Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2159/2014 ~ М-1366/2014 от 10.04.2014

Дело № 2-2159/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2014 года г.Смоленск

Промышленный районный суд города Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Волковой О.А.,

При секретаре Мещановой Н.Л.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Поповой Ю.Б., Громовой В.С., Попова Б.А., Завьялова Е.С. к ООО Финансово-строительная компания «<данные изъяты>» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Попова Ю.Б., Громова В.С., Попов Б.А., Завьялов Е.С. обратились в суд с иском к ООО Финансово-строительная компания «<данные изъяты>» (далее по тексту – ООО ФСК «<данные изъяты>») о признании права собственности на незавершенный строительством объект, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ они заключили с ответчиком предварительные договора на реконструкцию 1-ой и 3-й секции трехэтажного 8-ми квартирного жилого дома по адресу: <адрес> по условиям которых ответчик обязался в предусмотренный договором срок до ДД.ММ.ГГГГ года осуществить реконструкцию, получить (продлить) разрешение на строительство, сдать в эксплуатацию и передать истцам квартиры №. В соответствии с условиями договора истцы своевременно и полностью исполнили свои обязанности по внесению денежных средств по данным договорам. Однако, ответчик в нарушение принятых на себя обязательств, до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдал, квартиры по акту приема-передачи истцам не передал.

Просят суд обязать ООО ФСК «<данные изъяты>» совершить действия по государственной регистрации объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома по адресу: <адрес> (секция № – <адрес>, секция № – <адрес>); признать за истцами право на долю в объекте незавершенного строительства – квартиры, в виде помещений в секции № – <адрес> многоквартирного жилого дома по <адрес>:

- за Поповой Ю.Б. квартира №, площадью 214,5 кв.м, квартира №, площадью 211,2 кв.м;

- за Громовой В.С. квартира №, площадью 217,7 кв.м, квартира №, площадью 229,5 кв.м;

в секции № – <адрес> многоквартирного жилого дома по <адрес>:

- за Поповым Б.А. квартира №, площадью 213,7 кв.м, квартира №, площадью 214,9 кв.м,

- за Завьяловым Е.С. квартира №, площадью 227,9 кв.м,

а также доли в праве аренды на земельный участок, площадью 2492 кв.м, кадастровый номер: №, занятого спорной недвижимостью и необходимого для ее использования, согласно договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, за Поповой Ю.Б., Громовой В.С., Поповым Б.А. по 2/7 доли в праве аренды на земельный участок и за Завьяловым Е.С. 1/7 долю в праве аренды на земельный участок.

Представитель истцов Блусс А.Я в судебном заседании поддержала заявленные требования частично, не поддержав требование о признание за истцами долей в праве аренды на земельный участок, площадью 2492 кв.м, кадастровый номер: №.

Представитель ответчика ООО ФСК «<данные изъяты>» Рисс Е.А. в судебном заседании против удовлетворения требований истцов не возражал, указав, что они не могут получить разрешение на строительство многоквартирного дома по спорному адресу, поскольку указанный дом малоэтажный – два этажа, а согласно градостроительному плану земельного участка строительство блокированных малоэтажных жилых домов не относится к видам использования территории в соответствии с градостроительными регламентами.

Ответчики Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, Администрацию г. Смоленска будучи извещенными о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, не возражали против удовлетворения исковых требований.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «<данные изъяты>» (Застройщик) и Поповой Ю.Б. (Инвестор) заключены предварительные (инвестиционные) договора № и № об участии в строительстве жилого дома блокированного типа со встроенными помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес> (<адрес> состоящих в натуре многокомнатных квартир в двух уровнях с гаражом (условно квартиры № и № (л.д.7-10, 35-38)

    В соответствии с п.п.2.1, 2.2, 2.5 указанных договоров застройщик обязуется осуществить реконструкцию объекта и ввод его в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ, после чего в течение семи дней произвести с инвестором окончательный расчет и передать ему законченные строительством квартиры.

В силу п. 2.6 договора в двухмесячный срок после завершения окончательных расчетов с инвестором подготовить и передать Инвестору и БТИ пакет документов, необходимых для оформления права собственности инвестора на квартиры.

Согласно п.5.1 договоров общая сумма инвестиций в строительство на момент заключения договора составляет по 1 500 000 руб. и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке. При внесении инвестором всей суммы единовременно, его обязательства считаются исполненными и не подлежат пересмотру (п. 6.5)

Договора подписаны сторонами, никем не оспорены, вступили в силу со дня их подписания.

Как видно из представленных истицей Поповой Ю.Б. в суд справок ООО ФСК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ свои обязательства по договору она исполнила полностью в отношении квартир № и №, расположенных по адресу: <адрес> (<адрес>) (л.д.6, 34)

Согласно справкам СФ ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры № в жилом доме №, блок-секция № по <адрес> составляет 214,5 кв.м, инвентаризационная стоимость указанной квартиры 509 009 рубля. (л.д.5); общая площадь квартиры № в указанном жилом доме составляет 211,2 кв.м, инвентаризационная стоимость указанной квартиры 501 176 рубля. (л.д.33)

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «<данные изъяты>» (Застройщик) и Громовой В.С. (Инвестор) заключены предварительные (инвестиционные) договора № и № об участии в строительстве жилого дома блокированного типа со встроенными помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес> состоящих в натуре многокомнатных квартир в двух уровнях с гаражом (условно квартиры № и № 4) на аналогичных вышеуказанных условиях (л.д.62-65, 89-92).

Из представленных истицей Громовой В.С. в суд справок ООО ФСК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ видно, что свои обязательства по договору она исполнила полностью в отношении квартир № и №, расположенных по адресу: <адрес>) (л.д.61, 88).

Согласно справкам СФ ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры № в жилом доме №, блок-секция № по <адрес> составляет 217,7 кв.м, инвентаризационная стоимость указанной квартиры 516 602 рубля. (л.д.60); общая площадь квартиры № в указанном жилом доме составляет 229,5 кв.м, инвентаризационная стоимость указанной квартиры 544 604 рубля. (л.д.87)

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «<данные изъяты>» (Застройщик) и Поповым Б.А. (Инвестор) заключены предварительные (инвестиционные) договора № и № об участии в строительстве жилого дома блокированного типа со встроенными помещениями расположенного по строительному адресу: <адрес>) состоящих в натуре многокомнатных квартир в двух уровнях с гаражом (условно квартиры № и №) на аналогичных условиях (л.д.116-119, 139-142).

Из представленных истцом Поповым Б.А. в суд справок ООО ФСК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ видно, что свои обязательства по договору он исполнил полностью в отношении квартир № и №, расположенных по адресу: <адрес>) (л.д.115, 138)

Согласно справкам СФ ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры № в жилом доме №, блок-секция № по <адрес> составляет 214,9 кв.м, инвентаризационная стоимость указанной квартиры 528 224 рубля. (л.д.114); общая площадь квартиры № в указанном жилом доме составляет 213,7 кв.м, инвентаризационная стоимость указанной квартиры 525 275 рубля. (л.д.137)

ДД.ММ.ГГГГ также между ООО ФСК «<данные изъяты>» (Застройщик) и Завьяловым Е.С. (Инвестор) заключен предварительный (инвестиционный) договор № об участии в строительстве жилого дома блокированного типа со встроенными помещениями расположенного по строительному адресу: <адрес>) состоящего в натуре многокомнатной квартире в двух уровнях с гаражом (условно квартира №) на аналогичных условиях (л.д.162-165).

Из представленной истцом Завьяловым Е.С. в суд справки ООО ФСК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ видно, что свои обязательства по договору он исполнил полностью в отношении квартир №, расположенной по адресу: <адрес>) (л.д.161)

Согласно справки СФ ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры № в жилом доме №, блок-секция № по <адрес> составляет 227,9 кв.м, инвентаризационная стоимость указанной квартиры 560 178 рубля. (л.д.160).

Однако в установленные сроки окончания строительства ответчик свои обязательства не выполнил, несмотря на то, что согласно справок СФ ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ степень готовности спорных объектов составляет 100 %.

Согласно технических отчетов обследования несущих строительных конструкций квартир № блока № и № блока № застройки блокированными жилыми малоэтажными домами по <адрес> выполненных ООО « Центр качества строительства», общее техническое состояние строительных конструкций незавершенного строительством жилого здания работоспособное, нет угрозы жизни и здоровью людей.

В настоящее время ответчик ООО ФСК «<данные изъяты>» является действующей организацией, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.187-189)

В обоснование своих требований истцы указывают на наличие правовых оснований для признания за ними права собственности на объект незавершенного строительства в связи, с невозможностью регистрации своего права из-за неисполнения ответчиком своих обязательств по инвестиционным договорам об участия в строительстве жилого дома.

Разрешая вопрос об обоснованности требований истцов, суд исходит из следующего.

Судом установлено, что жилой дом, являющийся объектом строительства по договорам от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время в эксплуатацию не введен, но его степень готовности составляет 100 %.

    В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ дом, располагающийся по адресу: <адрес>, блок – секции № и №, являются объектами незавершенного строительства, и в силу ч.1 ст.130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу, и следовательно, квартиры № указанного дома также являются объектами незавершенного строительства и относятся к недвижимому имуществу.

    Согласно ст.ст.131, 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

    Таким образом, законодательство связывает возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость исключительно с актом государственной регистрации прав на это имущество.

    В соответствии со ст.16,17 ФЗ РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в т.ч. вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п.2,4 ст.25 указанного Закона право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства истцам необходимо представить в регистрирующий орган вышеперечисленные документы.

    Судом установлено, что указанные документы у истцов отсутствуют, что препятствует государственной регистрации их права собственности на жилые помещения.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.п.2.1, 2.2, 2.5 указанных договоров застройщик обязуется осуществить реконструкцию объекта и ввод его в эксплуатацию в 4-ом квартале 2013, после чего в течение семи дней произвести с инвестором окончательный расчет и передать ему законченные строительством квартиры.

При этом, самим ответчиком не оспаривается, что свои обязательства, предусмотренные указанными пунктами договора, он перед дольщиком не исполнил, ссылаясь на невозможность получения разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию оп независящим от него причинам, хотя им предпринимаются действия по разрешению сложившейся ситуации.    

Следовательно, судом, бесспорно установлено, что передача ответчиком квартиры истцам в собственность и регистрация их права на объект строительства при исполнении инвесторами всех своих обязательств по оплате указанного объекта не состоялась по вине ответчика.

Таким образом, нарушенное право истцов в силу ст.12 ГК РФ подлежит защите посредством признания за ними права собственности на объекты незавершенного строительства, поэтому требование истцов в части обязания ответчика совершить действия по государственной регистрации объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать за Поповой Ю.Б. право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 214,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Поповой Ю.Б. право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 211,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 211,2 кв.м.

Признать за Громовой В.С. право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 217,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Громовой В.С. право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 229,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Поповым Б.А. право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 214,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Поповым Б.А. право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 213,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Завьяловым Е.С. право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 227,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья О.А.Волкова