Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-50/2022 (2-2834/2021;) ~ М-2557/2021 от 30.08.2021

№

№2-50/2022

Решение
Именем Российской Федерации

г. Оренбург 25 января 2022 года

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи М.Е.Манушиной

при секретаре судебного заседания Ю.В.Богатыревой,

с участием представителя ответчика Башкирова К.А. - Поповой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Высоцкой Д.П. к Башкирову К.А., Трофимовой С.Н. о возврате аванса за квартиру,

установил:

Высоцкая Д.П. обратилась в суд с названным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Основной договор купли-продажи по согласованию сторон должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.2. предварительного договора, оплата купли-продажи квартиры осуществляется в следующем порядке: денежная сумма в размере 2880000 рублей уплачивается покупателем продавцу в рассрочку в течение 72 месяцев со дня заключения настоящего договора, в период с 20 по 30 число ежемесячно, равными платежами в размере 40000 рублей.

На май 2021 года истец перечислила на карту ответчика 960000 рублей в счет заключения в будущем договора купли-продажи квартиры.

До января 2020 денежные средства перечислялись на имя ответчика, затем ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, согласно которому расчет осуществляется на банковскую карту Трофимовой С.Н..

В мае 2021 года предварительный договор расторгнут, основной договор не заключен и ни одна из сторон заключения договора не требует.

Переданные денежные средства в размере 960000 рублей в добровольном порядке ответчик возвратить отказывается.

Полагает, что между сторонами не возникло договоренности об основном обязательстве и денежные средства не могут служить средством обеспечения заключения между ними договора в будущем.

Высоцкая Д.П. просит суд:

- взыскать с Башкирова К.А. в пользу Высоцкой Д.П. денежные средства, уплаченные в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 960000 рублей и государственную пошлину в размере 12800 рублей.

В судебное заседание истец и ответчики, третье лицо Башкирова Ю.В. не явились, извещены надлежаще.

Истец Высоцкая Д.П. письменном дополнении к исковому заявлению (возражениях на позицию ответчика) указала, что по условиям договора найма жилого помещения коммунальные платежи и оплата электроэнергии в плату за квартиру не входят и оплачиваются нанимателем самостоятельно. Она (истец) оплачивала квартплату до 2020 года, затем образовалась задолженность, которую она продолжала погашать по мере возможностей. ДД.ММ.ГГГГ между супругой ответчика Башкировой Ю.В. и Т. был заключен договор аренды квартиры на 11 месяцев с оплатой в размере 22000 рублей. Т.к. истец в этот период в квартире не проживала и не пользовалась коммунальными услугами, оплачивать за этот период ни коммунальные услуги, ни арендную плату она не должна.

В соответствии с п.2.3 предварительного договора денежные суммы, уплаченные покупателем продавцу, признаются уплаченными в качестве аванса за продаваемую квартиру. Возврат данных сумм продавцом, если основной договор не заключен по его вине, производится в однократном размере. Т.е. обязательства продавца предусмотрены как при оплате аванса, а не задатка. Соглашение о задатке в письменной форме между сторонами не заключалось. В связи с указанным, довод ответчика о применении правил о задатке считала необоснованным. В подробном расчете указала, что в 2018 году перечислила на карту Башкирова К.А. 142000 рублей, в 2019 (до ДД.ММ.ГГГГ) – 467680 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на карту Трофимовой С.Н. перечислила 26000 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 110200 рублей.

Итого, истцом оплачено за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 745880 рублей, из которых: 15000 рублей – за мебель, 210000 рублей - за аренду жилого помещения за периоды сентябрь-ноябрь 2018 года, декабрь 2019 - ДД.ММ.ГГГГ (всего 21 месяц). Таким образом, сумма аванса по предварительному договору составляет 745880 -15000 – 210000 = 520880 рублей.

Также в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец Высоцкая Д.П. поясняла, что ей не знакомы люди, чьи фамилии указаны в кассовых чеках о перечислениях на счет Башкирова К.А.. Она подходила к продавцам в торговом центре, просила их скинуть ответчику денежные средства, передавая им наличные деньги.

Ответчик Башкиров К.А. в письменном отзыве от ДД.ММ.ГГГГ указал, что истец по собственной инициативе расторгла предварительный договор, что подтверждается перепиской в телефоне и досудебной претензией. Истец снялась с регистрационного учета в спорной квартире и освободила её. По условиям предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине покупателя уплаченные им продавцу денежные суммы возврату не подлежат. Помимо предварительного договора купли-продажи квартиры, сторонами также был заключен договор купли-продажи мебели и бытовой техники на общую сумму 65000 рублей, из которых 50000 рублей выплачено в день подписания договора, оставшиеся 15000 рублей должны быть выплачены в течение 5 месяцев по 3000 рублей ежемесячно. Кроме того, сторонами был заключен договор найма жилого помещения. По условиям предварительного договора и договора найма истец обязалась выплачивать ежемесячно сумму в размере 40000 + 10000 рублей. Соответственно, в течение года истец должна была выплатить 600000 рублей. Принятые на себя обязательства истец не исполняла должным образом, нарушая условия договоров. Ежемесячные перечисления были значительно меньше согласованных сумм. Оплату за коммунальные платежи она не производила. Просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика Башкирова К.А. - Попова Н.А., действующая по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, указав что по условиям предварительного договора при его расторжении по инициативе покупателя, оплаченные денежные суммы возврату не подлежат. Истец не оспаривает что инициатором расторжения предварительного договора явилась она. Истец систематически нарушала условия всех договоров, заключенных сторонами. Период проживания истца в квартире составил 33 месяца, соответственно, она обязана оплатить по договору найма 330000 рублей и коммунальные платежи. В период действии договора найма квартиры с Т., последний отдавал арендную плату Высоцкой Д.П., а Башкирову К.А. ничего не перечислял.

Полагала, что истцом не доказан факт перечисления денежных средств ответчику. В представленных квитанциях указаны иные фамилии плательщиков. Башкировым К.А. получены денежные средства, но в гораздо меньшем размере. Он считает, что это денежные средства за найм и мебель, частично за коммунальные платежи.

Заслушав представителя ответчиков, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.п.1,3,4,6 ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Башкировым К.А. и З. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

В соответствии со свидетельством о расторжении брака от ДД.ММ.ГГГГ З. присвоена фамилия Высоцкая.

В соответствии с п.1.5 предварительного договора стороны договорились заключить основной договор в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По предварительной договоренности между сторонами общая стоимость основного договора составляет 3350000 рублей (п.2.1 предварительного договора).

В п.п.2.2, 2.2.1, 2.2.2 предварительного договора оплата купли-продажи квартиры согласована сторонами в следующем порядке:

- денежная сумма в размере 2880000 рублей уплачивается покупателем продавцу в рассрочку в течение 72 месяцев со дня заключения предварительного договора, в период с 20 по 30 число ежемесячно, равными платежами в размере 40000 рублей;

- оставшаяся денежная сумма в размере 470000 будет оплачена покупателем продавцу при заключении сторонами основного договора, на условиях и в порядке, предусмотренными в основном договоре.

В соответствии с п.2.5 предварительного договора расчет осуществляется в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на счет продавца по реквизитам Башкирова К.А.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, которым стороны изменили порядок расчета, указав что перечисление денежных средств должно осуществляться в безналичном порядке на банковскую карту на имя Трофимовой С.Н..

Также в дополнительном соглашении стороны изменили сроки осуществления покупателем авансовых платежей. Покупатель вправе отступить от ранее установленных сроков, перечисляя при этом денежные средства в срок по 07 число месяца, следующего за месяцем планового осуществления платежа. Такие сроки расчета распространяются на взаимоотношения сторон по договору, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ.

Из скриншота смс-переписки истца с супругой ответчика Башкирова К.А. – Башкировой Ю.В. следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец сообщила об отсутствии возможности далее производить оплату по договору и намерении расторгнуть договор, освободить квартиру. ДД.ММ.ГГГГ истец передала ключи от квартиры ответчику.

Факт расторжения предварительного договора сторонами не оспаривается.

В соответствии с п.2.3 предварительного договора денежные суммы, уплаченные покупателем продавцу в течение срока до момента заключения основного договора, включаются в общую стоимость цены основного договора, признаются продавцом уплаченными в качестве аванса за продаваемую им квартиру, а в случае, если основной договор не будет заключен по обстоятельствам, связанным с продавцом, то указанные суммы подлежат возврату покупателю в срок не более трех месяцев с момента, когда основной договор должен быть совершен, но совершен не был.

Согласно п.2.4 предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине покупателя, уплаченные покупателем продавцу денежные суммы возврату не подлежат.

При толковании условий договора суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Положения Гражданского кодекса РФ предусматривают следующие способы оплаты приобретаемого товара:

- непосредственно в момент приобретения (п. ст.486 ГК РФ);

- предварительная оплата (ст.487 ГК РФ);

- задаток (ст.ст.380, 381 ГК РФ).

На основании п.1 ст.486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства

В соответствии с п.1 ст.487 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 с.380 Гражданского кодекса РФ,1 задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При этом в отношении двух первых способов оплаты законом не предусмотрено каких-либо специальных требований к соглашению о такой форме оплаты, а также о последствиях расторжения договора, оплаченного одним из этих способов. Соответственно, в случае согласования сторонами любого из этих двух способов оплаты действуют общие требования о форме договора и о последствиях его расторжения.

На основании п.4 ст.453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из буквального толкования указанной нормы закона следует, что если взаимное исполнение сторонами обязательств по договору неравноценно, то сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

То есть, если покупателем денежные средства переданы предварительно в счет передачи продавцом имущества в его собственность, но в последующем перехода права собственности не произошло, то покупатель вправе требовать от продавца возврата денежных средств.

В отношении задатка законом предусмотрено, что соглашение о нем независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2 ст.380 ГК РФ). При этом, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2 ст.381 ГК РФ).

Из заключенного сторонами предварительного договора следует, что условие об оплате основного договора предусматривает элементы как предварительной оплаты, так и элементы задатка.

При этом предварительный договор не содержит условия о том, что перечисляемые покупателем денежные суммы являются задатком и помимо функции оплаты, имеют еще и обеспечительную функцию. Т.е. не соблюден п.2 ст.380 ГК РФ.

Также положениям закона о задатке, а именно п.2 ст.381 ГК РФ, не соответствует условие п.2.3 предварительного договора, которым предусмотрена обязанность продавца вернуть покупателю оплаченную им денежную сумму, в случае незаключения основного договора по вине продавца, в однократном размере, а не в размере двойной суммы, как это предусмотрено указанной нормой.

Кроме того, в п.2.3 предварительного договора стороны прямо указали, что денежные суммы, уплаченные покупателем продавцу до заключения основного договора, являются авансом за продаваемую квартиру.

На основании п.3 ст.380 Гражданского кодекса РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Поскольку ответчиками не представлено бесспорных доказательств того, что уплаченные истцом денежные суммы являются задатком, постольку эти суммы оцениваются судом в качестве аванса. Соответственно, поскольку имущество, за приобретение права собственности на которое, не перешло в собственность покупателя (истца), постольку указанные денежные средства являются для продавца неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.

В части суммы возврата суд учитывает расчет истца, представленный в письменных пояснениях на возражения ответчика, и доводы ответчика.

ДД.ММ.ГГГГ между Башкировым К.А. и Заднепрянской (Высоцкой) Д.П. был заключен договор найма жилого помещения, являющегося предметом вышеуказанного предварительного договора. По условиям договора найма квартира передана нанимателю на срок по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.3). Плата за квартиру составляет 10000 рублей в месяц, начиная с сентября 2018 года. С даты составления сторонами акта приема-передачи и до ДД.ММ.ГГГГ арендная плата не взимается. Плата вносится за текущий месяц в период с 20 по 30 число ежемесячно в безналичном порядке по реквизитам на имя Башкирова К.А.

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением № к договору найма стороны установили новый срок предоставления квартиры нанимателю и продлили его с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением № к договору найма стороны согласовали что плата за квартиру вносится нанимателем ежемесячным платежом за предшествующий месяц проживания в срок по 07 число (включительно) месяца, следующего за отчетным, в безналичном порядке на банковскую карту на имя Трофимовой С.Н..

ДД.ММ.ГГГГ между Башкировой Ю.В. и Т. заключен договор аренды квартиры, ранее переданной в найм истцу и являющейся предметом предварительного договора купли-продажи. Указанная квартира передана Т. на срок 11 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.3). При этом в п.4.4. договора указано, что срок арендной платы остается неизменным в течение 11 месяцев. В п.п.4.1-4.3 указан порядок оплаты арендной платы – за месяц вперед, не позднее 17 числа. Из совокупности условий договора следует, что при указании дат периода действия договора сторонами допущена описка, дата окончания действия договора ДД.ММ.ГГГГ.

Довод представителя ответчика о том, что денежные средства за аренду квартиры Т. передавал Высоцкой Д.П. судом признается необоснованным, поскольку никаких доказательств заявленных обстоятельств суду не представлено.

Таким образом, истец являлась нанимателем квартиры в периоды с 11.08.2018(оплата с сентября) по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с учетом даты возврата ключей от квартиры, указанной в вышеизложенной смс-переписке).

Соответственно, за период найма жилого помещения истец должна оплатить ответчику Башкирову К.А.:

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 3,5 месяца;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 18,5 месяцев,

итого 22 месяца х 10000 рублей = 220000 рублей.

Доказательств оплаты указанной суммы истцом не представлено. Более того, в письменных пояснениях истец признает задолженность по оплате за наем квартиры.

Также ДД.ММ.ГГГГ Башкировым К.А. и З. заключен договор купли-продажи мебели и бытовой техники на общую сумму 65000 рублей. Оплата по договору осуществляется в безналичном порядке по реквизитам на имя Башкирова К.А.. По условиям п.3 указанного расчет осуществляется в следующем порядке: в день подписания акта приема-передачи квартиры по договору найма покупатель уплачивает продавцу 50000 рублей, денежную сумму 15000 рублей покупатель уплачивает в течение 5 месяцев равными платежами по 3000 рублей ежемесячно в период с 20 по 30 числа.

Сторонами не отрицается, что обязанность по оплате 50000 рублей истцом исполнена, задолженность по договору составляет 15000 рублей.

Истцом представлены кассовые чеки о взносе З. денежных средств на карту №, т.е. карту Башкирова К.А., реквизиты которой указаны в предварительном договоре купли-продажи, договоре найма квартиры, договоре купли-продажи мебели.

Также истцом представлены чеки в подтверждение взносов на карту Башкирова К.А. с карт других лиц.

В соответствии с п.п.1,3 ст.313 Гражданского кодекса РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Учитывая, что исполнение денежного обязательства не имеет личного характера, по спорным правоотношениям ответчик вправе был принять и принял денежные средства, перечисленные ему за истца третьими лицами.

Доказательств того, что у получателя денежных средств Башкирова К.А. с лицами, осуществившими перевод, имелись какие-либо правоотношения, во исполнение которых и были перечислены денежные средства, суду не представлено и таких обстоятельств не заявлено.

Нахождение у истца платежных документов, подтверждающих перевод денежных средств третьими лицами, подтверждает факт осуществления оплаты от имени истца.

Из выписки АО «Тинькофф Банк» на имя Высоцкой Д.П. и истории операций по дебетовой карте ПАО Сбербанк на имя Трофимовой С.Н. Т. следует, что со счета Высоцкой Д.П. перечислялись денежные средства на карту №, номер которой указан в дополнительном соглашении к предварительному договору купли-продажи квартиры.

Общая сумма денежных средств, перечисленных на счет Башкирова К.А. и Трофимовой С.Н., в соответствии с указанными документами составляет 745 880 рублей.

Таким образом, из всей совокупности правоотношений сторон в пользу истца подлежит взысканию сумма 745880 – 220000 – 15000 = 510880 рублей, поскольку на эту сумму истец у ответчика не приобрела ничего равноценного (п.4 ст.353 ГК РФ). Довод стороны ответчика о наличии у истца задолженности по коммунальным платежам за квартиру судом отклоняется, поскольку ни доказательств наличия такой задолженности, ни расчета суду не представлено.

При этом, учитывая что денежные средства на карту Трофимовой С.Н. перечислялись по указанию Башкирова К.А., и Трофимова С.Н. не являлась стороной спорных отношений, суд полагает, что указанная сумма подлежит взысканию именно с Башкирова К.А.

Суд учитывает, что несмотря на предоставление письменных дополнений (пояснений) к исковому заявлению, истец не изменила просительную часть иска, в связи с чем, следует указать что оснований для удовлетворения требований истца в остальной части не имеется.

В соответствии с п.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере 12800 рублей, что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая частичное удовлетворение исковых требований, расходы истца подлежат возмещению в пропорциональном размере, т.е. в сумме 6812 рублей 16 копеек.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования Высоцкой Д.П. удовлетворить частично.

Взыскать с Башкирова К.А. в пользу Высоцкой Д.П. денежную сумму, уплаченную по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 510880 рублей.

Взыскать с Башкирова К.А. в пользу Высоцкой Д.П. возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 6812 рублей 16 копеек.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 14.02.2022.

Судья М.Е.Манушина