Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-870/2017 от 14.03.2017

Дело № 2-870/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Пенза                                 02 мая 2017 года

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Романовой В.А.,

при секретаре Беляковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации г. Пензы к Яшиной С.А. о возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации г. Пензы обратилось в суд с вышеназванным иском к Яшиной С.А., указав, что 08.07.2013 г. Управление муниципального имущества администрации города Пензы заключило с Яшиной С. А. договор аренды земельного участка № площадью 1192,00 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Участок предоставлялся для строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии с п. 4.1.1 объект аренды был передан Арендодателем и принят Арендатором по акту приема-передачи от 08.07.2013 г. Таким образом, Арендодатель надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по договору.

Согласно п. 3.1 договор действует с 22.03.2013 г. по 22.03.2016 г.

На основании п. 6.Т договора 05.02.2016 г. письмом № истец уведомил ответчика о том, что не имеет намерения о продлении договора аренды № и предлагает не позднее 22.03.2016 г. возвратить арендованное имущество по акту приема - передачи. Вместе с тем, в письме было указано, что в соответствии с пп. 10, п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

С 01.03.2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий п. 3 и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, Арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

При этом в соответствии с п.1 ст. 621 ГК РФ ответчик, являющийся Арендатором, обязан был письменно уведомить Арендодателя о желании заключить новый договор аренды, в разумный срок до окончания действия договора аренды земельного участка, что им не было сделано.

При прекращении договора аренды Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором - абз. 1 ст. 622 ГК РФ.

Арендатор не возвратил Арендодателю арендованное имущество и продолжает пользоваться им при отсутствии к тому правовых оснований.

В соответствии с п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В силу абз. 3 ст. 12 ГК РФ суд вправе пресечь действия, нарушающие право или создающие угрозу нарушения прав.

В соответствии с положением «Об Управлении муниципального имущества администрации <адрес>», утвержденным решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. №55-6/5, Управление муниципального имущества администрации г. Пензы является арендодателем муниципального имущества города Пензы - пп. 10 п.2 ст. 2 Положения.

В соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах, на основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 621, ст. 622 ГК РФ, решением Пензенской городской думы от 29.05.2009 №, просил: обязать Яшину С.А. возвратить Управлению муниципального имущества администрации города Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 1192,00 кв. м., свободным от имущества.

Представитель истца Управления муниципального имущества администрации г. Пензы, действующая на основании доверенности Милованова И.Н. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель истца Управления муниципального имущества администрации г. Пензы, действующий на основании доверенности Юшанов М.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании заявленные требования поддерживал в полном объеме.

Ответчик Яшина С.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указа, что в период действия договора с 22 марта 2013 года по 22 марта 2016 года для освоения земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, ею были совершены следующие действия: 2013 год формирование межевого дела, постановка на кадастровый учет; 2014 год получение градостроительного плана, технических условий, работа с проектной документацией; 2015 год заключение договора с подрядной организацией, начало освоения; 15.09.2016 года получение разрешения на строительство; 18.11.2016 года заказ изготовления технического плана на здание. Кроме того просила учесть, что она является инвалидом третьей группы, многодетной матерью, воспитывает детей одна.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью, в соответствии с законом могут в интересах населения устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования.

Согласно с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как усматривается из материалов дела, 08.07.2013 г. Управление муниципального имущества администрации города Пензы заключило с Яшиной С. А. договор аренды земельного участка № площадью 1192,00 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Участок предоставлялся для строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии с п. 4.1.1 объект аренды был передан Арендодателем и принят Арендатором по акту приема-передачи от 08.07.2013 г. Таким образом, Арендодатель надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по договору.

Согласно п. 3.1 договор действует с 22.03.2013 г. по 22.03.2016 г.

На основании п. 6.Т договора 05.02.2016 г. письмом № истец уведомил ответчика о том, что не имеет намерения о продлении договора аренды № и предлагает не позднее 22.03.2016 г. возвратить арендованное имущество по акту приема - передачи. Вместе с тем, в письме было указано, что в соответствии с пп. 10, п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

С 01.03.2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий п. 3 и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, Арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

При этом в соответствии с п.1 ст. 621 ГК РФ ответчик, являющийся Арендатором, обязан был письменно уведомить Арендодателя о желании заключить новый договор аренды, в разумный срок до окончания действия договора аренды земельного участка, что им не было сделано.

При прекращении договора аренды Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором - абз. 1 ст. 622 ГК РФ.

Арендатор не возвратил Арендодателю арендованное имущество и продолжает пользоваться им при отсутствии к тому правовых оснований.

В соответствии с п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В силу абз. 3 ст. 12 ГК РФ суд вправе пресечь действия, нарушающие право или создающие угрозу нарушения прав.

В соответствии с положением «Об Управлении муниципального имущества администрации г. Пензы», утвержденным решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. №55-6/5, Управление муниципального имущества администрации г. Пензы является арендодателем муниципального имущества города Пензы - пп. 10 п.2 ст. 2 Положения.

При таких обстоятельствах истец - Управление муниципального имущества администрации г. Пензы - является надлежащим.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, согласно положениям ст. 56 ГПК РФ.

05.02.2016 Управлением муниципального имущества администрации города Пензы в адрес ответчика была направлена претензия №, в соответствии с которой Управление считает договор аренды земельного участка расторгнутым с 22.03.2016.

Вышеуказанной претензией предписывалось после указанной даты сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю Управления муниципального имущества администрации города Пензы.

Причем претензия истцом ответчику была направлена заведомо менее, чем за три месяца, поскольку, чтобы с 22.03.2016 года спорный договор аренды недвижимого имущества потенциально мог считаться прекращенным, ответчик должен был получить ее именно 22.12.2015 года, а она не получила ее, вообще, - в адрес истца без вручения адресату возвратился конверт на имя ответчика, в котором направлялась претензия (копия конверта – в деле).

Установленный законом (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ) трехмесячный срок предупреждения истцом не был соблюден.

Согласно п.1 ст.450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В данном случае иное не предусмотрено.

К настоящему времени ответчику, безусловно, известно о претензии истца к нему от 05.02.2016 года, однако требования закона, содержащиеся в абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ, в рассматриваемом случае истцом не соблюдены.

Доказательств предупреждения истцом ответчика о прекращении договора аренды земельного участка № от 08.07.2013 года в установленный законом срок (через три месяца с момента предупреждения) суду со стороны истца не представлено, судом не добыто.

Названные обстоятельства, сами по себе, являются основаниями для отказа истцу в удовлетворении иска.

    В соответствии с абз.1 п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п.2 ст.10 ГК РФ, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В данном случае, помимо прочих оснований для отказа истцу в иске, которые приведены судом выше, отказ арендодателя от договора аренды земельного участка № от 08.07.2013 года, переданного в аренду для строительства индивидуального жилого дома, а также требование о возврате земельного участка, переданного в аренду для строительства, заявленное в связи с отказом от договора, квалифицируется судом, как злоупотребление правом.

Ответчиком Яшиной С.А. суду представлена копия разрешения на строительство № от 15.09.2016 года, выданного администрацией г.Пензы. В период действия договора с 22 марта 2013 года по 22 марта 2016 года для освоения земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, ответчиком были совершены следующие действия: 18.11.2016 года заказ изготовления технического плана на здание (копия договора подряда № от 18 ноября 2016 года имеется в материалах дела); 15.09.2016 года получение разрешения на строительство.

Кроме того согласно свидетельств о рождении и расторжении брака ответчик Яшина С.А. является многодетной матерью и воспитывает детей одна (копии имеются в материалах дела). Согласно удостоверения № Яшина С.А. является инвалидом третьей группы (копия имеется в деле).

    При таких обстоятельствах, поскольку земельный участок, являющийся объектом аренды, предоставлен истцом ответчику в аренду, в частности, в целях проектирования и строительства индивидуального жилого дома, и его строительство не завершено, на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации необоснованный отказ администрации от договора аренды в данном случае является по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотреблением правом, в связи с чем его требования также не подлежат удовлетворению.

В пункте 3 статьи 35 ЗК РФ указано, что собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

    В данном же случае право, предусмотренное п.3 ст.35 ЗК РФ, у ответчика Яшиной С.А. имеется, поскольку ею получено разрешение на строительство и она начала освоение земельного участка.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    Поскольку использовать здание, строение, сооружение, не завершенные строительством, в соответствии с их назначением невозможно, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.

В данном случае судом применяется толкование статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, изложенное в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8985/08 от 23 декабря 2008 года, согласно которому, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд считает неправомерным отказ Управления муниципального имущества администрации города Пензы от договора аренды земельного участка № от 08.07.2013 года.

Кроме того, если на земельном участке находится недвижимость арендатора (даже в виде объектов незавершенного строительства), арендодатель не вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

    Данный вывод сделан судом, исходя из следующего:

Согласно п.1 ст.271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как указано выше (абз.1 п.1 ст.130 ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, помимо прочего, прочно связанные с землей объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п.1 ст.272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

В абз.1 и 2 п.2 ст.272 ГК РФ закреплено, что при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости; собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Таким образом, удовлетворение рассматриваемого иска могло привести к тому, что Управление муниципального имущества администрации города Пензы вправе было бы требовать по суду, чтобы собственник объекта незавершенного строительства (то есть Яшина С.А.) после прекращения права пользования спорным земельным участком освободила его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Учитывая вышеизложенное, имеются основания для ограничения для истца предусмотренного абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ права в любое время отказаться от договора аренды земельного участка от 08.07.2013 года №, заключенного на неопределенный срок.

    При таких обстоятельствах исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы к Яшиной С.А. о возврате земельного участка подлежат оставлению без удовлетворения

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░ ░ ░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 05.05.2017 ░░░░.

        ░░░░░