Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-993/2019 (2-11554/2018;) ~ М-8821/2018 от 04.09.2018

№ 2-993/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Нижний Новгород                 

[ 00.00.0000 ] Нижегородский районный суд г.Н.Новгорода в составе председательствующего судьи Маркиной О.Е., секретаре Королевой С.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волкова А. С. к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области о расторжении договора купли – продажи, взыскании денежных средств,

установил:

Волков А.С. обратился в суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области о расторжении договора купли – продажи, взыскании денежных средств, в обоснование которого указала следующее.

[ 00.00.0000 ] между Волковым А.С. и Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению городским имуществом в Нижегородской области был заключен договор [ № ] купли – продажи арестованного заложенного недвижимого имущества, согласно п.1.1 которого продавец передает в собственность покупателю квартиру общей площадью 75,1 кв.м, кадастровый [ № ], расположенной по адресу: [ адрес ], арестованную у Бениваленской Ю.Е.

До настоящего момента заключенный договор не зарегистрирован, истцом получено уведомление об отказе в государственной регистрации [ № ] от [ 00.00.0000 ] .

Согласно данному уведомлению, Бениваленская Ю.Е., чье имущество было реализовано как арестованное заложенное имущество, не является собственником квартиры по адресу: [ адрес ], ввиду того, что она, вступив в права наследования не зарегистрировала за собой право собственности в установленном законом порядке.

Кроме того, в уведомлении об отказе в государственной регистрации [ № ] от [ 00.00.0000 ] регистратор указывает на наличие записи в ЕГРН от [ 00.00.0000 ] о наличии зарегистрированного залога в пользу ПАО Банк «Возрождение» в отношении квартиры по адресу: г[ адрес ]. Данный залог является предшествующим, по отношению записи об ипотеке от [ 00.00.0000 ] .

Наличие обременения реализуемого предмета залога является существенным условием договора купли-продажи. Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области не уведомило истца о наличии такого обременения. Со стороны продавца не была предоставлена истцу заверенная копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Изначально в договоре купли-продажи не были указаны существенные условия договора купли-продажи – о наличии обременения, препятствующего государственной регистрации объекта; а должник, чье имущество было реализовано, не являлся собственником посещения, что также делает невозможным государственную регистрацию сделки.

Истец считает, что со стороны ответчика Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области была допущена халатность при юридической оценке документов, поступивших для реализации арестованного заложенного имущества, а также при подготовке документов для проведения торгов.

Ввиду невозможности государственной регистрации договора купли-продажи, истец считает нарушение условий договора со стороны Территориального управления существенным. Территориальное управление ответило отказом на обращение истца за расторжение договора купли-продажи и возврате денежных средств.

Истец просит расторгнуть договор [ № ] от [ 00.00.0000 ] купли – продажи арестованного заложенного недвижимого имущества, квартиры общей площадью 75,1 кв.м., кадастровый [ № ], расположенной по адресу: г[ адрес ], заключенный между Волковым А. С. и Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области.

Взыскать с Российской Федерации в лице Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, с Российской Федерации в лице Управления Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области в пользу Волкова А. С. денежные средства, оплаченные по договору [ № ] от [ 00.00.0000 ] в размере 3 855 000 рублей.

Протокольным определением от [ 00.00.0000 ] к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечен ПАО Банк «Возрождение».

Протокольным определением от [ 00.00.0000 ] к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены Бениваленская Ю.Е, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

Протокольным определением к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены Отдел судебных приставов по Нижегородскому району, АО «Агентство финансирования жилищного строительства».

В судебном заседании истец Волков А.С. исковые требования поддержал, дал пояснения по существу иска, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель истца Кручинин А.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, дал пояснения по существу иска, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области Прудникова Н.Я., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика Управление Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области Репин В.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, пояснил, что управление является ненадлежащим ответчиком по делу, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ПАО Банк «Возрождение» Гущина С.А., действующая на основании доверенности, оставила вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда, представила в суд пояснения по иску.

В судебное заседание третьи лица Бениваленская Ю.Е, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, Отдел судебных приставов по Нижегородскому району, АО «Агентство финансирования жилищного строительства»не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав истца, представителя истца, представителей ответчиков, представителя третьего лица, установив юридически значимые по делу обстоятельства, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 - 3 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Как предусмотрено п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, [ 00.00.0000 ] между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом и Волковым А. С. заключен договор [ № ] купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества, согласно которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: квартира общей площадью 75,1 кв.м., кадастровый [ № ], расположенная по адресу: [ адрес ], арестованное у Бениваленской Ю.Е.

Имущество продается на основании постановления судебного пристава – исполнителя Нижегородского РО УФССП России по Нижегородской области о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% от [ 00.00.0000 ] .

Стоимость имущества составила 3 855 000 рублей и оплачена Волковым А.С.

Решением Кулебакского городского суда Нижегородской области от [ 00.00.0000 ] по делу [ № ] по иску Банк «Возрождение» (ПАО) к Сумину Е. А., Бениваленской Ю. Е. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении изыскания на заложенное имущество, суд постановил исковые требования Банк «Возрождение» удовлетворить частично, взыскать в солидарном порядке с Сумина Е. А., Бениваленской Ю. Е. в пользу Банк «Возрождение» (ПАО) задолженность по кредитному договору [ № ] от [ 00.00.0000 ] в сумме 3 392 403 руб. 57 коп., в том числе: 2 916 479 руб.29 коп. - сумму основного долга (кредита); 275 924 руб. 28 коп. - сумму срочных процентов за пользование кредитом; 190 000 руб. - сумму пеней по основному долгу; 10 000 руб. - сумму пеней по процентам; обратить взыскание на вложенное имущество в счет погашения долга по кредитному договору [ № ] от [ 00.00.0000 ] : двухкомнатную квартиру, назначение объекта: жилое, площадь объекта - 75,10 кв. м. этаж 6, адрес: [ адрес ], условный номер объекта: [ № ], принадлежащую на праве собственности Сумину Е. А., установив начальную продажную цену предмета залога в размере 4 500 000 руб., определить способ реализации квартиры, расположенной по адресу: [ адрес ], путем проведения открытых торгов в форме аукциона; взыскать с Сумина Е. А., Бениваленской Ю. Е. в солидарном порядке в пользу Банка «Возрождение» (ПАО) государственную пошлину в сумме 25 162 руб. 01 коп., в остальной части исковых требований отказать. Решение вступило в законную силу [ 00.00.0000 ] .

Определением Кулебакского городского суда Нижегородской области от [ 00.00.0000 ] . по делу [ № ] произведена замена должника Сумина ЕА. в исполнительном производстве [ № ] от [ 00.00.0000 ] в связи со смертью [ 00.00.0000 ] . Сумина Е.А. на Бениваленскую Ю.Е. [ 00.00.0000 ] .

Решением Кулебакского городского суда Нижегородской области от [ 00.00.0000 ] по делу [ № ] по иску Банк «Возрождение» (ПАО) к Сумину Е. А., Бениваленской Ю. Е. в пользу Банк «Возрождение» (ПАО) довзыскана задолженность по процентам по тому же кредитному договору [ № ] от [ 00.00.0000 ] , обеспеченного ипотекой вышеуказанной квартиры, в сумме 324 790 руб. 46 коп. по состоянию на [ 00.00.0000 ] , сумма задолженности по процентам по дату исполнения решения Кулебакского городского суда Нижегородской области от [ 00.00.0000 ] ., взыскана с Сумина Е. А. и Бениваленской Ю. Е. в пользу Банк «Возрождение» (ПАО) сумма задолженности по пеням в сумме 10 000 руб., взыскана с Сумина Е.А. и Бениваленской Ю.Е., госпошлина в сумме по 3273 руб. 95 коп. с каждого, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Решение вступило в законную силу [ 00.00.0000 ] .

Определением Кулебакского городского суда Нижегородской области от [ 00.00.0000 ] . по делу [ № ] произведена замена должника Сумина Е.А. в исполнительном производстве в связи со смертью [ 00.00.0000 ] . Сумина Е.А. на Бениваленскую Ю.Е.

Заочным решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от [ 00.00.0000 ] . с Бениваленской Ю.Е. в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» взыскана задолженность по договору стабилизационного займа [ № ] от

[ 00.00.0000 ] . в размере 2 002 047 руб. 38 коп., обращено взыскание на заложенную по последующему договору об ипотеке недвижимого имущества [ № ] от [ 00.00.0000 ] квартиру, расположенную по адресу: [ адрес ], определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и определив начальную продажную стоимость квартиры в сумме 4 500 000 рублей.

Указанный выше договор купли-продажи заключен по результатам торгов.

[ 00.00.0000 ] между Волковым А.С. и Территориальным управлением подписан протокол [ № ] о результатах повторных торгов по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества – спорной квартиры и заключен договор купли - продажи.

Часть денежных средств от продажи заложенной квартиры была перечислена последующему залогодержателю ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Остаток денежных средств от продажи квартиры направлен на погашение заложенности перед ПАО Банк «Возрождение», но не в полном объеме. Непогашение задолженности по кредитному договору в полном объеме по решению суда влекут сохранение залога в пользу Банка.

Согласно п.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Истец получил уведомление от [ 00.00.0000 ] [ № ] об отказе в государственной регистрации ввиду того, что заявление залогодержателя на регистрацию перехода права собственности не представлено; согласно данным, имеющимся в Управлении Росреестра по Нижегородской области и документам, представленным на регистрацию, Сумин Е.А, [ 00.00.0000 ] года рождения, являющийся собственником объекта недвижимости на которое в соответствии с заочным решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгород [ 00.00.0000 ] обращено взыскание, умер [ 00.00.0000 ] . Бениваленская Ю.Е. обратилась с заявлением о принятии наследства после смерти Сумина Е.А. однако право собственности за Бениваленской Ю.Е. в ЕГРН на данный объект недвижимого имущества не зарегистрировано, что препятствует проведению государственной регистрации права собственности; согласно данных ЕГРН [ 00.00.0000 ] за [ № ] зарегистрирован залог в силу закона в пользу ПАО Банк «Возрождение», данный залог в виллу закона является предшествующим по отношению к записи об ипотеке от [ 00.00.0000 ] [ № ], однако согласие ПАО Банк «Возрождение» на государственную регистрацию представлено не было.

Получив уведомление регистрирующего органа, содержащее указанные выше сведения, которые повлекли невозможность регистрации права собственности истца на спорную квартиру, истец обращался с заявлением о расторжении договора и возвращении денежных средств, в чем ему было отказано.

Согласно ст. 450 ГК РФ По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Учитывая, что при заключении договора купли-продажи арестованного имущества истец исходил из того обстоятельства, что после уплаты соответствующей денежной суммы он сможет зарегистрировать право собственности на спорную квартиру, при этом, обстоятельства изменились таким образом, что переход права собственности на квартиру стал невозможен, то есть при наличии данного условия на момент заключения договора купли-продажи от [ 00.00.0000 ] данный договор, с очевидностью, вообще не был бы заключен.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ именно на продавца императивно накладывается обязанность по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, а у покупателя, в свою очередь, есть право, при неисполнении продавцом данной обязанности, расторгнуть договор.

Доводы относительно того, что с Территориального управления не могут взыскиваться денежные средства, является обоснованными, так как противоречат материалам дела.

Как следует из заключенного между сторонами [ 00.00.0000 ] договора [ № ] купли-продажи арестованного заложенного недвижимого имущества в качестве продавца в сделке выступало Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, таким образом, Управление Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области является ненадлежащим ответчиком по делу и в удовлетворении требований истца к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области отказывает.

Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения.

Таким образом, приобретенный истцом объект недвижимости фактически не подлежал продаже, и регистрация права собственности истца на данную квартиру невозможна, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора. При этом отсутствие у ответчика достоверных сведений, непредставление данных сведений судебным приставом-исполнителем не может послужить основанием для ущемления прав истца по договору, в связи с чем суд приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи и взыскании с Территориального управления в пользу истца уплаченных денежных средств размере 3 855 000 рублей.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Волкова А. С. удовлетворить.

Расторгнуть договор [ № ] от [ 00.00.0000 ] купли – продажи арестованного заложенного недвижимого имущества, квартиры общей площадью 75,1 кв.м., кадастровый [ № ], расположенной по адресу: [ адрес ], заключенный между Волковым А. С. и Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области.

Взыскать с Российской Федерации в лице Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в пользу Волкова А. С. денежные средства, оплаченные по договору [ № ] от [ 00.00.0000 ] в размере 3 855 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований Волкова А. С. к Управлению Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области о расторжении договора купли – продажи, взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский районный суд г. Н. Новгород.

    Судья О.Е. Маркина