Решение по делу № 2-487/2015 (2-6933/2014;) ~ М-6780/2014 от 17.12.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«25» марта 2015 г. г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Хаптахаевой Л.А.,

при секретаре Бардахановой О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Иванова А.П. к Дымпилову В.Р., третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований Бронниковой О.П., Гармаеву Б.Д. о признании недействительным договора купли- продажи помещения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, Иванов А.П. просит признать недействительным договор купли- продажи нежилого помещения, расположенного по <адрес>, заключенный между ним и ответчиком Дымпиловым В.Р. ДД.ММ.ГГГГ.; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата указанного нежилого помещения.

Исковое заявление мотивировано тем, что ДД.ММ.ГГГГ. он вместе с Гармаевым Б.Д. получили взаймы денежные средства в размере 4000000руб. под №% в месяц. В качестве залога исполнения обязательства, согласно расписке ответчик взял офис: нежилое помещение <адрес>. В свою очередь, Дымпилов В.Р. обязался возвратить указанный офис после возврата денег с процентами в сумме 4400000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. Гармаевым Б.Д. во исполнение обязательства по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. было предложено Дымпилову В.Р. получить денежные средства в размере 4400000 руб. Последний предложил перенести передачу денежных средств и возврат офиса на ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ДД.ММ.ГГГГ. Дымпилов В.Р. отказался от получения денежных средств и потребовал передать ему помещение. ДД.ММ.ГГГГ. Гармаевым Б.Д. в адрес Дымпилова В.Р. направлено письмо с просьбой исполнить обязательства, изложенные в расписке от ДД.ММ.ГГГГ., т.е. получить денежные средства и возвратить офис. В данной расписке указано, что залог будет оформлен путем составления договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ., т.е. по настоянию Дымпилова В.Р. вместо договора залога недвижимости ( ипотеки) был заключен договор купли- продажи, прикрыв таким образом, сделку, которую стороны имели в виду. В нарушение требованийч.1 ст. 454 ГК РФ, одно из существенных условий договора купли- продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. – оплата в размере 3270000 руб. покупателем не соблюдено, поскольку изначально при заключении договора сторонами, купля- продажа помещения не предусматривалась, что подтверждается распиской Дымпилова В.Р. от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которой, помещение не продавалось, а передавалось в залог для обеспечения займа в размере 4000000 руб. договор купли- продажи является притворной сделкой, совершенной для прикрытия залога недвижимости (ипотеки). К данной сделке применимы правила, применяемые к договору о ипотеке, поскольку согласно расписке, офис выступает в качестве залога под прикрытием договора купли- продажи. Исковые требования обоснованы требованиями ч.2 ст. ст. 170, 431, ч.2 ст. 167 ГК РФ.

В судебное заседание истец Иванов А.П. не явился. Извещен о времени, дате и месте судебного заседания надлежаще. Просил о рассмотрении искового заявления в его отсутствии.

Представители истца Смирнов А.И., Егоров В.А., действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали в полном объеме, пояснив, что сделка по заключению договора купли- продажи является притворной, договор не исполнялся. Предусмотренная в п.№ договора купли- продажи оплата в сумме 3270000 руб. не была осуществлена, расписки об этом не имеется. Пункт № в договоре указан для вида. Данный факт подтверждается письмом Дымпилова В.Р. о зачете денежного обязательства, направленного истцу в ходе судебного разбирательства. Пункт № указанного договора также не исполнен, поскольку нежилое помещение не освобождалось и не передавалось ответчику. О притворности сделки указывает и стоимость нежилого помещения в размер 3270000 руб., поскольку эта сумма явно заниженная, т.к., согласно оценке, помещение оценивается в 9000000 руб. Денежные средства в сумме 4000000 руб. были получены Ивановым и Гармаевым для развития общего бизнеса от Дымпилова взаем, что подтвреждается распиской, в которой оговорены условия предоставления денег в долг. При этом, Иванов заложил свою недвижимость, не заключив в установленном законом порядке договор о залоге, поскольку нужны были срочно денежные средства в крупном размере, которые обязался предоставить только Дымпилов В.Р., диктуя свои условия. Задолго до ДД.ММ.ГГГГ. Гармаев начал звонить Дымпилову, желая вернуть денежные средства с процентами в оговоренный срок. Дымпилов В.Р. не отказывался от получения денежных средств, но оттягивал срок, откладывая встречи. ДД.ММ.ГГГГ. отказался от получения денежных средств, требуя передачу офиса.

Дымпилов В.Р. в судебное заседание не явился. Извещен о времени, дате и месте судебного заседания надлежаще. Просил о рассмотрении дела в его отсутствии, направив в суд своих представителей. Участвуя в судебном заседании ранее, пояснил, что исковые требования не признает, поскольку спорное нежилое помещение им было приобретено у Иванова по договору купли- продажи фактически за 4000000 руб., хотя в договоре указано 3270000 руб. для снижения размера налога по просьбе Иванова. Расчет между сторонами по договору купли- продажи был произведен в Управлении Росреестра во время регистрации договора. О залоге речи не было. У Иванова с Гармаевым свои отношения. Предложение о зачете денежных средств он направил позже. Иванов и Гармаев ему деньги в сумме 4400000 рублей в качестве возврата долга не предлагали, не звонили. Письмо от Гармаева он получил лишь в ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время он продал спорное нежилое помещение Бронниковой.

Представители ответчика Дымпилова В.Р. Шанарова И.В. Даганова А.Г., действующие на основании доверенности, также не согласились с исковыми требованиями, считая, что сделка купли- продажи является реальной. Договор составлен в установленном законом порядке, зарегистрирован в Управлении Росреестра. Стороны в нем выразили свое волеизъявление о продажи и приобретении офисного помещения. В договоре указано о произведенном расчете между сторонами и передаче помещения. Дымпилов, получив данное помещение, пользовался им, производил необходимые оплаты за него, в связи с чем, доводы представителей истца о произведенных оплатах, не состоятельны, т.к. были произведены до ДД.ММ.ГГГГ., т.е. за свой период пользования. После этого оплачивали Дымпилов и Бронникова. Договор займа и залога являются притворными сделкой. У Дымпилова В.Р. не было волеизъявления отдавать деньги в долг. Просит учесть, что договор залога должен был быть оформлен в письменной форме и быть зарегистрирован, чего не было сделано в нарушение действующего законодательства. Полагают, что в материалах дела отсутствуют доказательства предпринятых мер со стороны Иванова о передаче заемных денежных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства до сих пор не возвращены. Все действия сторон подтверждают заключение договора купли- продажи, а не договора займа. Полагает, что направленное Дымпиловым в адрес истца требование о зачете основано на законе. Факт того, что оно было направлено поздно, правового значения не имеет.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Бронникова О.П. в суд не явилась. Извещена о времени, дате и месте судебного заседания надлежаще. В суд направила своего представителя Шанарову И.В.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Бронниковой О.П. Шанарова И.В. по доверенности указала, что с исковым заявлением не согалсна, поддерживает доводы ответчика Дымпилова В.Р. и его представителей. Спорное помещение она купила по договору- купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. у Дымпилова В.Р. Однако, переход права собственности не состоялся, договор не зарегистрирован в Управлении Росреестра из-за наложенного судом обременения.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Гармаев Б.Д. суду пояснил, что поддерживает исковое заявление и доводы представителей истца. Ему и Иванову А.П. нужны были срочно денежные средства для их совместного бизнеса. Такую крупную сумму 4000000 руб. им никто не давал. Через знакомого по имени Алдар, который является одновременно и помощником Дымпилова В.Р. договорились, что последний даст им 4000000 рублей под ДД.ММ.ГГГГ% в месяц взаем. Дымпилов собственноручно в расписке указал, что передал им 4000000 рублей под ДД.ММ.ГГГГ % в месяц, а в качестве залога взял офис по <адрес> по договору купли- продажи. То, что необходимо было передать Дымпилову офис в залог и при этом заключить договор купли- продажи, было условием последнего. Им пришлось согласиться, т.к. нужны были срочно деньги в крупной сумме. До ДД.ММ.ГГГГ. они с Ивановым должны были возвратить денежные средств с процентами Дымпилову, поэтому, он лично начал ему звонить, начиная с ДД.ММ.ГГГГ., звонил ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается телефонными распечатками. Он звонил со своих телефонов: № на телефон Дымпилова № и его помощника №. В ходе разговора Дымпилов соглашался получить денежные средства и заключить договор купли- продажи, т.е. продать офис обратно Иванову. Но постоянно оттягивал время, ссылаясь, что уехал в деревню; на отсутствие времени, отсылал к своему помощнику ФИО. ДД.ММ.ГГГГ. в ходе телефонного разговора они договорились встретиться в Управлении Росреестра для возврата денежных средств и заключения договора купли- продажи офиса, но Дымпилов туда не явился. Он, заняв электронную очередь, получив талончик на имя Дымпилова, прождал его и ушел. Также, они договаривались и на ДД.ММ.ГГГГ. Однако, Дымпилов опять не явился туда. Иванов, оформляя договор купли- продажи нежилого помещения, не желал его продавать, а совершал это для прикрытия договора займа. Для возврата денежных средств Дымпилову он заключил два договора займа на 1,5 миллиона рублей и 3 миллиона рублей.

Выслушав участников судебного заседания, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ., составленной Дымпиловым В.Р., он передал Иванову А.П. и Гармаеву Б.Д. взаймы денежные средства в размере 4000000руб. под №% в месяц. В этой же расписке указано, что в качестве залога исполнения обязательства, ответчик взял офис: нежилое помещение <адрес> путем оформления договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. по устно договоренности сторон Дымпилов В.Р. обязался возвратить указанный офис после возврата денег с процентами в сумме 4400000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как видно из договора купли- продажи, Иванов А.П. продал, а Дымпилов В.Р. купил указанное нежилое помещение за 3270000 руб.

В обоснование своих исковых требований, истец ссылается на положение. 2 ст. ст. 170 ГК РФ.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела и указано выше, ДД.ММ.ГГГГ. между Ивановым и Дымпиловым был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения стоимостью 3270000 руб. Право собственности Дымпилова В.Р. на указанное помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

До совершения указанной сделки право собственности на это помещение было зарегистрировано за Ивановым А.П.

Судом, согласно расписке Дымпилова В.Р. от ДД.ММ.ГГГГ. и договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. установлено, что истцу и Гармаеву Б.Д. были срочно необходимы денежные средства в долг, которые им дал Дымпилов В.Р., составивший собственноручно расписку о передаче 4000000 рублей в долг под №% в месяц, в качестве залога взял офис по <адрес> по договору купли- продажи. Также, стороны договорились, что после возврата заемных денежных средств с процентами в срок до ДД.ММ.ГГГГ. нежилое помещение снова будет оформлено на истца, т.е. они перезаключат договор купли- продажи, согласно которому, Дымпилов В.Р., якобы, продает обратно Иванову А.П. данное офисное помещение.

В судебном заседании достоверно установлено, что указанное спорное помещение фактически Ивановым А.П. ответчику не передавалось, не было освобождено истцом, последний оплачивал коммунальные услуги, за электроэнергию.

Довод представителей ответчика о том, что оплату за коммунальные услуги производил после ДД.ММ.ГГГГ. Дымпилов В.Р., суд не может принять во внимание, как обоснованный, поскольку из представленных квитанций следует, что ответчик произвел оплаты ДД.ММ.ГГГГ., т..е после подачи иска по настоящему делу в суд.

Как следует из показаний свидетеля ФИО1., не доверять которой, у суда оснований не имеется, следует, что она работает в агентстве недвижимости « <данные изъяты>», занимающего офис в спорном помещении по <адрес>. Данное помещение с ДД.ММ.ГГГГ. по настоящее время не освобождалось истцом; она не знала о его продаже. ДД.ММ.ГГГГ. примерно в обеденное время неизвестные лица стали спиливать замки, в связи с чем, она сразу позвонила Гармаеву Б.Д.

Из пояснений третьего лица Гармаева Б.Д., он звонил Дымпилову В.Р. с целью расчета с ним по долговым обязательствам, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно распечаткам телефонных разговоров Гармаева Б.Д., действительно, имеются сведения о телефонных переговорах, произведенных с телефона Гармаева на телефон ответчика.

Обсудив доводы сторон в этой части, суд не находит оснований не доверять им, поскольку доказательств, опровергающих пояснения Гармаева Б.Д. о переговорах с ответчиком и желании возвратить долг, оформить договор купли продажи с Ивановым, как покупателем, в материалах дела нет.

При таких обстоятельствах суд, оценивая приведенные выше обстоятельства, представленные доказательства в совокупности в порядке ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что волеизъявление сторон при заключении сделки купли-продажи вышеназванного нежилого помещения не было направлено на достижение правовых последствий, связанных со сделкой купли-продажи.

