Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1912/2019 ~ М-2299/2019 от 04.10.2019

Дело № 2-1912/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2019 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи      Лысых Е.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Аникиной О.В., с участием:

истца Кривошей Е.Е.,

представителя ответчика Сударчиковой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Кривошей Е.Е. к ЖСК «Нефтяная, 3» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве и признании заключившей договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011,

установил:

Кривошей Е.Е. обратилась в суд с иском к ЖСК «Нефтяная, 3», в котором просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения <номер обезличен> от 01.12.2006, права требования по которому уступлены по договору от 22.04.2008, заключенный между Кривошей Е.Е. и ООО «Компания «Промснаб», договором участия в долевом строительстве; признать Кривошей Е.Е. заключившей договор долевого участия в строительстве до <дата обезличена>.

В обоснование требований указывает, что она, Кривошей Е.Е., 16.01.2012 заключила с ООО «СП «Рекон» договор <номер обезличен> о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено – пристроенной автостоянкой в <адрес обезличен> (1 очередь, 1 этап). Этот договор стал приобретением Кривошей Е.Е. права требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от 01.12.2006 <номер обезличен>, заключенному между Ленинской районной организацией Томской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане (далее – ЛРО ТРО ОООИВА) и ООО «Компания «Промснаб», обязательство по которому ЛРО ТРО ОООИВА не исполнено. Согласно Закону Томской области № 58-ОЗ «О защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области» от 14.04.2011, граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства проблемных объектов, имеют право на заключение договора участия в долевом строительстве с новым застройщиком на определенных льготных условиях, то есть, с условием доплаты за строительство квартиры за один квадратный метр площади по цене, с учетом денежных средств, предоставленных застройщику в виде субсидии. 26.07.2019 она, истец, как член ЖСК «Нефтяная, 3», получила уведомление кооператива о том, что сумма дополнительного паевого взноса для членов кооператива физических лиц, заключивших договор долевого участия после даты включения объекта в реестр проблемных объектов, составит на одно жилое помещение 15000 руб. за один квадратный метр. Однако для лиц, заключивших договор долевого участия до даты включения объекта в реестр проблемных объектов, до 07.07.2011 – размер дополнительного паевого взноса составит 5000 руб. за один квадратный метр. Учитывая, что она заключила предварительный договор купли-продажи квартиры 01.12.2006, то есть до 07.07.2011, отнесение её к лицам, заключившим договор после указанной даты только на том основании, что она 16.01.2012 заключила договор <номер обезличен> о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1, неправомерно, в связи с чем её права на заключение договора участия в долевом строительстве с новым застройщиком на льготных условиях, нарушены.

Истец Кривошей Е.Е. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика ЖСК «Нефтяная, 3» председатель Правления Сударчикова А.И., действующая от имени юридического лица без доверенности, в судебном заседании полагала, что ЖСК «Нефтяная, 3» прав истца не нарушало, все действия кооператива согласуются с требованиями, изложенными в Законе Томской области № 58-ОЗ «О защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области» от 14.04.2011. Вместе с тем факт внесения Кривошей Е.Е. денежных средств по договору до 07.07.2011 представитель ответчика не оспаривала.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Кривошей Е.Е. подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) называет договоры и иные сделки в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Положениями статей 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В силу статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права (ст. 384 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 01 декабря 2006 года между Ленинской районной организацией Томской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане (далее – ЛРО ТРО ОООИВА) в лице заместителя начальника структурного подразделения ЛРО ТРО ОООИВА: строительное управление «Квант» ФИО1 и ООО «Компания «Промснаб» в лице директора ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости <номер обезличен> предметом по которому являлась договоренность сторон о подготовке и заключению в последующем договора купли-продажи недвижимости (основной договор), по которому сторона - 1 (ЛРО ТРО ОООИВА) будет выступать продавцом, а сторона - 2 (ООО «Компания «Промснаб») покупателем квартиры, расположенной по строительному адресу: жилой комплекс по <адрес обезличен>, секция Б-1, квартира под строительным номером 44. Основными характеристиками квартиры являются следующие: однокомнатная квартира на десятом этаже в каркасном 14-17-этажном жилом доме. Общая проектная площадь квартиры – 48,39 кв.м. Стоимость квартиры на день подписания договора составила 774240 руб. и подлежит внесению до 15.03.2007 (разделы 1, 2 предварительного договора).

Согласно справке о зачислении денежных сумм, 12 декабря 2006 года ООО «Компания «Промснаб» в лице директора ФИО2 внесло полную оплату по предварительному договору купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 01.12.2006 за однокомнатную квартиру <номер обезличен>, расположенную на 10 этаже в жилом комплексе дома <адрес обезличен> (строительный адрес), секция Б-1, общей площадью 48,39 кв.м..

Далее, 22 апреля 2008 года ООО «Компания «Промснаб» в лице директора ФИО2 уступил, а Кривошей Е.Е. приняла право требования на заключение с ЛРО ТРО ОООИВА СУ «Квант» основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры (строительный <номер обезличен>), общей площадью 48,39 кв.м. на десятом этаже в каркасном 14-17-этажном жилом доме по адресу: <адрес обезличен>, секция Б-1 (адрес строительный) и в последующем приобретения и оформления Кривошей Е.Е. права собственности на указанную квартиру. Сумма уступки права требования составила 958000 руб., которые были оплачены истцом в полном объеме. Данные обстоятельства подтверждаются содержанием имеющегося в материалах дела договора уступки права (требования), а именно, его пунктов 1.1, 2.1, содержанием справки от 22.04.2008, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 9 от 22.04.2008, подтверждающих полный расчет со стороны Кривошей Е.Е.

Затем, 23 апреля 2008 года, Кривошей Е.Е. заключила с ЛРО ТРО ОООИВА СУ «Квант» дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 01.12.2006, которым стороны согласовали изменение срока строительства названного выше дома, указав, что законченный строительством дом должен быть подготовлен к эксплуатации и предъявлен к приемке в третьем квартале 2009 года, а основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 01.04.2010 (пункт 1 дополнительного соглашения).

16 января 2012 года Кривошей Е.Е. заключила с ООО «Строительное предприятие «Рекон» договор <номер обезличен> о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой в <адрес обезличен> (1 очередь, 1 этап). Предметом договора являлся порядок и условия участи сторон в строительстве объекта – 14-этажного жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено – пристроенной автостоянкой в <адрес обезличен> (1 очередь, 1 этап). Стороны договорились осуществлять совместное инвестирование строительства объекта, при этом, доля дольщика Кривошей Е.Е. в инвестировании строительства соответствует одной однокомнатной квартире с характеристиками: адрес – <адрес обезличен> (строительный адрес), подъезд первый, этаж десятый, номер квартиры – <номер обезличен>, площадь квартиры 48,73 кв.м. На день заключения договора стоимость квартиры составляет 774240 руб., которые подлежат внесению в течение десяти дне после государственной регистрации договора (пункты 2.1, 2.2, 3.2, 3.3 договора).

Согласно оттиску на оборотной стороне договора <номер обезличен> о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1, государственная регистрация указанного документа была произведена Управлением Росреестра по Томской области 03 февраля 2012 года, а затем, 10 февраля 2012 года, Кривошей Е.Е. уступила ООО «Строительное предприятие «Рекон» права требования по предварительному договору купли – продажи квартиры от 01.12.2006 <номер обезличен>, согласно заключенному договору цессии (уступки права требования) и в этот же день, 10 февраля 2012 года, стороны – истец и ООО «Строительное предприятие «Рекон» произвели зачет взаимных денежных требований – ООО «Строительное предприятие «Рекон» зачло оплату от Кривошей Е.Е. по договору <номер обезличен> о долевом участии в строительстве 14-этажного жилого здания № 1 со встроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой в <адрес обезличен> (1 очередь, 1 этап) однокомнатной квартиры <номер обезличен>строительный номер) на сумму 774240 руб., а Кривошей Е.Е. зачла погашение задолженности ООО «Строительное предприятие «Рекон» по договору цессии (уступки права требования) от 10.02.2012 на сумму 774240 руб.

Принимая во внимание изложенное, приведенные выше нормы права, суд приходит к выводу, что, несмотря на обстоятельство заключения между истцом и ООО «Компания «Промснаб» договора уступки прав требования, правовое регулирование которого осуществляется с учетом правовых предписаний, приведенных в статьях 388 - 390 ГК РФ, а не договора долевого участия в строительстве, регулирование которого осуществляется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Кривошей Е.Е., как новый кредитор, вступила в отношения с застройщиком по участию в долевом строительстве многоквартирного дома, получив от первоначального кредитора права в том объеме и на тех условиях, которые были предусмотрены договором, заключенным между ООО «Компания «Промснаб» и ЛРО ТРО ОООИВА СУ «Квант», как застройщиком.

Таким образом, при разрешении настоящего спора суд исходит из того, что в возникших между сторонами правоотношениях истец выступает гражданином, приобретающим товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а ответчик выступает организацией, осуществляющий создание и продажу товара (квартиры), в связи с чем отношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу требований п. 2 ст. 3 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Совокупность изложенных обстоятельств свидетельствует о том, что правоотношения, возникшие между ЛРО ТРО ОООИВА СУ «Квант» и ООО «Компания «Промснаб» фактически соответствуют правоотношениям, вытекающим из договора долевого участия в строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем требование Кривошей Е.Е. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 01 декабря 2006 года, заключенного между Ленинской районной организацией Томской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и ООО «Компания «Промснаб», договором долевого участия в строительстве подлежит удовлетворению.

Разрешая требования истца о признании её заключившей договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011, суд приходит к следующему.

Как следует из протокола от 10 июля 2019 года на общем собрании членов ЖСК «Нефтяная, 3» большинством голосов было принято решение о завершении строительства многоквартирного жилого дома «жилое здание № 1 со встроено-пристроенными помещениями административного назначения и встроено-пристроенной автостоянкой (1 очередь, 1 этап) по <адрес обезличен>, за счет внесения дополнительных паевых взносов от участников строительства. Так, участниками собрания в том числе было установлено, что размер первого дополнительного паевого взноса для членов кооператива за жилые помещения будет составлять сумму денежных средств в размере задолженности, которая имелась у члена кооператива перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве. Размер последующего дополнительного паевого взноса исчисляется следующим образом: размер площади помещения, согласно проектной документации (с учетом коэффициента 0,5 на лоджии) должен быть умножен на размер доплаты за 1 кв.м., при этом, для физических лиц, заключивших договор долевого участия (уступки права требования, предварительный договор) до 07.07.2011 (дата включения объекта в реестр проблемных объектов) на одно жилое помещение – 5000 руб. за один кв.м., а для физических лиц, заключивших договор долевого участия (уступки права требования, предварительный договор) после даты включения в реестр проблемных объектов, но до 26.08.2013 (дата введения процедуры наблюдения в отношении ООО «СП «Рекон») на одно жилое помещение – 15000 руб. за один кв.м.

26 июля 2019 года Кривошей Е.Е., как член ЖСК «Нефтяная, 3» получила соответствующее уведомление, где ей было разъяснено, что она относится к лицам, заключившим договор долевого участия (уступки права требования, предварительный договор) после даты включения в реестр проблемных объектов, но до 26.08.2013 и размер дополнительного паевого взноса для неё подлежит исчислению путем умножения площади помещения, согласно проектной документации (с учетом коэффициента 0,5 на лоджии) на 15000.

Вместе с тем, как было указано ранее, предварительный договор купли-продажи недвижимости <номер обезличен> заключенный 01 декабря 2006 года между ЛРО ТРО ОООИВА и ООО «Компания «Промснаб» был признан судом договором долевого участия в строительстве, следовательно, требование истца о признании её заключившей договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011 так же подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Кривошей Е.Е. к ЖСК «Нефтяная, 3» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве и признании заключившей договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости <номер обезличен> от 01 декабря 2006 года, заключенный между Ленинской районной организацией Томской региональной организации Общероссийской общественной организации инвалидов войны в Афганистане и ООО «Компания «Промснаб», договором долевого участия в строительстве.

Признать Кривошей Е.Е. заключившей договор долевого участия в строительстве до 07.07.2011.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца с момента составления мотивированного текста решения.

Судья: Е.Н. Лысых

Мотивированный текст решения изготовлен 29.11.2019 г.

УИД 70RS0002-01-2019-003474-91