Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-76/2022 (2-1343/2021;) ~ M-1369/2021 от 07.12.2021

Дело №2-76/2022

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

22 марта 2022 года

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лозовых О.В.,

при секретаре Давыдовой Ю.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Дубны о понуждении к заключению договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Дубны, в котором просил о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с № сроком на 49 лет с арендной платой, не превышающей размер земельного налога, подлежащего уплате при нахождении земельного участка в собственности и отсутствии ограничения в обороте.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 23.09.2020 г. ФИО1 в собственность приобретен объект недвижимости – производственно-технический комплекс Дубненской газораспределительной подстанции, имеющий №, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке с № общей площадью 8240 кв.м, находящемся в собственности городского округа Дубна. 11.01.2022 г. истцом ответчику было подано заявление о приобретении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов. В предоставлении земельного участка в собственность истцу было отказано в связи с его нахождением во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Поскольку земельный участок ограничен в обороте, истцом была направлена заявка на предоставление земельного участка в аренду сроком на 49 лет. Вместе с тем, в направленном в адрес истца ответчиком проекте договора срок аренды установлен на 03 года - с 20.07.2021 г. по 19.07.2024 г. в соответствии с п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Истец не согласен с принятым решением ответчика, поскольку спорный земельный участок находится в муниципальной собственности и может быть передан истцу в аренду согласно пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ сроком на 49 лет. Кроме того, истец не согласен с размером установленной арендной платы, который ответчиком необоснованно завышен и составляет 473 320,27 рублей за год, что составляет 14,1 % кадастровой стоимости земельного участка, в то время как в соответствии с главой 31 НК РФ налоговые ставки по налгу на землю не могут превышать 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в год. В связи с указанными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства истец представил дополнения к исковому заявлению, согласно которым ссылался на те обстоятельства, что информация комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 07.07.2021 г. не содержит каких-либо сведений, которые могли бы рассматриваться в качестве оснований для сокращения срока аренды земельного участка по сравнению с заявленным сроком и (или) увеличения размера арендной платы против того, что требует законодательство. В акте осмотра земельного участка отмечается, что на временно используемом земельном участке расположен находящийся в собственности заявителя объект капитального строительства. При этом, сводное заключение министерства имущественных отношений от 20.07.2021 г. не может быть принято во внимание в качестве обоснования позиции ответчика по сроку аренды и размера арендной платы, поскольку спорный земельный участок находится в муниципальной собственности и Министерство имущественных отношений Московской области не может быть наделено, в силу действующего законодательства, полномочиями в сфере пользования и распоряжения объектами, находящимися в муниципальной собственности городского округа Дубна. Кроме того, предложенный Министерством имущественных отношений Московской области вариант согласования предоставления земельного участка сроком на 3 года в порядке ст. 39.6 ЗК РФ не названы среди обстоятельств предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, в то время как предложенный проект договора аренды земельного участка относится к варианту заключения договора аренды без проведения торгов. При этом, расположенные на земельном участке с № нежилое здание площадью 1259,5 кв. м с № приобретено истцом на открытых торгах, проводимых Центром дистанционных торгов в процессе конкурсного производства в отношении <данные изъяты>

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его интересы на основании доверенности представлял Субботин М.С., который исковые требования с учетом их неоднократных дополнений в части понуждения к заключению договора аренды земельного участка с № сроком на 49 лет поддержал, в части требований об установлении арендной платы, не превышающей размера земельного налога, подлежащего уплате при нахождении земельного участка в собственности и отсутствии ограничения в обороте – не поддержал.

Представитель ответчика - Администрации г.о. Дубна Московской области – Завидный Я.Ю. - в судебном заседании исковые требования не признала, по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которым ссылалась на те обстоятельства, что истец владеет на праве собственности нежилым зданием с №, площадью 1 259 кв. м. Истец обратился в адрес Ответчика за предоставлением земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 8 240 кв. м. в аренду, сроком на 49 лет, в связи с наличием у него на праве нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1 259 кв. м. Ответчик в пределах наделенных полномочий направил пакет документов на согласование на Межведомственную комиссию Министерства имущественных отношений Московской области. По итогам рассмотрения Министерством имущественных отношений на Межведомственной комиссии согласовано предоставление земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 240 кв. м. сроком до трех лет для восстановления объектов капитального строительства (п. 292 Сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области №102-З от 20.07.2021 г.). Дополнительно Министерство имущественных отношений Московской области при вынесении положительного решения отметило, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 8 240 кв. м. расположен в защитной зоне объекта культурного наследия, согласно заключению Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области. Согласно акту осмотра земельного участка с кадастровым номером № площадью 8 240 кв. м. установлено, что земельный участок временно не используется, на земельном участке расположен объект капитального строительства в собственности истца. Также исходя из фотоматериалов, являющихся неотъемлемой частью акта осмотра, следует, что объект капитального строительства не используется истцом. На основании п. 6 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в п. 9 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерства имущественных отношений Московской области - в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, представил письменные возражения, согласно которым в удовлетворении требований ФИО1 просил отказать, поскольку истцом избран неверный способ защиты своего права путем предъявления требования об обязании заключить договор аренды. Правовой интерес истца при обращении в суд с данным иском сводится к внесению изменений в отдельные пункты Проекта договора аренды. Конкретная редакция, а также проект договора с внесенными изменениями в материалы дела истцом не представлен, третьему лицу не направлялся. Также, в собственности истца находится объект недвижимого имущества общей площадью 1 259,5 кв. м., что составляет примерно 15% от площади земельного участка (8 240 кв.м.). Вместе с тем, истец не доказал, что для эксплуатации расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества необходима площадь всего земельного участка. Позиция истца о том, что заключение Межведомственной комиссии не может быть принято во внимание противоречит законодательству. Представленная Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области информация, а также указанные в сводном заключении Министерства от 20.07.2021 г. сведения соответствуют законодательству и подлежат учету при формировании позиции.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «Инвест Парк-77» - Николаенко И.А, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которым спорный земельный участок с кадастровым номером № входит в состав территории, в границах которой предусмотрено осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ-7). В отношении территории КУРТ-7 за счет собственных средств ООО «Инвест Парк-77» был разработан и утвержден проект планировки территории на строительство 1-ой очереди строительства. В последствии ООО «Инвест Парк-77» был разработан и утвержден проект по 1-ой очереди строительства ЖК «Европейский квартал» и получено Разрешение на строительство от 31.07.2013 г., в соответствии с которым ООО «Инвест Парк-77» до настоящего момента осуществляет строительство 1-й очереди жилого комплекса в составе 3-этажных жилых домов №, №, №, №, №, № по строительному адресу: <адрес> В настоящее время в целях возобновления строительства многоквартирных 3-х этажных жилых домов № расположенных по адресу: <адрес> и прекращения в отношении ООО «Инвест Парк-77» дела о банкротстве № А41-66667/19 ООО «Инвест Парк-77» был проведен ряд мероприятий, которые, в том числе, явились основанием для отложения судом принятия решения о признании ООО «Инвест Парк-77» несостоятельным (банкротом). Таким образом, все действия ООО «Инвест Парк-77» направлены на возобновление строительства и удовлетворения требований участников долевого строительства, заключивших ранее с ООО «Инвест Парк-77» договора участия в долевом строительстве. Согласно концепции строительства на спорном земельном участке предусмотрено частичное строительство социально значимого для г. Дубны детского дошкольного учреждения на 140 мест, в том числе в целях социального обеспечения нынешних участников долевого строительства, а также строительство инженерных сетей, в том числе обеспечивающих необходимыми ресурсами многоквартирные дома первой очереди строительства, что подтверждается разработанным и утвержденным ситуационным планом земельного участка, Техническими условиями «Водоотведение» № от 12.01.2022    г. и «Холодное водоснабжение» № от 15.12.2021 г. В настоящее время подготовлен необходимый пакет документов для обращения в Администрацию г.о. Дубны для предоставления сервитута в отношении спорного земельного участка для строительства и ввода в эксплуатацию инженерных сетей для ресурсообеспечения 1,2 очереди строительства ЖК «Европейский квартал». Никакие соглашения между ООО «Инвест Парком-77» и истцом в отношении совместного развития территории КУРТ-7 не заключались, совместная разработка концепции застройки территории не велась, и, как следствие, заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка повлечет невозможность реализации предоставленной в Министерство жилищной политики Московской области концепции, что нарушит баланс территории и приведет к нецелесообразности строительства, в том числе 1-ой очереди строительства ЖК «Европейский квартал» и тем самым невозможности обеспечения прав и законных интересов участников долевого строительства. Таким образом, считаем, что вышеизложенные обстоятельства затрагивают права и интересы ООО «Инвест Парк-77» как инвестора-застройщика территории КУРТ-7, а также права и интересы участников долевого строительства.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и ООО «РУСРИЭЛТИ» - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав стороны, изучив исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 23.09.2020 г. принадлежит на праве собственности нежилое здание - производственно-технический комплекс Дубненской газораспределительной подстанции, с № общей площадью 1259,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 23-24).

Указанное выше здание расположено на земельном участке с № общей площадью 8240 кв.м, находящемся в собственности городского округа Дубна.

Согласно выписке из ЕГРН от 29.12.2021 г. собственником земельного участка с № общей площадью 8240 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> значится Администрация г.о. Дубна Московской области (л.д. 73-82)

11.01.2022 г. истцом ответчику было подано заявление о приобретении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Решением об отказе в предоставлении государственной услуги «предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» от 26.03.2021 г. в предоставлении земельного участка в собственность истцу было отказано в связи с его нахождением во втором поясе зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, рекомендовано обратиться повторно за предоставлением земельного участка «в аренду без проведения торгов» (л.д. 21-22).

Поскольку земельный участок ограничен в обороте, истцом была направлена заявка на предоставление земельного участка в аренду сроком на 49 лет.

Рассмотрев обращение истца, Администрацией г. Дубна Московской области в адрес истца направлен проект договора аренды земельного участка № от 20.07.2021 г. (л.д. 50-58).

Как следует из п. 2.1 Договора, настоящий договор заключается на срок 03 года - с 20.07.2021 г. по 19.07.2024 г.

Определяя срок договора аренды на 03 года, Администрация г.о. Дубна руководствовалась п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Истец не согласен с принятым решением ответчика, поскольку спорный земельный участок находится в муниципальной собственности и может быть передан истцу в аренду согласно пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ сроком на 49 лет.

Согласно акта осмотра земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 240 кв. м., Администрацией г.о. Дубна установлено, и не оспорено истом, что объект капитального строительства с №, расположенный на земельном участке не используется (л.д. 37-40).

Как следует из сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области №102-З от 20.07.2021 г. земельный участок с № общей площадью 8240 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> находится в водоохранной зоне водного объекта, в прибрежной защитной полосе, в охранной зоне объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии), изложенную в заключении Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области об ограничении оборотоспсобности, градостроительных огорчениях, о соответствии земельных участков градостроительным документам территориального планирования и градостроительного зонирования. Поскольку на земельном участке находятся объекты капитального строительства требующие восстановления, согласовать срок аренды земельного участка до 3 лет (л.д. 41-42, 43-49).

Согласно Постановлению Администрации городского округа Дубна Московской области «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Дубна Московской области» от 26.02.2021 г. № 108ПА- 135, а также карте градостроительного зонирования с установленными территориями спорный земельный участок с кадастровым номером № входит в состав территории, в границах которой предусмотрено осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ-7).

В отношении территории КУРТ-7 за счет собственных средств ООО «Инвест Парк-77» был разработан (Постановление Администрации города Дубны Московской области № 769-ПГ от 03.11.2011 г.) и утвержден Проект планировки территории на строительство 1 и 2 очереди строительства, что подтверждается Постановлением Администрации города Дубны Московской области № 114-ПГ от 19.03.2013 г.

В последствии ООО «Инвест Парк-77» был разработан и утвержден проект первой очереди строительства ЖК «Европейский квартал» и получено Разрешение на строительство № от 31.07.2013 г., в соответствии с которым ООО «Инвест Парк-77» до настоящего момента осуществляет строительство 1-й очереди жилого комплекса в составе 3-этажных жилых домов №, №, №, №, №, № по строительному адресу: <адрес>

Разрешая требования истца и отказывая в их удовлетворении суд руководствуется следующим.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.

В силу подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, одним из которых является то обстоятельство, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 17 данной статьи).

Как следует из материалов дела, в частности из фотоматериалов, которые являются неотъемлемой частью акта осмотра земельного участка с кадастровым номером №, не оспоренного истцом, от объекта недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1, сохранились лишь элементы фасада здания и фундамент.

Таким образом, на основании представленных в материалы дела доказательств установлено, что объект недвижимого имущества №, располагающийся на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, частично разрушен. При этом, ходатайств о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения состояния здания с № истцом в ходе судебного разбирательства не заявлялось.

Ссылка истца на наличие у него зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке суд считает несостоятельным ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

При этом действительно, в силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество, в иных случаях, предусмотренных законом.

Из системного толкования приведенных выше норм права следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество, при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Поскольку в ходе рассмотрения дела судами установлено и истцом не оспорено, что нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> находится в разрушенном состоянии, суд приходит к выводу, что указанный объект не может быть объектом гражданских прав, поскольку само по себе наличие записи в реестре о зарегистрированном праве собственности на несуществующий объект, каких-либо прав в отношении такого объекта не порождает.

При таких обстоятельствах, суд считает надлежащим в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Дубны о понуждении к заключению договора аренды отказать.

При этом, отказывая в удовлетворении требований истца о понуждении к заключению договора аренды, суд принимает в внимание, что отказ Администрации г.о. Дубна в заключении договора аренды сроком на 49 лет, по основаниям, указанным ответчиком, истцом в установленном законом порядке не обжаловался.

Суд, также, принимает во внимание, что в случае удовлетворения требований истца могут быть нарушены права третьих лиц, осуществляющих застройку территории (части территории) г.о. Дубна Московской области – КУРТ-7, утвержденных постановлением Администрации г.о. Дубна Московской области от 26.02.2021 г. №108ПА-13.

Кроме того, суд учитывает, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих необходимость передачи ему в аренду земельного участка требуемой площадью - 8240 кв.м, для размещения и обслуживания объекта капитального строительства - Производственно-технического комплекса Дубненской газораспределительной подстанции, принадлежащего ему на праве собственности, которое в настоящее время по назначению не используется, находится в состоянии требующем восстановления, что истцом в ходе судебного разбирательства неопровергнуто.

Таким образом, ввиду отсутствия законодательно установленной обязанности органа местного самоуправления по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов сроком на 49 лет понуждение арендодателя заключить договор аренды на срок больший по сравнению с тем, на который он желает передать имущество в аренду, противоречит законодательству, а также публичным интересам органа местного самоуправления.

В этой связи предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 3 года прав истца не нарушает, и при восстановлении объекта капитального строительства, нежилого здания, производственно-технического комплекса Дубненской газораспределительной подстанции, не исключает право на обращение к ответчику за заключением договора аренды сроком на 49 лет в порядке подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

    Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Дубны о понуждении к заключению договора аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение изготовлено в окончательной форме 28 марта 2022 года

Судья