Установив, что фактически договор купли-продажи квартиры сторонами исполнен не был; между сторонами был заключен договор займа; денежные средства в счет оплаты по указанному договору ответчик истцу не передавал, фактически помещение не принимал, суд считает, что договор купли-продажи квартиры был оформлен в обеспечение возврата займа и прикрывал договор залога, а договор купли-продажи является недействительной (притворной) сделкой, совершенной с целью прикрыть сделку, направленную на залог недвижимого имущества. После государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество в результате совершенной сделки купли-продажи, помимо перехода титула собственника, никакие иные действия, свидетельствующие о намерении создать правовые последствия, сторонами договора совершены не были, спорное помещение во владение и пользование Дымпилову В.Р. не передавалось.

Кроме этого, суд считает, что по договору купли-продажи не исполнено существенное условие договора - не произведена оплата денежных средств в размере 3270000 рублей, т.к. доказательств этому не представлено. Дымпилов В.Р. пояснил суду, что фактически он купил офисное помещение за 4000000 рублей. При этом, он направил требование о зачете денежного обязательства, датированного ДД.ММ.ГГГГ., но направленным намного позже, т.е. при рассмотрении спора между сторонами по существу в суде, что подтверждает отсутствие расчета при заключении договора и противоречит п.№ договора о расчете между сторонами в день подписания договора.

Как следует из искового заявления, из пояснений представителей истца, третьего лица Гармаева Б.Д., данных в судебном заседании, расписки от ДД.ММ.ГГГГ., являющегося договором займа, по сути был ипотекой; нежилое помещение являлось обеспечением займа; после возврата займа предполагался возврат квартиры во владение истца.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к убеждению, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Ивановым А.П. и Дымпиловым В.Р. договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по <адрес>, является ничтожным, в связи с чем, стороны должны быть возвращены в первоначальное положение, существовавшее до заключения ничтожной сделки.

По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения указанной нормы недостаточно. Стороны сделки должны преследовать общую цель создать правовые последствия прикрываемой сделки, то есть истец должен доказать, что стороны желали создать правовые последствия, но не те, которые предусмотрены в сделке.Характерным признаком притворной сделки является цель ее заключения. В данном случае, как условия договора, так и действия сторон по его исполнению свидетельствуют о том, что воля сторон направлена на возникновение иных, а именно, заемных, правоотношений.

Из существа притворной сделки, в данном случае договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ., следует, что стороны не собирались ее исполнить уже в начале совершении сделки, что подтверждается распиской, датированной той же датой. Заключение сделки для Иванова А.П. предусматривало другие правовые последствия, которые реализованы его волеизъявлением на получение денежных средств взаем под условием дачи залога, облеченным в форму письменного договора купли- продажи. Фактическое содержание договора купли- продажи не соответствует согласованной сторонами воле, в том числе и воле Дымпилова, который сам в расписке указал о том, что в качестве залога взял спорный офис по договору купли- продажи. В результате заключения этого договора возникли совершенно иные обязательства, не предусмотренные условиями договора купли- продажи.

Довод истца, относительно обстоятельств заключения договора, не соответствия оформленного договора купли-продажи его истинной воле, согласованным сторонами условиям, и в связи с этим, приведшего фактически к возникновению иных обязательств между сторонами, ответчиком опровергнут не был.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, зарегистрированное право ответчика Дымпилова Б.Д. на нежилое помещение, расположенное по <адрес> подлежит прекращению в целях приведения сторон в первоначальное состояние.

Ответчик Дымпилов В.Р. обязан возвратить Иванову А.П. спорное помещение в собственность.

По договору купли- продажи данного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Дымпиловым В.Р. и Бронниковой О.П., переход права собственности не состоялся, данный договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем, у Бронниковой О.П. отсутствует право собственности на данное нежилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Иванова А.П. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли- продажи нежилого помещения, расположенного по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности Дымпилова В.Р. на нежилое помещения, расположенное по <адрес> зарегистрированноеУправлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Возвратить Иванову А.П. в собственность нежилое помещения, расположенного по <адрес>, восстановив прежнюю запись о регистрации за ним права собственности.

Взыскать с Дымпилова В.Р. в пользу Иванова А.П. судебные расходы в виде оплаченной госпошлины в сумме 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ.

Судья: Хаптахаева Л.А.