Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1112/2021 ~ М-951/2021 от 20.08.2021

УИД 53RS0016-01-2021-001760-98                  

Дело № 2-1112/21

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Старая Русса 15 ноября 2021 г.

Старорусский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Шеремета И.Ф.,

при секретаре Малышевой М.А.,

с участием представителя истца Харитоновой Н.В. – Прокопенко Т.М., действующей на основании доверенности,

представителя ответчика Душинской Н.М. - адвоката Савчука А.А., действующего на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Харитоновой Н.В. и Филиппова К.О. к Душинской Н.М. о расторжении договора купли-продажи (купчая) земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Харитонова Н.В. и Филиппов К.О. обратились в суд с исковым заявлением к Душинской Н.М. о взыскании задолженности по договору купли-продажи (купчая) земельного участка по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами (продавцы) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> по которому его стоимость была определена в сумме 230 000 рублей. В соответствии с п.2.3 договора, земельный участок продан с рассрочкой платежа до 31 августа 2018 года. В счет оплаты стоимости земельного участка, ответчиком выплачено 114 000 руб.; последний платеж произведен 13 апреля 2017 года. Просили взыскать с Душинской Н.М. задолженность в пользу Филиппова К.О. в сумме 58 000 руб., в пользу Харитоновой Н.В. в сумме 58 000 руб. и судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в сумме 3 520 руб.

По определению Старорусского районного суда Новгородской области приняты изменения предмета иска, согласно которым истцы просят расторгнуть договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 15 сентября 2016 года, отменить регистрацию права собственности и взыскать судебные расходы; к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новгородской области.

В судебное заседание истцы Харитонова Н.В., Филиппов К.О., представитель третьего лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» не явились, о месте и времени его проведения извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие и суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель истца Харитоновой Н.В. – Прокопенко Т.М. исковые требования поддержала, по основаниям изложенным в иске дополнив, что продавцы не смогли передать, а покупатель принять спорный земельный участок, так как после подписания договора, Душинская Н.М. никогда на земельный участок не приезжала, никаких действий на нем не производила. До настоящего времени истцы содержат земельный участок в надлежащем состоянии.

Ответчик Душинская Н.М. в судебное заседание не явилась, адрес регистрации, который указан при заключении договора, сменился: дата снятия с регистрационного учета – 30.05.2018г.; по указанному адресу регистрации и последнего известного места жительства не проживает, её место жительство суду не известно. В соответствии со ст. 50 ГПК РФ, интересы Душинской Н.М. в судебном заседании представляет адвокат Адвокатской палаты Новгородской области Савчук А.А., который заявленные требования не признал, ввиду отсутствия у него таких полномочий.

Из договора купли – продажи (купчая) земельного участка, заключенного 15 сентября 2016 года между Харитоновой Н.В., действующей от себя и от имени Филиппова К.О., с одной стороны, и Душинской Н.М., с другой стороны, следует, что предмет договора – земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности продавцам (доля в праве по <данные изъяты> стоимость земельного участка определена в сумме 230 000 рублей; расчет производится следующим образом: 61 000 руб. до подписания договора наличными денежными средствами, 169 000 рублей после подписания договора в рассрочку по 13 000 руб. ежемесячно в течение трех месяцев в срок до последнего числа каждого месяца начиная с октября 2016 года, с января 2017 года в течение 20 месяцев, т.е. по август 2018 года по 6 500 руб. ежемесячно в срок до последнего числа каждого месяца; 19 сентября 2016 года произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона.

В оспариваемом договоре содержится ссылка на п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В выписке из ЕГРН на объекты недвижимости – земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> содержатся следующие сведения: правообладатель Душинская Н.М.; ограничение прав и обременение объектов недвижимости – ипотека в силу закона.

В счет оплаты стоимости земельного участка, ответчиком выплачено 114 000 руб.; последний платеж произведен 13 апреля 2017 года.

По предложению (претензии), направленному истцами в адрес Душинской Н.М. от 18 августа 2021 года, они предлагают расторгнуть договор купли – продажи (купчая) земельного участка от 15 сентября 2016 года.

Согласно адресной справке от 06 сентября 2021 года, по имеющимся сведениям ОАСР ОРГ РФ, Душинская Н.М. зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы, имеющиеся в деле, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон, в соответствии с п. 2 ст. 407 Гражданского кодекса РФ, допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Статьей 420 Гражданского кодекса РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Из положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено самим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи земельный участок, то продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить земельный участок, продавец вправе по своему выбору потребовать его оплаты либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ). Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п.2 ст. 489 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Основания изменения и расторжения договора предусмотрены ст. 450 Гражданского кодекса РФ, из которой следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статьи 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из разъяснений, содержащихся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ указано то, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Установлено, что 15 сентября 2016 года между Харитоновой Н.В., действующей от себя и от имени Филиппова К.О., с одной стороны, и Душинской Н.М., с другой стороны, заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка договора с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности продавцам (доля в праве по <данные изъяты> стоимость земельного участка определена в сумме 230 000 рублей; расчет производится следующим образом: 61 000 руб. до подписания договора наличными денежными средствами, 169 000 рублей после подписания договора в рассрочку по 13 000 руб. ежемесячно в течение трех месяцев в срок до последнего числа каждого месяца начиная с октября 2016 года, с января 2017 года в течение 20 месяцев, т.е. по август 2018 года по 6 500 руб. ежемесячно в срок до последнего числа каждого месяца.

19 сентября 2016 года произведена государственная регистрация права собственности и ипотеки в силу закона.

В счет оплаты стоимости земельного участка, ответчиком выплачено 114 000 руб.; последний платеж произведен 13 апреля 2017 года.

До настоящего времени, от покупателя Душинской Н.М., во исполнение договора купли-продажи земельного участка от 15 сентября 2016 года, платежей не поступало.

Претензия истца с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 15 сентября 2016 года, направленная в адрес ответчика, оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Проанализировав вышеизложенные правовые нормы, а также установленные в процессе рассмотрения дела обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что земельный участок, переданный продавцами Харитоновой Н.В. и Филипповым К.О., покупателем Душинской Н.М. не принят; договор купли-продажи в части оплаты, ответчиком не исполнен: сумма платежей составляет менее половины цены земельного участка и такое нарушение условий договора со стороны покупателя является существенным и дает продавцам право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного покупателю имущества.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцам Харитоновой Н.В. и Филиппову К.О., является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя Душинской Н.М. на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавцов Харитоновой Н.В. и Филиппова К.О. (доля в праве по <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 450 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 11, 56, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Харитоновой Н.В. и Филиппова К.О. к Душинской Н.М. о расторжении договора купли-продажи (купчая) земельного участка, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи (купчая) земельного участка от 15 сентября 2016 года, заключенный между Харитоновой Н.В., действующей от себя и от имени Филиппова К.О., с одной стороны, и Душинской Н.М., с другой стороны, и возвратить земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, в общую долевую собственность Харитоновой Н.В. и Филиппова К.О. (доля в праве по <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда: с 18 ноября 2021 года через Старорусский районный суд Новгородской области.

Судья: И.Ф. Шеремета