Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-91/2016 (3-664/2015;) ~ М-566/2015 от 03.09.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 августа 2016 года     г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Петровой Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3-91/16 по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и нежилого помещения,

Установил:

<данные изъяты>. (далее-административные истцы) обратились в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих им на праве общей долевой собственности земельного участка и нежилого помещения и просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для организации торгово-промышленного комплекса, и нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7 421,9 кв.м., инв. № 139:043-5130, лит. Б-Б1-Б2, расположенного по адресу: Московская <данные изъяты>, назначение: нежилое, равной их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административных истцов поддержала административный иск, полагала, что отчетами оценщика установлена достоверная стоимость объектов недвижимости, а выводы судебных оценочных экспертиз о несоответствии отчетов оценщика требованиям нормативно-правового регулирования об оценочной деятельности и об определении рыночной стоимости являются ошибочными и не могут быть положены в основу судебного решения. Экспертами не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен и индивидуальные особенности объектов оценки, что повлекло за собой значительное увеличение рыночной стоимости земельного участка и нежилого помещения. Представлены письменные возражения (л.д. 160-164 т.3, л.д. 173-180 т.4).

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагали, что имеются основания для частичного удовлетворения иска, а установленная экспертным заключением эксперта Бушкова А.Ю. рыночная стоимость земельного участка и нежилого помещения соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости. Представлены письменные объяснения (л.д. 165-172 т.3, л.д.170-173 т.4).

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав представителя административных истцов, представителей административного ответчика, объяснения экспертов <данные изъяты> поддержавших выводы, содержащиеся в экспертных заключениях, и пояснивших, что разница в их экспертных заключениях по установленной рыночной стоимости земельного участка и нежилого помещения находится в пределах допустимой погрешности, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении иска.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административные истцы являются собственниками указанных выше земельного участка и нежилого помещения, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административных истцов, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на них обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административные истцы представили отчет № 100-0011/0415/3 от 21 мая 2015 года об установлении рыночной стоимости земельного участка и отчет № 100-0011/0415/3 от 16 ноября 2015 года об установлении рыночной стоимости нежилого помещения, подготовленные оценщиком <данные изъяты> и положительные экспертные заключения о соответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленные <данные изъяты>».

По ходатайству представителя административных истцов определением суда от 23 ноября 2015 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Заключением эксперта № 01/12/2015 от 20 января 2016 года установлена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года и нежилого помещения по состоянию на 4 декабря 2013 года (л.д. 1-152 т. 3).

Представитель административных истцов полагая, что экспертом Бушковым А.Ю. не была установлена достоверная рыночная стоимость объектов недвижимости, просила назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Определением суда от 15 марта 2016 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Заключением эксперта от 26 апреля 2016 года установлена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года и нежилого помещения по состоянию на 4 декабря 2013 года (л.д.4-160 т.4).

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее- Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика, заключениям экспертов Крайнюченко В.Г. и Бушкова А.Ю.

Суд соглашается с выводами судебных экспертов о том, что при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения Федерального законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение итоговой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Оценивая имеющиеся в материалах экспертные заключения, суд приходит к выводу, что они содержат подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертные заключения понятны по своему содержанию, составлены в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы экспертов.

В заключениях экспертов, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении использованных ими подходов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертами выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объектов, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов. Для сравнения эксперты выбрали объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив экспертов, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м. земельного участка, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

Возражая относительно выводов, содержащихся в экспертных заключениях, представитель административных истцов, в том числе указал на неполноту применения экспертом нормативно-правового регулирования оценочной и экспертной деятельности в Российской Федерации.

Суд находит указанные доводы направленными на переоценку выводов, содержащихся в заключениях.

Согласно вводной части заключений экспертами были применены Федеральные законы, нормативно-правовые акты, учебные пособия и монографические работы в области оценочной деятельности.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В заключениях экспертов содержится указание на Федеральные стандарты оценки, по результатам нарушения которых итоговая рыночная стоимость, определенная отчетами оценщика, не может быть признана, по мнению экспертов, достоверной (л.д. 19 т.4).

При определении рыночной стоимости нежилого помещения были применены сравнительный, затратный и доходный подходы, а при определении рыночной стоимости земельного участка применены сравнительный и доходный подходы. В ходе применения указанных подходов экспертами был проведен анализ рынка предложений по продаже, аренде, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертами и приведена в расчетной таблице. Подробно с использованием специальных познаний в оценочной деятельности эксперты проанализировали текущую доходность и активность рынка.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и нежилого помещения произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах.

В судебном заседании эксперт Крайнюченко В.Г. пояснил, что при проведении судебной экспертизы он проанализировал рынок земельных участков и пришел к выводу о том, что земельные участки, относящиеся к категории земель - земли промышленности, расположенные на удалении от 0 до 10 км от МКАД или расположенные по разным направлениям находятся в одном ценовом диапазоне. В одной радиальной зоне цены практически не колеблются.

Кроме того, местоположение не оказывает существенного влияния и на здания производственно-складского назначения. На стоимость производственно-складских объектов оказывает влияние удаленность от МКАД и от основных транспортных магистралей. Все объекты-аналоги, как и объект экспертизы, расположены в 10-километровой зоне от МКАД, на крупных транспортных магистралях, поэтому внесение корректировки не требуется.

Также эксперт отметил, что земельные участки, относящиеся к категории земли промышленности, приобретаются для строительства производственно-складских объектов. Таким образом, на земельные участки, обладающие сопоставимой транспортной доступностью, расположенные вблизи крупных транспортных магистралей, а также крупных развязок, не оказывает влияния расположение непосредственно на первой линии застройки.

Эксперт полагал, что объекты-аналоги №1 и №3 обладают хорошей транспортной доступностью, поскольку объект-аналог №1 примыкает к дороге, а у объекта-аналога №3 подъездные пути имеют твердое покрытие, участок расположен во второй линии застройки.

Относительно корректировки на учет НДС эксперт указал, что необходимо сравнивать цены в одной базе – без НДС. Полагал, что ошибочно сравнивать один результат с НДС и результат, который НДС не облагается.

Кроме того, эксперт <данные изъяты> пояснил, что собственники не снижают заявленную арендную ставку на величину НДС, даже находясь на упрощенной системе налогообложения. Арендные ставки, заявленные собственниками объектов, находящихся на упрощенной системе налогообложения, соответствуют рыночному диапазону арендных ставок, включающих налог на добавленную стоимость.

Относительно определения периода строительства в период в год, эксперт, проанализировав данные СНиП 1.04.03-85, пришел к обоснованному выводу, что для строительства складской части здания, расположенной на одном этаже, и для строительства офисной части здания, одного года более, чем достаточно.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, нет оснований полагать, что стоимость указанных земельного участка и нежилого помещения является отличной от аналогичных объектов недвижимости, подобранных судебным экспертом <данные изъяты> в качестве объектов-аналогов.

Оценивая каждое из экспертных заключений на предмет достаточности и достоверности, суд приходит к выводу, что в основу определения рыночной стоимости земельного участка и нежилого помещения надлежит положить заключение эксперта <данные изъяты>

При этом суд исходит из того, что, в частности, рыночная стоимость нежилого помещения, определенная указанным экспертом, сопоставима с кадастровой стоимость нежилого помещения, определенная распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области на 1 января 2016 года, и составляющая, согласно объяснений представителя истца и не оспариваемых в указанной части представителями административного ответчика, 220 000 000 рублей.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка и нежилого помещения, определенная экспертизой, проведенной экспертом <данные изъяты>., не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что установленная в отчетах № 100-0011/0415/3 от 21 мая 2015 года и № 100-0011/0415/3 от 16 ноября 2015 года, подготовленных оценщиком <данные изъяты>», рыночная стоимость объектов недвижимости, является не достоверной и не может быть принята судом в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка и нежилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением от 26 апреля 2016 года установлена рыночная стоимость земельного участка и нежилого помещения, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст.3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется судом на основании экспертного заключения эксперта <данные изъяты>

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административных истцов в Московский областной суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 3 сентября 2015 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом новая кадастровая стоимость земельного участка и нежилого помещения.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

заявление <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и нежилого помещения и об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого помещения равной их рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 3 сентября 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская <данные изъяты>, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для организации торгово-промышленного комплекса, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 85 609 000 (восемьдесят пять миллионов шестьсот девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7 421,9 кв.м., инв. № 139:043-5130, лит. Б-Б1-Б2, расположенного по адресу: <данные изъяты>, назначение: нежилое, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 декабря 2013 года, в размере 265 673 460 (двести шестьдесят пять миллионов шестьсот семьдесят три тысячи четыреста шестьдесят) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости земельного участка.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилого помещения для целей ее применения, предусмотренных законом, действует с 1 января 2015 года по 31 декабря 2015 года.

Решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка и нежилого помещения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 12 августа 2016 года.