Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-480/2017 ~ М-397/2017 от 13.02.2017

К делу №2-480/2017

(мотивированное)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи                                           16мая 2017 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи                    Сидорука К.К.

при ведении протокола секретарем                Юхимук О.В.

с участием:

ответчика                                    Гераниной Е.Д.

представителя ответчика Гераниной О.В.

по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № №

и ответчика Гераниной М.Г.

по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № №        Костенюк Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Цгоевой Б.В. к Гераниной О.В., Гераниной Е.Д., Гераниной М.Г., Чамяну В.Л. и Абрамяну Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Цгоева Б.В. в лице своего представителя Андреева С.С.обратилась в суд с иском к Гераниной О.В., Гераниной Е.Д., Гераниной М.Г., Чамяну В.Л. и Абрамяну Г.А., в котором просит признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ года купли-продажи жилого помещения №, общей площадью № квадратных метров с кадастровым номером №, на № этаже, литер № в доме <адрес> заключенный между Гераниной Е.Д. и Абрамяном Г.А.

Также, истец просит обязать управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вышеуказанное помещение.

Согласно иску ДД.ММ.ГГГГ Цгоева Б.В. и Мегрикян А.В. в лице своего представителя по доверенности Чамяна В.Л. заключили предварительный договор вышеуказанного объекта недвижимости.

В соответствии с этим договором Цгоева Б.В. оплатила за помещение 1 164 000 рублей, выполнив свои обязательств, при этом основной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ года. Однако,Чамян В.Л. и Мегрикян А.В. своих обязательств не выполнили.

Более того, в настоящее время право собственности на помещение зарегистрировано за ответчиками Гераниной О.В и Гераниной М.Г., которые в свою очередь приобрели объект недвижимости у ответчика Гераниной Е.Д. на основании договора кули-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. При этом, Геранина Е.Д. приобрела помещение у Абрамяна Г.А. по оспариваема договору купли-продажи.

Истец в ДД.ММ.ГГГГ году обращалась в адрес Гераниной Е.Д. с предложениями переоформить помещение в собственность истца, однако она эти предложения проигнорировала.

Таким образом, Абрамян Г.А., продав спорное помещение Гераниной Е.Д., фактически нарушил условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года, следовательно оспариваемый договор является ничтожным, поскольку на момент его заключения в отношении этого помещения имелись притязания третьих лиц, а именно истца.

Более того, приговором Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ Мегрикян А.В. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, а именно в мошенничестве, совершенном в том числе в отношении истца.

Истец считает, что в силу п. 3 ст. 216 ГК РФ, несмотря на регистрацию права собственности ответчиков на спорное помещение, вещные права истца на это имущество не прекратились.

Кроме того, оспариваемый договор содержит в себе явно заниженную стоимость спорного имущества – 10000 рублей, что свидетельствует о ничтожности сделки.

Истец является законным владельцем спорного помещения, поскольку получила его во владение до государственной регистрации права собственности на него других лиц.

Истец считает оспариваемую сделку ничтожной в силу мнимости, то есть совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Извещенный надлежащим образом истец в судебное заседании не явился, дважды не представив сведения об уважительности причин неявки.

Ответчик Геранина Е.В, а также представительГераниной О.В. и Гераниной М.Г., на рассмотрении гражданского дела настаивали, против удовлетворения иска возражали, представив отзыв.

    Согласно отзыву истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку истец спорным помещением никогда не владела, по акту приема-передачи его не принимала, с даты заключения оспариваемого истцом договора спорное помещение находилось во владении и пользовании ответчика Гераниной Е.Д., которая ДД.ММ.ГГГГ года передала его во владение и пользование ответчикам Гераниной О.В. и Гераниной М.Г., проживающим в немпостоянно и зарегистрированным там по месту жительства.

    Ответчики полагают, что права лица, которое считает себя собственником имущества, отчужденного неуправомоченным лицом, не полежат защите путем удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ.

    Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания

    Предположение истца о мнимости спорного договора не подтверждается фактическими обстоятельствами. Установление обстоятельств, которые свидетельствуют о совершении конкретных действий, направленных на создание соответствующих заключенным сделкам правовых последствий, исключает применение признание сделки мнимой на основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ.

Также, ответчики указывают, что истец не имеет охраняемый законом интерес в признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между Гераниной Е.Д. и Абрамяном Г.А., поскольку предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не признается сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Поскольку спорное помещение находится в титульном и фактическом владении и пользовании ответчиков, у истца отпало право истребовать его. Истец имеет право потребовать от стороны договора, не исполнившей своей обязанности, возмещения убытков.

Ответчик Геранина Е.Д. указывает на то, что она является добросовестным приобретателем, поскольку фактически приобрела спорное помещение по цене 1500000 рублей.

Выслушав участвующих лиц, свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что по оспариваемому договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года ответчик Геранина Е.Д. приобрела у Абрамяна Г.А. спорное помещение.

    Из пояснений Гераниной Е.Д., а также показаний свидетелей Пушкаревой Н.Б., Белкиной В.А., Чугунова С.Г. следует, что данный ответчик фактически приобрела спорное помещение за 1500000 рублей, оплатив сначала продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи 1300000 рублей и потом через месяц при подписании основного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ года еще 200000 рублей.

В тот же день стороны сдали документы на государственную регистрацию перехода права собственности, а продавец отдал Гераниной Е.Д. ключи от приобретенного ею жилого помещения. После приобретения данного помещения Геранина Е.Д. начала производить в нем ремонтно-отделочные работы.

ДД.ММ.ГГГГ года Геранина Е.Д. продала спорное жилое помещение по договору купли-продажи своей дочери Гераниной О.В. и правнучке Гераниной М.Г.

    С даты приобретения права собственности и по настоящее время ответчики Геранина О.В. и Геранина М.Г. являются фактическими владельцами этого жилого помещения, постоянно проживают в нем, оплачивают коммунальные услуги, налог на имущество, завершили ремонт, зарегистрировались в нем по месту жительства.

    Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года также следует, что передача имущества во владение Гераниной Е.Д. осуществлена в день его подписания (п. 7).

    Государственная регистрация права собственности Гераниной Е.Д. на спорное помещение произведена ДД.ММ.ГГГГ года на основании вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, что следует из свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года.

    Государственная регистрация права долевой собственности Гераниной О.В. и Гераниной М.Г. на спорное помещение произведена ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается представленной истцом выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ года.

У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетелей и ответчиков.

При таких обстоятельства, суд считает ответчиков Геранину О.В. и Геранину М.Г. добросовестными приобретателями спорного помещения в соответствии с положениями ч. 1 ст. 302 ГК РФ.

Кроме того, данное обстоятельства подтверждается также вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ года, которым отказано в удовлетворении иска Цгоевой Б.В. к Гераниной О.В. и Гераниной М.Г. об истребовании вышеуказанного спорного помещения из их владения.

Вместе с тем, в силу ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право или законный интерес, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».

Из части 3 ст. 166 ГК РФ также следует, что требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

При таких обстоятельствах и учитывая положения ст. 56 ГПК РФ, истцу необходимо представить доказательства наличия у него предусмотренного законом права или интереса, которые будут восстановлены при удовлетворении настоящего искового заявления.

К таковым истец относит наличие у него права на квартиру, возникшего на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года.

Вместе с тем, как следует из п. № этого договора продавец - Мегрикян А.В. и покупатель - Цгоева Б.В. обязались в будущем заключить основной договор дарения доли земельного участка и договор купли-продажи спорного по настоящему делу жилого помещения в жилом доме, расположенном на земельном участке общей площадью № квадратных метров с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> по генплану жилой застройки юго-западного склона.

Из п. 1.4 этого договора следует, что для заключения основного договора купли-продажи Квартиры Продавец обязывался своими силами и за свой счет: ввести жилой дом в эксплуатацию; получить в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю свидетельство о государственной регистрации право собственности на указанный жилой дом.

Из содержания договора также следует, что на момент его заключения земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, принадлежит на праве долевой собственности Мегрикяну Л.В., Мегрикяну А.В. и Чамяну В.Л. (п. 2.1.).

Кроме того, в соответствии с договором Продавец обязывался заключить с Покупателем основной договор дарения доли земельного участка и договор купли-продажи жилого помещения в течение 30 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на свое имя.

При этом, согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ года о государственной регистрации перехода прав на земельный участок с кадастровым номером № на котором осуществлялось строительство жилого дома, Мегрикян А.В. в период с ДД.ММ.ГГГГ года действительно являлся собственником № этого участка, а другими участниками долевой собственности являлись Мегрикян Л.В. и Чамян В.Л.

ДД.ММ.ГГГГ года Мегрикян А.В. уже не являлся собственником участка, а право собственности на него передано Чамяну В.Л.

ДалееДД.ММ.ГГГГ года Чамян В.Л. продал участок Абрамяну Г.А., а Мегрикян А.В. уже более не приобретал права собственности ни на весь участок, ни на его доли.

Таким, образом, судом установлено, что на момент подписания с Цгоевой Б.В. предварительного договора купли-продажи Мегрикян А.В. не являлся собственником земельного участка, на котором планировалось осуществлять строительство жилого дома, и не приобретал права собственности на него в будущем.

Одновременно, судом не могут быть приняты во внимание доводы истца, что при заключении с ней предварительного договора купли-продажи Мегрикян А.В. действовал от имени Чамяна В.Л. на основании нотариальной доверенности.

В силу положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора суду надлежит принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования представленного истцом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года не следует, что Мегрикян А.В. выступает от чьего-либо имени, в договоре нет указания на доверенность. Более того, в пункте 2.1. договора Мегрикян А.В. называет себя в числе правообладателей земельного участка, которым на тот момент он уже не является.

Везде по тексту договора Мегрикян А.В. указан как Продавец в единственном числе. В конце договора имеются подписи, в частности Мегрикяна А.В. в качестве Продавца, и Цгоевой Б.В. в качестве покупателя.

Из расписок о передаче денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что денежные средства по договору получал лично Мегрикян А.В.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Мегрикян А.В. при заключении с истцом предварительного договора действовал от себя лично и в своих интересах.

Таким образом, в действиях Мегрикяна А.В. при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ года не усматриваетсяпредставительства в интересах другого лица в порядке ст. 182 ГК РФ.

Доказательств возникновения у Мегрикяна А.В. права собственности на спорное имущество, равно как и доказательств возникновения у Мегрикяна А.В. иных законных оснований распоряжаться спорным имуществом, истцом суду не представлено.

Доказательств заключения основного договора, передачи спорного помещения во владение истца в материалах дела также не имеется. При таких обстоятельствах суд считает, что спорное помещение во владение истца не поступало.

Изложенное дает суду основания считать, что спорное помещение никогда не было обременено правам истца, следовательно, суд не может согласиться с доводом из иска о заключении оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ года при наличии каких-либо обременений спорного имущества.

Учитывая изложенное, истец не является лицом, чьи права будут обеспечены в результате признании оспариваемой сделки недействительной, следовательно, оснований для удовлетворения соответствующих исковых требований не имеется.

Кроме того, суд усматривает в заявленных исковых требованиях цель истца впоследствии приобрести спорное имущество посредством признания недействительными сделок по его отчуждению, используя правовые механизмы ст.ст. 166-181 ГК РФ, в то время как ранее Цгоева Б.В. уже пыталась достигнуть этой цели путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.ст. 301-302 ГК РФ).

Согласно вышеуказанному решению суда от ДД.ММ.ГГГГ годаотказано в удовлетворении иска Цгоевой Б.В. к Гераниной О.В. и Гераниной М.Г. об истребовании спорного помещения из их владения.

Судом Геранина О.В. и Геранина М.Г. признаны добросовестными приобретателями этого объекта недвижимости.

Настоящий суд учитывает, что согласно ГК РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

Однако, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, что фактически следует из рассматриваемого иска, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, о чем заявляет истец, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного частями 1 и 2 статьи 167 ГК РФ.

Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска.

Иное истолкование положений частей 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, то есть будет фактически требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.

Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом,

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева».

Таким образом, заявленные исковые требования не могут быть удовлетворены также и потому, что это будет противоречить правам и законным интересам добросовестных приобретателей спорного имущества, что добросовестность ранее установлена решением суда от ДД.ММ.ГГГГ года.

Одновременно суд не может согласиться с доводом истца о мнимости оспариваемого договора, поскольку в судебном заседании установлено, что Геранина Е.Д. получила спорное имущество в собственность и оплатила его стоимость продавцу Абрамяну Г.А.

Установление обстоятельств, которые свидетельствуют о совершении конкретных действий, направленных на создание соответствующих заключенным сделкам правовых последствий, исключает признание сделки мнимой в соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ.

    Учитывая фактические обстоятельства данного дела, само по себе признание судом ничтожным оспариваемого истцом договора также не будет иметь для истца никакого правового значения.

Принимая настоящее решение, суд учитывает положения ч. 1 ст. 429 ГК РФ, исходя из содержания которой, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению в будущем договора, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, подлежащий государственной регистрации, не подлежит признанию сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Таким образом, истец при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ года фактически не приобретал права требовать передать ему спорное имущества, а приобрел лишь право требовать заключить с ним договор купли-продажи.

Более того, в силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Однако, в силу той же нормы закона, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. В этом случае кредитор вправе потребовать возмещения убытков, а ответчиком по иску в таком случае будет являться сторона договора, не исполнившая свое обязательство.

Исходя из смысла указанных правовых норм, надлежащим способом защиты нарушенного права при условии невозникновения права владения вещью и наличия иных установленных законом обстоятельств, является понуждение недобросовестной стороны обязательства к совершению таких действий, а при условии передачи вещи третьему лицу – возмещение недобросовестной стороной обязательства убытков.

Аналогичная правовая позиция изложена в абз. 6 и 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой суд признает право на обращение в суд с иском о признании права собственности лишь у лица, считающего себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

При этом, законодатель не называет в качестве самостоятельного основания к удовлетворению такого иска оплату имущества. Данное обстоятельство при рассмотрении спора о праве собственности на имущество имеет значение лишь при условии передачи имущества во владение заявителя.

Назначение платежа, осуществленного Цгоевой Б.В. по предварительному договору, состояло в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения возможного будущего обязательства «покупателя» по оплате цены квартиры, а не обязательств по основному договору, которые так не возникли.

Цгоева Б.В. же никогда не владела спорным имуществом, следовательно имеет в настоящее время лишь право на возмещение убытков, причиненных ей неисполнением вышеуказанного предварительного договора купли-продажи.

Учитывая изложенные, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении искового заявления заявлению Цгоевой Б.В. к Гераниной О.В,, Гераниной Е.Д., Гераниной М.Г., Чамяну В.Л. и Абрамяну Гранту Альбертовичу о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме, а именно с 22 мая 2017 года.

Судья

К.К. Сидорук

На момент публикации не вступило в законную силу

Согласовано                   судья