Решение по делу № 33-231/2020 от 12.12.2019

72RS0014-01-2019-002012-34

Дело № 33-231/2020 (33-7524/2019)

В суде первой инстанции №2-6687/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень	15 января 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего             Кучинской Е.Н.,

судей                                             Николаевой И.Н., Хамитовой С.В.,

при секретаре                               Моравской Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Курманова Рустама Тельмановича на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 04 октября 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Курманова Рустама Тельмановича к Кузнецовой Татьяне Геннадьевне о взыскании задатка в двойном размере, оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Курманов Р.Т. обратился в суд с иском к Кузнецовой Т.Г. о взыскании двойной суммы задатка в размере 100000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 658,22 рублей, денежных средств в размере 3250 рублей, переданных 11 апреля 2019 года, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что 23 марта 2019 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <.......> кадастровый номер земельного участка: <.......>, кадастровый номер жилого дома <.......>. По соглашению сторон истец передал ответчице задаток за указанные объекты недвижимости в размере 50000 рублей. В свою очередь, ответчик обязалась продать принадлежащие ей на праве собственности объекты истцу, основной договор должен быть заключен до 26 апреля 2019 года. Согласно дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи индивидуальный жилой дом должен был быть передан ответчиком истцу в следующем состоянии: смонтирован пластиковый люк - лаз для входа на крышу дома; смонтирована лестница с первого на второй этаж в следующем исполнении: металлический каркас, деревянные ступени, деревянные балясины и перила; в дом заведены коммуникации - газоснабжение и другое. Истцу к моменту заключения основного договора купли - продажи стало известно о неисполнении ответчиком своих обязательств, а именно: 25 апреля 2019 года в день подписания основного договора, при повторном осмотре объектов недвижимости истцом были выявлены следующие недостатки: трещины и сколы в фундаменте дома, о существовании которых истцу не было известно при первичном визуальном осмотре объектов; отсутствовала лестница на второй этаж дома; отсутствовал люк на чердак; столбики крыльца дома сделаны из треснутого бруса; отсутствовали перила у входной группы; отсутствовало подключение объекта капитального строительства сети газораспределения, что подтверждается справкой от 25 апреля 2019 года, подписанной ИП Лаврентьевым С.А., который совершил выезд на вышеуказанные объекты недвижимости с целью их осмотра. Со стороны истца в адрес ответчика неоднократно были сделаны обращения с просьбой дачи пояснений по фактам, связанным с качеством объекта, однако, пояснений на данный счет не поступило. Требования истца были проигнорированы, действий, направленных на устранение видимых дефектов, ответчиком не предпринималось, что свидетельствует о недобросовестном уклонении от исполнения принятых на себя ответчиком обязательств по предварительному договору купли - продажи, в том числе по передаче объекта надлежащего качества. 25 апреля 2019 года в момент подписания основного договора купли продажи истец обратился к ответчику с предложением уменьшить стоимость объекта на сумму, необходимую для восстановления исходного состояния объекта (трещин и сколов в фундаменте дома), однако ответчик без объяснения причины отказался от данного предложения. Кроме того, 11 апреля 2019 года истцом в адрес ответчика была переведена денежная сумма в размере 3250 рублей в качестве авансового платежа, входящего в стоимость договора, которая также должна быть возвращена.

Судом принято изложенное выше решение, с которым не согласился истец Курманов Р.Т.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Настаивает, что договор купли - продажи не был заключен не по его вине, а по причине невыполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, несоответствия передаваемого объекта договорным обязательствам. Полагает, что суд необоснованно не принял доказательства, предоставленные по запросу суда АО «Газпром газораспределение Север», подтверждающие нарушение ответчиком условий договора по передаче объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с характеристиками, содержащимися в договоре и дополнительном соглашении к нему, а также показания свидетеля Лаврентьева С.А., доказывающие нарушение ответчиком договорных обязательств. Обращает внимание, что наличие на дату, установленную для подписания договора, недостатков в объекте, а именно: трещин и сколов в фундаменте дома, отсутствие лестницы на второй этаж, отсутствие люка-лаза для входа на крышу, треснутые опоры от входной группы крыльца, отсутствие перил у входной группы повлекли бы дополнительные расходы истца, что не было оговорено при подписании предварительного договора купли - продажи и дополнительного соглашения к нему, то есть, по факту перед сделкой             объект не соответствовал характеристикам, имеющим важное значение для истца. Указывает, что поскольку ответчик не давал пояснений по поводу качества объекта, то первоначальный взнос для приобретения объекта недвижимости, расположенного по адресу: <.......> истцом 23 апреля 2019 года внесен не был, хотя денежные средства                            для первоначального взноса у истца имелись, что подтверждается выписками по счетам.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Курманов Р.Т. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик Кузнецова Т.Г. просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, как предусмотрено ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

Согласно п. 1 ст.380, п.п.1 и 2 ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Судом первой инстанции установлено, что 23 марта 2019 года между Кузнецовой Т.Г. и Курмановым Р.Т. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, находящийся по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......>, и расположенного                     на данном земельном участке индивидуального жилого дома.

В соответствии с п. 11 предварительного договора основной договор должен быть заключен в срок до 26 апреля 2019 года.

В пункте 1 предварительного договора отражено, что жилой дом на кадастровый учет не поставлен, продавец обязался поставить его на учет к указанному сроку.

Пунктом 4 установлена общая стоимость земельного участка и жилого дома в размере 6800000 рублей

Сторонами предусмотрен следующий порядок оплаты: 50000 рублей - задаток; 290000 рублей - наличные денежные средства; 6460000 рублей - за счет ипотечных средств (п.5 Договора) (т.1, л.д.10-11).

Дополнительным соглашением от 23 марта 2019 года, стороны предусмотрели, что индивидуальный жилой дом будет передан продавцом в следующем состоянии: крыльцо над центральной входной дверью; внутренняя отделка дома - улучшенная черновая отделка, подготовленная под обои; на полу первого и второго этажа стяжка пола под «маяк»; отштукатурены откосы окон, установлены пластиковые подоконники; смонтирована лестница с первого на второй этаж в следующем              исполнении: металлический каркас, деревянные ступени, деревянные балясины и перила; в дом заведены коммуникации: электро - и водоснабжение, газоснабжение. Установлен настенный газовый котел Prother Ягуар 24 кВт; смонтирован пластиковый люк-лаз для входа на крышу дома (т.1, л.д.12).

В тот же день - 23 марта 2019 года стороны заключили соглашение о задатке в размере 50000 рублей в счет платежей по предварительному договору от 23 марта 2019 года (т.1, л.д.13), которым предусмотрено, что в случае неисполнения договора по вине покупателя задаток остается у продавца. В случае неисполнения настоящего договора по вине продавца задаток возвращается покупателю в двойном размере, то есть 100000 рублей.

Сумма задатка в размере 50000 рублей передана истцом ответчику по расписке от 23 марта 20219 года (т.1, л.д.14).

11 апреля 2019 года истцом в адрес ответчика была переведена денежная сумма в размере 3250 рублей.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая спор по существу, суд на странице 3 решения указал, что исковые требования подлежат удовлетворению, однако, отказал в иске, посчитав установленным, что никаких препятствий для заключения основного договора у сторон не имелось.

Доводы истца о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнила взятые на себя обязательства, перед заключением основного договора, а именно, не смонтирована лестница с первого на второй этаж; в дом не заведены коммуникации: электро - и водоснабжение, газоснабжение; не установлен настенный газовый котел Prother Ягуар 24 кВт; не смонтирован

пластиковый люк - лаз для входа на крышу дома суд отклонил, как опровергнутые материалами дела.

Кроме того, по мнению суда, доводы истца о выявленных дефектах не являются препятствием для заключения основного договора.

Также суд исходил из того обстоятельства, что согласно справке АО «Газпромбанк» 23 апреля 2019 года Курманов Р.Т. не внес первоначальный взнос согласно условий кредитования и 27 апреля 2019 года сам написал заявление об отказе от ипотечного кредита.

В итого суд пришел к выводу, что не продавец, а покупатель отказался от исполнения обязательств по предварительному договору и соглашению о задатке от 23 марта 2019 года, и ответственной за неисполнение договора стороной является сторона, давшая задаток.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»).

Указанным требованиям решение суда не отвечает: обстоятельства, которые суд посчитал установленными, не доказаны; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

    Из материалов дела следует, что 25 апреля 2019 года Кузнецова Т.Г. в адрес Курманова Р.Т. направила письмо-уведомление по электронной почте, а также телеграмму о том, что ему необходимо явится в МФЦ «Мои документы» в 17:00 часов 25 апреля 2019 года для подписания основного и регистрации договора купли-продажи (т.1, л.д.223, 224). Факт получения указанных уведомлений истец Курманов Р.Т. подтвердил.

В ответ Курманов Р.Т. направил в адрес ответчика по электронной почте требование о сообщении мер, предпринятых по устранению причин, приведших к разрушению фундамента дома.

Согласно пояснениям сторон, 25 апреля 2019 года в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи явились продавец Кузнецова Т.Г. и представитель покупателя Курманова Р.Т. – Курмановой Ф.Т., действовавшая на основании доверенности.

При этом Курманова Ф.Т., заявив от имени покупателя о недостатках: наличии трещин и сколов на штукатурке фундамента, которые отсутствовали при первичном осмотре, предложила Кузнецовой Т.Г. уменьшить стоимость объекта на 70000 рублей, необходимую для восстановления исходного состояния объекта, и сообщила, что в случае отказа покупатель требует расторжения договора и возврата задатка в размере 50000 рублей (т.1, л.д.42).

От получения соответствующего уведомления, составленного истцом в письменной форме, ответчица отказалась, в связи с чем, оно было направлено в ее адрес почтой и получено последней 30 апреля 2019 года (т.1, л.д.43).

Из справки ИП Лаврентьева С.А. от 25 апреля 2019 года следует, что по факту осмотра объекта по адресу: <.......> установлено наличие трещин и сколов в фундаменте дома, отсутствие лестницы между первым и вторым этажом; отсутствие люка - лаз для входа на крыше дома; были треснуты опоры от входной группы крыльца, отсутствовали перила входной группы крыльца; - подключение объекта к сети газораспределения отсутствовало (т.1, л.д.21).

В справке АО «Газпромбанк» отражено, что 08 февраля 2019 года Курманову Р.Т. была одобрена заявка на ипотечный кредит. 22 апреля 2019 года Курмановым Р.Т. был предоставлен полный комплект документов для заключения ипотечного договора. 23 апреля 2019 года кредитуемый объект был одобрен Банком, однако кредитный договор не был подготовлен Банком по причине того, что Кумановым Р.Т. не был внесен первоначальный взнос. 27 апреля 2019 года Курмановым Р.Т. было подано заявление на отказ от заявки на ипотечный кредит (л.д.77).

Согласно акту осмотра жилого помещения, расположенного по адресу: <.......>, составленному 23 апреля 2020 года, лестница с первого на второй этаж установлена (т.1, л.д.184).

Также в материалах дела имеются фотографии, на которых запечатлен объект как с недостатками, указанными в справке ИП Лаврентьева С.А. (л.д.66-74), так и фотографии, свидетельствующие о наличии в доме лестницы, системы газоснабжения (л.д.180—183, 185).

Согласно п.2 ч.4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Оценивая представленные сторонами доказательства и признавая несостоятельными доводы истце о невыполнении ответчиком своих обязательств, суд лишь указал, что они опровергаются материалами дела, не ссылаясь на конкретные доказательства.

Кроме того, из протокола судебного заседания от 04 октября 2019 года усматривается, что суд отказал в удовлетворении ходатайства истца о приобщении к материалам дела фотографий, сделанных 25 апреля 2019 года в присутствии ИП Лаврентьева и Кузнецову Т.Г., на которых видно ответчицу, мотивируя тем, что невозможно определить дату проведения фотосъемки (л.д.239).

Между тем ни на одной из приобщенных к материалам дела фотографий дата съемки не зафиксирована, в связи с чем, предпочтение суда представленным ответчицей доказательствам нельзя признать обоснованным.

Даже если учесть составленный ответчиком в одностороннем порядке акт от 23 апреля 2019 года (т.1, л.д. 185), то в нем указано лишь на наличие лестницы с первого этажа на второй, выполнение иных обязательств, предусмотренных дополнительным соглашением к предварительному договору от 23 марта 2019 года, в частности, изготовление и установку деревянных балясин и перил; монтаж коммуникаций газоснабжения; установление настенного газового котла Prother Ягуар 24 кВт; монтаж пластикового люка-лаза для входа на крышу дома не подтверждает.

Установить факт монтажа системы газоснабжения и установление настенного газового котла именно до даты, на которую было назначено заключение основного договора купли-продажи, из фотографий (л.д.180-183) не представляется возможным.

Кроме того, ответчиком не опровергнуты доводы истца о возникновении трещин на облицовке либо непосредственно в фундаменте (точных сведений материалы дела не содержат), не оговоренные в предварительном договоре.

Таким образом, о готовности к продаже объекта в соответствии с условиями дополнительного соглашения к предварительному договору от 23 марта 2019 года к установленному п.11 предварительного договора сроку представленные ответчицей доказательства не свидетельствует.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения обязательств по подготовке объекта к продаже возлагается на продавца.

Покупатель вправе был до подписания основного договора и осуществления расчета потребовать от продавца предоставления таких доказательств, однако, продавец не только не предъявил объект покупателю для осмотра, но и препятствовала проведению такого осмотра с участием специалиста – ИП Лаврентьева, приглашенного истцом в день заключения договора.

При этом вывод суда о том, выявленные дефекты не является препятствием для заключения основного договора, не отвечает нормам действующего законодательства (статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Напротив, то обстоятельство, что Курманов Р.Т. не внес первоначальный взнос в день заключения основного договора, соответствует требованиям п.2 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В действиях покупателя недобросовестности не усматривается, он не отказывался от заключения договора, предлагал устранить недостатки своими силами, но за счет продавца путем уменьшения покупной цены, что является разумным, поскольку в противном случае после совершения сделки на него были бы возложены дополнительные расходы.

Заявление об отказе от кредитной заявки, сделанное 27 апреля 2019 года - после истечения срока заключения основного договора, юридического значения не имеет.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции ошибочными и полагает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца, не исполнившего обязательства по предварительному договору и не устранившего выявленные дефекты, в связи с чем, на него должна быть возложена обязанность по возвращению задатка в двойном размере – в сумме 100000 рублей.

В соответствии с п.1 ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку в указанный в предварительном договоре купли-продажи срок основной договор заключен не был, правовых оснований для удержания ответчицей денежных средств в размере 50000 рублей не имелось, в связи с чем с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию проценты                за пользование чужими денежными средствами в размере 329,11 рублей,                      за период с момента прекращения обязательств предусмотренных предварительным договором, а именно с 27 апреля 2019 года по 27 мая                  2019 года, как заявлено в исковом заявлении (50000 х 7,75% / 365 х 31 день = 329,11 рублей).

Приведенный в исковом заявлении расчет процентов с 27 марта 2019 года является неверным, так как до прекращения действия предварительного договора ответчик удерживал сумму задатка в соответствии с условиями договора.

Достоверных доказательств назначения платежа в размере 3250 рублей, произведенного истцом на счет ответчика 11 апреля 2019 года (т.1, л.д.15), не представлено, доводы истца об авансовом платеже по соглашению сторон допустимыми доказательствами не опровергнуты, в связи с прекращением обязательств по предварительному договору указанная сумма должна быть возвращена.

Таким образом на основании п.п.2,3,4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении иска – в сумме 103250 руб. (100000 +3250= 103250) и процен6ты в сумме 329,11 руб.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Из представленного платежного документа (т.1, л.д.7) следует, что истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 3478 рублей, вместе с тем при оплате указанной государственной пошлины истцом необоснованно была произведена оплата по требованиям о взыскании расходов на оплату услуг представителя, в связи с чем, подлежала уплате государственная пошлина в размере 3278 рублей.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы составили 150 рублей.

Также истцом заявлены расходы на оплату юридических услуг за составление искового заявления в размере 10000 рублей, в подтверждение представлена квитанция №000081 от 24 мая 2019 года (т.1, л.д.41).

В силу ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Судебная коллегия находит разумной сумму расходов на оплату услуг по составлению искового заявления в размере 3010 рублей.

Пропорционально удовлетворенной части исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг в размере 3000 рублей и расходы на оплату государственной пошлины в сумме 3275 рублей.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Тюмени от 04 октября 2019 года отменить и принять по делу новое решение.

Взыскать с Кузнецовой Татьяны Геннадьевны в пользу Курманова Рустама Тельмановича денежные средства в сумме 103250 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 329 рублей 11 копеек, расходы на оплату юридических услуг в размере 3000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 3275 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Курманова Рустама Тельмановича отказать.

Председательствующий:                     Кучинская Е.Н.

Судьи коллегии:                             Николаева И.Н.

                                    Хамитова С.В.