Решение по делу № 2-453/2015 (2-3250/2014;) ~ М-3363/2014 от 18.12.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    29 мая 2015 года                                 г. Иркутск

        Иркутский районный суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Коткиной О.П., при секретаре Кампо К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-453/2015 по исковому заявлению Публичного акционерного общества «М» к Захарову К.А. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец ПАО «М», обращаясь в суд с иском к Захарову К.А., в обоснование заявленных требований указал, что в целях обеспечения обязательств заемщика по кредитному договору № от **/**/****, заключенному между Захаровым К.А. и ОАО «Д.», универсальным правопреемником которого является истец, был заключен договор об ипотеке жилого дома с земельным участком № от **/**/****, в соответствии с которым в залог банку было передано недвижимое имущество, расположенное по адресу: ...., состоящее из жилого дома, общей площадью 255 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Иркутского районного суда от **/**/**** с ответчика в пользу банка была взыскана задолженность по кредитному договору, проценты за пользование чужими денежными средствами, обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену ~~~ рублей.

**/**/**** судебным приставом – исполнителем Иркутского РОСП ~~~ на основании исполнительного листа было возбуждено исполнительное производство, в рамках которого на недвижимое имущество наложен арест.

Проводившиеся **/**/****, **/**/**** торги по продаже заложенного имущества были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, судебным приставом – исполнителем в адрес банка было направлено предложение об оставлении за собой нереализованного имущества.

**/**/**** в адрес Захарова К.А., Территориального управления федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Иркутским районным отделом судебных приставов были направлены заявления об оставлении имущества за взыскателем.

По акту приема – передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от **/**/**** указанное недвижимое имущество принято представителем банка, **/**/**** судебным приставом – исполнителем вынесено постановление о проведении государственной регистрации на взыскателя права собственности на имущество (имущественные права) должника.

**/**/**** банк обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ...., вместе с заявлением на регистрацию были представлены документы – Постановление судебного пристава – исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от **/**/**** г., Протокол заседания аукционной комиссии от **/**/**** г., протокол аукционной комиссии от **/**/**** г., Постановление о проведении государственной регистрации на взыскателя права собственности на имущество должника от **/**/**** г., акт приема – передачи нереализованного имущества должника взыскателю от **/**/**** г., уведомление об оставлении имущества за собой. Однако в регистрации права собственности банку было отказано, в связи с тем, что предметом ипотеки было недвижимое имущество – жилой дом площадью 255 кв.м., тогда как по сведениям государственного кадастра объектов недвижимости площадь спорного жилого дома составляет 322,4 кв.м., решением Иркутского районного суда обращено взыскание на жилое помещение также площадью 255 кв.м. По сведениям БТИ увеличение площади дома произошло в результате того, что ответчиком была утеплена и переоборудована в жилое помещение мансарда, а также за счет мансарды увеличилась этажность жилого дома.

Ссылаясь на п. 6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом, истец полагает, что поскольку в договоре об ипотеке дома с земельным участком от **/**/**** не предусмотрено иного, то предметом залога является жилой дом в целом со всеми неотделимыми улучшениями.

С учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит:

- прекратить право собственности Захарова К.А. на здание, назначение: жилой дом, 3-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 322,4 кв.м., инв. №12808, лит.А, А1, кадастровый номер №, расположенное по адресу: .... и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку (индивидуальную), общая площадь 900 кв.м.. кадастровый номер №, расположенный по адресу: .....

- признать за Публичным акционерным обществом «М» право собственности на здание, назначение: жилой дом, 3-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 322,4 кв.м., инв. №12808, лит.А, А1, кадастровый номер №, расположенное по адресу: .... и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку (индивидуальную), общая площадь 900 кв.м.. кадастровый номер №, расположенный по адресу: .....

- погасить регистрационную запись № от 06.12.2013. согласно которой зарегистрировано право собственности Захарова К.А. на здание, назначение: жилой дом, 3-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 322,4 кв.м., инв. №12808, лит.А, А1, кадастровый номер №, расположенное по адресу: .....

- погасить регистрационную запись № от **/**/**** на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку (индивидуальную), общая площадь 900 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: .....

    В судебном заседании представитель истца по доверенности Семенова Г.Н. заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

    Ответчик Захаров К.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, согласно заявлению, просил рассматривать дело в его отсутствие.

    Представитель ответчика Филимонова Н.В., действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала, полагая, что заявленные требования не основаны на законе, истцом избран неверный способ защиты права о признании права собственности на объект, на который не получено судебное решение (322,4 кв.м.), не оспорив зарегистрированное право Захарова К.А. Также полагала, что доводы истца о произведенных истцом неотделимых улучшениях объекта залога не соответствуют действительности, в заключении БТИ г. Иркутска от **/**/**** не говорится о том, что Захаров произвел достройку или реконструкцию дома, приведших к увеличению площади дома, что могло повлиять на изменение размера жилой, но никак не общей площади дома. В кадастровом паспорте на объект от **/**/**** указан год постройки 1997 и площадь 322,4 кв.м., то есть дом всегда имел такую площадь. Кадастровый номер дома не изменялся с 1997 г. Спорный объект недвижимости – жилой дом общей площадью 322,4 кв.м. всегда обладал именно этими техническими характеристиками, а заключение БТИ г. Иркутска от **/**/**** носит ошибочный характер. Полагает, что после ввода дома в эксплуатацию дом всегда был площадью 322,4 кв.м., а заложено банку было 255 кв.м. и у банка не имеется правовых оснований для признания права собственности на жилой дом площадью 322,4 кв.м. Также пояснила, что договор залога прекращен исполнением, согласно акту приема-передачи нереализованного имущества взыскателю в счет погашения долга **/**/**** передано заложенное имущество, исполнительное производство окончено, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.

