Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-505/2020 ~ М-345/2020 от 03.03.2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 июня 2020 года Самарский районный суд города Самары в составе председательствующего судьи Кривицкой О.Г.,

при секретаре Селютиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-505/2020 по иску Айвазян Шушаник Григорьевны в лице финансового управляющего Уфимского Вячеслава Владимировича к Обществу с ограниченной ответственностью «Рекон», Главе городского округа Самара, Департаменту управления имуществом городского округаСамара о признании права отсутствующим, о признании права общей долевой собственности,

у с т а н о в и л:

Айвазян Ш.Г. в лице финансового управляющего Уфимского В.В. обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Рекон», Администрации г.о. Самары о признании права отсутствующим, о признании права общей долевой собственности, в обоснование заявленных требований указав, что определением Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2017 года по делу № А55-20481/2016 Айвазян Шушаник Григорьевна признана несостоятельным (банкротом) и в отношении неё введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утвержден Уфимский Вячеслав Владимирович.

04.05.1995 между Товариществом с ограниченной ответственностью фирмой «Рекон» (ТОО фирма «Рекон») и Товариществом с ограниченной ответственностью «Стройпроектсервис» (ТОО «Стройпроектсервис») заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> с распределением (передачей) функций заказчика на строительство между сторонами.

Предметом договора является долевое участие сторон и распределение функций Заказчика-застройщика между ними в строительстве жилого дома по <адрес>.

Согласно п.2.1. договора ТОО фирма «Рекон» обязуется подготовить документы, оформить и оплатить выкуп земельного участка под строительство.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что при сдаче объекта в эксплуатацию стороны производят передачу долей в собственность друг друга с разделением земельного участка в соотношении определенном договором согласно проектной документации пропорционально долям от общей площади построенного объекта.

В соответствии с п.4.2. договора для выполнения своих обязательств по договору стороны вправе заключать с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия на строительство в объемах распределенных им площадей.

ТОО «Стройпроектсервис» заключило с Айвазяном Григорием Погосовичем договор №20 о долевом участии в строительстве жилого <адрес> в <адрес>, согласно которому ТОО «Стройпроектсервис» уступило Айвазяну Г.П. право требования доли в части офисных помещений, гаража во второй очереди строительства, общей площадью 536,2 кв.м.

Долю в строительстве дома № 144 по ул. Чапаевской в г. Самара в размере 318000000 рублей Айвазян Г.П. оплатил в полном объеме.

18.05.1998 ТОО фирма «Рекон» передало Айвазяну Г.П. офисные помещения площадью 243,5 кв.м. - подвал офиса площадью 250,9 кв.м., гараж офиса площадью 41,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

25.08.2014 Айвазян Г.П. подарил своей дочери, Айвазян Ш.Г., вышеуказанные нежилые помещения площадью 625,40 кв.м., подвал: комнаты №№; 1 этаж: комнаты №№; 2 этаж: комнаты №№ 3 этаж: комнаты №; технический этаж на отм.9,16: комнаты №№, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно заключению кадастрового инженера многоквартирный дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, расположен на земельных участках с кадастровыми номерами №

Права на земельные участки, расположенные под многоквартирным домом собственнику помещений не переданы.

В соответствии с данными Единого государственного реестра прав (ЕГРП) право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № зарегистрировано за ООО «Рекон», на земельный участок с кадастровым номером № - за муниципальным образованием г.о. Самара.

Полагает, что при приобретении Айвазяном Г.П. нежилых помещений к нему перешло право на долю в земельном участке, на котором размещается многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. В связи с переходом права собственности на нежилые помещения от Айвазяна Г.П. к Айвазян Ш.Г. к ней также перешло и право на долю на земельный участок, несмотря на то, что надлежащим образом в установленном законом порядке это права не было оформлено.

После приобретения нежилых помещений земельный участок фактически находится в обладании Айвазян Ш.Г., а ранее в обладании Айвазяна Г.П., так как на нем находится объект недвижимости, что, считает, исключает возможность применения к спорным правоотношениям срока исковой давности в силу ст. 208 Гражданского Кодекса Российский Федерации.

Из заключения кадастрового инженера следует, что доля Айвазян Ш.Г. в общем имущества дома составляет 3039/10000.

Истец просит суд признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Рекон» на земельные участки с кадастровыми номерами №; признать отсутствующим право собственности муниципального образования г.о.Самара на земельный участок №; признать за Айвазян Ш.Г. право общей долевой собственности в размере 3039/10000 доли на земельные участки с кадастровыми номерами № №.

Определением суда от 26 мая 2020 года произведена замена ответчика Администрации г.о. Самары на Главу городского округа Самара и Департамент управления имуществом г.о.Самара. Привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Администрация г.о.Самара (л.д. 133-140 т.1, протокольная форма).

26.05.2020 Айвазян Ш.Г. исковые требования уточнила. Просила суд признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Рекон» на земельные участки с кадастровыми номерами № признать отсутствующим право собственности муниципального образования г.о.Самара на земельный участок №; признать за Айвазян Ш.Г. право общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № в размере пропорциональному размеру общей площади нежилого помещения подвал: комнаты №№; 1 этаж: комнаты №№ 2 этаж: комнаты №№; 3 этаж: комнаты №; технический этаж на отм.9,16: комнаты №№, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 119-125 т.1).

В судебном заседании представитель истца адвокат Ларионова Н.А., действующая на основании доверенности и ордера, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на удовлетворении иска.

Представитель ответчика ООО «Рекон» Великанов А.Г., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал в удовлетворении требований истца по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 81-85 т.1), а также в дополнениях к отзыву на исковое заявление (л.д. 117-118 т.1).

Представитель ответчика Главы г.о.Самара и третьего лица Администрации г.о.Самары Левкина А.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала в удовлетворении требований истца по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление (л.д. 81-85, л.д.127-130 т.1).

В отзыве ответчик фактически не оспаривает право истца на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, указывает, что истец как собственник помещений в многоквартирном доме имеет такое право независимо от его регистрации ( л.д.127-130 т.1).

Представитель ответчика Департамента управления имуществом г.о.Самары Ткаченко И.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала в удовлетворении требований истца.

Доводы ответчика ООО «Рекон» о необходимости привлечения к участию в деле в качестве заинтересованных лиц остальных собственников помещений в многоквартирном доме судом обсуждались.

Такая необходимость не следует из материалов гражданского дела.

Данный спор не нарушает права и законных интересы третьих лиц, решение по спору не влияет на их права и не порождает для них каких-либо обязанностей.

Истец в уточненных требованиях просит признать за собой право на неопределенную долю ( без указания конкретного размера доли ) в праве общей долевой собственности, что не препятствует остальным собственникам реализоваться свое право на признание доли в праве общей долевой собственности таким же образом.

Кроме того, при рассмотрении данного спора суд учитывает условия перехода права собственности в договорах, заключенных истцом и ее право предшественником Айвазяном Г.П..

Выслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, определением Арбитражного суда Самарской области от 01 декабря 2017 года по делу № А55-20481/2016 Айвазян Шушаник Григорьевна признана несостоятельным (банкротом) и в отношении неё введена процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утвержден Уфимский Вячеслав Владимирович.

04.05.1995 между Товариществом с ограниченной ответственностью фирмой «Рекон» (ТОО фирма «Рекон») и Товариществом с ограниченной ответственностью «Стройпроектсервис» (ТОО «Стройпроектсервис») заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> с распределением (передачей) функций заказчика на строительство между сторонами (л.д. 19-22 т.1).

Предметом договора является долевое участие сторон и распределение функций Заказчика-застройщика между ними в строительстве жилого дома по <адрес>.

Согласно п.2.1. договора ТОО фирма «Рекон» обязуется подготовить документы, оформить и оплатить выкуп земельного участка под строительство.

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что при сдаче объекта в эксплуатацию стороны производят передачу долей в собственность друг друга с разделом земельного участка в соотношении определенном договором согласно проектной документации пропорционально долям от общей площади построенного объекта.

В соответствии с п.4.2. договора для выполнения своих обязательств по договору стороны вправе заключать с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия на строительство в объемах распределенных им площадей.

27.09.1995 ТОО «Стройпроектсервис» заключило с Айвазяном Григорием Погосовичем договор №20 о долевом участии в строительстве жилого <адрес> в г. Самаре, согласно которому ТОО «Стройпроектсервис» уступило ФИО3 право требования доли в части офисных помещений, гаража во второй очереди строительства, общей площадью 536,2 кв.м. (л.д 23-25 т.1).

Установлено, что долю в строительстве <адрес> в <адрес> Айвазян Г.П. оплатил в полном объеме.

18.05.1998 ТОО фирма «Рекон» передало Айвазяну Г.П. офисные помещения площадью 243,5 кв.м. - подвал офиса площадью 250,9 кв.м., гараж офиса площадью 41,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 26 т.1).

25.08.2014 Айвазян Г.П. подарил своей дочери, Айвазян Ш.Г., вышеуказанные нежилые помещения площадью 625,40 кв.м., подвал: комнаты №№; 1 этаж: комнаты №№ 2 этаж: комнаты №№ 3 этаж: комнаты №; технический этаж на отм.9,16: комнаты №№, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 63-АН №, выданном 01 сентября 2014 года, Айвазян Ш.Г. на основании договора дарения от 25.08.2014, принадлежит на праве собственности нежилое помещение, общей площади 625,4 кв.м., подвал: комнаты №№; 1 этаж: комнаты №№, №; 2 этаж: комнаты №№; 3 этаж: комнаты №; технический этаж на отм.9,16: комнаты №№, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д 27 т.1).

Согласно заключению кадастрового инженера № 01-20 от 17.01.2020 многоквартирный дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, расположен на земельных участках с кадастровыми номерами №. Доля Айвазян Ш.Г. в общем имущества дома составляет 3039/10000 (л.д. 30-35 т.1).

Права на земельные участки, расположенные под многоквартирным домом собственнику помещений не переданы.

В соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № зарегистрировано за ООО «Рекон» (л.д. 11-18 т.1), на земельный участок с кадастровым номером № - за муниципальным образованием г.о. Самара (л.д. 9-10 т.1).

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставить такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Аналогичное правило закреплено и в действующей редакции статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. (Определение Верховного суда Российской Федерации от 10 марта 2017 г. по делу № 301-ЭС16-13752).

В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку здания относятся к объектам, прочно связанным с землей, то продажа их без земельного участка, противоречит гражданскому и земельному законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно условий ранее заключенных договоров, ТОО «Стройпроектсервис» наделено правом реализации нежилых помещений в <адрес>, а также земельного участка, на основании договора от 04.05.1995 о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> с распределением (передачей) функций заказчика на строительство между сторонами, заключенного с ТОО фирма «Рекон».

Предметом договора с ТОО фирма «Рекон» от 04 мая 1995г. является долевое участие сторон и распределение функций заказчика-застройщика между ними в строительстве жилого дома по <адрес>. Согласно п.2.1. договора ТОО фирма «Рекон» обязуется подготовить документы, оформить и оплатить выкуп земельного участка под строительство. Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что при сдаче объекта в эксплуатацию стороны производят передачу долей в собственность друг друга с разделом земельного участка в соотношении определенном договором согласно проектной документации пропорционально долям от общей площади построенного объекта. В соответствии с п.4.2. договора для выполнения своих обязательств по договору стороны вправе заключать с физическими и юридическими лицами договоры долевого участия на строительство в объемах распределенных им площадей. ( л.д.19-21, л.д.22 т.1).

Таким образом, наделяя ТОО «Стройпроектсервис» правом заказчика-застройщика с распределением земельного участка пропорционально долям от общей площади построенного объекта, а также правом на заключение договоров долевого участия в строительстве в объемах распределенных площадей, ТОО «Рекон» выразило согласие на переход права собственности на земельный участок.

Из пункта 7 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что если застройщик по договору долевого участия в строительстве здания, состоящего из нежилых помещений, одновременно является собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, с переходом права собственности на нежилое помещение к участнику долевого строительства переходит также право долевой собственности на земельный участок.

Согласно пункту 15 «Практика применения земельного законодательства» Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.01.2018, в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона ( Федеральный закон от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Суд полагает, что в силу вышеуказанных норм права при приобретении Айвазяном Г.П. нежилых помещений к нему перешло право на долю в земельном участке, на котором располагается многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. В связи с переходом права собственности на нежилые помещения от Айвазяна Г.П. к Айвазян Ш.Г. также перешло и право на долю на земельный участок, несмотря на то, что надлежащим образом в установленном законом порядке это право не было оформлено.

Доводы ответчика о том, что Айвазян Ш.Ш. приобрела право собственности на основании сделки дарения, что исключает возможность приобретения ею права собственности на долю земельного участка, основаны на неправильном толковании правовых норм.

Ацвазян Г.П. имел безусловное право на получение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Такое право является универсальным и имеет правопреемником.

После приобретения нежилых помещений земельный участок фактически находится в обладании Айвазян Ш.Г., а ранее - в обладании Айвазяна Г.П., поскольку на нем расположен объект недвижимости, в силу чего на данные требования срок исковой давности согласно статье 208 Гражданского Кодекса Российский Федерации не распространяется.

Указанный вывод также подтвержден определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 № 49-КГ18-26.

Тот факт, что основанием приобретения права не недвижимое имущество у Айвазян Ш.Г. является безвозмездная сделка, не влияет на её права в отношении земельного участка.

В соответствии с положениями ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Указанная норма закона не связывает возникновение права на земельный участок с возмездным характером приобретения права на объект недвижимости.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав (определение Верховного суда Российской Федерации от 26.01.2016 № 5-КГ15-207).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований истца о признании отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Рекон» на земельные участки с кадастровыми номерами № № признании отсутствующим право собственности муниципального образования г.о.Самара на земельный участок № и признании за Айвазян Ш.Г. права общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № в размере пропорциональному размеру общей площади нежилого помещения подвал: комнаты №№; 1 этаж: комнаты №№ этаж: комнаты №№ 3 этаж: комнаты №; технический этаж на отм.9,16: комнаты №№, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Айвазян Шушаник Григорьевны в лице финансового управляющего Уфимского Вячеслава Владимировича к Обществу с ограниченной ответственностью «Рекон», Главе г.о.Самара, Департаменту управления имуществом г.о.Самара удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Рекон» на земельные участки с кадастровыми номерами №

Признать отсутствующим право собственности муниципального образования г.о.Самара на земельный участок с кадастровым номером №.

Признать за Айвазян Шушаник Григорьевной право общей долевой собственности на земельный участки с кадастровыми номерами № в размере пропорциональному размеру общей площади нежилого помещения подвал: комнаты №№; 1 этаж: комнаты №№; 2 этаж: комнаты №№; 3 этаж: комнаты №; технический этаж на отм.9,16: комнаты №№, расположенные по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд города Самары в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 23 июня 2020 г.