Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-19314/2017 от 21.06.2017

Судья Мирончук А.А. Дело № 33-19314

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе председательствующего Савоскиной И.И..

судей Красновой Н.В., Першиной С.В.,

при секретаре Емельянове И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 28 июня 2017 г.гражданское дело по иску Аникина Александра Николаевича к ООО «Продом-Недвижимость» о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным, взыскании денежных средств, штрафа по апелляционной жалобе ООО «Продом-Недвижимость», подписанной представителем по доверенности Шакиным В.Б. на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 25 апреля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Красновой Н.В.,

объяснения представителем ООО «Продом-Недвижимость» по доверенности Шакина В.Б., Аникина А.Н. и его представителя по доверенности Наумова И.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Аникин А.Н. обратился в суд с иском к ООО «Продом-Недвижимость» и просил признать недействительным предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, взыскать уплаченные ответчику денежные средства в размере 1805000 руб. и штраф. В обоснование иска он ссылался на то, что заключил с ответчиком указанный договор <данные изъяты>, согласно которому продавец предоставляет ему земельный участок, на котором построит дом. Он, истец, обязан был произвести полную оплату до <данные изъяты> в сумме 2800000 руб.

Поскольку ответчик нарушил существенные пункты предварительного договора купли продажи земельного участка, он обратился к ответчику во внесудебном порядке с претензией и просил предоставить ему информацию на предмет исполнения обязанностей продавца. Ответ на претензию не получил.

Считает предварительный договор недействительным, поскольку ответчик как продавец земельного участка не подтвердил факт наличия у него прав по договору аренды на земельный участок, хотя и указывал на готовность продать земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м с построенным на нем жилым строением. Однако регистрация выделенного земельного участка с указанной площадью и с установленными границами так и не была осуществлена продавцом, что делает невозможным исполнение условий предварительного договора купли-продажи.

В судебном заседании истец Аникин А.Н. и его представитель исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Продом-Недвижимость» в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на то, что предварительный договор в настоящее время прекращен, поскольку основной договор не был заключен. Сам по себе тот факт, что на момент заключения предварительного договора у ответчика отсутствовало право на продаваемый участок, не является основанием для признания предварительного договора недействительным. Также считает, что оснований для взыскания штрафа не имеется.

Решением суда иск удовлетворен частично, предварительный договор признан недействительным, в пользу истца взысканы 280000 руб. и штраф в размер 140000 руб.

Не согласившись с постановленным решением в части признания договора недействительным и взыскании штрафа, ответчик обжалует его в апелляционном порядке, в своей жалобе просит решение суда в обжалуемой части отменить и в иске отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит доводы жалобы обоснованным, а решение суда в указанной части незаконным и подлежащим отмене. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям постановленное решение в обжалуемой части не соответствует исходя из следующего.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Названная норма также предписывает указывать с предварительном договоре срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не будет определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При этом обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком <данные изъяты> заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым строением с указанной окончательной стоимость объектов недвижимости – 2800000 руб. Предусмотрено, что оплата договора осуществляется по графику. Фактически истец оплатил ответчику <данные изъяты> 1400000 руб., а <данные изъяты> - 405000 руб.

При разрешении данного спора суд первой инстанции исходил из того, что ответчик после уплаты ему истцом суммы в размере 1805000 руб. так и не представил сведения о земельном участке, а именно: заключенный договор касается приобретения земельного участка, границы которого не определены, участок расположен на землях сельхозназначения, хотя на данном земельном участке ответчик обязался построить дом, провести коммуникации, но изначально перевести участок в иную категорию земель, поскольку без этого строительство дома и проживание на таком участке невозможно.

Кроме того, ответчик не подтвердил факт наличия у него прав по договору аренды на земельный участок, хотя указывал, что готов продать истцу земельный участок площадью 226 кв. м с построенным на нем жилым строением.

Признавая предварительный договор недействительным, суд со ссылкой на положения ст. 432 ГК РФ указал, что ответчик изначально не мог осуществить продажу земельного участка с жилым домом, возведенным на нем. Земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м сначала должен был быть выделен из земельного участка с КН <данные изъяты>, но ответчик не мог этого сделать, поскольку у него нет права по договору аренды с преимущественным правом выкупа. Кроме того, земельный участок имеет категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения, поэтому построить жилой дом и провести для этого необходимые коммуникации ответчик не мог, о чем также не сообщил покупателю в момент заключения предварительного договора.

Взыскивая с ответчика в пользу истца 280000 руб., суд исходил из того, что в период судебного разбирательства ответчик перечислил истцу 1525000 руб.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не ответил на претензию истца, суд, сославшись на положения ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» взыскал с ответчика штраф в размере 140000 руб.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции в части признания договора недействительным и в части взыскания штрафа в связи со следующим.

Действительно, положения п. 3 ст. 429 ГК РФ предусматривают, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В то же время действующее законодательство не расценивает предварительный договор как полноценный договор купли-продажи. Стороны, заключая предварительный договор, обязуются заключить в будущем на предусмотренных этим договором условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем. Предметом предварительного договора является именно обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу передачи конкретного недвижимого имущества, уже, т.е. на момент заключения предварительного договора, безусловно принадлежащего продавцу.

Другими словами, действующее законодательство не предусматривает в качестве безусловного основания для заключения, например, предварительного договора купли-продажи, принадлежность продаваемого недвижимого имущества продавцу.

При разрешении настоящего спора установлено, что в оспариваемом истцом предварительном договоре предусмотрены обязательства сторон по поводу заключения в будущем, в срок в течение 24 месяцев, договора купли-продажи земельного участка с возведенным на нем жилым домом. При этом специально оговорено, что земельный участок на момент передачи его покупателю будет соответствовать характеристикам, указанным в п. 1.2 договора и обладать уникальным кадастровым номером, а домовладение также на момент подписания основного договора будет полностью сформировано согласно п. 1.2 договора и свободно от любых обязательств.

Таким образом, выводы суда в той части, что ответчик изначально не мог осуществить продажу земельного участка с жилым домом, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м еще не был выделен из земельного участка с КН <данные изъяты>, что участок из земель сельхозназначения еще не был переведен в иную категорию, нельзя признать правомерными. Указанные обстоятельства не свидетельствуют о недействительности договора.

Кроме того, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Однако суд первой инстанции не учел, что на момент разрешения спора истек срок заключения основного договора, в связи с чем при любых обстоятельствах обязательства сторон по предварительному договору прекращены. Таким образом, нет законных оснований признавать недействительным договор, который в силу закона прекращен, равно как и нет оснований применять к прекращенному предварительному договору положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

С учетом изложенного, разрешая с указанной части спор по существу, судебная коллегия принимает новое решение и отказывает Аникину А.Н. в удовлетворении иска о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании штрафа.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Солнечногорского городского суда Московской области от 25 апреля 2017 г. в обжалуемой части - в части признания недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и в части взыскания с ООО «Продом-Недвижимость» в пользу Аникина А.Н. штрафа в размере 140000 руб. – отменить, постановить в указанной части новое решение, которым Аникину Александру Николаевичу в удовлетворении иска к ООО «Продом-Недвижимость» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и взыскании штрафа отказать.

Председательствующий

Судьи