Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-33/2013 (2-1101/2012;) ~ М-1125/2012 от 04.12.2012

Гр. депо №2-33/2013 год

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 февраля 2013 года г. Сухой Лог

Сухоложский городской суд Свердловской области в составе; председательствующего судьиСтрокинаСВ., при секретаре Обвинцевой О Д

с участием представителя истца Суханова А.Г, - Леонтьева О.А., действующего по доверенности от 01.02.2013,

представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью Торгово- строительная компания «Организация 1» Лаптева ДВ., действующего по доверенности от 01.07.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Суханова Андрея Геннадьевича к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания «Организация 1»,Министерству финансов Свердловской области о признании договора ипотеки ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

В Сухоложский городской суд обратился Суханов А.Г. с просьбой о признании ничтожной сделкой договора ипотеки от 22.01.2008 №, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания (далее ООО ТСК) «Организация 1» и Акционерным коммерческим Организация 2 Российской Федерации (открытым акционерным обществом) в лице Орджоникидзевского отделения №. Указанный договор истец просил признать ничтожным в части его доли (73/10000) в праве собственности на объект, незавершенный строительством, расположенный по адресу: г. Сухой Лог Свердловской области, ул. Белинского, № (далее по тексту Объект).

В обоснование исковых требований указано, что 19.09.2008 истец, действуя как инвестор, заключил с ответчиком ООО ТСК «Организация 1», действовавшим как застройщик, письменный договор, по которому принял на себя обязательство направить собственные инвестиции на строительство определенного договором нежилого помещения в составе Объекта.

В свою очередь, ответчик ООО ТСК «Организация 1» как застройщик, обязался перед Сухановым организовать возведение Объекта в целом и помещения, согласованного с истцом в частности, и после завершения строительства передать помещение в собственность истца.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.12.2010, за истцом Сухановым признано долевое право собственности на Объект, в размере 73/10000.

12.07.2011 признанное арбитражным судом право собственности Суханова зарегистрировано в едином государственном реестре, при выдаче соответствующего свидетельства обнаружено наличие существующего обременения указанного права собственности в виде ипотеки в пользу Министерства ф инансов Свердловской области.

Также в иске указано, что:

• предметом ипотеки (залога) является Объект в целом и право аренды земельного участка по месту расположения Объекта;
• договором ипотеки от 22.01.2008 обеспечивались кредитные договоры (рамочная кредитная линия и невозобновляемая кредитная линия)между Сбербанком России (ОАО) и ООО ТСК «Организация 1». Заемщику ООО ТСК «Организация 1» были перечислены кредитные денежные средства. Обязательства заемщика по кредитным договорам не исполнены;
• в обеспечение обязательств по вышеуказанным кредитным договорам, между Сбербанком и М инистерством финансов Свердловской области, 14.11,2007 был также заключен Договор № о предоставлении государственной гарантии Свердловской области;
• по требованию Сбербанка России, Министерством финансов Свердловской области в соответствии с условиями договора госгарантии исполнены обязательства гаранта по уплате суммы задолженности ООО «ТСК «Организация 1» перед Сбербанком России в размере 198 615 186 руб. 14 коп, в связи с чем, к министерству перешли права кредитора по кредитным договорам.

Со ссылкой на нормы гражданского закона (ст. ст. 166, 168, 209, 246 Гражданского кодекса РФ) и законодательства об инвестиционной деятельности, истец полагает, что поскольку он является долевым собственником Объекта, постольку передача Объекта в залог без согласования с истцом была незаконной, влекущей ничтожность соответствующей сделки.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, представитель третьего лица Сбербанка России (ОАО)Мертвшцев АБ. (по доверенности от 08.11.2010) в письменном отзыве исковые требования не признал.

