Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1521/2013 ~ М-927/2013 от 22.02.2013

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Ивановой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Загардан ТВ, Коровина ИГ, Михайловой ЛТ, Татаринцевой ТИ и Червяцовой НН, Головиной ТЕ и Лачугиной НА к Товариществу собственников жилья «Кристалл» о признании недействительным решений собраний,

установил:

Загардан Т.В., Коровин И.Г., Михайлова Л.Т., Татаринцева Т.И. и Червяцова Н.Н. обратились в Ленинский районный суд <адрес> с иском к ТСЖ «Квартал-129» о признании недействительным решения общего собрания членов. В обоснование иска указывают, что ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание членов ТСЖ «Кристалл» по вопросам: № - «Утвердить тарифы целевого взноса в фонд достраивания дома», № - «Утвердить Положение о достраивании дома», № - «Оставить без изменений ранее утвержденные ежемесячные тарифы и взносы: 7,22 рубля с кв.м на содержание ТСЖ «Кристалл» и 5,70 рублей с кв.м на содержание строительной площадки». Они голосовали против принятых решений по этим вопросам. Решения и итоги голосования не были доведены до сведения членов ТСЖ. До начала собрания не было доведено до участников собрания количество присутствующих, имеется ли кворум для проведения собрания. С протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным ознакомиться в силу того, что по указанному официально адресу ТСЖ «Кристалл» не находится, никакой документации там также нет. Принятые решения нарушают права собственников помещений. Правлением предложен сводный расчет стоимости строительства, который не отвечает требованиям гл.37 ГК РФ и ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В расчете отсутствуют обоснования тех или иных работ, завышены цены, расчет имеет противоречия. Правление не представляет доказательств наделения правами застройщика, не предоставляет предложений от подрядных организаций. Положение о достраивании дома не отвечает целям и задачам ТСЖ, не конкретизирует порядок достраивания дома. Члены ТСЖ не знакомы со сметой расходов как на содержание ТСЖ, так и на содержание строительной площадки. Неясно, что подразумевает под собой содержание строительной площадки. Просят, с учетом уточнений исковых требований признать недействительными решения общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ по вопросам № - «Утвердить тарифы целевого взноса в фонд достраивания дома», № - «Утвердить Положение о достраивании дома», № - «Оставить без изменений ранее утвержденные ежемесячные тарифы и взносы: 7,22 рубля с 4В.м на содержание ТСЖ «Кристалл» и 5,70 рублей с 4В.м на содержание строительной площадки, решения общих собраний «собственников помещений и будущих собственников квартир» от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ

Головина Т.Е. и Лачугина Н.А. обратились в Ленинский районный суд <адрес> с иском к ТСЖ «Кристалл» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обоснование иска указывают, что ДД.ММ.ГГГГ по инициативе правления ТСЖ «Кристалл» было проведено общее собрание собственников квартир и помещений жилого дома по адресу: <адрес> принятием решения по основным вопросам: № - «Утвердить тарифы целевого взноса в фонд достраивания дома», № - «Утвердить Положение о достраивании дома», № - «Оставить без изменений ранее утвержденные ежемесячные тарифы и взносы: 7,22 рубля с кв.м на содержание ТСЖ «Кристалл» и 5,70 рублей с кв.м на содержание строительной площадки». В предоставление копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ им было отказано. Считают решение общего собрания незаконным, поскольку в нарушении ст. 51 ГрК РФ собрание принимает решение достраивать дом без разрешения на строительство, стоимость достройки дома не определена и не может быть определена из-за отсутствия проектно-сметной документации в связи с нарушением первоначального проекта и увеличением этажности. По решению общего собрания они должны профинансировать и достройку площадей в размере 1 400 м², принадлежащих ООО «Научно - технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн», находящемуся в процессе банкротства. Общее собрание было проведено в их отсутствие. Просят признать недействительным решение общего собрания собственников помещений жилого дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, по вопросам: № - «Утвердить тарифы целевого взноса в фонд достраивания дома», № - «Утвердить Положение о достраивании дома», № - «Оставить без изменений ранее утвержденные ежемесячные тарифы и взносы: 7,22 рубля с кв.м на содержание ТСЖ «Кристалл» и 5,70 рублей с кв.м на содержание строительной площадки».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ дела по искам указанных истцов объединены в одно производство.

