Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1700/2020 ~ М-1079/2020 от 27.04.2020

дело № 2-1700/2020

24RS0028-01-2020-001404-75

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Красноярск 05 августа 2020 года

Кировский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Беловой С.Н.,

с ведением протокола судебного заседания помощником судьи Кора К.С.,

с участием истца Венцеля А.И.,

представителя ответчика Крюковой Н.А., действующей на основании доверенности от 26.05.2020 сроком на 1 год,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Венцеля А.И. к ООО «Паркинг-С» о понуждении к заключению договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Венцель А.И. обратился в суд к ответчику ООО «Паркинг-С» с требованиями о понуждении к заключению договора, взыскании денежных средств.

Свои требования истец мотивировал тем, что 10.11.2017г. между ними (сторонами по делу) был предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 30.11.2019г. заключить и передать на государственную регистрацию договор купли-продажи, по которому продавец (ответчик) передает в собственность покупателя (истца) следующее недвижимое имущество: машиноместо под номером № (нумерация строительная), полезной площадью 16.2 кв.м., оси И-К/3-4, расположенного в подземной автостоянке по строительному адресу: <адрес> (участок №). Между тем, в указанный срок ответчик свои обязательства не исполнил. 28.01.2020г. в телефонном режиме было указано на то, что машиноместо под № (после завершения строительства) поставлено на кадастровый учет и готово к передаче по основному договору купли-продажи. Между с тем, с предложенной редакцией договора купли-продажи он (истец) не согласился, так как договор содержал указание на то, что объект продажи якобы передан 14.06.2019г. при выдаче разрешения на доступ на территорию подземной автостоянки. Истец полагает, что объект не может быть передан ранее заключения договора купли-продажи, о чем указано и в самом предварительном договоре. Кроме того, фактически площадь объекта продажи после завершения строительства составила 14,8кв.м., вместо 16,2 кв.м., в связи с чем истец полагает, что имеет право на компенсацию в виде излишне уплаченных средств, так как при заключении предварительного договора он уплатил 539 000 руб. за машиноместо площадью 16,2 кв.м., а по факту оно оказалось меньшей площадью.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просил понудить ответчика заключить основной договор купли-продажи № (мащиноместо №, общей площадью 14,8кв.м., кадастровый №, расположенное на подземном этаже № по адресу: Российская Федерация, Красноярский край, городской округ города Красноярск, <адрес>) в редакции истца с подписанием акта приема-передачи от фактической даты подписания договора (дата решения суда) купли-продажи и передачи объекта недвижимого имущества; взыскать с ответчика денежную компенсацию в размере 46 579 руб., как соразмерное уменьшение покупной цены в связи с передаче товара с недостатками в виде уменьшения площади передаваемого по договору объекта; взыскать с ответчика судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 1 579 руб.; обязать ответчика в 10-тидневный срок с момента согласования итоговой редакции договора купли-продажи №, зарегистрировать переход права собственности в установленном законом порядке.

В судебном заседании истец Венцель А.И. исковые требования поддержал по изложенным выше основаниям.

Представитель ответчика Крюкова Н.В. с исковыми требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать, полагая, что обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекращены, так как до истечения срока, предусмотренного для заключения основного договора, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договор и основной договор не был заключён. Относительно требования о компенсации за площадь объекта, меньшую, чем указано в предварительном договоре купли-продажи и оплаченную истцом, представитель ответчика отметила, что согласно предварительному договору купли-продажи цена является фиксированной, возможность ее изменения не предусмотрена, изменение качественных характеристик объекта не относится к параметрам количества передаваемого объекта, на что ссылается истец в первоначальных требованиях, более того основной договор купли-продажи так и не заключен. Что касается возражений истца относительно даты фактической передачи объекта (14.06.2019г.), предлагаемой ответчиком в качестве даты акта приема-передачи, то представитель ответчика отметила, что фактически машиноместо находится в пользовании истца именно с 14.06.2019г., что подтверждается разрешением на доступ на территорию и не оспаривается самим истцом, таким образом оснований считать переданным объект в день заключения договора купли-продажи не имеется.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю в лице заместителя руководителя Варфоломеевой Е.В. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, изложенными в п. 29 Постановления от 25.12.2018г. № 49, по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, 10.11.2017г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи № 40-ПВ14, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 30.11.2019г. подписать и передать на государственную регистрацию договор купли-продажи, по которому продавец (ООО «Паркинг-С») обязался передать в собственность покупателя (Венцеля А.И.) за 539 000 руб. следующее недвижимое имущество: машиноместо под номером № (нумерация строительная), полезной площадью 16.2 кв.м., оси И-К/3-4, расположенного в подземной автостоянке по строительному адресу: <адрес> (участок №). Цена объекта продажи является фиксированной при надлежащем исполнении сторонами условий настоящего (предварительного) договора. Продавец, кроме прочего, обязался: передать объект продажи покупателю по акту приема-передачи, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, подписываемому сторонами в день подписания основного договора (п.4.1.2 договора); предоставить возможность пользования объектом продажи с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию подземной автостоянки, при условии выполнения п. 4.2.3 настоящего договора (п. 4.1.5 договора). Покупатель в соответствии с п. 4.2.3 договора, обязуется с момента получения разрешения на доступ на территорию автопарковки, за свой счет нести расходы по оплате услуг организации, обслуживающей парковку, в том числе расходы по уборке, охране, содержанию инженерных сетей, электроснабжению, ремонту или замене общего имущества автопарковки, исходя из площади занимаемого машиноместа с учетом мест общего пользования.

Согласно выписке из ЕГРПН, машиноместо № общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на подземном этаже № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, зарегистрировано на праве собственности за ООО «Паркинг-С».

Сравнительный анализ экспликации указанного машиноместа с экспликацией, являющейся приложением к предварительную договору купили-продажи свидетельствует о том, что строительному номеру машиноместа № был присвоен номер № при постановке на кадастровый учет. Указанное не оспаривали и стороны.

Исходя из переписки между сторонами следует, что 28.01.2020г. истцом был изучен проект договора купли-продажи, оформленный ответчиком, с которым он (истец) не согласился в части передачи объекта недвижимости – 14.06.2019г. и в части цены объекта – 539 000 руб. и предложил свой вариант договора, с указанием даты передачи объекта – 28.01.2020г., с чем не согласился ответчик, отметив, что до подписания основного договора истцу необходимо уплатить задолженность по оплате услуг управляющей компании за обслуживание автостоянки.

Доводы ответчика о том, что действие предварительного договора прекратилось ввиду того, что до 30.11.2019г. никто из сторон не направил друг другу предложение о заключении основного договора (п. 6 ст. 429 ГК РФ), суд не может принять во внимание, так как исходя из имеющейся переписки усматриваются намерения обеих сторон заключить основной договор, но на разных условиях. Более того, п. 5.1 предварительного договора предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора в срок, указанный в договоре, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, предварительно направив другой стороне предложение о заключении договора.

Аналогичное право предусмотрено и п. 5 ст. 429 ГК РФ, чем истец и воспользовался, обратившись с соответствующим иском в суд к ответчику в течение 6 месяцев, начиная с 30.11.2019г.

Разрешая вопрос о существенных условиях договора, по которым у сторон имеются разногласия, суд исходит из следующего.

По предварительному договору продавец обязался передать покупателю машиноместо площадью 16,2 кв.м., между тем, фактически площадь указанного объекта составила 14,8 кв.м., что должно быть отражено в договоре купли-продажи при указании предмета договора.

Цена в предварительном договоре оговорена в размере 539 000 руб. Между тем, указанная цена соответствует характеристике объекта, имеющего площадь 16,2 кв.м., тогда как фактически истцу передается машиноместо меньшей площади.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Так, согласно ст. 447 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе, кроме прочего, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Поскольку площадь передаваемого объекта относится к существенным условиям договора, характеризует его качество, то при ее уменьшении, покупная цена подлежит снижению. Учитывая, что стоимость объекта площадью 16,2 кв.м., составляет 539 000 руб., то стоимость объекта площадью 14,8 кв.м. будет составлять 492 419 руб. (539000/16,2х14,8).

Доводы ответчика о том, что цена договора фиксированная и не подлежит изменению, суд не может принять во внимание, так как указанное противоречит указанным выше нормам, при том, что согласно п. 1.2 договора цена объекта продажи является фиксированной при надлежащем исполнении сторонами условий договора, в то время, как ответчик передает объект с иными качественными характеристиками, что нельзя признать надлежащим исполнением договора.

По этим основаниям суд полагает в качестве излишне уплаченных денежных средств истцом ответчику 46 581 руб. (539000-492419). Между тем, принимая во внимание положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 46 579 руб.

Датой заключения соглашения между сторонами на указанных выше условиях следует считать дату вступления в законную силу настоящего решения.

В связи с этим и датой передачи объекта от продавца к покупателю следует считать дату вступления в законную силу настоящего решения по следующим основаниям.

В силу ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Предварительным договором купли-продажи между сторонами предусмотрено, что продавец обязался передать объект продажи покупателю по акту приема-передачи, пописываемому в день подписания основного договора (п. 4.1.2).

Объект продажи – машиноместо № был поставлен на кадастровый учет 22.01.2020г.

Принимая во внимание совокупность указанных обстоятельств, учитывая также договорённость сторон относительно передачи объекта в день подписания договора и то, что датой заключения соглашения между сторонами следует считать дату вступления в законную силу настоящего решения, суд полагает верным датой передачи объекта по договору считать также дату вступления в законную силу настоящего решения.

Доводы ответчика о фактической передачи объекта 14.06.2019г. суд не может принять во внимание по изложенным выше основаниям. Более того, передача объекта со дня вступления в законную силу решения суда никоим образом не освобождает истца от принятых на себя обязательств в соответствии с п. 4.2.3 договора.

Требование истца о возложении на ответчика обязанности зарегистрировать переход права суд полагает излишним, так как само по себе решение суда является основанием для осуществления перехода регистрации права (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной истцом при обращении в суд в размере 1597 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Венцеля А.И. удовлетворить частично.

Считать заключенным между ООО «Паркинг-С» (продавец) и Венцелем А.И. (покупатель) договор купли-продажи, согласно которому:

- ООО «Паркинг-С» передает Венцелю А.И. следующее недвижимое имущество: одно машиноместо под №, общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на подземном этаже № по адресу: Российская Федерация, <адрес>,

- Венцель А.И. уплачивает ООО «Паркинг-С» за указанное имущество 492 419 рублей, что считается исполненным 10.11.2017г.

Указанное решение с момента вступления в законную силу является основанием для регистрации перехода права на одно машиноместо под №, общей площадью 14,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на подземном этаже № по адресу: Российская Федерация, <адрес> от ООО «Паркинг-С» к Венцелю А.И.; и свидетельствует о фактической передачи этого объекта от ООО «Паркинг-С» к Венцелю А.И..

Взыскать с ООО «Паркинг-С» в пользу Венцеля А.И. излишне уплаченные денежные средства в размере 46 579 рублей, судебные расходы в размере 1597 рублей, а всего 48 176 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья С.Н. Белова

В окончательной форме решение принято 06.08.2020.