Привел довода о том, что:

• поскольку судебный акт не является основанием возникновения права собственности, постольку право собственности Суханова возникло только при вступлении решения арбитражного суда в законную силу, то есть после возникновения и регистрации залога, что указывает на сохранение залога;
• банк является добросовестным залогодержателем, поскольку в момент заключения договора залога банк не обладал сведениями о существовании и заключении инвестиционного договора истца и ООО ТСК «Организация 1»,

Одновременно, отдельным письменным ходатайством, банк просит о прекращении производства по гражданскому делу в связи с не подведомственностью спора суду общей юрисдикции. Заявление обосновано:

• утверждением третьего лица о том, что, поскольку целью инвестирования было строительство нежилого помещения, которое может использоваться только в предпринимательских целях, постольку данный спор является экономическим;
• ссылкой на статус Суханова А.Г. как индивидуального предпринимателя;
• определением Арбитражного суда Свердловской области от 30.11.2011, которым дело о банкротстве ООО ТСК «Организация 1» признано подлежащим рассмотрению с применением правил о банкротстве застройщиков.

Определением суда от 04.02.2013 в удовлетворении заявления третьего лица о прекращении производства по делу отказано.

В судебном заседании представитель истца Леонтьев О А. исковые требования поддержал, сослался на преюдициальное значение решения арбитражного суда, установившего статус истца Суханова А.Г., как долевого собственника объекта и следовательно, лица, чья доля не могла быть каким -либо образом реализована (отчуждена, передана в залог и т,д.) без его согласия. Между тем, своего согласия Суханов на заключение сделки ипотеки не давал.

Представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России» в судебное слушание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом. Об отложении рассмотрения дела либо о проведении слушания без своего участия не ходатайствовал.

Представитель ответчика ООО 1C К «АС ком» Лаптев ДБ., действующий по доверенности, включающей в своём содержании право признания иска, исковые требования признал, суду указал, что последствия признания иска ему известны и понятны. Отметил, что признание иска не является произвольным и совершено с наличием на то должных оснований, поскольку заключение договора залога Объекта в целом действительно прямо нарушило права истца как инвестора строительства Объекта.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без своего участия. В отзыве по иску указано, что Управление в силу своей компетенции не оспаривает и не может оспаривать чьих- либо сделок и прав.

Ответчик Министерство финансов Свердловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом, письменного отзыва по иску, а равно и возражений по заявленным требованиям, суду не предоставил. Об отложении рассмотрения дела либо о проведении слушания без своего участия не ходатайствовал.

Заслушав участников разбирательства, исследовав письменные материалы по делу, суд приходит к следующим выводам.

На основании ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 декабря 2010 г. по делу № А60-36274/2010-С 14 по иску ИП Название к ООО «ТСК «Организация 1» о признании права на долю в праве собственности на объект, незавершенный строительством, в рассмотрении которого участвовали в качестве третьих лиц Сбербанк Российской Федерации (ОАО), Правительство и Министерство финансов Свердловской области, другие лица, за ИП Название было признано право собственности на долю в праве собственности ООО «ТСК АС ком» на объект, незавершенный строительством, по адресу: г. Сухой Лог, ул. Белинского, №, в размере 0,73%.

При этом, судебно-арбитражным актом установлены следующие юридически значимые обстоятельства, не подлежащие оспариванию и доказыванию в рамках настоящего гражданского процесса.

Между ИП Название и ООО ТСК «Организация 1» был заключен инвестиционный договор №<адрес> от 19.09.2008 г., в соответствии с которым ИП Название (Инвестор) принимает на себя обязательство направить собственные инвестиции на строительство нежилого помещения общей площадью 101,3 кв.м. строительный номер №<адрес>, расположенные в строящемся жилом 5-ти секционном доме с нежилыми помещениями на первом и втором этажах по адресу: Свердловская область, город Сухой Лог, улица Белинского, д. №, 9-этажнгая секция, 1 этаж, в размере и на условиях договора, а ООО ТСК «Организация 1» (Застройщик) обязуется в интересах инвестора организовать возведение указанного объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства передать в собственность инвестора указанный объект.

Согласно п. 4.2 договора №<адрес> от 19.09.2008 г. общая стоимость объекта составляет 4 558 500 руб.

Пунктом 5.1 договора №<адрес> от 19.09.2008 г. установлено, что застройщик обязуется обеспечить окончание строительства объекта в 4-м квартале 2008 года, но не позднее 01.01.2009 г. Датой окончания строительства является дата выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

К указанному договору сторонами были подписаны Приложение № (Планировка помещения), Приложение № (Уровень отделки объекта).

Предусмотренные пунктом 4.2 договора денежные средства в размере 4 558 500 руб. инвестором внесены в полном объеме.

Инвестиционный договор №<адрес>от 19.09.2008 г., суд счел заключенным, поскольку земельный участок получен ответчиком ООО «Организация 1» в аренду по договору аренды земельного участка № от 22.09.2006 г. на срок по 15.09.2009 г. с целью строительства жилого дом а многоэтажной застройки, получено разрешение на строительство объекта № от 27,10.2006 г., получен технический паспорт объекта незавершенного строительства, инвестирование строительства объекта, указанного в инвестиционном договоре №<адрес> от 19.09,2008 г., осуществлялось истцом, что позволило суду сделать вывод, что стороны в своих действиях руководствовались спорным договором и при его исполнении у сторон у лиц, его подписавших, отсутствовали разногласия относительно условий финансирования и строительства объекта инвестиций.

Согласно регистрационного дела в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Свердловская область, город Сухой Лог, улица Белинского, д. №, право собственности на указанный объект зарегистрировано за ООО «Организация 1», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2006 г.

Исходя из перечисленных обстоятельств, арбитражным судом сделан вывод о том,

что:

• возведение объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Свердловская область, город Сухой Лог, улица Белинского, д. №, не осуществлялось исключительно для ответчика ООО «Организация 1» и за счет денежных средств ответчика;
• на момент регистрации права собственности ООО «Организация 1» на объект незавершенный строительством, в том числе на 24.11.2006 г., ответчик не обладал единоличной собственностью на указанный объект, поскольку объект являлся объектом инвестиционной деятельности по инвестиционным договорам.

С учетом изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что истец в силу закона (п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 годаЫ 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР») обладает на праве собственности долей в объекте незавершенном строительством, строительство которой им проинвестировано, в связи с чем, у истца воз никло право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

12.07.2011 вышеуказанное право Суханова А.Г. зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации №, право общей долевой собственности Суханова на объект незавершенного строительства обременено (ограничено) ипотекой.

Как установлено в данном судебном разбирательстве, 22 января 2008 г. в обеспечение исполнения ООО «ТСК Организация 1» обязательств по Генеральному соглашению

и кредитным договорам, между Сбербанком России и ООО «ТСК АС ком» заключен договор ипотеки №, согласно которому Сбербанку России переданы в залог:

принадлежащий ООО «ТСК «Организация 1» на праве собственности объект недвижимого имущества, составляющий вышеуказанный объект незавершенного строительства, литер А, общей площадью 13 826 кв. м (в том числе основное строение с подвалом и нежилыми помещениями, основной материал - фундаментальные блоки расположенное по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, дом № №, инвентарный номер объекта №

• право аренды земельного участка (землепользования) из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под объект жилой застройки (строительство жилого дома многоэтажной застройки), кадастровым номером 66:63:01 01 049:0075,

местоположением: Свердловская область, г. Сухой Лог, ул. Белинского, №, сроком с 15 сентября 2006 г. по 15 сентября 2009 г. с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 12 150 кв.м.

Государственная регистрация договора ипотеки произведена 22 февраля 2008 г.

19 июля 2007 г. Правительством Свердловской области в целях выполнения мероприятий, направленных на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и во исполнение постановления Правительства Свердловской области от 20 февраля 2006 г. №-ПП «Об организации строительства жилья для отдельных категорий граждан» издано Постановление №-ПП «О предоставлении государственной гарантии Свердловской области»; пунктом 1 данного Постановления предусмотрено предоставить в соответствии с Законом Свердловской области от 8 декабря 2006 г. № 82-ФЗ «Об областном бюджете» на 2007 г. государственную гарантию Свердловской области по обязательствам юридического лица перед коммерческими банками по кредитам, предоставленным на строительство доступного жилья в Свердловской области; пунктом 2 Постановления Министерству финансов Свердловской области предписано заключить от имени Свердловской области договоры о предоставлении государственной гарантии С вердловской области и договоры об обеспечении требований гаранта, В договорах о предоставлении государственной гарантии предусмотреть условие, согласно которому гарантия ограничивается суммой 232000 тыс. руб. с учетом процентов и иных платежей, предусмотренных договором, контроль за исполнением постановления возложен на М инистра строительства и ЖКХ Свердловской области Карлова А. В.; согласно приложению «Объем реализации гарантии и срок, на который предоставляется в целях реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» государственная гарантия Свердловской области» указан получатель государственной гарантии ООО «ТСК «Организация 1», объем предоставляемой гарантии - 232000 тыс. руб., срок предоставления гарантии - декабрь 2008 г., строительны й адрес дома - г. Сухой Лог, ул. Белинского, №

14 ноября 2007 г. между Сбербанком России, Министерством финансов Свердловской области, действующим на основании вышеуказанного Постановления Правительства Свердловской области, ООО «ТСК «Организация 1» был заключен договор о предоставлении государственной гарантии субъекта Российской Федерации, согласно которому Министерство финансов Свердловской области от имени Свердловской области обязалось отвечать перед Сбербанком России за исполнение ООО «ТСК «Организация 1» всех его обязательств по генеральному соглашению и договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии от 14 ноября 2007 г., по условиям которых С бербанк России открыл ООО «ТСК «Организация 1» невозобновляемую кредитную линию для финансирования и возмещения ранее понесенных инвестиционных затрат по строительству пятисекционного жилого дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Сухой Лог, стр. №.

В дальнейшем, по требованию Сбербанка России, Министерством финансов Свердловской области в соответствии с условиями договора гарантии исполнены обязательства гаранта по уплате суммы задолженности ООО «ТСК «Организация 1» перед Сбербанком России в размере 198 615 186 руб. 14 коп.

По исполнению вышеуказанных обязательств, право залогодержателя перешло от кредитного учреждения к Министерству финансов Свердловской области, в связи с чем в настоящее время ипотека установлена в пользу Минфина Свердловской области.

Оценивая данные обстоятельства в своей совокупности и применительно к данному разбирательству, суд полагает, что ООО «ТСК Организация 1», не обеспечив охраняемые законом и не учитывая интересы Суханова А.Г., как субъекта инвестиционной деятельности, а равно и долевого собственника Объекта, заключило договор ипотеки от 22.01.2008 № со Сбербанком Российской Федерации.

Передав в залог Объект в целом, ООО «ТСК Организация 1» передало таким образом в залог и долю Суханова, без его соответствующих на то воли и волеизъявления.

На основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании абзащ 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Исходя из содержания части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, защите подлежит нарушенное право заинтересованного лица. В связи с этим истцу Суханову А.Г. надлежало доказать, что, несмотря на установление его прав решением Арбитражного суда Свердловской области, договором ипотеки его права собственника нарушены, и он является заинтересованным лицом. По мнению суда, истцом такое обстоятельство доказано в части своей доли - его право собственности обременено ипотекой, доказательств согласия истца на заключение договора ипотеки ответчиками не представлено.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором ипотеки обеспечивались кредитные договоры между Сбербанком России (ОАО) и ООО «ТСК Организация 1».

На основании части 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО ТСК «Организация 1» могло распоряжаться своей долей, передать ее в залог. Суд считает, что сделка о залоге объекта незавершенного строительством в целом была бы совершена и без включения недействительной ее части - даже с учетом предоставленных кредитных средств строительство дома не было завершено, доказательств обратного не предоставлено.

Заключение договора ипотеки в остальной части прав и законных интересов истца не нарушает. Лица, считающие свои права нарушенными, должны самостоятельно решить вопрос с защитой своих прав.

На основании части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании пункта 17 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при прекращении права соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

Таким образом, в силу недействительности части сделки и прекращения права ипотеки Министерства финансов Свердловской области в отношении доли Суханова А.Г. (№), должна быть погашена запись о регистрации ипотеки в пользу Министерства финансов Свердловской области в отношении доли Суханова А.Г. (№) в праве собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Сухой Лог, ул. Белинского, №, общей площадью застройки 13 826 кв. м.

Об<уждая возражения третьего лица ОАО «Сбфбан к России», <уд считает, что банк не является лицом, чьи материально-правовые интересы затрагиваются признанием договора ипотеки недействительным, поскольку в силу закона (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 365, абз. 4 ст. 387 Гражданского кодекса Российской Федерации) его правопреемником в полном объеме стало Министерство финансов Свердловской области, которое приобрело право требования к ООО «ТСК «Организация 1» в размере сумм, уплаченных Сбербанку России по договору гарантии, и к которому в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право залогодержателя получить удовлетворение из стоим ости заложенного имущества преимущественно перед другим и кредиторам и.

Доказательств существования на момент рассмотрения данного спора зарегистрированных обременений в пользу Сбербанка России в материалах дела не имеется.

Возражений на требование о признании договора ипотеки недействительным в части ответчиком Министерством финансов Свердловской области не предоставлено.

Также отсутствуют сведения о том, что по требованию Министерства финансов Свердловской области принято решение суда об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки им ущество - объект незавершенного строительства.

При изложенных обстоятельствах, когда надлежащий кредитор не оспаривает требований о признании договора ипотеки в части недействительным, у суда отсутствуют основания для отказа в удовлетворении иска по доводам, изложенным Сбербанком России. Лицом, оспаривающим исковые требования, не доказана фактическая и юридическая заинтересованность в рассматриваемом судом гражданском споре либо создание препятствий к реализации субъективных прав.

Ссылка в возражениях на п. 1 ст. 353 ГК Российской Федерации и доводы о сохранении права залога при переходе права собственности на заложенное имущество не могут быть признаны состоятельными, так как ни в арбитражном процессе, ни в настоящем судебном разбирательстве не устанавливался переход к Суханову А.Г. права собственности на заложенное имущество от прежнего правообладателя; решением арбитражного суда установлено возникновение у истца права общей долевой собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества. В силу положений ст. 355 ПС Российской Федерации, ООО «ТСК «Организация 1» в данном случае являлся ненадлежащим залогодателем в части долей в праве собственности, принадлежащих инвестору, следовательно, не имеется оснований утверждать о сохранении залога.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор ипотеки от 22 января 2008 года №, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания «Организация 1» и Акционерным коммерческим Организация 2 Российской Федерации (открытым акционерным обществом), зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 февраля 2008 года за номером №, в части залога доли Суханова Андрея Геннадьевича - №

Признание недействительным договора ипотеки в части залога доли Суханова Андрея Геннадьевича, составляющей 73/10000, является основанием для погашения записи о регистрации за Министерством финансов Свердловской области права ипотеки на принадлежащие Суханову Андрею Геннадьевичу 73/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Сухой Лог, ул. Белинского, №, площадью 13 826 кв. м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Свердловский областной суд с подачей жалобы через Сухоложский городской суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 февраля 2013 года.

Председательствующий судья - подпись. Копия верна.

Судья Сухоложского городского суда Свердловской области