Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-436/2013 ~ М-394/2013 от 29.07.2013

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Кошкинский районный суд в составе:

Судьи Ельчанинова А.С.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по заявлению ООО СП «Романовка» и ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участки недействительным,

У С Т А Н О В И Л :

ООО СП «Романовка» и ФИО1 обратились в суд с заявлением, в котором указывают, что ООО СП «Романовка» обратилось за государственной регистрацией договора аренды земельного участка (единого землепользования), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ "Романовское" земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана", кадастровый номер: 63:24:0000000:0093, от ДД.ММ.ГГГГ, представив на государственную регистрацию документы предусмотренные действующим законодательством.

ДД.ММ.ГГГГ заявителем (ООО СП «Романовка») получено сообщение об отказе в государственной регистрации исх. №.

Истцы считают указанные в сообщении причины отказа в государственной регистрации сделки незаконными и необоснованными по следующим основаниям:

1. В сообщении об отказе в государственной регистрации указано: «так как не все собственники земельных долей обратились за государственной регистрацией прав, возникших до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то неизвестен субъектный состав арендодателей и невозможно заключение договора аренды».

Предметом договора аренды является передача на возмездной основе на определенный срок земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности.

Земельный участок кадастровый номер: 63:24:0000000:0093 сформирован, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, предоставленным в регистрирующий орган, право собственности на него зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРП. Иных сведений о лицах, являющихся собственниками и не зарегистрировавших право собственности, в выписках нет.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает особый порядок распоряжения земельным участком. Часть 1 статьи 14 указанного закона гласит, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Согласно части 5 статьи 14.1. ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. Таким образом, законом предусмотрено, что решение от лица всех участников долевой собственности принимает коллегиальный орган - общее собрание участников.

ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок (единого землепользования), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 кв.м расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ "Романовское" земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана", кадастровый номер: 63:24:0000000:0093, при регистрации участников были предъявлены оригиналы 66 свидетельств о государственной регистрации права собственности на указанный участок.

Решение о заключении договора аренды принимали участники долевой собственности, составляющие 37,5 % от общего количества участников общей долевой собственности, имеющих в собственности 217,5 долей в праве общей долевой собственности, что составляет 61,22 % от общего числа долей. Наличие кворума неоспоримо. Протокол составлен в соответствии с действующим законодательством, в суде не оспорен.

Также в сообщении об отказе в государственной регистрации указано, что «по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не все участники долевой собственности зарегистрировали свои права на указанный земельный участок». Однако, согласно ст. 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, довод Управления Росреестра по <адрес> о невозможности заключения договора аренды вследствие отсутствия субъектного состава несостоятелен в силу Закона.

Таким образом, по мнению истцов, поскольку, земельный участок сформирован, право собственности на него зарегистрировано, что подтверждается выданными свидетельствами и выпиской из ЕГРП, однозначно можно сказать, что субъектный состав со стороны арендодателей определен - это все участники общей долевой собственности на земельный участок (единого землепользования), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 ООО кв.м расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ "Романовское" земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана", кадастровый номер: 63:24:0000000:0093, т.е. собственники указанного участка.

2. В сообщении об отказе в государственной регистрации указано: «не указаны собственники земельных долей, от имени которых действует уполномоченное собранием лицо».

Решением общего собрания участников от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт серии 36 01 № выдан Кошкинским РОВД <адрес>, зарегистрированная по адресу <адрес>, с. Б. Романовка, <адрес>, простым большинством голосов избрана уполномоченным общим собранием лицом, действующим без доверенности от имени всех участников общей долевой собственности на земельный участок (единого землепользования), категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 кв.м расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ "Романовское" земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана", кадастровый номер: 63:24:0000000:0093.

Указанное обстоятельство отражено в протоколе общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок (единого землепользования), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 кв.м расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ "Романовское" земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана", кадастровый номер: 63:24:0000000:0093, от ДД.ММ.ГГГГ, и договоре аренды земельного участка (единого землепользования), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 кв.м расположенный по адресу: <адрес>. АОЗТ "Романовское" земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана", кадастровый номер: 63:24:0000000:0093 от ДД.ММ.ГГГГ

Статьями 14, 14.1, а также статьей 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусмотрено заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности земельного участка и прошедшего государственный кадастровый учет, лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности от имени всех участников совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Таким образом, по мнению истцов, уполномоченным общим собранием лицо действует без доверенности от имени всех участников общей долевой собственности в силу закона, а участники долевой собственности выступают в договоре аренды в его лице (уполномоченного общим собранием). При этом их (участников) субъектный состав определен кругом лиц, являющихся собственниками земельного участка КН 63:24:0000000:0093, данные о которых определены записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В сообщении об отказе в государственной регистрации указано: «государственная регистрация ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственной реестре прав.».

Указанный довод, по мнению истцов, противоречит прямому указанию закона в отношении сделок с землей сельскохозяйственного назначения, поскольку в ст. 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", указано, что свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, довод Управления Росреестра по <адрес> об отсутствии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект несостоятелен в силу Закона. Истец просил признать отказ в государственной регистрации исх.63-63-24/501/2013-251 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; обязать Управление федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка (единого землепользования), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 442 525 000 кв.м расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ "Романовское" земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана", кадастровый номер: 63:24:0000000:0093. от ДД.ММ.ГГГГ, и внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании представитель ООО СП «Романовка» по доверенности ФИО3 и ФИО1 уточнили исковые требования, просили суд признать отказ в государственной регистрации Управления федеральной службы Росреестра договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, в остальной части поддержали заявленные требования аналогичными доводами, просили заявление удовлетворить.

Представитель ответчика - ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, считает доводы, изложенные заявителем, несостоятельными, а действия регистрирующего органа совершенными в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.

Изучив материалы дела в полном объеме, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что земельный участок КН (или условный номер) 63:24:0000000:0093 сформирован. Данное обстоятельство подтверждается кадастровым паспортом земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.60-70).

Право собственности на указанный выше земельный участок зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.38-59). Иных сведений о лицах, являющихся собственниками и не зарегистрировавших право собственности, в выписках нет.

Сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ООО СП «Романовка» отказано в государственной регистрации договора аренды на земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ «Романовское» земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана, поскольку не известен субъектный состав арендодателей, в связи с чем невозможно заключение договора аренды, а также не указаны собственники земельных долей, от имени которых действует уполномоченное собранием лицо (л.д.11-13).

Проверив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что к возникшим по настоящему гражданскому делу правоотношениям подлежат применению положения Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ.

Так, в соответствии в п.1 ст.12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Как следует из ст.14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности (абзац 1 пункта 1). Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей долевой собственности на этот земельный участок (абзац 2 пункта 1.1). Решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду (абзац 1 пункта 1.2).

Таким образом, законом предусмотрено, что решение от лица всех участников долевой собственности принимает коллегиальный орган - общее собрание участников.

Пункт 1 ст.246 Гражданского кодекса РФ и пункт 2 ст.9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подлежат применению с учетом особенностей, установленных статьями 12-14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (специальных норм), в соответствии с которыми решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников долевой собственности на этот земельный участок, как это предусмотрено ст.247 Гражданского кодекса РФ в отношении имущества находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании собственников.

В том случае, если согласие участников долевой собственности на совершение сделки с земельным участком, находящимся в долевой собственности, не достигнуто, то та часть участников долевой собственности, которая выразила несогласие с совершением сделки, вправе выделить земельный участок в счет своих долей и распоряжаться им по своему усмотрению (п.2 ст.14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание участников обшей долевой собственности на земельный участок (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 га, расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ «Романовское» земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана, кадастровый номер (или условный) номер 63:24:0000000:0093, при регистрации участников были предъявлены оригиналы 66 свидетельств о государственной регистрации права собственности на указанный участок (л.д.21-30).

Решение о заключении договора аренды принимали участники долевой собственности, составляющие 37,5 % их первоначального числа, в собственности присутствующих собственников 217,5 долей, то есть 61,22 % общего числа долей. Наличие кворума неоспоримо. Протокол составлен в соответствии с действующим законодательством, в суде не оспорен.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что общее собрание участников общей долевой собственности, состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ, считается правомочным. Процедура созыва и проведения общего собрания участников долевой собственности не нарушена.

При регистрации участников были предъявлены оригиналы 66 свидетельств о государственной регистрации права собственности на указанный участок.

Поскольку, земельный участок сформирован, право собственности на него зарегистрировано, что подтверждается выданными свидетельствами и выпиской из ЕГРП, можно сделать вывод о том, что субъектный состав со стороны арендодателей определен - это все участники общей долевой собственности на земельный участок (единое землепользование), категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 га, расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ «Романовское» земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана, кадастровый номер (или условный) номер 63:24:0000000:0093, т.е. собственники указанного участка.

Доводы представителя ответчика о том, что в представленном на государственную регистрацию договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не указаны собственники земельных долей, от имени которых действует уполномоченное собранием лицо, что противоречит требованиям действующего законодательства, суд признает несостоятельными, ввиду следующего.

Решением общего собрания участников от ДД.ММ.ГГГГ третье лицо – ФИО1, зарегистрированная по адресу с.Б.Романовка, <адрес>, простым большинством голосов избрана уполномоченным общим собранием лицом, действующим, без доверенности от имени всех участников общей долевой собственности на земельный участок (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 га, расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ «Романовское» земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана, кадастровый номер (или условный) номер 63:24:0000000:0093.

Указанное обстоятельство отражено в протоколе общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок (единое землепользование), категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 га, расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ «Романовское» земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана, кадастровый номер (или условный) номер 63:24:0000000:0093, от ДД.ММ.ГГГГ, договоре аренды земельного участка (единого землепользования), категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 га, расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ «Романовское» земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана, кадастровый номер (или условный) номер 63:24:0000000:0093, от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-20).

Статьями 14, 14.1, а также статьей 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусмотрено заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности земельного участка и прошедшего государственный кадастровый учет, лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности от имени всех участников совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Таким образом, уполномоченное общим собранием лицо действует без доверенности от имени всех участников общей долевой собственности в силу закона, а участники долевой собственности выступают в договоре аренды в его лице (уполномоченного общим собранием). При этом их (участников) субъектный состав определен кругом лиц, являющихся собственниками земельного участка КН 63:24:0000000:0093, данные о которых определены записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании изложенного суд считает, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды на земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, земли общей долевой собственности в границах бывшего ПСК «Рабочий, нарушает право граждан, являющихся участниками долевой собственности на спорный земельный участок, распоряжаться принадлежащим им недвижимым имуществом, что противоречит действующему законодательству.

    Руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Заявление ООО СП «Романовка» и ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участки незаконным– удовлетворить.

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора аренды на земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ "Романовское" земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана, кадастровый номер 63:24:0000000:0093 – незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка (единого землепользования), категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 42 525 000 га, расположенный по адресу: <адрес>, АОЗТ «Романовское» земли общей долевой собственности в границах бывшего колхоза имени Тельмана, кадастровый номер (или условный) номер 63:24:0000000:0093, от ДД.ММ.ГГГГ, и внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кошкинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья      А.С. Ельчанинов