Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-949/2012 ~ М-1075/2012 от 04.07.2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«26» июля 2012 года                                                                          город Ессентуки

ЕССЕНТУКСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

в составе: председательствующей судьи Украинчик А.В.

                при секретаре Емяшевой Е.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вавиловой А.Н. к Кравченко О.Г. о признании недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Вавилова А.Г. обратилась в суд с исковым заявлением, указывая следующее.

... между Истцом и Ответчиком заключен предварительный договор и соглашение о задатке, по условиям которых: Ответчик продает, а Истец оплачивает и принимает в собственность металлический гараж размером 3,2*6 метров площадью 19 кв.м., находящийся во дворе дома рядом в гаражом (металлический контейнер 20-тонный), расположенный на земельном участке, который относится к квартире ... жилого ....

Соглашение об окончательном расчете, подписанный сторонами в тот же день, ..., подтверждает факт исполнения истцом обязательства по предварительному договору и соглашению о задатке по полной оплате стоимости гаража в размере ....

Согласно п. 2.3. предварительного договора фактически гараж перешел не в собственность истца, как предусмотрено п. 1.1. договора, а в пользование, только с ...

Согласно п. 1.2. предварительного договора ответчик взял на себя обязательства по оформлению в собственность истца земельного участка под гаражом, путем оформления земельного участка, который принадлежит многоквартирному жилому дому ... (за счет средств жильцов) путем его оформления в собственность истца или выдела доли земельного участка под гараж по порядку пользования.

При подписании предварительного договора гараж в собственности ответчика не находился. Так как ответчик не являлся участником ни общего имущества, а следовательно и участником общей долевой собственности многоквартирного жилого дома. Значит и распоряжаться указанным гаражом без решения общего собрания жильцов многоквартирного жилого жома ... ответчик не мог. Налицо то обстоятельство, что при заключении предварительного договора ответчик ввел истца в заблуждение, повлекшее за собой неправомерное завладение денежными средствами истца.

Предварительный договор недействителен (ничтожен) с момента его заключения. В силу действия ст. 209 ГК РФ «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права ; и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В ст. 218 ГК РФ закреплены основания по которым возникает право собственности. По основаниям, указанным в ст. 218 право собственности у ответчика не возникло.

Будучи не собственником гаража, ответчик самостоятельно распорядился им путем передачи гаража истцу на праве, которое из содержания предварительного договора так и не определено: либо в собственность (п. 1.1. договора), либо в пользование (п. 2.3. договора). Акт приема - передачи не составлялся.

Ни Истец, ни Ответчик не является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме, а значит в силу действия ЖК РФ не является и участником общей долевой собственности на земельный участок, относящийся к многоквартирному жилому дому ....

Статья 137 ЖК РФ определяет права товарищества собственников жилья. В соответствии с которой только собственники жилья могут: п.З «получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

п.4 «осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков».

Статьей 161.1 ЖК РФ определены вопросы, которые относятся к компетенции совета многоквартирного жилого дома. В компетенцию совета отнесен вопрос о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом...".

Общим собранием многоквартирного жилого дома не выносилось решение о передаче ни в пользование, ни в общую долевую собственность Истца земельного участка принадлежащего собственникам многоквартирного жилого дома и занятого гаражом, который Истцу продал Ответчик.

Из изложенного следует, что заключенный предварительный договор имеет признаки недействительной (ничтожной) сделки. При признании сделки недействительной стороны обязаны возвратить все, что получено по недействительной сделке.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности Колесникова Н. Д. исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске. На доводы ответчика о пропуске срок для обращения в суд, полагала, что он не пропущен по следующим основаниям. В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор составлен ..., срок заключения основного договора не оговорен, значит, он должен быть заключен не позднее .... Поскольку до ... договор не заключен, с этого момента и начинает течь срок исковой давности, т.е. с этого момента истица узнала о нарушении своих прав.

Ответчик Кравченко О.Г. исковые требования не признал, пояснил следующее.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549ГКРФ).

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ). Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора включает в себя следующие объекты: продаваемое недвижимое имущество и действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Передача недвижимого имущества по договору купли-продажи относится к моменту не заключения, а исполнения договора. Если в соответствии с договором купли-продажи продавец передал недвижимое имущество, а покупатель его принял и оплатил, то договор исполнен, а обязательства сторон прекращены, следовательно, договор уже нельзя расторгнуть.

