Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1033/2013 ~ М-1034/2013 от 19.09.2013

Дело № 2-1033/1/2013г.

Судья Васильев Д.Г.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    Жуковский районный суд Калужской области

В составе председательствующего судьи Васильева Д.Г.,

При секретаре Глушенковой В.В.,

С участием истца Болдова Е.Ф.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании Жуковского районного суда в г. Жуков

18 октября 2013 года

Гражданское дело по иску Болдова Е. Ф. к ООО «Жуков-Спецстрой» о понуждении в проведении государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома,

У С Т А Н О В И Л :

19.09.2013 года Болдов Е.Ф. обратился с иском в суд к ООО «Жуков-Спецстрой» о понуждении в проведении государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве жилого дома указывая, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО «Жуков-Спецстрой» предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно условиям договора, продавец принял на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, то есть по передаче ему в собственность жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 39,0 кв.м. В п.1.2 договора указано, что квартира возводится продавцом на основании следующих документов: договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №40-40-07/033/2009-149, на срок по ДД.ММ.ГГГГ; разрешения на строительство №КШ0518103-026/09 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ООО «Жуков-Спецстрой» Администрацией городского поселения город Жуков на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость приобретаемой квартиры была определена в размере <данные изъяты>. В день заключения сделки, в счет оплаты стоимости квартиры, ответчику были переданы денежные средства в размере <данные изъяты>, что подтверждается выданной квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> по условиям договора была получена продавцом по аналогичной квитанции за № от ДД.ММ.ГГГГ. Из п.3 договора следует, что продавец обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ завершить строительство жилого дома, ввести его в эксплуатацию и приобрести право собственности на квартиру и передать ее по передаточному акту покупателю. В случае изменения места жительства, контактных телефонов и другой информации, способной повлиять на выполнение обязательств по договору, стороны обязаны уведомить друг друга в течение 10 дней. Из п. 4 договора следует, что основной договор подлежит заключению сторонами в течение 2-х недель со дня подписания настоящего договора. Как оказалось впоследствии, получив полную оплату стоимости квартиры, ответчик до настоящего не совершил никаких действий, направленных на выполнение принятых на себя обязательств. Кроме этого, ответчик намерено уклоняется от заключения основного договора, на контакт не идет, на телефонные звонки не отвечает. В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ стороны вправе заключить предварительный договор, по условиям которого обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора. В предварительном договоре указывается срок, в котором стороны обязуются заключить основной договор (ч.ч. 3, 4 ст. 429 ГКРФ). При этом закон не исключает установление срока заключения основного договора как календарной датой, либо определением периодом времени, так и наступлением какого-либо события. Поскольку стороны, заключая предварительный договор, пришли к соглашению о заключении основного договора в течение 2-х недель со дня подписания предварительного договора, то возможность заключения сторонами основного договора в указанный срок по вине ответчика утрачена. Таким образом, на момент заключения предварительного договора, для ответчика не имелось никакой необходимости предлагать заключать именно такой договор, а не договор участия в долевом строительстве, как того требует действующее законодательство, поскольку заключение основного договора участия в долевом строительстве и его регистрация объективно были возможны в виду наличия у ответчика разрешения на строительство и договора аренды земельного участка. Фактически заключенный предварительный договор является договором долевого участия в строительстве, так как содержит все необходимые условия, предъявляемые законом к договору долевого участия в строительстве.

Просит суд признать предварительный договор № купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Болдовым Е. Ф. и ООО «Жуков-Спецстрой», договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Возложить на Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области государственной регистрации обязанность по регистрации предварительного договора № купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между между Болдовым Е. Ф. и ООО «Жуков-Спецстрой».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, дал суду пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявление.

Представитель ответчика ООО «Жуков-Спецстрой» и третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калужской области в судебное заседание не явились, будучи извещенными о дне слушания дела.

Истец согласен на рассмотрение дела в отсутствие представителя ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Из представленных письменных доказательств судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Жуков-Спецстрой» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, право собственности продавца на которую еще не оформлено. Согласно условиям договора, продавец принял на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, то есть по передаче Болдову Е.Ф. в собственность жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Согласно п.2.2 Договора стоимость приобретаемой квартиры была определена в размере <данные изъяты>. При подписании договора в соответствии с п.2.3.1 ответчику были переданы денежные средства в размере <данные изъяты>, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.11) в качестве предоплаты. Согласно п.2.3.2 Договора оставшаяся сумма в размере 300000 вносится в течении 6 месяцев со дня подписания договора. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № Болдов Е.Ф. внес оставшуюся сумму ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11).

Из сообщений Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калужской области от ДД.ММ.ГГГГ № 07/019/-2013-736 следует, что принято решение о приостановлении государственной регистрации права собственности сроком на 1 (один) месяц: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку заявление на государственную регистрацию права было подано только одной стороной договора – Болдовым Е.Ф., а ООО «Жуков-Спецстрой» заявление о государственной регистрации, не подавало. Также заявителем не представлено документов, подтверждающих уплату государственной пошлины.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, возникновением у участником долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулируются положениями Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.

В соответствии с положениями ст.ст.2,3 названного Федерального Закона застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Из содержания договора следует, что он совершен в надлежащей письменной форме. При его подписании сторонами согласованы все предусмотренные п.4 ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существенные условия договора долевого участия, а именно: предмет договора конкретно определен с указанием строительного адреса объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства; определен размер финансирования строительства (цена договора); определены срок и порядок оплаты; определен срок окончания строительства объекта - 3 квартал 2001 года.

В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Исходя из приведенных норм закона, договор долевого участия в строительстве, устанавливающий правовые отношения, регулируемые положениями Федерального Закона, должен отвечать определенным требованиям. Предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ полностью соответствует таким условиям. Ответчик ООО «Жуков-Спецстрой» является застройщиком, в том смысле как это понятие определяет законном, мог привлекать денежные средства граждан, поскольку имел разрешение на строительство, осуществил опубликование и размещение проектной декларации.

В силу ч.2 ст. 27 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Таким образом, заключенный сторонами предварительный договор отвечает требованиям, предъявляемым законом к договорам долевого участия в строительстве и может быть им признан Пункт 4 Постановления пленума Верховного суда РФ №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданским дел по спорам о защите прав потребителей» содержит разъяснение о том, что к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Пунктом 3 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку договор, подписанный сторонами, заключен в надлежащей форме, сторонами согласованы все предусмотренные законом существенные условия договора долевого участия, договор в силу закона подлежит государственной регистрации, а ответчиком в добровольном порядке требования о государственной регистрации договора не соблюдены, суд полагает требования истцов обоснованными.

Кроме того в силу п.9. ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом..

В соответствии со ст.9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15 «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Истцы, инвестирующая денежные средства на долевое участие в строительстве, является потребителем оказываемых ответчиком услуг.

По смыслу норм Закона «О защите прав потребителей» бремя доказывания надлежащего исполнения обязательств по договору лежит на исполнителе (в данном случае ООО «Жуков-Спецстрой»).

При этом, стороной ответчика каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что он предпринимал какие-либо действия, направленные на предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ обязательную государственную регистрацию подписанного между сторонами договора, суду не представлено.

Не соблюдение в добровольном порядке требований ст. ст.4 и 17 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года о государственной регистрации договоров свидетельствует об уклонении ответчика от заключения договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать действительным предварительный договор № купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Болдовым Е. Ф. и ООО «Жуков-Спецстрой», договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области государственной регистрации провести государственную регистрацию предварительного договора № купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Болдовым Е. Ф. и ООО «Жуков-Спецстрой».

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд, через Жуковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Ответчик не присутствовавший в судебном заседании вправе обратиться в суд вынесший заочное решение об его отмене в течение семи дней со дня получения копии решения суда.

Судья: Д.Г. Васильев.