Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5875/2016 ~ М-5482/2016 от 29.07.2016

Дело № ****** Мотивированное решение изготовлено 28.11.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21.11.2016 <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кайгородовой И.В., с участием

истца ФИО1, ее представителя ФИО6,

представителей ответчика ООО «Комплекс Строй» - ФИО7, ФИО8,

представителя ответчика ФИО2 – адвоката ФИО3,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КомплексСтрой», ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «КомплексСтрой», в котором просит признать за ней право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение 149, общей площадью 33,1 кв.м с кадастровым номером 66:41:0603006:112.

В обоснование иска ФИО1 указала, что между нею и ООО «Уралавтострой» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор о передаче истцу прав покупателя по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Уралавтрострой» и ООО «КомплексСтрой». На момент подписания договора стоимость квартиры была оплачена в полном объеме. Договор уступки был согласован и подписан в ООО «КомплексСтрой». Согласно договору продавец обязан зарегистрировать право собственности на объект в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако на момент обращения истца в суд право собственности на спорный объект не зарегистрировано. При этом здание, где находится помещение, введено в эксплуатацию. Заочным решением Верх-Исетского районного суда <адрес> было установлено, что заключенный между ООО «КомплексСтрой» и ООО «Уралавтострой» договор подпадает под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованиями о выдаче документов для регистрации права на помещение, вела переговоры с руководителем. Однако до настоящего времени документы истцу не выданы. В связи с этим истец вынуждена требовать признания за ней права собственности на указанное нежилое помещение в судебном порядке.

Определением суда к участию в деле в качестве ответчика привлечен собственник спорного нежилого помещения ФИО2

Впоследствии ФИО1 в письменных пояснениях дополнительно указала, что на момент заключения договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ стоимость помещения была полностью оплачена ООО «Уралавтострой». Истец уплатила данному лицу сумму по договору уступки, а также уплатила ответчику 20000 руб. в качестве комиссионного сбора за оформление договора уступки. ДД.ММ.ГГГГ ООО «КомплексСтрой» в лице директора ООО «УК «ЭКО» передало истцу спорное помещение, о чем составлен акт. Помещение было передано с черновой отделкой, истец произвела ремонт в данном помещении, а также оплачивает за него коммунальные платежи. ДД.ММ.ГГГГ истец заключила договор найма этого помещения с ФИО5 Факты оплаты квартиры к моменту заключения договора уступки и согласования этого договора ответчиком установлены заочным решением Верх-Исетского суда <адрес>. ООО «КомплексСтрой» препятствует истцу зарегистрировать ее право, поскольку не выдает окончательный акт о передаче объекта, неправомерно требует повторно оплатить стоимость объекта, неправомерно произвело отчуждение объекта другому лицу – ФИО2 Однако этот объект никакому постороннему лицу не передавался, находился и находится во владении ФИО1 Действия ООО «КомплексСтрой» по повторному отчуждению спорного имущества ответчику ФИО2, а также действия ФИО2, приобретшего это помещение, должны быть квалифицированы как злоупотребление правом, поскольку ООО «КомплексСтрой» не могло не знать о том, что такие действия приведут к существенному нарушению прав истца, а ФИО2 не мог не знать о том, что помещение находится в законном владении истца, так как на протяжении всего времени в помещении проживали ее арендаторы и располагалось ее имущество. О недобросовестности поведения ответчиков свидетельствует и то обстоятельство, что ФИО2 выполняет работу для ООО «КомплексСтрой», будучи сотрудником этой организации, совершает юридически значимые действия от ее имени по доверенности.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО6 исковые требования поддержали.

Представители ответчика ООО «КомплексСтрой» - ФИО7, ФИО8 возражали против удовлетворения иска. Указали, что между ответчиком и ООО «Уралавтострой» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. По условиям договора оплата по нему должна была быть произведена в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако оплата по договору не поступила. При оформлении договора уступки прав между ООО «Уралавтострой» и ФИО1 истец произвела оплату в размере 20000 руб. за переоформление документов. Никаких иных денежных средств на расчетный счет ООО «КомплексСтрой» не поступало. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ДД.ММ.ГГГГ, после чего производилось уведомление о принятии помещений правообладателям. Для заключения основного договора ФИО1 в ООО «КомплексСтрой» не обращалась. О решении Верх-Исетского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «КомплексСтрой» узнало по истечении сроков обжалования. При его вынесении не было учтено, что к спорным правоотношениям не применяются нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», так как приобретенное истцом помещение является нежилым, а также то, что истец не произвела оплату за спорное помещение. ДД.ММ.ГГГГ спорное нежилое помещение было передано истцу по акту технического осмотра, в отсутствие на то оснований. Инженер управляющей компании, находившаяся в дружеских отношениях с истцом, была введена в заблуждение и поэтому передала истцу ключи от спорного помещения. Указанный технический акт не является доказательством передачи помещения и не может служить основанием для государственной регистрации права собственности. По неизвестным причинам данное помещение передано по договору найма, хотя у истца права передавать помещение не было, поскольку она не является его правообладателем. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу письмо о необходимости произвести оплату по договору, однако денежные средства не поступали. ДД.ММ.ГГГГ истцу было направлено уведомление о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неоплатой по договору. Поскольку оплата по договору не поступила, помещение было свободным и обременений не имело, оно было продано ответчику ФИО2 на основании договора долевого участия в строительстве. Ему ответчиком ООО «КомплексСтрой» были выданы следующие документы: договор долевого участия, справка о полной оплате, акт приема-передачи объекта долевого строительства, для регистрации в Управлении Росреестра по <адрес>. Представленная истцом справка об оплате по договору от ДД.ММ.ГГГГ № А/149, выданная ответчиком ООО «КомплексСтрой», сфальсифицирована, так как подпись в этой справке от имени руководителя ООО «КомплексСтрой» ФИО9 выполнена не им.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат ФИО3 (действующая по назначению суда в порядке ст. 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации) с иском не согласилась, указав, что ФИО2 является добросовестным приобретателем. Кроме того, обстоятельства, установленные решением Верх-Исетского районного суда <адрес>, для ФИО2 не являются обязательными, поскольку он не участвовал в рассмотрении дела, по которому постановлено это решение.

