Судебный акт #1 (Постановление) по делу № 4Г-7894/2019 [44Г-663/2019] от 01.08.2019

Судья Садов Б.Н. Дело № 44г-663

ГСК Кияшко Л.В.- докл.

Назаренко О.Н.

Ольков А.В.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

г. Краснодар 16 октября 2019 года

Президиум Краснодарского краевого суда в составе :

председательствующего: Свашенко С.Н.,

членов президиума: Кротова С.Е., Пятигоры А.И., Епифанова В.М., Павлычева М.М., Шандриной Е.В.,

с участием секретаря Чумак Е.Ю.,

рассмотрев дело по иску Ковалевой Л.Н. к ИП Халатову Л.М. о признании права на заключение основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора купли-продажи, возложении обязанности заключить данный договор, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Сибятулловой Л.В. от 21 августа 2019 года, по кассационной жалобе Халатова Л.М., поступившей в краевой суд 01 августа 2019 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 июля 2019 года

заслушав доклад судьи Сибятулловой Л.В., выслушав стороны, учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, президиум

У С Т А Н О В И Л:

Ковалева Л.Н. обратилась в суд с иском к ИП Халатову Л.М. о признании права на заключение основного договора купли-продажи квартиры <...> общей площадью 43, 62 кв.м., расположенной на пятом этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <...> на условиях предварительного договора купли- продажи от <...>, а также возложении обязанности заключить указанный основной договор купли-продажи.

Требования обоснованы тем, что <...> между Ковалевой Л.Н. и ИП Халатовым Л.М. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым ответчик обязался в срок до <...> продать за 2181000 рублей истцу вышеуказанную квартиру в строящемся доме. Данным договором предусмотрен поэтапный порядок оплаты квартиры. <...> ответчик направил истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора в связи с неполной оплатой его цены. Ковалева Л.Н. указывала, что основания для одностороннего расторжения предварительного договора купли – продажи у ответчика отсутствовали и она имеет право на заключение основного договора купли – продажи.

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, Ковалева Л.Н. просила признать за ней право собственности на указанную квартиру со взысканием с нее в пользу ИП Халатова Л.М. покупной цены данной квартиры в сумме 2181000 рублей, хранящейся на депозитном счете Управления Судебного Департамента в Краснодарском крае.

Решением Геленджикского городского суда от 21 марта 2019 года в иске Ковалевой Л.Н. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 июля 2019 года решение Геленджикского городского суда от 21 марта 2019 года отменено, по делу принято новое решение, которым иск Ковалевой Л.Н. удовлетворен.

Признано право Ковалевой Л.Н. на заключение основного договора купли – продажи квартиры <...>, общей площадью 43, 62 кв.м., расположенной на пятом этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <...>, на условиях предварительного договора купли – продажи от <...>.

На ИП Халатова Л.М. возложена обязанность заключить с Ковалевой Л.Н. основной договор купли – продажи указанной квартиры и принять от Ковалевой Л.Н. ее покупную цену в сумме 2181000 рублей.

В кассационной жалобе Халатов Л.М. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 июля 2019 года, оставить в силе решение Геленджикского городского суда от 21 марта 2019 года.

Определением судьи краевого суда от 01 августа 2019 года дело истребовано в краевой суд, исполнение апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 июля 2019 года приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции. 12 августа 2019 года дело поступило в суд кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Из материалов дела усматривается, что <...> между Ковалевой Л.Н. и ИП Халатовым Л.М. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <...>, общей площадью 43, 62 кв.м., расположенной на пятом этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: <...>

Согласно п. 1.2 договора полная стоимость квартиры составляет 2181000 рублей.

Согласно п. 1.3 договора Ковалева Л.Н. оплачивает 950 000 рублей в день его подписания, 600 000 рублей не позднее <...>, а оставшуюся сумму 631 000 рублей не позднее <...>.

Расписками подтверждается, что с нарушением данного графика платежей Ковалева Л.Н. оплатила продавцу в счет стоимости недвижимости 1990000 рублей. (<...> – 950 000 рублей, <...> – 600 000 рублей, <...> – 300000 рублей, <...> – 140000 рублей).

По состоянию на <...> остаток задолженности Ковалевой Л.Н. по предварительному договору составил 191000 рублей.

<...> ИП Халатов Л.М. уведомил Ковалеву Л.Н. об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора в связи с неполной оплатой его цены.

В тот же день ИП Халатов Л.М. открыл на имя Ковалевой Л.Н. банковский счет, на который зачислил ранее оплаченные ее по предварительному договору денежные средства в размере 1 990 000 рублей.

Отказывая в иске Ковалевой Л.Н., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец надлежащим образом не исполнил условия предварительного договора купли - продажи, нарушив срок уплаты его цены. Суд указал, что данное нарушение условий договора является существенным, и свидетельствует о наличии оснований для его расторжения.

Отменяя решение районного суда и удовлетворяя иск Ковалевой Л.Н., суд апелляционной инстанции исходил из того, что соглашение о цене и порядке ее уплаты законом не отнесены к существенным условиям предварительного договора купли-продажи, в связи с чем, их нарушение не может свидетельствовать о наличии оснований для отказа от заключения основного договора купли – продажи.

Президиум полагает, что при рассмотрении данного спора судом допущены существенные нарушения норм права, выразившиеся в следующем.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1).

На основании ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Кодекса, не применяются (п. 1).

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект недвижимости, а также его стоимость и порядок оплаты.

Таким образом, соглашение о цене и порядке ее уплаты законом отнесены к существенным условиям предварительного договора купли-продажи.

Согласно условиям предварительного договора купли – продажи стоимость квартиры определена сторонами в сумме 2181000 рублей и подлежала оплате покупателем поэтапно (первый платеж <...>, последний платеж не позднее <...>).

Как следует из материалов дела и не только не оспаривалось Ковалевой Л.Н., но и прямо указывалось в ее исковом заявлении, полную стоимость квартиры она своевременно ответчику не оплатила.

Таким образом, факт нарушения истцом существенных условий договора подтвержден материалами дела, поэтому суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Кроме того, в соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., действие ФЗ N 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Аналогичная позиция была доведена до судов письмом Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

С учетом данных требований закона, суду следовало более тщательно выяснить правоотношения сторон, поскольку совокупностью доказательств, представленных в материалы дела, подтверждается, что фактически между Ковалевой Л.Н. и ИП Халатовым Л.М. сложились отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, соответственно, установить подлежит ли применению при разрешении настоящего спора Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ N 214-ФЗ).

Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отменыапелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 июля 2019 года.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

П О С Т А Н О В И Л :

Кассационную жалобу удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 июля 2019 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционнойинстанции.

Председательствующий С.Н.Свашенко

докл. Сибятуллова Л.В.