Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-445/2014 ~ М-294/2014 от 09.04.2014

Дело № 2 - 445/14

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации

11 июня 2014 года       город Петрозаводск

Прионежский районный суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи:                                               Т.В.Барановой,
при секретаре:                                                      К.В.Носуль,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Квист Е.Г. к Широнину Р.А., Ремневу Р.Л. о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки, регистрации перехода права собственности,

у с т а н о в и л:

Квист Е.Г. (истец) обратилась в суд с иском к ответчикам, мотивируя тем, что хх.хх.хх г. между ответчиками были заключены договоры купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ..., которые нарушают ее права, т.к. она хх.хх.хх г. приобрела данные объекты недвижимости у Широнина Р.А. за ... руб., заплатив ему ... руб., что подтверждается предварительным договором купли-продажи. До настоящего времени Широнин Р.А. уклоняется от регистрации сделки купли-продажи, продал недвижимое имущество ответчику Ремневу. Просила признать договор купли-продажи доли двухквартирного жилого дома, а также земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером №, на котором расположен указанный выше дом, заключенный между ответчиками недействительным. Прекратить регистрацию права собственности Ремнева Р.Л. на указанные объекты недвижимости. Вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи доли двухквартирного жилого дома и земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером №, на котором расположен указанный выше дом, заключенного хх.хх.хх г. между ней и ответчиком Широниным Р.А.

В порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ хх.хх.хх г. истец и ее представитель уточняли заявленные требования, просили признать договоры купли-продажи от хх.хх.хх г., заключенные между ответчиками недействительными; возложить на Широнина Р.И. обязанность заключить с истцом основной договор купли-продажи доли дома и земельного участка на условиях предварительного договора от хх.хх.хх г.

Истец и ее представитель, действующий по доверенности, в судебном заседании поддержали исковые требования, заявленные при подаче иска.

Ответчики Широнин Р.АП. и Ремнев Р.Л. в судебное заседание не явились, уведомлены о слушании дела.

Представитель ответчика Широнина Р.А., действующий по доверенности, иск не признал, указали, что в тексте предварительного договора купли-продажи от хх.хх.хх г. была допущена описка в указании кадастрового номера земельного участка, что повлекло недоразумения. Половина дома и земельный участок с кадастровым номером № проданы истице, и право истицы зарегистрировано. Всего истица передала Широнину Р.А. ... руб., цена сделки по продаже половины дома и земельного участка составила ... руб. Чтобы уйти от уплаты налогов, в договоре цена сделки была указана ... руб., недостающая сумма (... - ... руб.) взыскана с истицы по делу решением ... суда от хх.хх.хх г., вступившим в силу определением апелляционной инстанции от хх.хх.хх г. Полагал, что оснований для признания сделок купли-продажи, заключенных между Широниным Р.А. и Ремневым Р.Л. хх.хх.хх г. не имеется.

Представить ответчика Ремнева Р.Л. в судебное заседание не явилась, уведомлена о слушании дела, в судебном заседании хх.хх.хх г. требования истца не признала, поддержала доводы представителя ответчика Широнина Р.А., просила в иске отказать.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (Управление Росреестра) в судебное заседание не явился, согласно представленному отзыву просили рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, разрешение спора оставили на усмотрение суда.

Суд, заслушав, участвующих в деле лиц, изучив представленные доказательства, материалы гражданского дела №, рассмотренного ... судом по иску Широнина Р.А. к Квист Е.Г. о взыскании денежных средств, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не предусмотрено законом.

На основании статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Статья 260 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Согласно статье 52 Земельного кодекса РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что хх.хх.хх г. между истцом по делу и ответчиком Широниным Р.А. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и доли жилого дома расположенных по адресу: ... (л.д.№). При заключении предварительного договора истец по делу передала Широнину Р.А. ... руб., что подтверждается п.2.3. договора и подписями сторон договора. Также участниками сделки был составлен акт передачи указанных объектов недвижимости: земельного участка и доли жилого дома, датированный хх.хх.хх г., согласно которому продавец Широнин Р.А. передал Квист Е.Г. названные объекты.

В соответствии с п.2.1. предварительного договора стоимость имущества составила ... руб.: ... руб. - стоимость доли дома и ... руб. стоимость земельного участка.

Предварительный договор купли-продажи доли дома и земельного участка с кадастровым номером №, несмотря на передачу объектов недвижимости Широниным Р.А. истцу по акту приема-передачи, не был зарегистрирован сторонами.

Истица хх.хх.хх г. направляла ответчику Широнину Р.А. претензию, а фактически предложение о регистрации сделки объектов недвижимости от хх.хх.хх г. (л.д.№).

Также судом установлено, что истица Квист Е.Г. является собственником недвижимого имущества в виде доли жилого дома и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: .... Право собственности истицы зарегистрировано Управлением Росреестра (л.д. №). Собственником имущества истица стала в результате сделки купли-продажи, заключенной с Широниным Р.А. хх.хх.хх г. Стоимость имущества по указному договору ... рублей. Из текста договоров от хх.хх.хх г. усматривается, что истицей по делу передано Широнину Р.А. в счет оплаты объектов недвижимости по ... руб., а оставшаяся сумма в размере ... рублей, всего ... руб. должна быть оплачена истицей до хх.хх.хх г.