Предварительный договор купли-продажи гаража, и соглашение о задатке заключенный истцом, и ответчиком и содержат все вышеуказанные требования, договор заключен в письменной форме с указанием предмета договора, месторасположение, цены, и подтверждением факта передачи денег за гараж. Передача гаража была произведена, что подтверждается фактом пользования истцом данным гаражом в течение трех лет.

Согласно п. 1.2 предварительного договора Продавец обязуется за счет денежных средств Покупателя оформить земельный участок под гараж в собственность, однако ответчик не мог выполнить эту часть сделки в виду того что истец не предал ответчику денежные средства на выполнение этой части сделки.

Закон ст. 180 ГК РФ предусматривает возможность признания недействительности лишь части сделки при сохранении действительными остальных её частей. Недействительной может быть признана лишь часть сделки, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Истец добровольно заключил предварительный договор купли-продажи гараж, будучи информированным о том, что право собственности на гараж и на земельный участок не зарегистрировано и не требовал выполнения пункта 1.2 ввиду того что не передал ответчику денежные средства на выполнение этой части сделки.

Считает, что оформление и регистрация права являлись для истца несущественной частью сделки, ввиду того что в течении трех лет он ежедневно пользовался гаражом, но не изъявлял желание выделить ответчику денежные средства для оформления права собственности на недвижимое имущество. На момент проживания в доме ... истцу был нужен гараж, но в связи с переездом он стал не нужен.

Поскольку исковые требования заявлены с пропуском срока для обращения в суд, просит в иске отказать.

Выслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав представленные материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 421 ч.1 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Судом установлено следующее. ... стороны заключили предварительный договор и соглашение о задатке.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Соглашение о задатке, заключенное сторонами, не оспаривается, также как и сумма ....

Поскольку договор купли- продажи не был заключен в течение года, все обязательства предварительного договора прекращаются, в силу закона. Таким образом, нет необходимости ставить вопрос о признании договора ничтожным, поскольку все обязательства по нему прекратились в силу закона с ....

Обоснованны и доводы истицы о том, что спорный договор нельзя признать действительным. В самом предварительном договоре не определены основные условия договора, а именно, какое право передает продавец покупателю: право собственности или право пользования гаражом. Пункты договора 1.1. и 2. 3. противоречивы. Не имея права собственности( зарегистрированного в установленном законом порядке) на гараж, Кравченко О.Г. не имел права распоряжаться им, не имея права собственности на квартиру в многоквартирном доме, не имел и не будет иметь права на пользование земельным участком под многоквартирным домом.

В соответствии со ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которую в соответствии с письменным соглашением одна сторона передает другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, а также в доказательство заключения этого договора и в обеспечение его исполнения.

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения задаток должен быть возвращен. Денежная сумма, уплаченная истицей ответчику, фактически является авансом, поскольку предварительный договор не порождает юридических последствий. В силу ст. 380 п.3 ГК РФ данная сумма подлежит возврату, так как не заключен основной договор купли- продажи.

Доводы ответчика о пропуске срок давности для обращения с иском, суд полагает необоснованными.

В силу ст. 196 ГК РФ

Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Между Кравченко О.Г. и Вавиловой А.Н. ... состоялся предварительный договор, согласно которому Кравченко О.Г. обязуется оформить земельный участок под гараж, который относится к квартире ..., в собственность Вавиловой А.Н., а затем оформить выдел или долю участка под гараж. Согласно условиям договора в обеспечение договора Вавилова А.Н. передала Кравченко О.Г. ... в качестве задатка. ... также составлено соглашение об окончательном расчете, согласно которому Вавилова А.Н. передала Кравченко О.Г. еще .... Поскольку срок заключения основного договора не оговорен, он должен быть заключен до .... С этого момента исполнение предварительного договора прекратилось и начинает течь трехгодичный срок исковой давности о возврате денежных средств. Таким образом, срок исковой давности не истек, поскольку иск заявлен ....

Обоснованны и доводы истицы о возврате ... в силу ст. 1102 ГК РФ, согласно которой лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Фактически ответчиком необоснованно сохранены денежные средства, полученные по прекратившей свое существование сделке.

Требования истицы о взыскании с ... подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ....

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                                          ░.░.░░░░░░░░░

.