Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1033/2014 ~ М-855/2014 от 06.06.2014

Гражданское дело № 2-1033/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Енисейск 23 октября 2014 года

Енисейский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего Яковенко Т.И.

при секретаре Лариковой А.В.

с участием представителя истца Мурачева А.В. – Варлакова Д.Н., действующего на основании доверенности от 30.06.2014 года, представителя ответчика – МКУ «Центр имущественных отношений» и третьего лица Администрации Енисейского района – Яричина И.А., действующего на основании доверенностей от 09.01.2014 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мурачева Андрея Васильевича к муниципальному образованию Енисейский район в лице Муниципального казенного учреждения «Центр имущественных отношений Енисейского района» о признании недействительными изменения договора аренды земельного участка в части размера арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Мурачев А.В. обратился с иском в суд к муниципальному образованию Енисейский район в лице МКУ «Центр имущественных отношений Енисейского района» о признании недействительным уведомления арендодателя – муниципального образования Енисейский район в лице МКУ «Центр имущественных отношений Енисейского района» о размере арендной платы за землю в 2013 году по договору аренды земельного участка № 74 от 4 июля 2011 года; признании незаконным одностороннее изменение условий договора в части увеличения арендной платы за земельный участок общей площадью 4916 кв.м из категории «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 24:12:0580201:43, расположенный по адресу: <адрес>.

Требования мотивировал тем, что 4 июля 2011 года между ним, как физическим лицом, и ответчиком заключен договор аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка общей площадью 4916 кв.м из категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 24:121:0580201:43, расположенного по адресу <адрес>. Договор надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю. В соответствии с п. 3.3 договора № 74 размер арендной платы определен в приложении № 1 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, согласно которому, размер арендной платы в год установлен 10145,15 рублей. При этом существенными факторами, влияющими на порядок ценообразования явились кадастровая стоимость земельного участка (338171,64 рубля) и коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка К1-0,03.

12 марта 2012 г. за исх. № 359 ему направлено уведомление о размере арендной платы за землю на 2012 год, которое в ценовом отношении не отличалось от размера платы за предшествующий год.

10 июля 2013 года за исх. № 640 в его адрес направлено уведомление о размере арендной платы уже в сумме 45536,91 руб. в год. Такой размер арендной платы установлен с 12 июня 2013 года. При этом изменилась кадастровая стоимость земельного участка и стала составлять 455369,08 рублей, то есть выросла более чем на треть за полтора года. Сведений о внесении соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости уведомление не содержит, соответствующие сведения не вносились и в кадастровый паспорт, также являющийся приложением № 3 к договору аренды № 74. Не содержит договор и возможности одностороннего изменения условий договора в части изменения кадастровой стоимости земельного участка. Также изменился и коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка К1-0,1 то есть вырос более чем в 3 раза. Считает незаконным повышение арендной платы по двум ценообразующим факторам: кадастровая стоимость земельного участка и применение коэффициента К1. Также полагает, что изменение значения коэффициента совершенно неосновательно, поскольку его описание значится как «земельные участки, предназначенные для размещения производственных или административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок с площадью до 5000 кв.м», тогда как им используется земельный участок исключительно в хозяйственно-бытовых целях для удовлетворения исключительно личных потребностей; индивидуальным предпринимателем он никогда не являлся, коммерческой деятельности для систематического извлечения прибыли не осуществлял, в связи с чем полагает, что в данном случае подлежит применению коэффициент К1 – 0,03 «земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки», поскольку эта категория земель включает в себя и ведение личного подсобного хозяйства, как то размещение индивидуальных бани, гаража, скотного двора и др. Ссылаясь на положения п. 6.1 договора, предусматривающего, что «все изменения и (или) дополнения к договору, за исключением п. 6.2 и 6.4, оформляются сторонами в письменной форме в установленных законом случаях», полагал, что это означает подписание двустороннего документа с последующей его государственной регистрацией.

Истец Мурачев А.В., извещенный о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Представитель истца – Варлаков Д.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Дополнительно пояснил, что не согласен с односторонним изменением размера арендной платы за землю в 2013 году; при расчете арендной платы ответчиком неверно применен коэффициент К1, равный значению 0,1, тогда как должен был применяться коэффициент К1- 0,03, с учетом вида разрешенного использования категории земель «земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки»; фактически Мурачевым А.В. используется не вся площадь земельного участка, а только 8 кв.м. Также полагал, что изменение размера арендной платы является существенным изменением условий договора аренды, в связи с чем, данное изменение должно быть оформлено сторонами в письменной форме и зарегистрировано в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, чего не было осуществлено сторонами.

Представитель ответчика МКУ «Центр имущественных отношений Енисейского района» и третьего лица Администрации Енисейского района – Яричин И.А. в судебном заседании требования не признал. Ссылаясь на положения Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных участков в Красноярском крае», Постановления Правительства Красноярского края от 18.03.2010 № 121-п «Об утверждении Порядка расчёта экономической обоснованности коэффициентов К1 и К2, используемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность которых не разграничена», решения Енисейского районного Совета депутатов от 20.12.2011 № 17-200р «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за землю в границах муниципального образования Енисейский район», с последующими изменениями, внесенными Решением Енисейского районного Совета депутатов от 23.05.2013 № 27-366р, а также на п. 6.4 договора аренды земельного участка, заключенного сторонами, считал, что арендная плата по договору аренды № 74 от 04.07.2011 г. определена арендодателем за 2013 год в размере 45536,91 руб. на законных основаниях, в том числе, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной в 2013 году, согласно кадастровому паспорту земельного участка в размере 455369,08 рублей, и установленного нормативным актом коэффициента определения арендной платы К1.

Довод истца о том, что договор не содержит возможности одностороннего изменения условий договора в части изменения кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем одностороннее изменение условий договора в части увеличения размера арендной платы является незаконным, считал необоснованным, так как муниципальное образование не является органом, осуществляющим кадастровую оценку земельного участка; земельный участок был предоставлен истцу не для индивидуального жилищного строительства, а для размещения ленточной пилорамы, в связи с чем при расчете арендной платы на 2013 год обоснованно применен коэффициент К1 по виду разрешенного использования категории земель «земельные участки, предназначенные для размещения производственных или административных зданий, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок с площадью до 5000 кв.м». По изложенным основаниям, просил отказать в удовлетворении иска.

Третьи лица - Енисейский районный Совет депутатов, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю, извещенные о дате и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебное заседание не направили, возражений против рассмотрения дела в отсутствие таковых, не представили. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В п. 7 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Согласно абз. 5 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» установлен Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно ст. 12 указанного Закона Красноярского края размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в договоре аренды земельного участка в соответствии с настоящей статьей, за исключением случаев определения размера арендной платы в результате проведения торгов (конкурсов, аукционов), если иное не установлено федеральными законами. При определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка и категория арендатора (п. 4 ст. 12 Закона…).

Расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, указанных в пункте 5.1 настоящей статьи, производится по формуле:

А = Кс x К1 x К2, где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Коэффициенты К1, К2 и К3 определяются решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности (п. 6 ст. 12 Закона…).

Решением Енисейского районного Совета депутатов от 20.12.2011 № 17-200р, с изменениями, внесенными решением Енисейского районного Совета депутатов от 23.05.2013 № 27-366р, утвержден Порядок определения размера арендной платы, Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Коэффициент определения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования Енисейский район по видам разрешенного использования земельного участка (К1) и Коэффициент определения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования Енисейский район на 2012 год по категориям арендаторов (К2). В соответствии с установленным Порядком определения размера арендной платы, являющимся приложением № 1 к указанному решению, расчет годовой суммы арендной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также рассчитывается по формуле:

А = Кс x К1 x К2, где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В судебном заседании установлено, что 4 июля 2011 года между муниципальным образованием Енисейский район в лице администрации Енисейского района, а именно начальника Отдела по управлению муниципальным имуществом Енисейского района (арендодателем) и Мурачевым А.В. (арендатором) заключен договор аренды N 74 земельного участка находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 24:12:0580201:43, площадью 4916 кв. м, из категории «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: <адрес>, д. Никулино, <адрес>, для размещения ленточной пилорамы в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.06.2012 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю. Как следует из материалов дела, данный участок фактически не является муниципальной собственностью, государственная собственность на него не разграничена.

Согласно п. 3 договора аренды срок аренды участка установлен с 04.07.2011 по 03.07.2016 год (п. 2.1 договора аренды). Размер арендной платы за участок в 2011 году (за период с 04.07.2011 по 31.12.2011 г.) составляет 5010 руб. 04 коп. Расчет арендной платы определен в приложении № 1, которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, за который вносится плата, путем перечисления на расчетный счет.

Согласно приложению № 1 к договору аренды, расчет арендной платы на 2011 год был исчислен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, составляющей на момент заключения договора 338171,64 руб., коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка К1-0,03 и коэффициента категории арендаторов К2-1.

12.03.2012 г. за исх. № 359 Мурачеву А.В. Отделом ОУМИ Енисейского района направлено уведомление о размере арендной платы за землю в 2012 году по договору аренды земельного участка № 74 от 04.07.2011 г., который в соответствии с решением Енисейского районного Совета депутатов от 20.12.2011 г. № 17-200р и Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 № 708-п «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края», составил 10145,15 рублей. Исходя из расчета арендной платы, указанного на обратной стороне уведомления, размер арендной платы в 2012 году не изменился.

Согласно свидетельству о внесении записи в ЕГРЮЛ, ОУМИ Енисейского района ликвидировано 10.01.2013 года. В настоящее время полномочия, связанные с вопросами муниципальной собственности, осуществляет МКУ «Центр имущественных отношений Енисейского района».

10 июля 2013 г. за исх. № 640 Мурачеву А.В. заместителем руководителя МКУ «Центр имущественных отношений Енисейского района» направлено уведомление о размере арендной платы за землю в 2013 году по договору аренды земельного участка № 74 от 04.07.2011 г., согласно которому размер арендной платы изменяется с 12.06.2013 г., и в 2013 году составляет 29688,40 руб. В соответствии с расчетом арендной платы, указанному на оборотной стороне уведомления, арендная плата за весь 2013 год составляет 45536,91 руб., и исчислена исходя из кадастровой стоимости земельного участка 455369,08 руб., коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка К1 – 0,1 и коэффициента категории арендаторов К2 -1.

С указанным изменением размера арендной платы не согласен истец.

Между тем суд не может согласиться с доводами истца о незаконности одностороннего изменения условия договора аренды земельного участка в части увеличения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента К1, отсутствием составленного сторонами письменного дополнения к договору, зарегистрированного в установленном порядке.

По сведениям Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю» при постановке земельного участка на учет на 20.01.2011 г., а также по состоянию на 01.01.2012 г. его кадастровая стоимость составляла 338171,64 рубля; по состоянию на 01.01.2013 г. и на 01.01.2014 г. она составляет 455369,08 рублей.

Из пояснений представителя ответчика следует, что ранее при расчете арендной платы указанного земельного участка за 2011 и 2012 год арендодателем был применен коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка К1=0,03, установленный Решением Енисейского районного Совета депутатов от 20.12.2011 № 17-200р для определения арендной платы за земельные участки по виду разрешенного использования категории земель населенных пунктов «земельные участки, предназначенные для строительства, эксплуатации промышленных объектов, объектов переработки древесины и ее складирования».

Фактически же данный коэффициент, примененный для расчета арендной платы истцу (К1=0,03) был установлен для иных видов использования земельного участка – «земельные участки, предназначенные для эксплуатации баз и складов, прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта, заготовок…» (п. 8 приложения № 3 к решению от 20.12.2011 г.) и «земельные участки, предназначенные для размещения бань, парикмахерских, прачечных, химчисток …» (п. 13 приложения № 3). Для вида использования «земельные участки, предназначенные для строительства, эксплуатации промышленных объектов, объектов переработки древесины и ее складирования» был предусмотрен К1=0,3.

Решением Енисейского районного Совета депутатов от 23.05.2013 г. № 27-366р, вступившим в законную силу с 12.06.2013 года, были внесены изменения в решение Енисейского районного Совета депутатов от 20.12.2011 года, и утвержден новый коэффициент (К1) определения арендной платы за земельные участки, находящиеся на территории муниципального образования Енисейский район, по видам разрешенного использования категории земель населенных пунктов согласно приложению N 3.

При этом выше указанные наименования категории земель - «земельные участки, предназначенные для эксплуатации баз и складов, прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта, заготовок…» и ««земельные участки, предназначенные для строительства, эксплуатации промышленных объектов, объектов переработки древесины и ее складирования», для которых был предусмотрен К1=0,03, в решении Енисейского районного Совета депутатов от 20.12.2013 г. в редакции от 23.05.2013 года отсутствуют.

На основании указанного решения, с учетом внесённых изменений при установлении коэффициента К1, при расчете на 2013 год арендной платы за земельный участок, используемый истцом, ответчиком был применен коэффициент определения арендной платы по виду разрешенного использования категории земель населенных пунктов «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок с площадью до 5000 рублей», то есть К1 =0,1.

При этом коэффициент определения арендной платы за земельные участки по категориям арендаторов (К2) не изменился, и для прочих физических лиц составил 1.

Таким образом расчет размера арендной платы за 2013 год (начиная с 12.06.2013 года) обоснованно произведен ответчиком, исходя из измененной кадастровой стоимости участка и действующего коэффициента К1, являющихся составляющими установленной нормативным актом формулы для определения арендной платы.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 6.4 договора аренды земельного участка № 74 от 04.07.2011 года в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных базовых ставок арендной платы и т.п.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта.

По мнению суда, произведенный ответчиком перерасчет арендной платы за пользование земельным участком, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и нормативно установленного значения коэффициента, указанных в оспариваемом уведомлении, положениям заключенного договора аренды, а также нормам действующего законодательства не противоречит.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, следовательно, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены возможности требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный сторонами договор аренды.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Доводы представителя истца о том, что Мурачев А.В. не является индивидуальным предпринимателем, в связи с чем при расчете должен применяться коэффициент К1 = 0,03, предусмотренный для категории «земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки«, поскольку на земельном участке помимо пилорамы расположены также хозяйственные постройки, при этом истцом используется только часть земельного участка (8 кв.м.), по мнению суда не состоятельны, так как согласно постановлению администрации Енисейского района № 408-п от 04.07.2011 г. и договору аренды земельного участка № 74 от 04.07.2011 года, земельный участок предоставлен истцу для цели размещения ленточной пилорамы. Из содержания кадастрового паспорта следует, что земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, д. Никулино, <адрес>, имеет вид разрешенного использования для размещения ленточной пилорамы, относится к категории земель населенных пунктов. Достоверных доказательств, указывающие на использование земельного участка под индивидуальную жилую застройку, ведение личного подсобного хозяйства в целом или его части, суду не предоставлено. При этом, истец не лишен возможности обратиться в уполномоченный муниципальный орган с вопросом изменения вида разрешенного использования арендуемого земельного участка.

С учетом установленных обстоятельств, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Мурачеву Андрею Васильевичу отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в месячный срок, со дня его изготовления в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через канцелярию Енисейского районного суда.

Председательствующий Т.И. Яковенко

Мотивированное решение изготовлено 5 ноября 2014 года