Решением ... суда от хх.хх.хх г., вступившим в силу апелляционным определением Верховного суда ... от хх.хх.хх г. с Квист Е.Г. в пользу Широнина Р.А. взыскано ... руб., как задолженность по договорам купли-продажи доли жилого дома и земельного участка с кадастровым номером №. Согласно вышеназванному решению Квист Е.Г. приобрела у ответчика Широнина Р.А. названное имущество стоимостью ... руб., уплатив при заключении сделки ... руб.

Судом также установлено, что Широнин Р.А. передал истцу по делу ключи от дома, а также передал земельный участок, на котором расположен указанный спорный дом. Акты приема передачи имущества сторонами подписаны. Истец по делу в настоящее время является владельцем и пользователем всего дома и двух земельных участков. Доказательств иного суду не представлено.

Истица обратилась с иском в суд об оспаривании сделки купли-продажи объектов недвижимости, зарегистрированной Управлением Росреестра по Республике Карелия хх.хх.хх г., заключенной между ответчиками по делу, полагая что спорные объекты уже приобретены ею по предварительному договору от хх.хх.хх г., который фактически является основным договором в связи с передачей объектов покупателю.

В результате оспариваемой сделки ответчик Ремнев Р.Л. стал собственником доли спорного жилого дома и земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно документам представленным Управлением Росреестра для регистрации права собственности Ремнева Р.Л. на указанные объекты в Управление Росреестра были представлены договоры купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, заключенные хх.хх.хх г. между Широниным Р.А. и Ремневым Р.Л.

В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума) следует, что пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно положениям статей 301, 305 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно п.61 Постановления Пленума, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что Широнин Р.А. продал Ремневу Р.Л. объекты недвижимого имущества фактически проданные (переданные по акут приема-передачи) хх.хх.хх г. за ... рублей Квист Е.Г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с п.1 ст. 17 Закона о регистрации одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пункту 58 Постановления Пленума лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п.1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонам соответствующих документов о передаче.

Поскольку судом установлено, что фактически хх.хх.хх г. Широнин Р.А. продал истице по делу долю жилого дома и земельный участок с кадастровым номером №, передав объекты по акту приема-передачи, а истица оплатила из в размере ... руб., договоры купли-продажи, заключенные между ответчиками не соответствуют закону по указанным выше обстоятельствам и являются ничтожной сделкой. В силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и является недействительным с момента совершения.

Часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд полагает, что стороной ответчика не представлено доказательств обоснованности заявленных возражений.

Доводы представителя ответчика Широнина Р.А. о том, что предварительный договор от хх.хх.хх г., представленный истицей был реализован хх.хх.хх г. путем заключения основного договора купли-продажи, а в тексте предварительного договора от хх.хх.хх г. допущена опечатка в указании кадастрового номера земельного участка, не могут быть приняты судом по тем основаниям, что в судебном заседании установлено, что Широниным Р.А. был продан истице весь дом и 2 земельных участка с кадастровыми номерами № и №. Передача истицей ответчику Широнину Р.А. ... руб. по предварительному договору от хх.хх.хх г. стороной ответчика не отрицалась.

К иным доводам представителя ответчика Широнина Р.А. суд относится критически, в связи с тем, что они не соответствуют представленным доказательствам.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с удовлетворением иска с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 100 рублей с каждого, уплаченная при подаче искового заявления, а также в пользу бюджета Прионежского муниципального района в счет возмещения судебных расходов, в соответствии с определением суда от хх.хх.хх г. о предоставлении Квист Е.Г. отсрочки по уплате госпошлины, по 200 рублей с каждого.

Руководствуясь требованиями ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования Квист Е.Г. к Широнину Р.А., Ремневу Р.Л. удовлетворить.

Признать договоры купли-продажи доли жилого дома (кадастровый номер №), а также земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером №, на котором расположена указанная выше доля дома, расположенные по адресу: ..., заключенные хх.хх.хх г. между Широниным Р.А. и Ремневым Р.Л. недействительными. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества Широнину Р.А.

Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, а также долю жилого дома (кадастровый номер №), расположенных по адресу: ... от Широнину Р.А. к Квист Е.Г. по предварительному договору купли-продажи земельного участка и доли жилого дома от хх.хх.хх г.

Взыскать с Широнина Р.А., Ремнева Р.Л. в пользу Квист Е.Г. государственную пошлину в размере 100 рублей с каждого.

Взыскать с Широнина Р.А., Ремнева Р.Л. в доход бюджета Прионежского муниципального района в счет возмещения судебных расходов по 200 рублей с каждого.

Запреты Ремневу Р.Л. совершать сделки по отчуждению земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый номер №, доли жилого дома, расположенного по адресу: ..., кадастровый номер №; Широнину Р.А. совершать сделки по отчуждению земельного участка, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый номер №; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, доли жилого дома, расположенных по адресу: ..., кадастровый номер №., наложенные определением Прионежского районного суда от хх.хх.хх г. сохраняют свое действие до вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия через Прионежский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья      Т.В.Баранова

Мотивированное решение суда составлено 16.06.2014 г.