Представители третьих лиц ООО «Уралавтострой», Управления Росреестра по <адрес> и ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, ходатайство об отложении заседания не заявили.

Информация о времени и месте рассмотрения дела была размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда <адрес> в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.

С учётом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав пояснения истца, представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Спорным объектом является нежилое помещение № ******, общей площадью 33,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КомплексСтрой» (продавец) и ООО «Уралавтострой» (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи № А/149. По условиям этого договора ООО «КомплексСтрой» обязалось в срок не позднее 30 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также после государственной регистрации за собой права собственности на предусмотренный договором объект недвижимости передать его в собственность ООО «Уралавтострой», а ООО «Уралавтострой» обязалось принять и оплатить в сроки и на условиях, установленных договором данный объект недвижимости. Согласно договору таким объектом является помещение № ****** проектной площадью 32,8 кв.м, расположенное на 13 этаже по строительному адресу: <адрес> (п. 1.1). На момент подписания договора стоимость объекта составила 2050000 руб. (п. 2.1). Уплата указанной суммы должна быть произведена покупателем ДД.ММ.ГГГГ (приложение № ******).

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Уралавтострой» (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор № А/149а уступки прав (перевода долга) по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от ДД.ММ.ГГГГ № А/149. По этому договору ООО «Уралавтострой» уступило истцу, а истец приняла в полном объеме права и обязанности по указанному договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 1.1). В договоре указано о том, что на момент его подписания стоимость будущей недвижимой вещи по договору от ДД.ММ.ГГГГ оплачена цедентом в полном объеме (п. 1.2).

ДД.ММ.ГГГГ ответчику ООО «КомплексСтрой» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного здания гостиницы, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приемки-передачи помещения ООО «КомплексСтрой» в лице директора ООО «УК ЭКО» ФИО10, действующей на основании доверенности, с одной стороны, и ФИО1 с другой стороны, согласно которому ООО «КомплектСтрой» передало истцу помещение с выполненной отделкой, а истец приняла помещение строительный № ******, милицейский № ******, расположенное на 13 этаже в административном здании по <адрес> в <адрес>.

При этом в акте указано о том, что он не является актом передачи помещения для оформления права собственности в Федеральной регистрационной службе по <адрес> и не освобождает дольщика от уплаты в полном объеме, однако этим актом подтверждается надлежащее качество передаваемого помещения и своевременное исполнение ООО «КомплектСтрой» обязательств перед дольщиком.

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем.

Положения действующего законодательства не наделяют лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество только в силу факта его оплаты. Поэтому в случае отказа в передаче объекта недвижимости, покупатель по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи вправе предъявить к продавцу требования о передаче такого имущества (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом иск покупателя о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.п. 3 и 4 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО11 обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации за ним права собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 149. Согласно описи, Управлением от ФИО11 помимо указанного заявления были приняты следующие документы: договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №А/148, справка о полной оплате цены договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № А/148, акт приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, квитанция об уплате государственной пошлины.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО11 в Управление Росреестра по <адрес> дополнительно были представлены решения единственного участника ООО «КомплексСтрой» от ДД.ММ.ГГГГ о продлении полномочий директора ФИО9 и от ДД.ММ.ГГГГ о назначении на должность ФИО12, а также письмо директора ООО «КомплексСтрой» ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ о подтверждении подписания акта приема-передачи и справки о полной оплате от ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «КомплексСтрой» ФИО9

После этого, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация права собственности ФИО11 на нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. 149.

Таким образом, поскольку в настоящее время право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ответчиком ФИО11, возможность признания права собственности на это помещение за иным лицом, в том числе за истцом, исключается.

В рассматриваемой ситуации факт осуществления оплаты самой ФИО1 или ее правопредшественником спорного помещения не имеет значения, поскольку даже его установление не может повлечь за собой удовлетворение заявленного ФИО1 в рамках настоящего дела требования.

Право собственности ФИО11, а также документы, послужившие основанием для его регистрации (договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи, справка об оплате) никем не оспорены. Требования о признании данных документов недействительными, о применении последствий их ничтожности не заявлялись. А признавать их недействительными по своей инициативе при отсутствии соответствующего иска с учетом неочевидности (небесспорности) указываемых истцом обстоятельств суд по смыслу правил п.п. 2,3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 12 и ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации не вправе.

Однако это никоим образом не препятствует истцу ФИО1 обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями в отдельном производстве.

Кроме того, ФИО1 не лишена возможности обратиться к ООО «КомплексСтрой» с требованием о возмещении убытков, причиненных непередачей ей спорного нежилого помещения.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КомплексСтрой», ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья И.В. Кайгородова