Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-13501/2014 от 04.06.2014

Судья: Лебедев Е.В. Дело № 33-13501/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в

составе:

председательствующего Анцифировой Г.П.,

судей Киреевой И.В., Фоминой Н.И.,

при секретаре Шабановой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 28 июля 2014 года

апелляционные жалобы ЗАО «Управляющая компания «Объединенные

инвестиционные фонды» доверительный управляющий Закрытым паевым

инвестиционным фондом недвижимости «Капиталинвест», ООО « ФС Брокер»

на решение

Домодедовского городского суда Московской области от 14 марта 2014 года по

делу по иску Сергеевой Екатерины Анатольевны к ООО «Финансово-

Страховой Брокер», ЗАО «Управляющая компания «Объединенные

инвестиционные фонды» доверительный управляющий Закрытым паевым

инвестиционным фондом недвижимости «Капиталинвест» о признании

договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из

чужого незаконного владения, признании права собственности.

заслушав доклад судьи Киреевой И.В.

объяснения сторон.

установила:

Сергеева Е.А. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи №12/ЛН-2 от 02 августа 2009 года, истребовании из чужого незаконного владения жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <данные изъяты>, прекращении записей о государственной регистрации, признании права собственности.

В обоснование заявленных требования указывала на то, что в июле-августе 2009 года намеревалась заключить договор займа с ООО «Финансово-страховой брокер» на сумму <данные изъяты> рублей.

Условием займодавца являлось предоставление истицей обеспечения в виде залога жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу, принадлежащих истице на праве собственности. ООО «Финансово-страховой брокер» потребовал, чтобы дом и участок были переданы ему в собственность в качестве обеспечительной меры по договору купли-продажи с условием «обратного выкупа» недвижимости после выполнения истицей обязанности по возврату займа, либо зачета суммы займа в цене договора купли-продажи в случае не возвращения займа.

Цена жилого дома и земельного участка была определена в размере действительной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей на основании отчета об оценке объектов недвижимости №183/07 по состоянию на 31 июля 2009 года. Действительного намерения продавать жилой дом и земельный участок у истицы не было, целью заключения договора купли-продажи фактически являлось обеспечение исполнения обязательств по договору займа. В августе сотрудниками ООО «Финансово-страховой брокер» был подготовлен и предоставлен истице на подпись договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по их рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб., с условием обратного выкупа объектов до 30

декабря 2012 года и обязанностью ответчика не отчуждать объекты до указанной даты. Все экземпляры договора и передаточного акта были подписаны истицей и переданы для подписания покупателю в лице генерального директора М.Ю. Рожновского, а после государственной регистрации договоры также остались у него.

Иных договоров купли-продажи истица не подписывала. Истица указала, что договор купли-продажи скрывал под собой залог.

Оплата цены договора в момент его заключения не производилась.

Жилой дом и земельный участок во владение покупателя фактически не поступали, в доме продолжала проживать истица с семьей, оплачивать все необходимые коммунальные и эксплуатационные платежи.

14 августа 2009 года между истицей и ООО «Финансово-страховой брокер» был заключен договор займа, по которому заимодавец перечислил сумму займа в размере <данные изъяты> рублей, а истицей в дальнейшем осуществлялись выплаты в погашение процентов по нему, в общей сумме <данные изъяты> рублей с сентября 2009 года по март 2010 года. Для установления взаимной связи между договором купли-продажи и договором займа №12/2 между истицей и ООО «Финансово-страховой брокер» было заключено дополнительное соглашение №12/2-С, в котором стороны предусмотрели, что в случае просрочки любого из платежей по договору займа, он будет зачтен из цены договора купли-продажи. В дальнейшем в связи с финансовыми затруднениями, обслуживание долга было истицей прекращено. Стороны достигли договоренности с ответчиком о возврате заемной суммы от продажи земельного участка и жилого дома. Ответчик сообщил, что для совместной продажи необходимо снятие с объектов недвижимости обременения («ипотеки в силу закона»), что препятствует возвращению мне имущества. Во исполнение достигнутой договоренности ответчик перечислил на банковский счет истицы дополнительно <данные изъяты> рублей, чтобы иметь документ-основание для снятия ипотеки, а истица перечислила указанную сумму обратно на счет ответчика.

После того, как ипотека в силу закона была снята, ООО «Финансово-страховой брокер» не согласовывая эти действия с истицей, заключил 14 февраля 2011 года договор купли-продажи с ЗАО «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Капиталинвест», пояснив, что в дальнейшем все переговоры истице необходимо вести именно с этой организацией. В обоснование своих действий ответчик предъявил истице заверенную копию, а затем и подлинник договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, в котором цена договора составляла 4500 000 рублей, что более чем в три раза ниже его рыночной стоимости. Также в договоре отсутствовало условие «обратного выкупа». Истица указала, что договор купли-продажи на указанных условиях и передаточный акт к нему она никогда не подписывала. Право собственности истицы на жилой дом и земельный участок без подписанного договора прекратиться не могло.

В судебном заседании представители истицы, заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, возражали против применения срока исковой давности.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Финансово-Страховой Брокер» исковые требования не признал, заявил о пропуске истцом срока исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» доверительный управляющий Закрытым

паевым инвестиционным фондом недвижимости «Капиталинвест» исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения в полном объеме по основаниям, указанным в письменных возражениях на иск.

Эксперт Тимонин М.Б. в судебном заседании свое заключение поддержал.

Решением Домодедовского городского суда Московской области от 14 марта 2014 года исковые требования Сергеевой удовлетворены в полном объеме.ё

В апелляционной жалобе ответчик просит об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии со ст.224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Согласно ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из материалов дела усматривается, что со слов Сергеевой Е.А. оспариваемый договор, согласно которому истица продала ответчику ООО «Финансово-страховой брокер» жилой дом и земельный участок по указанному, ею не был подписан, намерений произвести отчуждение жилого дома и земельного участка у нее не было, договор купли-продажи скрывал под собой договор залога в обеспечен исполнения обязательств по договору займа.

Для проверки указанных доводов, по делу была назначена и проведена судебная почерковедческая эксперта, согласно заключению которой подписи от имени Сергеевой Е.А. в догоговоре купли-продажи от 10 августа 2009 года, акте приема-передачи имущества выполнены не самой Сергеевой Е.А., а иным лицом с подражанием подлинным подписям, имевшимся в распоряжении исполнителя.

Как следует из материалов дела 17 августа 2009 года между истицей и ООО «Финансово-страховой брокер» был заключен договор займа денежных средств в размере 4500000 рублей, а также соглашение в котором предусмотрели, что в случае просрочки любого из платежей по договору займа, ООО «Финансово-страховой брокер» вправе не осуществлять платеж, предусмотренный договором купли-продажи, а зачесть его в счет погашения требований по договору займа.

Как следует из предоставленного истицей отчета №183/07 от 31.07.2009 года об оценке рыночной стоимости спорных жилого дома и земельного участка по

состоянию на 31 июля 2009 года, выполненного специалистами ООО «Оценка, залоги, финансы» рыночная стоимость составляет <данные изъяты> рублей

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, а так же руководствуясь заключением эксперта, суд первой инстанции, с учетом правовых норм, регулирующих возникшие спорные правоотношения, пришел к правильному выводу о том, что представленный суду договор купли-продажи от 10 августа 2009 года не был подписан Сергеевой Е.А., противоречит требованиям законодательства, и является ничтожным, кроме того, акт приема-передачи жилого дома и земельного участка к договору купли-продажи истицей так же, не был подписан, что подтверждается выводами эксперта.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оснований для прекращения права собственности истицы на спорные объекты недвижимости по ничтожной сделке не имелось, а жилой дом и земельный участок вышли из обладания истицы помимо ее воли.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 302 ГК РФ, правомерно указывает на то, что ЗАО «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Капиталинвест» является недобросовестным приобретателем, поскольку добросовестность приобретателя должна иметь место как в момент заключения договора купли-продажи, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя, чего по делу не установлено.

Вместе с тем, судебная коллегия находит несостоятельными доводы стороны ответчиков о том, что истицей пропущен трехлетний срок исковой давности, который необходимо исчислять с 29 июля 2010 года, поскольку согласно штампов отделения связи на почтовом конверте, исковое заявление подано в пределах срока исковой давности.

Суд правильно определил все обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения, они соответствуют возражениям по иску, являлись предметом рассмотрения в суде. По существу эти доводы сводятся к переоценке доказательств, представленных суду и оцененных судом при постановлении решения по делу.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Домодедовского городского суда Московской области от 14 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ЗАО «Управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Капиталинвест» и ООО «ФС Брокер» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи