Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2102/2013 от 22.01.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

00.00.0000 г. Октябрьский районный суд Х в

составе: председательствующего Косовой Е.В.

с участием представителей истицы А7, А9,

представителя ООО «КрасЖК» А10

при секретаре Юровой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А1 к А2, ООО «Красноярский Жилищный Комплекс» и ЗАО «Сибирское инвестиционное агентство» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, договора на управления многоквартирным домом и деятельности ООО «КрасЖК»,

УСТАНОВИЛ:

А1 обратилась в суд с иском (с учётом дополнений) к А2 и ООО «Красноярский Жилищный Комплекс» о признании недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме протокол У от 00.00.0000 г. по адресу: Хёва, Х (почтовый адрес) Х(строительный адрес) в форме заочного голосовании, проводимого с 00.00.0000 г. по 00.00.0000 г.; признании договора управления многоквартирным домом от 00.00.0000 г., заключенный между ЗАО «СИА» и ООО «КрасЖК» на управление многоквартирным домом по адресу: Х недействительным и признании деятельности ООО «КрасЖК» по управлению многоквартирным домом по адресу: Х незаконной, недействительной, противоречащей действующему законодательству, мотивируя тем, что 00.00.0000 г. ей стало известно, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования в жилом доме по адресу: Хёва, Х (почтовый адрес) Х (строительный адрес) с 00.00.0000 г. по 00.00.0000 г., выбран способ управления домом - управление управляющей организацией ООО «Красноярский Жилищный Комплекс», а также принят ещё ряд решений. В данном собрании она участие не принимала, уведомлена о собрании не была. В вышеуказанном доме, согласно договоров о долевом участии в строительстве У/ВГиУ от 00.00.0000 г., в её собственности находятся 2 жилых помещения У и У. Право собственности ещё не зарегистрировано, так как указанные помещения застройщиком ей по акту приёма — передачи не переданы, ввиду устраняемых им по настоящее время недостатков строительства. У других инвесторов на момент проведения собрания права собственности и акты приёма-передачи также отсутствовали. Кроме этого, ей известно, что мало кто из соседей принимал участие в собрании и большинство опрошенных ею категорически против решений, предложенных на одобрение общему собранию. В связи с чем, ею подвергается сомнению наличие кворума в вышеуказанном Собрании, определяемого, в соответствии с п.3 ст.45 ЖК РФ. Решениями данного Собрания нарушаются её жилищные права, как собственника общедолевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, собственника жилого помещения, а также причиняется материальный ущерб, ввиду того, что неуполномоченная Управляющая организация приняла от застройщика указанный жилой дом без детской площадки - детского городка, с нерабочими мусоропроводами. В силу п.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, однако на момент проведения общего собрания 00.00.0000 г., собственников в данном доме еще не было, так как первый из них зарегистрировал свои права только 00.00.0000 г.. Следовательно, в данном доме отсутствовал орган управления многоквартирным домом, согласно п.1 ст.44 ЖК РФ - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Таким образом, данное собрание является незаконным, а решения принятые на нем недействительными.

Что касается договора управления многоквартирным домом от 00.00.0000 г. заключенного между застройщиком ЗАО «СИА» и ООО «КрасЖК» то, как указано в договоре, он заключен на основании п.14 ст.161 ЖК РФ. Однако, в силу п.13 ст.161 ЖК РФ - в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Но до сих пор конкурс так никто не назначил и не провел, так как застройщик ЗАО «СИА» уведомил орган местного самоуправления 00.00.0000 г. о том, что собственниками 00.00.0000 г. выбран один из способов управления многоквартирным домом, согласно п.2 ст.161 ЖК РФ. Кроме того, данный договор не подписан со стороны застройщика ЗАО «СИА», на нем отсутствует печать ЗАО «СИА». Таким образом, более чем существенно нарушены её права, предусмотренные действующим законодательством. ООО «КрасЖК» не имеет полномочий на управление данным домом и осуществляет свою деятельность незаконно.

Истица в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы А7 и А9

Представители истицы - А7 и А9 на заявленных исковых требованиях настаивали, подтвердив изложенные в заявлении обстоятельства. Представитель А9 суду пояснил, что согласно п.14 ст.161 ЖК РФ о выборе способа управления многоквартирным домом, 3астройщик ЗАО «СИА» пишет письмо, в котором указывает, что домом 4 по Х, а именно его собственниками, выбран способ управления, в соответствии с протоколом от 00.00.0000 г.. Застройщик уведомляет, что данная организация будет управлять домом. В данной ситуации застройщиком не реализовано право, застройщик не уведомляет о том, что необходимо произвести конкурс, он изначально уже выбрал организацию. Но у застройщика нет права заключать договоры с управляющей организацией. В материалах дела имеется такой договор, а со своей стороны ООО «Красноярский Жилищный Комплекс» ссылается на п. 14 ст.161 ЖК РФ, однако, у застройщика данное право отсутствует. Необходимо было провести конкурс для выбора управления организации. Именно Застройщик управляет домом, всем другим организациям он не может передавать полномочия, если не воспользовался таким правом на заключение договора. Таким образом, данный договор является не законным и не соответствует нормам ЖК РФ. Также, в договоре нет печати.

Представитель ответчика ООО «Красноярский Жилищный Комплекс» - А10 исковые требования не признал, пояснив, что про общее собрание было всё описано в заочном решении. Что касается оспаривания договора управления многоквартирным домом от 00.00.0000 г., то, во-первых, истица не является стороной по данному договору и не имеет права признавать его недействительным; во-вторых, договор управления многоквартирным домом от 00.00.0000 г. содержит все необходимые условия, предусмотренные действующим законодательством. Печать застройщика ООО «СИА» в договоре управления стоит. Она просто бледная и при снятии копии не просматривается. В суд предоставлен оригинал договора от 00.00.0000 г., где имеется печать застройщика ООО «СИА». Как он указывал ранее в отзыве на исковое заявление, ГК РФ и ЖК РФ не содержит дополнительных требований в части необходимости скрепления печатью договора управления.

Ответчица А2, также, не явилась в судебное заседание, заказные письма с уведомлением о месте, времени и дате рассмотрения дела возвращаются в суд в связи с истечением срока хранения на почте, следовательно, она уклоняется от явки в суд. При таких обстоятельствах, суд считает её надлежаще извещённой.

Представители третьих лиц администрации Х и администрации Х в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени были надлежаще извещены, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

Представитель третьго лица ЗАО «Сибирское инвестиционное агенство», третьи лица А3, А4 в судебное заседание не явились, заказные письма с уведомлением о месте, времени и дате рассмотрения дела возвращены в суд в связи с истечением срока хранения на почте, следовательно, они уклоняются от явки в суд. При таких обстоятельствах, суд считает их надлежаще извещёнными.

Суд, выслушав представителей истицы, представителя ответчика ООО «Красноярский Жилищный Комплекс», исследовав материалы дела, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст.136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

По делу установлено, что согласно, протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Х (строительный адрес), Чернышева, Х (почтовый адрес), проведённого в форме заочного голосования У от 00.00.0000 г., дата начала голосования 00.00.0000 г., дата окончания приёма решений собственников помещений 00.00.0000 г.. Дата и место подсчета голосов 00.00.0000 г., Х (строительный адрес, Чернышева, Х - почтовый адрес), Х. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме: по площади (жилое + нежилое) - 5131,8 кв.м. - 100 собственников, что составляет 100% голосов, а именно: 81 голос - собственники жилых квартир, 19 голосов - собственники нежилых помещений. Количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании 2823,72 кв.м., что составляет 55,02 % от общего количества голосов, из них: голоса собственников: жилых помещений (квартир) - 50, нежилых помещений - 10. Кворум имеется. Общее собрание собственников помещений правомочно.

В повестку дня данного собрания включены следующие вопросы:

1. утверждение порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

2. выбор председателя собрания, секретаря собрания, членов счетной комиссии и наделение данных лиц полномочиями по подписанию протокола общего собрания собственников помещения многоквартирного дома. Наделить членов комиссии полномочиями по произведению подсчёта голосов, оформлению и подписанию протокола собрания А2, Х, А3, Х, А4, Х;

3. выбор способа управления - управляющей организацией;

4. выбор управляющей организации - общество с ограниченной ответственностью «Красноярский Жилищный комплекс»;

5. утвердить условия договора с обществом с ограниченной ответственностью «Красноярский Жилищный комплекс». Утверждение собственником помещения многоквартирного дома условий договора управления является акцептом договора со стороны собственника;

6. определение даты вступления договора управления многоквартирным жилым домом в силу с момента подписания договора;

7. утверждение сроков проведения очередного общего собрания каждый первый понедельник июня, начиная с 2012 г.;

8. определение места хранения протокола общего собрания (решений) собственников помещений - местонахождение общество с ограниченной ответственностью «Красноярский Жилищный Комплекс»;

По всем вопросам повестки были приняты положительные решения.

Согласно приложенных к протоколу бюллетеней в голосовании участвовало 52 собственника помещений (действующих на основании договоров), а согласно реестра собственников помещений, всего собственников жилых помещений 81, их доля от общей площади помещений – 4169,2 кв.м. и нежилых помещений 7, их доля от общей площади помещений – 962,6 кв.м..

На основании ч.ч.3,4 ст.45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно оспариваемого протокола общего собрания собственников помещений, всего собственников помещений 100, однако, о проведении общего собрания было уведомлено 55 собственников, доказательств уведомления остальных собственников не представлено. Кроме того, все, указанные собственники помещений, были уведомлены о проведении общего собрания собственников помещений после даты начала голосования то есть 00.00.0000 г.. Указанные обстоятельства являются нарушениями требований закона.

В соответствии со ст.46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно ст.47 ЖК РФ, в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Как установлено в судебном заседании, общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме не проводилось.

Кроме того, объект капитального строительства «Многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, инженерным обеспечением и подземной автостоянкой» по адресу: Х (строительный адрес), Чернышева, Х (почтовый адрес), введён в эксплуатацию 00.00.0000 г., что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию У-дг от 00.00.0000 г.. Учётная запись в архиве Красноярского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Х сделана 00.00.0000 г. в реестровую книгу У-У стр.88. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что лица, принимавшие участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Х (строительный адрес), Чернышева, Х (почтовый адрес), проведённого в форме заочного голосования, собственниками помещений на момент проведения собрания не являлись.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из данной нормы закона право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Доказательств того, что на момент проведения собрания, право собственности, на имеющуюся недвижимость по адресу: Х (строительный адрес), Чернышева, Х (почтовый адрес),у лиц, участвовавших в собрании было зарегистрировано вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суду не представлено. Кроме того, данные обстоятельства опровергаются следующими доказательствами.

Согласно свидетельства о государственной регистрации от 00.00.0000 г., А1 является собственником жилого помещения расположенного по адресу: Х, вид права собственность.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним У от 00.00.0000 г., А3 является собственником жилого помещения по адресу: Х, дата государственной регистрации права 00.00.0000 г..

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним У от 00.00.0000 г., А2 является собственником жилого помещения по адресу: Х, дата государственной регистрации права 00.00.0000 г..

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним У от 00.00.0000 г., А5 является собственником жилого помещения по адресу: Х, дата государственной регистрации права 00.00.0000 г..

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним У от 00.00.0000 г., А6 является собственником жилого помещения по адресу: Х, дата государственной регистрации права 00.00.0000 г..

Из указанных документов, следует, что в собрании принимали лица, не являвшиеся собственниками жилых помещений.

Таким образом, поскольку была нарушена процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Х (строительный адрес), Чернышева, Х (почтовый адрес), проведённого в форме заочного голосования У от 00.00.0000 г., в частности: сроки уведомления о проведении собрания; были уведомлены не все собственники; лица, участвовавшие в собрании не являлись собственниками. Доказательств обратного ответчиками суду не представлено, следовательно, не зависимо от кворума, указанное собрание, нельзя признать правомочным, а значит и принятые на общем собрании от 00.00.0000 г. решения.

По делу также установлено, что между ЗАО «Сибирское инвестиционное агентство» и ООО «Красноярский жилищный комплекс» 00.00.0000 г. был заключён договор управления многоквартирным домом по адресу: Х. Данный договор был заключён на основании ч.14 ст.161 ЖК.

Ч.1 ст.44 ЖК РФ устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно ч.3 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, помимо прочего, выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу ч.2 ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с ч.3 ст.161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч.13 ст.161 ЖК РФ, в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом (часть 13 введена Федеральным законом от 00.00.0000 г. N 123-ФЗ)

Согласно ч.14 указанного закона, до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.(часть 14 введена Федеральным законом от 00.00.0000 г. N 123-ФЗ)

Принимая во внимание, что до настоящего времени орган местного самоуправления открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом не провел, ЗАО «Сибирское инвестиционное агентство» правомерно заключило договор управления многоквартирным домом по адресу: Х, с ООО «Красноярский жилищный комплекс» в рамках требований ч.14 ст.161 ЖК РФ.

Как указывалось выше, объект строительства - дом по адресу: Х,был введён в эксплуатацию 00.00.0000 г., а оспариваемый договор был заключён 00.00.0000 г., то есть в сроки, установленные п.14 ст.161 ЖК РФ.

В суд представителем ответчика ООО «КрасЖК» был представлен подлинный договор управления многоквартирным домоммежду ЗАО «Сибирское инвестиционное агентство» и ООО «Красноярский жилищный комплекс» от 00.00.0000 г., на котором имеются все необходимые атрибуты указанных организаций, а именно: подпись руководителя и печать.

Таким образом, заключённый договор отвечает всем требованиям закона и оснований для признания его недействительным не имеется.

Кроме того следует отметить, что истица не является стороной по указанному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем, она не вправе была его оспаривать.

Таким образом, учитывая выше изложенные обстоятельства, суд не находит оснований для признания договора от 00.00.0000 г., заключенного между ЗАО «СИА» и ООО «КрасЖК» на управление многоквартирным домом по адресу: Х, недействительным, в связи с чем, в удовлетворении данных требований следует отказать.

Поскольку ООО «КрасЖК» осуществляет свою деятельность по управлению указанным домом на основаниидоговора управления многоквартирным домом от 00.00.0000 г., который судом признан законным, в удовлетворении требований о признании деятельности ООО «КрасЖК» незаконной, также, следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме протокол У от 00.00.0000 г. по адресу: Хёва, Х (почтовый адрес) Х(строительный адрес) в форме заочного голосовании, проводимого с 00.00.0000 г. по 00.00.0000 г..

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хвой суд в течение одного месяца через Октябрьский районный суд Х.

Подписано председательствующим. Копия верна.

Судья: Е.В.Косова