В судебном заседании истцы Головина Т.Е., Загардан Т.В., Коровин И.Г., Лачугина Н.А., Михайлова Л.Т., Татаринцева Т.И. и представитель истицы Головиной Т.Е. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Гуц Е.А. заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Ключников О.А. в судебном заседании иск не признал.

Третье лицо Министерство строительства <адрес> представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено, просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Третье лицо ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» (в стадии конкурсного производства) в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте разбирательства дела извещено по адресу конкурсного управляющего.

Государственная жилищная инспекция <адрес> специалиста для дачи заключения в судебное заседание не направила, просила рассмотреть дело без своего участия.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. Самары было выдано ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» разрешение на строительство №с в отношении первой очереди жилой застройки переменной этажности с двухуровневой подземной автостоянкой (паркингом) по адресу: <адрес>, в границах улиц Садовой, Ленинской, Чкалова, Маяковского в <адрес> (т.3, л.д. 146).

ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» осуществляло строительство дома с привлечением средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве. Названным застройщиком было возведено здание многоквартирного жилого дома, однако строительство не завершено. В частности, не завершена наружная отделка здания, отсутствует диспетчеризация лифтового хозяйства, отсутствуют наружные инженерные сети. В существующем виде здание для эксплуатации непригодно, что сторонами не оспаривалось.

Недостроенному дому присвоен почтовый адрес: <адрес> (т.1, л.д.222). В том же квартале имеется многоквартирный жилой дом старой постройки с идентичным адресом.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» обратилось в Арбитражный суд <адрес> с заявлением должника о банкротстве.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсное производство в отношении ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» до настоящего времени не завершено.

Из материалов дела следует, что решением собрания участников долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ создано ТСЖ «Кристалл» (т.1, л.д. 58-63), что не противоречило действовавшему в соответствующий период времени законодательству. Целями деятельности ТСЖ «Кристалл», согласно его уставу (т.1, л.д. 64-75), является «управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с уставом помещениями в многоквартирном доме, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом. В целях создания и приращения общего имущества ТСЖ участвует, в том числе в качестве заказчика и/или заказчика-застройщика, в проведении работ и мероприятий по завершению строительно-монтажных и иных работ в доме, необходимых для ввода дома в эксплуатацию и обеспечения возможности проживания в нем и пользования нежилыми помещениями по их целевому назначению».

К настоящему времени часть участников долевого строительства обратилась в суд с исками о признании права собственности на помещения, подлежащие передаче им по договорам участия в долевом строительстве. Судебными решениями за участниками долевого строительства признавалось право собственности на помещения в доме, на основании судебных решений производилась государственная регистрация прав. Другая часть участников долевого строительства свои притязания на помещения в доме не легализовала.

Управлением Росреестра по <адрес> представлены суду сведения о зарегистрированных правах на помещения в <адрес> (т.3, л.д. 167-198). Обобщение этих сведений показывает, что в настоящее время зарегистрированы права 125 лиц на помещения в доме общей площадью 10754,10 м².

Все истцы являются собственниками помещений в <адрес>.

Из числа лиц, зарегистрировавших право собственности на помещения в доме, членами ТСЖ «Кристалл» являются 70 лиц, общая площадь принадлежащих им помещений составляет 6688,49 м². Данные получены путем сопоставления сведений о зарегистрированных правах с данными представленного ответчиком реестра членов ТСЖ «Кристалл» (т.4, л.д. 7-9).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ проводились общие собрания, на которых принимались решения как по вопросам, связанным с управлением ТСЖ «Кристалл» (избрание правления, ревизора, утверждение отчетов правления и ревизора), так и по установлению взносов на содержание ТСЖ «Кристалл», на «содержание строительной площадки» и в «фонд достраивания дома».

В частности, на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об установлении взносов в размере 5 рублей в месяц с 1 м² площади по данным договоров о долевом участии в строительстве на текущее обслуживание дома ежемесячно и в размере 600 рублей в месяц с 1 м² площади на достраивание дома в течение 2 месяцев (т.1, л.д. 25-27).

На общем собрании ДД.ММ.ГГГГ, наряду с решениями по организационным для ТСЖ «Кристалл» вопросам, были приняты решения об установлении взносов на достраивание дома в размере 800 рублей с 1 м² площади с рассрочкой на 3 платежа и в размере 6,5 рублей с 1 м² площади на те же цели ежемесячно (т.2, л.д. 227-230).

На общем собрании ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об установлении взносов на достраивание дома в размере 235,34 рублей с 1 м² площади единовременно, в размере 5,7 рублей с 1 м² площади на содержание строительной площадки ежемесячно и в размере 7,22 рублей с 1 м² площади на содержание ТСЖ ежемесячно (т.1, л.д. 29-31).

На общем собрании ДД.ММ.ГГГГ (решения оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ) приняты решения об установлении взносов на достраивание дома в размере 18 рублей с 1 м² площади единовременно, в размере 5,7 рублей с 1 м² площади на содержание строительной площадки ежемесячно и в размере 7,22 рублей с 1 м² площади на содержание ТСЖ ежемесячно (т.1, л.д. 32-34).

На общем собрании ДД.ММ.ГГГГ приняты решения об установлении взносов на достраивание дома в размере 8217,48 рублей с 1 м² площади единовременно, в размере 5,7 рублей с 1 м² площади на содержание строительной площадки ежемесячно и в размере 7,22 рублей с 1 м² площади на содержание ТСЖ ежемесячно (т.1, л.д. 128-132).

Ответчиком представлены суду все материалы, связанные с организацией и проведением 5 вышеуказанных собраний: от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 232 - т.2, л.д. 84), от ДД.ММ.ГГГГ (т.2, л.д. 219 - т.3, л.д. 72), от ДД.ММ.ГГГГ (т.2, л.д. 85-218), от ДД.ММ.ГГГГ (т.3, л.д. 73-139, т.4, л.д. 2-6) и от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 91-211).

Исследование представленных материалов показывает, что ответчиком, выступавшим организатором всех 5 собраний, допускались многочисленные неточности в составляемых документах – уведомлениях о проведении собраний, повестке дня, бюллетенях для голосования и протоколах собраний, создающие неясность относительно правового статуса данных собраний, круга лиц, приглашаемых для участия. При разбирательстве дела судом на основе пояснений ответчика, подтверждаемых представленными документами, было установлено, что 1 из 5 собраний, а именно собрание ДД.ММ.ГГГГ, являлось собранием членов ТСЖ «Кристалл», на что указывает порядок подсчета голосов. Ответчиком учитывались только голоса членов товарищества (т.4, л.д. 2-4), голоса нескольких лиц, не вступивших в ТСЖ «Кристалл», но также получивших бюллетени для голосования, учтены не были.

Остальные 4 собрания проводились как «общие собрания собственников и будущих собственников помещений в <адрес>», т.е. к участию в этих собраниях ответчик приглашал лиц, заключавших с ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» договоры участия в долевом строительстве. При этом не проводилось различия между лицами, зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, и иными участниками собраний.

Оценивая правовое значение такого рода собраний, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.