    Исследовав письменные доказательства, выслушав пояснения участников процесса, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

    Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

    Относительно залога недвижимого имущества аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

    В соответствии с п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев, указанных в настоящем пункте.

Судом установлено, что истец ПАО «М» зарегистрирован в качестве юридического лица, является правопреемником ОАО «Д.».

**/**/**** между Захаровым К.А. и ОАО «Д.» был заключен кредитный договор № по условиям которого ответчику был предоставлен кредит в размере ~~~ рублей на срок ~~~ месяцев под ~~~ годовых.

В целях обеспечения обязательств заемщика по кредитному договору № от **/**/****, между Захаровым К.А. и ОАО «Д.», был заключен договор об ипотеке жилого дома с земельным участком № от **/**/****, в соответствии с которым в залог банку было передано недвижимое имущество, расположенное по адресу: ...., состоящее из жилого дома, общей площадью 255 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м.

В связи с ненадлежащим исполнением Захаровым К.А. обязательств по кредитному договору № от **/**/****, Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Иркутского районного суда от **/**/**** исковые требования ОАО «М» удовлетворены частично, с Захарова К.А. в пользу ОАО «М» взыскана задолженность по кредитному договору в размере ~~~ рублей, проценты за пользование кредитом в размере ~~~ рублей, судебные расходы в размере ~~~ рублей, обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: .... путем продажи с публичных торгов, определена начальная продажная цена заложенного имущества ~~~ рублей. Указанное решение Иркутского районного суда от **/**/**** вступило в законную силу.

**/**/**** судебным приставом – исполнителем Иркутского РОСП на основании исполнительного листва было возбуждено исполнительное производство.

В материалы дела представлено исполнительное производство №~~~, согласно которому в ходе исполнения исполнительного документа на недвижимое имущество был наложен арест. **/**/**** судебным приставом – исполнителем было вынесено Постановление о передаче арестованного имущества на торги.

Согласно Протоколу заседания аукционной комиссии от **/**/**** был организован аукцион по продаже арестованного имущества – жилого дома и земельного участка по адресу: ...., который признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок.

**/**/**** состоялся повторный аукцион по продаже спорного имущества, который также признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок.

В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений).

В силу п.6 названной статьи при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

В связи с тем, что арестованное имущество не было реализовано с публичных торгов, судебным приставом – исполнителем Иркутского РОСП в адрес ОАО «М» было направлено Предложение взыскателю нереализованного имущества оставить за собой имущество должника Захарова К.А.

На указанное предложение ОАО «М» ответило согласием.

**/**/**** судебным приставом – исполнителем Иркутского РОСП вынесено Постановление о проведении государственной регистрации на взыскателя права собственности на имущество должника, которое явилось основание для подачи документов в Управление Росреестра по Иркутской области для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Банк обратился в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: ..... **/**/**** от Управления Росреестра по Иркутской области поступило Сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Основанием для отказа явился тот факт, что при проведении правовой экспертизы представленных документов установлено несоответствие сведений о недвижимом имуществе – жилом доме, указанном в правоустанавливающем документе – Протоколе заседания аукционной комиссии от **/**/**** г., в котором площадь дома указана 255 кв.м., а по сведениям Государственного кадастра недвижимости на кадастровый учет поставлен жилой дом площадью 322,4 кв.м.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права Захарову К.А. на праве собственности принадлежит здание – здание, назначение: жилой дом, 3-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 322,4 кв.м., инв. №, лит.А, А1, кадастровый номер №, расположенное по адресу: ..... Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано ответчиком **/**/****, то есть после заключения кредитного договора и договора ипотеки. В качестве основания для регистрации права собственности на жилой дом указан договор купли – продажи от **/**/**** г, заключенный с И.

Из представленного договора купли – продажи от **/**/**** г., заключенного между Захаровым К.А. и И., по условиям которого ответчик Захаров К.А. купил земельный участок площадью 900 кв.м. с кадастровым номером ~~~, категории – земли поселений, разрешенное использование – под жилую застройку (индивидуальную), а также объект незавершенного строительства, общей площадью 255 кв.м., находящиеся по адресу: .....

Таким образом, на момент заключения договора об ипотеке, сведения о недвижимом имуществе, представленные Захаровым К.А., соответствовали характеристикам, указанным в техническом паспорте от **/**/**** г., выданном Иркутским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», право собственности залогодателя на указанный объект подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности от **/**/****

Из представленного в материалы технического паспорта БТИ на здание, составленного по состоянию на **/**/****, следует, что жилой трехэтажный дом введен в эксплуатацию в 2008 году, имеет площадь 322,4 кв.м.

Согласно заключению ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от **/**/**** г., в ходе технической инвентаризации установлено, что общая площадь дома составляет 322,4 кв.м., жилая – 148,3 кв.м. разница общей площади составляет 67,4 кв.м. в сторону увеличения произошла в результате того, что мансарда была утеплена и переоборудована в жилое помещение, а также за счет мансарды увеличилось количество этажей. Объект недвижимости, указанный в Техническом паспорте от **/**/**** и в свидетельстве о регистрации от **/**/**** общей площадью 255 кв.м. является одним и тем же объектом недвижимости.

В материалы дела также представлено Заключение ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», датированное **/**/****, в котором содержатся аналогичные выводы о причинах расхождения площади жилого дома, дополнительно указано, что при проведении технической инвентаризации **/**/**** не были отражены площади всех помещений подвала и площади мансардных помещений, площадь мансарды включена в общую площадь жилого дома.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена руководитель производственной группы Бюро технической инвентаризации Б. которая пояснила, что она проводила инвентаризацию жилого дома по адресу: ..... Первоначально дом был зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительством. При проведении инвентаризации в 2004, 2007 году площадь подвала и мансарды не была включена в общую площадь дома, поскольку они не использовались. В 2013 году при проведении технической инвентаризации площади подвала и мансарды были уже учтены.

Таким образом, судом установлено, что и предметом договора об ипотеки от **/**/****, и предметом обращения взыскания на заложенное имущество является один и тот же объект недвижимого имущества - здание, назначение: жилой дом, 3-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 322,4 кв.м., инв. №12808, лит.А, А1, кадастровый номер №, расположенное по адресу: .....

В силу п.6 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Доводы представителя ответчика о том, что предметом ипотеки являлся жилой дом площадью 255 кв.м., а не площадью 322,4 кв.м., не могут быть приняты судом, поскольку, как установлено судом, в момент заключения договора залога фактически дом имел общую площадь 322,4 кв.м., однако в техническом паспорте 2007 г. площадь подвала и мансарды не была включена в общую площадь дома, утепление мансарды, ее присоединение в качестве этажа жилого дома, в результате технической инвентаризации стало основанием для изменения общей площади жилого дома в технической документации, в связи с чем суд находит, что данные улучшениями жилого дома являются неотделимыми, входят в предмета ипотеки.

Таким образом, при вынесении решения об обращении взыскания на предмет залога фактически взыскание было обращено на один и тот же объект недвижимости, а доводы ответчика о том, что предметом ипотеки являлась часть жилого дома, не состоятельны.

Расхождение в технической документации в части указания общей площади жилого дома привело к нарушению прав взыскателя на получение исполнения решения за счет заложенного имущества, поскольку во внесудебном порядке истец оформить свои права на объект недвижимости, переданный ему в установленном законом порядке, не имеет возможности.

Учитывая, что исполнительное производство окончено, внести изменения в правоустанавливающий документ – Протокол заседания аукционной комиссии от **/**/**** г., истец не может, с целью защиты прав истца суд находит подлежащими удовлетворению требования ПАО «М» о прекращении права собственности Захарова К.А. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ...., а также о признании за ПАО «М» право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ...., а избранный истцом способ защиты права соответствующим статье 12 Гражданского кодекса РФ.

В связи с переходом к взыскателю права собственности на объекты заложенного имущества, основаны на законе и подлежат удовлетворению в целях создания определенности и стабильности в спорном правоотношении, требования истца о погашении в ЕГРП записи о регистрации права собственности Захарова К.А. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: .....

В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основаниями для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с п. 53 указанного постановления государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта.

С учетом характера спора, суд находит, что Управление Росреестра по Иркутской области не имеет какой-либо материально-правовой заинтересованности в исходе дела, в связи с чем не усматривает необходимости привлечения государственного регистратора к участию в деле.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Публичного акционерного общества «М» к Захарову К.А. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок - удовлетворить.

Прекратить право собственности Захарова К.А. на здание, назначение: жилой дом, 3-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 322,4 кв.м., инв. №12808, лит.А, А1, кадастровый номер №, расположенное по адресу: .... и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку (индивидуальную), общая площадь 900 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: .....

Признать за Публичным акционерным обществом «М» право собственности на здание, назначение: жилой дом, 3-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 322,4 кв.м., инв. №12808, лит.А, А1, кадастровый номер №, расположенное по адресу: .... и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку (индивидуальную), общая площадь 900 кв.м.. кадастровый номер №, расположенный по адресу: .....

Погасить регистрационную запись № от 06.12.2013. согласно которой зарегистрировано право собственности Захарова К.А. на здание, назначение: жилой дом, 3-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 322,4 кв.м., инв. №12808, лит.А, А1, кадастровый номер №, расположенное по адресу: .....

Погасить регистрационную запись № от **/**/**** на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку (индивидуальную), общая площадь 900 кв.м., кадастровый номер № расположенный по адресу: .....

    Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Судья: