Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1277/2014 ~ М-541/2014 от 24.02.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 июня 2014 года                            г. Новосибирск

    Заельцовский районный суд г.Новосибирска Новосибирской области в составе:

судьи                                    Борисовой Т.Н.

при секретаре                              Трофимовой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрова А. Е. к Морозову В. Б., Морозовой С. Г. о признании сделки купли-продажи квартиры состоявшейся, о регистрации перехода права собственности на квартиру

у с т а н о в и л:

Петров А.Е. обратился в суд с иском к Морозову В.Б., Морозовой С.Г. о признании сделки состоявшейся, государственной регистрации перехода права собственности.

    В исковом заявлении истец указал, что xx.xx.xxxx. между ним и Морозовыми заключен предварительный договор купли-продажи, согласно п.1 которого стороны обязались в срок до xx.xx.xxxx. подписать и передать для государственной регистрации права в Управление Росреестра по Новосибирской области договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу .... Свои обязательства по оплате аванса в размере 350000 рублей он исполнил, что подтверждается распиской от xx.xx.xxxx., также он в счет оплаты за квартиру передал Морозову В.Б. 75000 рублей. xx.xx.xxxx. продавцами переданы ключи от спорной квартиры, в которую он перевез свои вещи и стал пользоваться данной квартирой. Следующий платеж 1__лей он готов был оплатить после того, как в соответствии с п.xx.xx.xxxx продавцы снимут с квартиры обременение в силу ипотеки в срок до xx.xx.xxxx, после чего он готов был подписать договор купли-продажи и окончательно рассчитаться с продавцами. Однако ни xx.xx.xxxx., ни в последующем продавцы не предоставили ему доказательства того, что обременение с квартиры снято. xx.xx.xxxx. в Управлении Росреестра по Новосибирской области он узнал, что существует обременение в виде ипотеки ОАО КБ «Сибконтакт». В настоящее время ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования является залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству Морозовых. xx.xx.xxxx. он обратился к Морозовым с заявлением с требованием исполнить взятые на себя обязательства, снять обременение и договориться о встрече для заключения основного договора купли-продажи, это заявление было получено Морозовым В.Б. лично xx.xx.xxxx. Ответ не получил. xx.xx.xxxx. он не смог попасть в квартиру, поскольку замки на двери были сменены. xx.xx.xxxx. он направил телеграммы Морозовым о необходимости явиться xx.xx.xxxx. в 14 часов в Управление Росреестра по Новосибирской области для предоставления выписки из ЕГРП, подтверждающей снятие обременения и подписания договора купли-продажи данной квартиры, окончательного расчета по договору, сдачи договора на регистрацию. Ответ на телеграммы не получил, в указанное время никто в Управление Росреестра не явился.

    Свои обязательства по оплате спорной квартире он исполнил: оплатил аванс и дополнительно передал 75000 рублей, готов оплатить оставшуюся сумму. xx.xx.xxxx. ему были переданы ключи, с этого времени он пользовался квартирой.

Поскольку сделка не состоялась по вине ответчиков, денежные средства, переданные им ответчикам являются задатком, который они должны возместить ему в двойном размере, также должны уплатить штраф.

    Считает, что сторонами были согласованы все существенные условия сделки купли-продажи, сделка является состоявшейся несмотря на уклонение продавцов от подписания договора купли-продажи. Считает себя законным владельцем имущества, защита прав которого осуществляется на основании ст. 305 ГК РФ.

    В судебное заседание стороны не явились, просили рассматривать дело в свое отсутствие.

    Представитель истца Петрова А.Е. также в судебное заседание не явилась. Ранее дала пояснения о том, что ипотека была снята с квартиры __ только xx.xx.xxxx, Петров А.Е. не желал покупать квартиру, обремененную ипотекой, ответчики должны были снять ипотеку до xx.xx.xxxx. Сделка не состоялась по вине Морозовых, они не исполнили взятые на себя обязательства – не сняли ипотеку в указанный срок. В срок до xx.xx.xxxx. стороны основной договор не подписали, письменное предложение Морозовым заключить основной договор до xx.xx.xxxx. Петров А.Е. не направлял. Считает, что регистрация перехода права собственности к Петрову А.Е. должна происходить по предварительному договору купли-продажи квартиры. Признание сделки состоявшейся является одним из способов защиты права.

    Представить ответчиков Морозова В.Б., Морозовой С.Г. требования не признал, пояснил, что право собственности может возникнуть только из основного договора, который в срок до xx.xx.xxxx. заключен не был. xx.xx.xxxx. истцу было направлено письмо, в котором Морозовы указали на то, что утратили интерес в заключении основного договора, отказываются от исполнения предварительного договора.

    Представители третьих лиц ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» и Управление Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены.

Привлеченная в ходе рассмотрения дела в качестве третьего лица Кучеренко Л.Б. на удовлетворение заявленных требований возражала, пояснила, что заключила с Морозовыми договор купли-продажи этой квартиры xx.xx.xxxx., полностью рассчиталась на квартиру. Договор был передан на регистрацию. С xx.xx.xxxx. она пользуется этой квартирой.

    Выслушав представителя истца и Кучеренко Л.Б., исследовав письменные доказательства, суд считает, что требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

    Судом установлено, что xx.xx.xxxx. Морозов В.Б., Морозова С.Г. в качестве продавца и Петров А.Е. в качестве покупателя заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г.Новосибирск, ...1 кв.2. По предварительному договору стороны обязались в срок до xx.xx.xxxx. подписать и передать для государственной регистрации права в Управление Росреестра о Новосибирской области Договор, далее Основной договор купли-продажи квартиры; продавцы обязались передать покупателю в собственность указанную квартиру по Основному договору купли-продажи.

В предварительном договоре стороны определили порядок расчетов: оценили квартиру в 3150000 рублей, часть из стоимости 350000 рублей покупатель обязался уплатить продавцам в качестве аванса в момент подписания предварительного договора xx.xx.xxxx., сумма в размере 1650000 рублей будет уплачена продавцам на момент снятия обременения в силу ипотеки не позднее xx.xx.xxxx, оставшуюся часть стоимости квартиры 1150000 рублей будет уплачена продавцам не позднее xx.xx.xxxx. в момент подписания Основного договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Новосибирской области. Продавцы обязались выдать покупателю ключи от квартиры в день выплаты суммы 350000 рублей.

В соответствии с п.1, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    Из пояснения сторон установлено, что в срок до xx.xx.xxxx. Основной договор купли-продажи между Петровым А.Е. и Морозовыми подписан не был. xx.xx.xxxx. Морозов В.Б., Морозова С.Г. обратились к Петрову А.Е. с предложением явиться xx.xx.xxxx. в 13 часов в Управление Росреестра по Новосибирской области (г.Новосибирск, ...) для сдачи в Управление Росреестра документов на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры по адресу ... приложили проект договора. Указанное обстоятельство подтверждается письмом от xx.xx.xxxx., актом о вручении документов истцу от xx.xx.xxxx.

    Учитывая, что до xx.xx.xxxx. Морозовы, как сторона предварительного договора купли-продажи квартиры обратилась к другой стороне – покупателю с предложением заключить договор на определенных в письменном виде условиях, суд считает, что у продавца возникло по п.4 ст.445, п.5 ст. 429 ГК РФ право требовать в судебном порядке заключения договора. Однако этим правом ответчики (продавец) не воспользовались, утратили интерес в исполнении предварительного договора, о чем указали в письме от xx.xx.xxxx. (л.д. 80, 81, 82).

xx.xx.xxxx. Петров А.Е. направил Морозовым телеграммы с предложением явиться xx.xx.xxxx. в 14 часов в Управление Росреестра по Новосибирской области (г.Новосибирск, ...) для предоставления выписки из ЕГРП, подтверждающей снятие обременения на __ подписания договора купли-продажи __ сдачи договора на регистрацию (л.д.14, 15). Поскольку эти действия совершены Петровым А.Е. после xx.xx.xxxx, а также в связи с тем, что требование о понуждении заключить договор им в судебном порядке не заявлено, обстоятельство направления им телеграмм xx.xx.xxxx. о намерении заключить сделку правового значения не имеет.

    Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а также в порядке наследования.

В соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

    Законодательство не содержит понятие «состоявшаяся сделка». Согласование сторонами условий, на которых они в будущем намерены заключить договор, является частью деятельности сторон договора по заключению предварительного договора (п.1 ст.429 ГК РФ). Согласование Петровым А.Е. и Морозовыми таких условий договора, подписание ими предварительного договора купли-продажи не порождает возникновение права собственности в Петрова А.Е. на указанную в договоре квартиру.

    Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним перечислены в п.1 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности основанием являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

    Поскольку договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ... с Петровым А.Е. заключен не был, не имеется оснований и для регистрации перехода права собственности на эту квартиру к Петрову А.Е.

    В исковом заявлении истец ссылается на основание для защиты своего права – ст.305 ГК РФ.

    Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

    В данном споре положения ст.305 ГК РФ с учетом заявленных требований не применимы. Кроме того, истец не предоставил доказательства владения квартирой __ в настоящее время на предусмотренном законом основании.

xx.xx.xxxx. договор купли-продажи спорной квартиры был заключен между Морозовыми и Кучеренко Л.Б. (л.д.74). Указанный договор был предоставлен сторонами на регистрацию договора залога, права собственности покупателя, но в связи с наложением Заельцовским районным судом г.Новосибирска ограничений (обременений) определением от xx.xx.xxxx, регистрационные действия не производились (л.д.73). Договор купли-продажи квартиры является заключенным с момента его подписания. В связи с этим, удовлетворение требований Петрова А.Е. даже при наличии согласия Морозовых на удовлетворение заявленных требований, нарушит права Кучеренко Л.Б., которая является законным владельцем данной квартиры.

    Требования, связанные с возвратом аванса и взысканием штрафа, Петровым А.Е. не заявлены. Поэтому обстоятельства уплаты аванса или задатка правового значения для разрешения данного спора не имеют.

    Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

    В признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ... между Морозовым В. Б., Морозовой С. Г. и Петровым А. Е. состоявшейся, о регистрации перехода права собственности на квартиру от продавцов к покупателю Петрову А. Е. отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Заельцовский районный суд г.Новосибирска.

    Судья:            подпись                    Т.Н. Борисова

Решение изготовлено в окончательной форме xx.xx.xxxx.

Копия верна. Подлинное решение находится в гражданском деле №2-1277/2014г. в Заельцовском районном суде г.Новосибирска.

Судья:                                    Секретарь: