Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4098/2017 ~ М-4585/2017 от 25.08.2017

    Дело № 2-4098/2017

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    24 октября 2017 года                                                                          г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:

судьи Богомолова С.В.,

при секретаре Шабинской Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Реотэкс» к Болденкову Д.Д., Обществу с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест», Обществу с ограниченной ответственностью «ВКЛ», Обществу с ограниченной ответственностью «СУ-73» о признании договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Реотэкс» обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ООО «КапиталИнвест».

Исковые требования мотивированы тем, что 10 октября 2013 г. между ООО «Реотэкс» (Застройщиком) и гражданином Болденковым Д.Д. (Участником) был заключен договор №1/9 о долевом участии в строительстве, зарегистрированный 22 октября 2013 г. в Управлении Росреестра по Ульяновской области (№ регистрации 73-73-01/129/2013-463).

В соответствии со ст.4 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с и. 1.3 договора долевого участия Застройщик обязуется в предусмотренный срок построить объект недвижимого имущества, а именно Многоквартирный жилой <адрес> и передать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома для оформления в собственность Участника, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства на основании передаточного акта.

Объектом долевого строительства согласно указанного пункта договора является 2- комнатная квартира, условный строительный №, в 1 подъезде на 3 этаже, общей площадью 60,95 кв.м.

Общая сумма долевого участия в строительстве в соответствии с п.2.2 настоящего договора составляет 2 316 100 (Два миллиона триста шестнадцать тысяч сто) рублей.

Расчет по договору согласно п.2.3 производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, либо внесением Участником наличных денежных средств в кассу Застройщика в следующем порядке:

2 316 100 (Два миллиона триста шестнадцать тысяч сто) рублей вносится Участником до ввода объекта в эксплуатацию.

Срок завершения строительства и сдачи готового объекта в эксплуатацию согласно п.3.2 договора - 01 сентября 2015 года.

В соответствии со ст.8 Федерального Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

В соответствии с ч.1 ст.11 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В нарушение указанной нормы закона гражданин Болденков Д.Д., не исполнивший свою обязанность перед Застройщиком по оплате суммы долевого участия, уступил свои права по договору долевого участия в строительстве от 10 октября 2013 г. ООО «КапиталИнвест», заключив 17 января 2014 г. договор уступки права требования по договору о долевом участии в строительстве №1/9 от 10 октября 2013 г., о чем Застройщику стало известно только 30 октября 2015 г. в момент передачи квартиры (оформления акта приема-передачи).

Согласно п.4.3 договора долевого участия Участник вправе по своему усмотрению уступить свои права на указанный объект долевого строительства третьим лицам только до подписания передаточного акта и только после полной оплаты цены договора. В этом случае он обязан предоставить Застройщику договор уступки прав с третьим лицом, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

Данное обязательство в нарушение п.4.3 договора Болденковым Д.Д. также не исполнено.

В соответствии со ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Таким образом, к моменту совершения оспариваемой сделки по уступке права требования по договору долевого участия в строительстве, Болденков Д.Д. не имел права требования передачи ему неоплаченного объекта строительства, в связи с чем не имел права на совершение оспариваемой сделки.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Указанная выше уступка совершена с нарушением норм ч.1 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 ГК РФ). Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В результате признания уступки права требования недействительной, применения последствий ее недействительности, Застройщик восстановит свое имущественное право, вернув выбывший из владения безвозмездно объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В Арбитражном суде Ульяновской области находится на рассмотрении дело №А72- 17976/2016 о признании ООО «КапиталИнвест» несостоятельным (банкротом). Указанное выше спорное недвижимое имущество может войти в конкурсную массу должника и быть реализовано в рамках дела о несостоятельности (банкротства), что повлечет нарушение имущественных прав истца.

ООО «Реотэкс» обращалось с указанными исковыми требованиями как в рамках банкротного дела, так и в рамках отдельного искового производства в Арбитражный суд Ульяновской области, однако исковые заявления были возвращены с указанием на отсутствие права оспаривания сделки в рамках дела о банкротстве и необходимостью обращения в суд общей юрисдикции.

Просили признать договор уступки права требования от 17 января 2014 г. по договору о долевом участии в строительстве №1/9 от 10 октября 2013 г., заключенный от имени Болденкова Д.Д. с ООО «КапиталИнвест» недействительным, применить последствия его недействительности, прекратив право собственности ООО «КапиталИнвест» на 2-комнатную <адрес>.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «ВКЛ», ООО «СУ-73», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управление Росреестра по Ульяновской области.

В судебном заседании представитель истца ООО «Реотэкс» исковые требования поддержал и дал пояснения в целом аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Также пояснил, что действительно представленная на госрегистацию и материалы настоящего дела справка об оплате Болденковым Д.Д. по договору долевого участия в строительстве подписана сотрудниками ООО «Реотэкс», печать также принадлежит ООО «Реотэкс». Предположительно Блденков Д.Д. обманным путем получил данную справку. Однако отсутствуют первичные документы подтверждающие оплату по договору. В кассу предприятия или на расчетные счета денежные средства от Болденкова Д.Д. не поступали. Считает, что ООО «КапиталИнвест», а в последующем ООО «ВКЛ» и ООО «СУ-73» являются не добросовестными приобретателями. Акт приема-передачи квартиры с ООО «КапиталИнвест» действительно подписывался сотрудниками ООО «Реотэкс», однако на тот момент передавалось много квартир и в спешке могли не обратить внимание, что квартиру получает иное лица, а не участник по договору долевого участия в строительстве.

Ответчик Болденков Д.Д. в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о месте и времени судебного разбирательства был извещен.

Представитель ответчика ООО «КапиталИнвест» в судебном заседании исковые требования не признал указав, что при заключении договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве на его государственную регистрацию представлена справка ООО «Реотэкс» о полной оплате Болденковым Д.Д. Данного документа было достаточно. Кроме того, квартиру принимало ООО «КапиталИнвест» по акту приема-передачи, который подписан сотрудниками ООО «Реотэкс» без всяких замечаний. Полагает, что ООО «КапиталИнвест» является добросовестным приобретателем. В настоящее время, в результате реорганизации ООО «КапиталИнвест», квартира перешла в собственность ООО «ВКЛ», а затем продана ООО «СУ-73».

Представитель ответчика ООО «ВКЛ» в судебном заседании исковые требования не признала указав, что право собственности на квартиру перешло к их организации на законных основаниях. Полагает, что истец не вправе ссылаться на п. 2 ст. 168 ГК РФ, так имеет место недобросовестность самого истца, выдавшего справку об оплате и подписавшего с ООО «КапиталИнвест» акт приема-передачи.

Представитель ответчика ООО «СУ-73» также исковые требования не признал указав, что ОО «СУ-73» является добросовестным приобретателем.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещался.

С учетом мнения участников судебного заседания, суд определил рассмотреть дело по существу при данной явке.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые были представлены сторонами и исследовались в судебном заседании.

Судом установлено, что 10 октября 2013 г. между ООО «Реотэкс» (Застройщиком) и гражданином Болденковым Д.Д. (Участником) был заключен договор №1/9 о долевом участии в строительстве, зарегистрированный 22 октября 2013 г. в Управлении Росреестра по Ульяновской области (№ регистрации 73-73-01/129/2013-463).

В соответствии с и. 1.3 договора долевого участия Застройщик обязуется в предусмотренный срок построить объект недвижимого имущества, а именно Многоквартирный жилой <адрес> и передать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома для оформления в собственность Участника, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства на основании передаточного акта.

Объектом долевого строительства согласно указанного пункта договора является 2- комнатная квартира, условный строительный №, в 1 подъезде на 3 этаже, общей площадью 60,95 кв.м.

Общая сумма долевого участия в строительстве в соответствии с п.2.2 настоящего договора составляет 2 316 100 (Два миллиона триста шестнадцать тысяч сто) рублей.

Расчет по договору согласно п.2.3 производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, либо внесением Участником наличных денежных средств в кассу Застройщика в следующем порядке:

2 316 100 (Два миллиона триста шестнадцать тысяч сто) рублей вносится Участником до ввода объекта в эксплуатацию.

Срок завершения строительства и сдачи готового объекта в эксплуатацию согласно п.3.2 договора - 01 сентября 2015 года.

В свою очередь Болденков Д.Д. заключил с ООО «КапиталИнвест» 17 января 2014 г. договор уступки права требования по договору о долевом участии в строительстве №1/9 от 10 октября 2013 г., который также прошел государственную регистрацию.

На основании акта приема-передачи от 30 октября 2015 г. квартира была передана ООО «КапиталИнвест», которые зарегистрировало свое право собственности в установленном порядке.

В последствии право собственности перешло к ООО «ВКЛ» на основании разделительного баланса в результате реорганизации ООО «КапиталИнвест» и выделения из него ООО «ВКЛ». В настоящее время собственником спорной квартиры является ООО «СУ-73» на основании заключенного с ООО «ВКЛ» договора купли-продажи.

Истец ссылается на ничтожность заключенного между Болденковым Д.Д. и ООО «КапиталИнвест» на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Действительно, согласно ч.1 ст.11 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Однако, как следует из представленных документов, истцом была выдана Болденкову Д.Д. справка о полной оплате по договору долевого участия в строительстве, которая и была представлена на государственную регистрацию. Подлинность данной справки истцом не оспаривается.

Кроме того, несмотря на доводы иска о ничтожности договора уступки права требования, истцом была передана спорная квартира ООО «КапиталИнвест» и подписан соответствующий акт приема-передачи без каких-либо замечаний, что также может говорить о признании действительной спорной сделки истцом.

В силу положений ст. 10 ГК РФ злоупотребление правом не допустимо.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В данном случае, при наличии справки об оплате ООО «КапиталИнвест» не могло и не должно было знать о возможном неисполнении Болденковым Д.Д. своих обязательств по договору долевого участия в строительстве, следовательно, ООО «КапиталИнвест» является добросовестным приобретателем.

Кроме того, в силу разъяснений п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В данном случае, истец подписав акт приема-передачи квартиры с ООО «КапиталИнвест» дало последнему основание полагать, что заключенный договору уступки права требования с Болденковым Д.Д. является действительным.

При таком положении отсутствуют правовые основания для признания договора от 17.01.2014 недействительным и примнении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности на спорную квартиру за ответчиками.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью «Реотэкс» к Болденкову Д.Д., Обществу с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест», Обществу с ограниченной ответственностью «ВКЛ», Обществу с ограниченной ответственностью «СУ-73» о признании договора недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                                       С.В. Богомолов.