истцу ООО «Ижемей» ДД.ММ.ГГГГ

Однако, истец до настоящего времени не может зарегистрировать свое право собственности на вышеуказанный объект недвижимости ввиду допущенных ООО «Ижемей» нарушений при строительстве многоквартирного дома.

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Анализируя заключенный между истцом и ООО «Ижемей» договор займа от ДД.ММ.ГГГГ. с учетом требований ст. 431 ГК РФ, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а также из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами сложились правоотношения по долевому строительству объекта недвижимости, подлежащие регулированию ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства установлено и следует из решения Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ., что ООО «Ижемей» осуществило строительство общежития, расположенного по адресу: г<адрес>. Данное строительство было осуществлено обществом на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом судом установлено и не оспаривалось сторонами, что объект капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, эксплуатируется в отсутствие соответствующего разрешения.

Кроме того судом установлено, что многоквартирный дом, частично расположен за пределами границ земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего ООО «Ижемей», что подтверждено заключением кадастрового инженера Полянского Е.М.

Указанные обстоятельства лишают ООО «Ижемей» возможности зарегистрировать право собственности на возведенный объект капитального строительства.

Судом установлено, что обязательства по оплате строительства части многоквартирного дома в виде однокомнатной квартиры, истцом выполнены в полном объеме. Однако, отсутствие разрешения на ввод здания в эксплуатацию и его частичное строительство за пределами земельного участка, принадлежащего застройщику, не позволяет зарегистрировать права собственности дольщикам на объект недвижимости, что свидетельствует о нарушении прав истца.

Между тем, суд полагает, что нарушения ООО «Ижемей» требований законодательства при строительстве многоквартирного дома (общежития) не может служит основанием для отказа в признании за истцом права собственности на объект недвижимости, построенный за счет собственных средств.

При этом судом принято во внимание, что многоквартирный дом и квартира истца состоят на кадастровом учете как самостоятельные объекты недвижимого имущества и эксплуатируются по назначению, о чем свидетельствуют договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод от ДД.ММ.ГГГГ., договор купли-продажи движимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ., договор на технологическое присоединение энергопринимающих устройств к электрическим сетям от ДД.ММ.ГГГГ., договор на вывоз и захоронение твердых коммунальных отходов от ДД.ММ.ГГГГ., акт проверки расчетных приборов учета электроэнергии от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводам эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз» Быковой Н.В. (заключение <данные изъяты>), многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу<адрес>, расположенная в нем, соответствуют действующим строительным, техническим, пожарным, санитарным нормам и правилам, и их эксплуатация не представляет опасности и не угрожает жизни и здоровью людей.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что директор ООО «Ижемей» Варнаков В.В. неоднократно предпринимал попытки получить разрешение на строительство и ввод многоквартирного дома по <адрес> в эксплуатацию, в том числе с разрешением вопроса о предоставлении земельного участка, с кадастровым номером №, ошибочно занятым построенным объектом недвижимости, которые к положительным результатам не приведи.

При этом судом принято во внимание апелляционное определение Верховного Суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ., в котором вышестоящий суд указал на отсутствие необходимости получения ООО «Ижемей» разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного объекта недвижимости.

Также судом учтен факт предоставления земельного участка с кадастровым номером № на котором частично расположен жилой дом, ООО «Ижемей» в аренду по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом назначение указанного земельного участка на момент его предоставления в аренду – для строительства инженерных коммуникаций, не исключает возможности изменения вида разрешенного использования, для чего в настоящий момент, как следует из пояснений сторон, назначены публичные слушания.

Вопреки доводам представителя КУИиЗ <адрес>, наличие у многоквартирного дома, в котором расположена квартира истца, статуса самовольной постройки, в силу норм действующего законодательства не исключает возможности признания на нее права собственности при наличии определенных условий, которые были установлены в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Поскольку истцом обязательства по договору исполнены в полном объеме, и судом установлен факт соответствия возведенного объекта недвижимости действующим строительным, техническим, пожарным, санитарным нормам и правилам, и его эксплуатация не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, то ее право на спорный объект недвижимого имущества подлежит защите путем признания права.

В соответствии с требованиями ст. 131 ГК РФ, ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящее решение является основанием для осуществления государственной регистрации прав истца на спорный объект недвижимости и внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования САинцаковой Ц-Д.Ш. к ООО «Ижемей», Комитету по У. имуществом и землепользованию <адрес> о признании права собственности на жилое помиещение удовлетворить.

Признать за САинцаковой Ц-Д.Ш. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности САинцаковой Ц-Д.Ш. на указанный объект недвижимости и внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: Н.А. Кузубова