<адрес> в <адрес> не введен в эксплуатацию и фактически не достроен. С позиций градостроительного законодательства существующее здание до настоящего времени является объектом незавершенного строительства и не может иметь правовой статус многоквартирного жилого дома, в связи с чем никакие отношения, связанные с пользованием помещениями в этом доме, содержанием дома, не могут регулироваться нормами жилищного законодательства.

Сущностными чертами многоквартирного жилого дома как объекта с особым правовым режимом являются наличие в нем жилых помещений (т.е. помещений, предназначенных для проживания людей), принадлежность помещений в доме на праве собственности более чем одному лицу, общность строительных и ограждающих конструкций, элементов инженерной инфраструктуры.

Положения жилищного законодательства (гл.6 и разделов VI-IX ЖК РФ) регулируют отношения, возникающие в сфере содержания многоквартирных жилых домов, в том числе содержания конструкций и инфраструктурных элементов, необходимых для функционирования дома в целом, но не принадлежащих на праве собственности какому-либо одному лицу, предоставления коммунальных услуг проживающим в таких домах гражданам. Именно в целях решения возникающих в этой сфере задач жилищное законодательство использует такие средства и правовые институты как выделение общего имущества многоквартирного дома, установление режима общей долевой собственности на общее имущество, решение вопросов управления общим имуществом не на основе соглашения участников общей долевой собственности (как это предусмотрено общими нормами гражданского законодательства), а на основе решений собраний, т.е. принятие решения от имени всех участников общей долевой собственности какой-то их частью (в том числе, меньшей частью).

Жилищное законодательство не регулирует вопросы строительства многоквартирных домов в том числе, завершения их строительства, приобретения прав на земельные участки, ввода в эксплуатацию. Также оно не регулирует отношения между участником долевого строительства и застройщиком многоквартирного дома, в том числе и при нарушении последним своих обязательств.

В связи с этим суд считает, что в силу аналогии права нормы жилищного законодательства, связанные с управлением многоквартирными жилыми домами, могут и должны применяться к регулированию отношений по управлению домом, для которого разрешение на ввод в эксплуатацию не было получено, в случаях, если строительство дома полностью завершено, на жилые (а быть может, и на нежилые) помещения в доме зарегистрировано право собственности более чем одного лица, жилые помещения дома фактически используются по назначению – для проживания физических лиц, осуществляется фактическое содержание дома и предоставление коммунальных услуг собственникам помещений.

Если же строительство дома не завершено, дом не пригоден для проживания граждан, т.е. система отношений по пользованию помещениями в доме, предоставлению собственникам этих помещений услуг по содержанию дома и коммунальных услуг не возникла, то предусмотренное для регулирования именно этой системы отношений жилищное законодательство применяться не может.

Следовательно, за решениями собраний, проведенных ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, в полном объеме не может признаваться юридическое значение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленное ст.44 ЖК РФ, в том числе обязывающий характер этих решений для всех собственников, включая не принимавших участие в собрании и не голосовавших за принятие решения.

Тем более, решениями этих собраний не могут разрешаться вопросы управления ТСЖ «Кристалл», которое имеет собственные органы управления.

Между тем, как установлено судом, ТСЖ «Кристалл», основываясь на решениях этих собраний как на решениях общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, обязывает собственников и участников долевого строительства, не вносящих в добровольном порядке указанные выше целевые взносы, уплачивать в его пользу соответствующие суммы, в том числе принуждая их к этому в судебном порядке.

При таких обстоятельствах истцы вправе требовать в судебном порядке констатации юридической несостоятельности решений указанных собраний.

Оспариваемые решения не соответствуют закону также и по причине уравнивания ответчиком юридического статуса собственников помещений и участников долевого строительства, не обращавшихся с требованием о признании права собственности. Обязательства последних по финансированию строительства дома установлены заключенными ими с застройщиком договорами об участии в долевом строительстве. Такие участники долевого строительства ни при каких условиях не могут понуждаться кем бы то ни было к финансированию строительства сверх взятых ими на себя договорных обязательств. Помещения, которые застройщик обязался передать таким дольщикам, в настоящее время им не принадлежат, а в связи с банкротством застройщика подлежат включению в конкурсную массу.

В отличие от них, собственники помещений несут бремя содержания принадлежащего им имущества. Однако обязательства, связанные с достраиванием объекта, могут возникать у них лишь из договоров (т.е. на основе их собственного волеизъявления) либо в силу закона. Решение части собственников по данным вопросам не имеет юридически обязывающего значения для остальных собственников.

Имеет значение и то обстоятельство, что при определении площади всех помещений для целей подсчета голосов на собраниях ответчик руководствовался письмом застройщика (т.3. л.д. 140), согласно которому эта площадь составляет 14150 м², а не материалами технической инвентаризации. Между тем никаких подтверждений достоверности этой цифры не имеется. Согласно отчету ООО «СМО №», общая проектная площадь помещений в доме составляет 27737 м² (т.4, л.д. 41). Какую часть из них составляет площадь помещений общего пользования, ответчик указать не смо<адрес> того, такое различие в общей площади и в площади помещений, в отношении которых застройщиком были заключены договоры с отдельными дольщиками, указывает на наличие нераспределенных застройщиком помещений. Такие помещения подлежат безусловному включению в конкурсную массу, но обязанность, в том числе, и по их достройке возлагается на участников долевого строительства.

Кроме того, у ответчика в настоящее время отсутствуют правовые основания для осуществления работ по достройке дома. Срок действия разрешения на строительство, выданного ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» истек ДД.ММ.ГГГГ Ответчик не обладает правом на земельный участок (равно как не обладал им и застройщик). Министерство строительства <адрес> решения о предоставлении земельного участка по заявлению одного из собственников помещений, не приняло. Должная проектно-сметная документация на производство работ по достраиванию дома у ответчика отсутствует. Объект незавершенного строительства товариществу собственников жилья от застройщика решением арбитражного суда в порядке, установленном ст.201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», не передавался.

В связи с этим, ответчик, хотя в его уставе и закреплена цель, связанная с завершением строительства дома, в настоящее время, до получения соответствующих разрешительных документов, не может осуществлять фактические действия по достраиванию дома.

Согласно пояснениям представителя ответчика в судебном заседании, получаемые в качестве взносов на достраивание дома деньги направляются им на оплату работ подрядчиков по договорам, заключенным ранее ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн», т.е. на финансирование обязательств застройщика, признанного банкротом. Из решений Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ (т.1, л.д. 37-39), от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ (т.3, л.д. 152-155), которыми ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» привлекалось к административной ответственности по ч.1 ст.9.5 КоАП РФ и по ч.2 ст.9.4 КоАП РФ, усматривается, что фактически работы по достраиванию дома велись прежним застройщиком. По существу, имеет место привлечение участников долевого строительства против их воли к финансированию деятельности застройщика сверх размеров, установленных договорами долевого участия в строительстве, и в обход ведущихся в отношении застройщика процедур банкротства.

Поскольку собрания, состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, в принципе не могли принимать юридически обязывающие решения, таковые подлежат признанию недействительными в полном объеме. Однако решение собрания от ДД.ММ.ГГГГ истцы оспаривают лишь по второму, третьему и четвертому вопросам повестки дня. Суд, в силу п.3 ст.196 ГПК РФ, не может в данном случае выйти за пределы заявленных требований.

В отличие от 4 указанных выше собраний, общее собрание членов ТСЖ «Кристалл», проведенное ДД.ММ.ГГГГ, является актом деятельности легитимного органа управления ответчика. Поскольку товарищество собственников жилья было создано до изменения жилищного законодательства, исключившего возможность создания таких товариществ в строящихся домах, оно вправе продолжать свою деятельность на основе действующих правовых норм (в рамках изменившегося правового статуса). Истцы наделены правом на обжалование его решений в силу п.1 ст.143.1 ЖК РФ.

Материалы дела свидетельствуют о том, что члены ТСЖ «Кристалл» были извещены о созыве данного собрания. Усматривается, что ряд членов ТСЖ, проголосовавших на данном собрании, не отметился в листе регистрации. Поскольку собрание проводилось в очной форме, суд соглашается с доводами истцов о недопустимости учета голосов таких лиц при определении кворума и подведении итогов собрания. Доводы ответчика о том, что опоздавшие на собрание могли не зарегистрироваться, судом отклоняются, поскольку процедура регистрации участников очного собрания направлена не недопущение фальсификации его результатов посредством добавления бюллетеней от лиц, не участвовавших в собрании. Также из листа регистрации усматривается, что из двух членов ТСЖ, Гурьева В.М. и Гурьева А.В., за которыми, согласно реестру, числится 1 помещение площадью 111,38 м², на собрании присутствовало только 1 лицо, в связи с чем учету при определении кворума и подведении итогов собрания подлежит 1/2 от площади этого помещения. Однако даже с учетом только зарегистрировавшихся для участия в собрании членов ТСЖ (т.3, л.д. 131-133), площадь принадлежащих им помещений составила 4289,98 м², что составляет 51,38% от общей площади принадлежавших на тот момент членам товарищества помещений (т.4, л.д. 5-6), следовательно, кворум для проведения собрания имелся.

Решения по первому-пятому вопросам повестки дня (избрание председателя и секретаря собрания, утверждение отчета о деятельности ТСЖ в 2011 г., избрание нового состава правления товарищества, утверждение устава товарищества в новой редакции и избрание ревизора товарищества) приняты общим собранием членов ТСЖ в пределах установленной для него законом компетенции и не нарушают права истцосвсобранием членов ТСЖ в пределах устанволеннйо для него законом компетенции и ас тников очного сбранив.

По шестому вопросу повестки дня собрание приняло решение установить целевые взносы на содержание ТСЖ в размере 7,22 рубля с 1 м² площади ежемесячно (п.1), на содержание строительной площадки – в размере 5,70 рубля с 1 м² площади ежемесячно (п.2) и на достраивание дома – в размере 18 рублей с 1 м² площади единовременно (п.3). Изложенные выше соображения о невозможности принуждения собственников помещений и участников долевого строительства к дополнительному финансированию застройщика посредством решения общих собраний сохраняют свою силу и в отношении общего собрания членов ТСЖ, в связи с чем решение по второму и третьему пунктам шестого вопроса повестки дня подлежит признанию недействительным. Суд также учитывает, что, согласно пояснениям представителя истца, расходы на содержание строительной площадки заключаются в выплате вознаграждения за её охрану. Однако если соответствующий договор заключался застройщиком, то эти расходы должен нести застройщик. Если же охрану осуществляют штатные сотрудники ТСЖ либо товариществом заключался договор об охране, соответствующие расходы должны включаться в смету расходов товарищества.

Что касается решения по первому пункту шестого вопроса, то оснований для признания его недействительным не имеется, поскольку ТСЖ «Кристалл» создано и действует на законной основе, общее собрание его членов вправе принимать решение об установлении взносов на финансирование его деятельности. В случае, если собственники не согласны нести соответствующие расходы, они вправе принять решение иного содержания, в том числе ликвидировать товарищество.

По седьмому вопрос повестки дня общим собранием принято решение об установлении способа уведомления о созыве последующих общих собраний, а именно «по электронной почте, на сайте ТСЖ «Кристалл», путем размещения письменного уведомления на информационном стенде». Разрешение данного вопроса относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, которое вправе установить любой способ извещения, обеспечивающий реальную возможность его получения членами товарищества не позднее чем за 10 дней до проведения собрания. Однако при принятия решения по данному вопросу допущен существенный юридико-технический дефект – из содержания решения неясно, должны ли быть задействованы одновременно все 3 способа извещения или же достаточно любого из них. Установить, на что в действительности была направлена воля голосующих участников собрания, не представляется возможным. В связи с этим принятое решение не обладает качеством определенности. Поскольку неопределенность в отношении порядка извещения о проведении собрания может служить основанием для оспаривания решений по мотивам нарушения процедуры, данное нарушение следует признать существенным.

Решение по восьмому вопросу повестки дня (о заключении договора аренды земельного участка в случае приобретения на него прав одним из собственников помещений) не противоречит закону.

Решение по девятому вопросу повестки дня (об одобрении привлечения денежных средств по договорам займа и кредита) подлежит признанию недействительным, поскольку не определяет условий кредитных договоров, на заключение которых уполномочивается председатель правления, предоставляя ему, по существу, неограниченные полномочия. Между тем, принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества, в связи с чем соответствующее решение должно либо одобрять конкретную сделку, либо определять все существенные её условия (прежде всего, процентную ставку, срок и порядок возврата кредита).

Решение по десятому вопросу повестки дня (об установлении неустойки за просрочку внесения взносов, предусмотренных решением по шестому пункту повестки дня), также не соответствует закону ввиду следующего. В силу п.1 ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Иными словами неустойка может быть установлена либо договором, либо законом. Возможности установления неустойки как меры гражданско-правовой ответственности и меры обеспечения обязательств решениями собраний законодатель не предусмотрел. Поэтому данное решение принято общим собранием членов товарищества с превышением своей компетенции и в нарушение закона.

Доводы ответчика о том, что данное решение лишь воспроизводит положения п.14 ст.155 ЖК РФ, не имеют правового значения, поскольку собрание в любом случае не вправе принимать такое решение, даже если оно лишь «повторяет» законодательные установления. Кроме того, применение норм жилищного законодательства о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги невозможно в силу того, что отношения между сторонами не сопряжены с содержанием многоквартирного жилого дома, любые денежные обязательства, которые истцы могут иметь перед ответчиком, заведомо не являются обязательствами по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Заявления о пропуске истцами сокращенного срока исковой давности, установленного п.6 ст.46 ЖК РФ, ответчик не делал. Воспроизведение положений п.6 ст.46 ЖК РФ в отзыве ответчика не может рассматриваться как такого рода заявление, поскольку последнее должно содержать четкое указание на пропуск конкретными истцами сроков исковой давности по конкретным требованиям и волеизъявление ответчика на применение судом исковой давности. Суд не вправе применять исковую давность по собственной инициативе.

Удовлетворяя в основной части требования истцов, суд находит необходимым разъяснить, что признание недействительными решений собраний об установлении целевых сборов не влечет возникновения во всех случаях безусловного обязательства ответчика возвратить полученные от собственников помещений и иных лиц денежные суммы. Обязательство по уплате этих сумм не могло быть установлено решениями собраний, т.к. собрания собственников и участников долевого строительства не могли принимать обязывающих не участвовавших в них лиц решений. Однако обязательства могут возникать и по иным основаниям, в частности, из договоров или односторонних действий. Гражданский закон устанавливает свободу в принятии на себя обязательств субъектами гражданских правоотношений. Обязательство, добровольно принятое на себя лицом, имеет юридическое значение. Это относится как к договорным обязательствам, так и к обязательствам из односторонних действий, в том числе, совершенным в процессе участия в собрании.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительными решения общих собраний «собственников помещений и будущих собственников квартир» в <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ

Признать недействительными решения общего собрания «собственников помещений и будущих собственников квартир» в <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по второму, третьему и четвертому вопросам повестки дня.

Признать недействительными решения общего собрания членов Товарищества собственников жилья «Кристалл» от ДД.ММ.ГГГГ (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) по пунктам второму и третьему шестого вопроса повестки дня, по седьмому, девятому и десятому вопросам повестки дня.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь