Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-34/2011 (2-678/2010;) ~ М-597/2010 от 13.10.2010

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

<адрес> суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ревенко А.И.,

при секретаре Ивановой И.А.,

с участием представителя истца Филиппова О.Н. - Фазлеева О.Р.,

ответчиков Леонтьева Н.В., Стафеевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филиппова Олега Николаевича к Стафеевой Елене Владимировне, Леонтьеву Николаю Витальевичу, Леонтьеву Геннадию Александровичу о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании недействительной, в связи с несоответствием требованиям закона, сделку по купле-продаже квартиры, расположенной в г. <адрес> <адрес> <адрес>, взыскании с Леонтьева Н.В. и Леонтьева Г.А. по №. с каждого и со Стафеевой Е.В. №. Требование мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел указанную квартиру за №.. От имени продавцов Леонтьевых, с которыми он не общался, на основании доверенностей выступала Стафеева. После подписания договора купли-продажи, уплаты всех сумм, был подписан передаточный акт, а затем ДД.ММ.ГГГГ получено свидетельство о государственной регистрации права. Через некоторое время он узнал, что в квартире зарегистрирован несовершеннолетний сын Леонтьева Г.А., не имеющий никакого отношения к членам его семьи и не указанный в договоре купли-продажи, который проживает со своей матерью в другом населенном пункте. По условиям договора купли-продажи продавцы гарантировали снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Он обращался к Стафеевой с требованием исполнить условия договора, но та пояснила, что не может ничего сделать. В связи с тем, что при заключении сделки не получено разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, условиями договора и гражданским законодательством предусмотрено право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи, он вынужден обратиться в суд.

В судебное заседание истец Филиппов О.Н., его представитель Филиппова Е.А., ответчик Леонтьев Г.А., извещенные о месте и времени рассмотрения иска, не явились.

Представитель истца, Фазлеев О.Р. иск поддержал, ходатайствовал об его удовлетворении, прося суд признать сделку недействительной, поскольку в договоре отсутствуют сведения о лицах в силу закона, имеющих право пользования квартирой после приобретения ее покупателем, чем были нарушены права несовершеннолетнего, что подтверждено вступившим в законную силу судебным решением. Стороны договора просил привести в первоначальное положение, в пользу его доверителя с ответчиков взыскать денежные средства уплаченные за квартиру.

Ответчик Стафеева Е.В. в своих возражениях и в объяснениях в суде иск не признала. Она пояснила, что о зарегистрированном в квартире несовершеннолетнем покупателю и его супруге было известно. Данное обстоятельство не явилось препятствием для заключения договора купли-продажи, поскольку ими было сказано, что вопрос о выписке из квартиры, зарегистрированных в ней лиц, они решат самостоятельно после регистрации квартиры. Продавцами, от имени которых она выступала при заключении сделки, на снятие с регистрации она не была уполномочена. По договору купли-продажи стоимость квартиры указана в № что было сделано для получения в сбербанке ипотечного кредита в размере № Продажная стоимость квартиры фактически составляла № и данная сумма была передана продавцам, № по обстоятельствам необходимо было Филиппову для ремонта квартиры, и ее он вероятно потратил на данные цели.

Ответчик Леонтьев Н.В. иск не признал, пояснив, что имел в проданной <адрес> долю, доставшуюся по наследству от бабушки. Вторым собственником был его двоюродный брат Леонтьев Г.А. Они решили квартиру продать, для чего обратились а агентство по продаже. Он выдал доверенность на продажу своей доли, в последствии получил №. В обстоятельства совершения сделки не вникал, о том, что в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний он знал. Ребенок, с момента развода брата с женой, в данной квартире не проживал.

Согласно объяснениям ответчика Леонтьева Г.А. установлено, что он и двоюродный брат Леонтьев Н.В. в проданной квартире имели по №. Продажей квартиры занимался брат и Стафеева, на которую была оформлена доверенность. Он в тот период времени находился в больнице. За свою долю он получил №. Он не знает известно ли было Филиппову о том, что в квартире зарегистрирован его (Леонтьева) несовершеннолетний сын, но его брат об этом знал.

Рассмотрев иск по существу, заслушав объяснения участвующих в рассмотрении иска лиц, исследовав письменные доказательства, суд считает следующее.

Согласно договору купли-продажи (далее Договор) и передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ Филиппов О.Н. приобрел в собственность от Леонтьева Н.В. и Леонтьева Г.А., действующих через Стафееву Е.В., двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>. В соответствии с п.5 Договора продавцы гарантируют, что квартира, в том числе, не обременена правами пользования членов семьи собственника, а также иными правами пользования, сохраняющимися после приобретения квартиры. Пунктом 6 договора предусмотрена гарантия продавцов снять с регистрационного учета всех лиц зарегистрированных в квартире в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.3 передаточного акта претензий у покупателя к продавцам по квартире не имеется.

В соответствии со свидетельством о регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ указанный Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав. В связи с тем, что квартира приобретена на средства кредита от ДД.ММ.ГГГГ установлено ограничение (обременение) - ипотека в силу закона.

Справкой о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Межмуниципальная служба заказчика», представленной <адрес> Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, установлен факт регистрации несовершеннолетнего Леонтьева А.Г. в спорной квартире на момент представления Договора для государственной регистрации права.

В силу требований ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований.

Обосновывая иск, Филиппов О.В. в заявлении указал, что отчуждение собственниками квартиры произведено в нарушение требований Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», поскольку не было получено разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

Однако данное утверждение основано на неправильном толковании норм закона, поскольку в соответствии с положениями ст.21 указанного закона, выдача согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется лишь в случае, когда жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему на праве собственности, либо, как то установлено п.4 ст.292 ГК РФ, в жилом помещении проживают несовершеннолетние члены собственника, оставшиеся без родительского попечения.

Как установлено судом, доказательств тому, что несовершеннолетний Леонтьев А.Г. являлся собственником проданной квартиры или он остался без родительского попечения, не имеется. Потому утверждение истца и его представителя о нарушении требований Федерального закона «Об опеке и попечительстве» при заключении Договора нельзя считать обоснованным и законным, дающим основания для принятия судом решения о признания сделки недействительной.

Суд считает несостоятельным и объективно ничем не подтвержденным утверждение истца и его представителя о том, что о регистрации в квартире несовершеннолетнего Филиппову стало известно лишь спустя некоторое время после оформления на квартиру правоустанавливающих документов. Данное обстоятельство опровергнуто объяснениями ответчицы Стафеевой, согласно которым покупатель был поставлен в известность о зарегистрированных в квартире лицах, однако данное обстоятельство не явилось препятствием для заключения сделки, и вопрос о снятии с регистрационного учета зарегистрированных в приобретенной им квартире он имел намерение решить самостоятельно. Объяснения ответчицы подтверждены письменными материалами дела, а именно фактом заключения Договора и передаточным актом, согласно которому у Филиппова по квартире претензий не имелось, а потому оснований сомневаться в достоверности данных объяснений не имеется.

Также данное утверждение противоречит положениям Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», которыми установлен порядок и основания обращения для государственной регистрации права на недвижимое имущество, перечень лиц и документов для регистрации, порядок совершения регистрационных действий. Судом установлено, что при регистрации оспариваемого Договора в числе иных документов, его сторонами (Стафеевой и Филипповым) была представлена в регистрирующий орган справка о регистрации в квартире несовершеннолетнего. Кроме того, наличие регистрации в приобретенном жилом помещении не является препятствием для совершения договора отчуждения, а также установленным в законе основанием для признания Договора недействительным.

Пунктом 1 статьи 558 ГК РФ установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Обосновывая иск о признании Договора недействительным представитель истца указывает, что оспариваемый Договор противоречит указанной норме закона. Также в обоснование своей позиции ссылается на вступившее в законную силу решение <адрес> суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску его доверителя к несовершеннолетнему Леонтьеву А.Г. о признании прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Данным решением за ответчиком, в связи с нарушением его жилищных прав при отчуждении отцом Леонтьевым Г.А. жилого помещения, сохранено право пользования данным жилым помещением до совершеннолетия. Однако суд считает, что указанные обстоятельства также не могут служить основаниями для признания Договора недействительным. Во-первых, в указанной норме закона речь идет о лицах фактически проживающих, в момент заключения договора продажи квартиры, в отчуждаемом помещении. Как установлено вступившим в законную силу судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ, несовершеннолетний в квартире не проживает с ДД.ММ.ГГГГ. Во-вторых, сохранение судом за несовершеннолетним право пользования жилым помещением не снимает с его родителей, в том числе с Леонтьева Г.А., установленной законом обязанности защитить жилищные права ребенка иным способом, в том числе, путем обеспечения его другим жилым помещением. В-третьих, исходя из требований ст.56 ГПК РФ ни истцом, ни его представителем суду не представлено каких-либо доказательств тому, что несовершеннолетний имеет намерение воспользоваться своим правом вселиться в жилое помещение, принадлежащее Филиппову О.Н., при условии того, что он не является членом его семьи.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования истца о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой и как следствие о взыскании с ответчиков Леонтьевых по №. с каждого и со Стафеевой №. не основано на законе, а потому принимает решение об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Филиппова Олега Николаевича к Стафеевой Елене Владимировне, Леонтьеву Николаю Витальевичу, Леонтьеву Геннадию Александровичу о признании сделки недействительной отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес> суда в течение ДД.ММ.ГГГГ дня составления мотивированного решения, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, через районный суд.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: