Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2095/2021 ~ М-1744/2021 от 04.06.2021

№ 2-2095/2021

64RS0047-01-2021-003104-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2021 года г. Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Замотринской П.А.,

при секретаре Иванове М.С.,

при участии истца Никульшина В.А.,

представителя истца Никульшина В.А. – Чеботарева Д.М., действующего на основании доверенности от <дата>,

ответчиков Наветкина А.А., Любченко Ю.С.,

представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Специализированный застройщик «Липки 2020» Мельника И.А., действующего на основании доверенности от <дата>, Курбатовой Л.В., действующей на основании доверенности от <дата>,

представителя ООО «Лепта» Мельника И.А., действующего на основании доверенности от <дата>,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования «Город Саратов» Пасечного С.С., действующего на основании доверенности от <дата>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никульшина В.А. к Любченко Ю.С., Наветкину А.А., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрация муниципального образования «Город Саратов», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Территориальное управление Росимущества в Саратовской области, ООО «Специализированный застройщик «Липки 2020», ООО «Лепта», ЖСК «Прометей», о признании сделок состоявшимися,

установил:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями, в обоснование которых указал, что по договору купли-продажи от <дата>, Никульшин В.А. приобрел у ООО «<данные изъяты>» жилую комнату, площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за 1420000 рублей, а также по договору купли-продажи от <дата> приобрел у ООО «<данные изъяты>» жилую комнату, площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 1300000 рублей. Переход права собственности, право собственности, регистрация договора купли-продажи не состоялась в связи со сносом жилого дома. В соответствии с Постановлением Мэра города Саратова от 19 января 2001 года № 1-49 произведено изъятие недвижимости в жилищной сфере жилых домов по <адрес>, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и находящихся на балансе ЖЭУ № <адрес>. Поскольку дом был снесен, ФИО6 имеет право на денежную компенсацию от Администрации МО «Город Саратов», поскольку земельный участок относится к муниципальной собственности. Тем же постановлением ЖСК «<данные изъяты>» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок, площадью 0,2615 га для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности от 7 до 9 этажей и трансформаторной подстанции по адресу: <адрес> и на кооператив возложена обязанность по отселению граждан с площадки строительства. Застройщик многоквартирного жилого дома ЖСК «<данные изъяты>» возложенные на него муниципальным органом власти обязательства по отселению жильцов со стройплощадки не исполнил. В конце <дата> года жилой дом по адресу: <адрес> был уничтожен и с указанного времени объекта недвижимости не существует. Определением Арбитражного суда Саратовской области от <дата> по делу № № в отношении ЖСК «<данные изъяты> применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от <дата> конкурсное производство в отношении ЖСК «<данные изъяты>» было завершено. Определениями Арбитражного суда Саратовской области по делу № № требования части кредиторов (собственников квартир со стройплощадки) были включены в реестр требований кредиторов должника - ЖСК «<данные изъяты>» для удовлетворения в третью очередь. Как следует из определения Арбитражного суда Саратовской области от <дата> по делу № №, участниками строительства ЖСК «<данные изъяты>» <дата> было проведено собрание, на котором принято решение об обращении в Арбитражный суд Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок от ЖСК «<данные изъяты>» созданному участниками строительства - ЖСК «<данные изъяты>». В определении также указано, что после завершения строительства конкретного объекта - жилого многоквартирного дома на земельном участке, предоставленном ЖСК «Чайка-6» в аренду, общей площадью квартир 26916,2 кв.м (что составляет 368 квартир), в нем будет достаточно жилых помещений для удовлетворения требований участников строительства в отношении указанного объекта, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче в собственность таких помещений. Указанным определением Арбитражного суда Саратовской области удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ЖСК «<данные изъяты>» о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 26916,2 кв.м, и прав аренды на земельный участок предоставленный на основании договора аренды земельного участка. Общество ООО «<данные изъяты>» было ликвидировано в <дата>, в связи с чем ответчиком по данному делу является один из учредителей ООО «<данные изъяты>» Любченко Ю.С., поскольку все имущество ликвидируемой организации (ООО) принадлежит его участникам (учредителям). Предметом заявленного требования является жилая комната, площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, в снесенном доме по адресу: <адрес>, а также жилая комната, площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, в снесенном доме по адресу: <адрес>. Поскольку ООО «<данные изъяты>» как продавец, и Никульшин В.А. как покупатель, достигли соглашения по всем существенным условиям договора, в частности, как указано в договоре от <дата>, предметом договора купли-продажи является жилая комната, площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, отчуждаемая доля оценена сторонами в 1420000 рублей, то в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор между ними считается заключенным. Поскольку ООО «<данные изъяты>» как продавец, и Никульшин В.А., как покупатель, достигли соглашения по всем существенным условиям договора, в частности, как указано в договоре от <дата>, предметом договора купли-продажи является жилая комната, площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, отчуждаемая доля оценена сторонами в 1300000 рублей, то в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор между ними считается заключенным. Стороны по сделке предусмотрели, что настоящий договор является одновременно передаточным актом на основании ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт З.1.З.), подтверждающим передачу покупателю Никульшину В.А. объектов недвижимого имущества. Претензий друг к другу стороны не имели. С указанного времени Никульшин В.А. владел и пользовался жилыми комнатами площадью <данные изъяты> кв.м., и <данные изъяты> кв.м., нес бремя содержания недвижимого имущества. Вышеуказанные договора никем не оспорены, в связи с чем истец просит суд прийти к выводу о том, что в данном случае участники сделки совершили необходимые правовые действия, направленные на достижение юридического результата, что свидетельствует о реальном исполнении сделок купли-продажи жилых комнат площадью <данные изъяты> кв.м, и <данные изъяты> кв.м, в жилом доме по адресу: <адрес>, следовательно, имеются основания для удовлетворения требования истца о признании договора от <дата>, жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> и договора от <дата>, жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> состоявшимися. Государственная регистрация сделки купли-продажи не была произведена по причине сноса жилого дома. <дата> Октябрьский районный суд г. Саратова в составе судьи ФИО7 рассмотрев дело № по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО8, ФИО1, Любченко Ю.С., Никульшину В.А., ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим зарегистрированного права, снятии жилого помещения с кадастрового учета вынес решение исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО8, ФИО1, Любченко Ю.С., Никульшину В.А., ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим зарегистрированного права, снятии жилого помещения с кадастрового учета, удовлетворить. Признать отсутствующим регистрированное право общей долевой собственности за ФИО4 (доля <данные изъяты>), ФИО1 (доля <данные изъяты>), ООО «<данные изъяты>» (доля <данные изъяты>, доля <данные изъяты>), ФИО2 (<данные изъяты>), ФИО3 (<данные изъяты>) на жилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> связи с уничтожением объекта недвижимости. На основании изложенного истец просит признать сделку купли-продажи жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>,
<адрес> заключенную <дата>
г. между продавцом ООО «<данные изъяты>» и Никульшиным В.А. состоявшейся; признать сделку купли-продажи жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, заключенную <дата>, заключенную между продавцом, ООО «<данные изъяты>» и Никульшиным В.А., состоявшейся.

Истец Никульшин В.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель истца Чеботарев Д.М. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик Наветкин А.А. в судебном заседании заявленные исковые требования признал.

Ответчик Любченко Ю.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, по основаниям изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, согласно которым в приложении к исковому заявлению отсутствуют договора займа от
<дата> на сумму 1 300 000 рублей и от <дата> на сумму 1 420 000 рублей, которые являются основными доказательствами, подтверждающими заявленные требования по настоящему делу. При общении с адвокатом Никульшина В.А. - Чеботаревым Д.М., подлинные договора займа для
ознакомления представлены не были. В наличии у адвоката были только
ксерокопии договоров, что ставит наличие договоров займа под сомнение. В соответствии с п. 1 ст. 33 Федерального закона от 08 февраля 1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» компетенция общего
собрания участников общества определяется уставом общества в
соответствии с настоящим Федеральным законом. В уставе ООО «<данные изъяты>», утвержденным решением общего собрания участников от <дата>,
в разделе 13 «Управление в обществе» в подпункте 13.1.5.2.-16 указано, что заключение Обществом сделок, связанных с отчуждение имущества,
стоимость которого составляет 25 и более процентов, относится к
компетенции Общего собрания участников Общества. Однако, в нарушение
данного пункта Устава договора купли - продажи комнат ООО «<данные изъяты>» были заключены без проведения общего собрания участников ООО «<данные изъяты>». В материалах дела отсутствуют документы о проведении
собрания участников ООО «<данные изъяты>» по вопросу продажи комнат на
общую сумму 272 000 рублей, принадлежащих ООО «<данные изъяты>»,
Никульшину В.А. Решение участников общего собрания ООО «<данные изъяты>» по вопросу купли-продажи комнат истец не представил. Поскольку при проведении сделок купли - продажи комнат была нарушена
ст. 33 Федерального закона от 08 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с
ограничеппой ответственностью» в соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации данные сделки являются ничтожными без оспаривания. Факт отсутствия договоров займа подтверждается также бухгалтерской
отчетностью. В балансе ООО «<данные изъяты>» за 1 полугодие 2010 года,
составленном ООО «<данные изъяты>» по договору оказания услуг и
выполнению работ по составлению бухгалтерской отчетности для ООО «<данные изъяты>», в разделе IV «Долгосрочные обязательства» в строке 510
«Займы и кредиты» на начало и конец отчетного периода отражена сумма
106 000 рублей 00 копеек по договору займа от <дата> года, в котором заимодавцем выступает ФИО5, заемщиком - ООО «<данные изъяты>». Займы на общую сумму 2 720 000 рублей 00 копеек в балансе не отражены. По ранее рассмотренному делу от <дата> № договора займа от <дата> на сумму 1 300 000 рублей и от <дата> на сумму 1 420 000 рублей, а также договора купли-продажи комнат от <дата> не являлись предметом исследования, в связи с чем ранее рассмотренное дело не имеет преюдициального значения. В деле от <дата> № Никульшин В.А. выступает не как собственник комнат, а как участник ООО «<данные изъяты>». В связи с вышеизложенным, считает, что требования, заявленные Никульшиным В.А., о признании сделок купли - продажи комнат состоявшимися, необоснованны и не подтверждаются представленными им доказательствами.

Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Специализированный застройщик «Липки 2020», ООО «Лепта» Мельник И.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Специализированный застройщик «Липки 2020» Курбатова Л.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования «Город Саратов» Пасечный С.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Территориального управление Росимущества в Саратовской области, ЖСК «Прометей», в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причина неявки не известна.

При таких обстоятельствах с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Изучив доводы искового заявления, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу требований ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как прямо указано в п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В судебном заседании установлено, что истец просит признать состоявшейся сделкой договор от <дата> купли-продажи <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>жилой комнаты в указанной квартире, площадью <данные изъяты> кв.м. в квартире общей площадью <данные изъяты> кв.м.), стоимостью 1 300 000 рублей 00 копеек, заключенный между ООО «<данные изъяты>», в лице директора ООО Наветкина А.А., и Никульшина В.А. (л.д. 16-18).

Также истец просит признать состоявшейся сделкой договор от <дата> купли-продажи <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (жилой комнаты в указанной квартире, площадью <данные изъяты> кв.м. в квартире общей площадью <данные изъяты>.м.), стоимостью 1 420 000 рублей 00 копеек, заключенный между ООО «<данные изъяты>», в лице директора ООО Наветкина А.А., и Никульшина В.А. (л.д. 19-21).

Доказательств того, что после заключения договоров купли-продажи комнат в <дата> года и впоследствии на протяжении более 10 лет ответчик (сторона по договору) уклонялась от регистрации договора купли-продажи недвижимости в суд не представлено.

Довод истца о том, что ими подавались документы в регистрационную палату, однако, переход права собственности не был зарегистрирован в связи с тем, что дом снесен, не является основанием для признания состоявшейся сделки через 10 лет после ее заключения, а напротив, свидетельствует о том, что на момент перехода права собственности объекта недвижимости не существовало, и сделка не могла быть зарегистрирована.

Кроме того, истец не был включен в реестр требований кредиторов при признании банкротом ЖСК «<данные изъяты>», которое осуществляло строительство на месте многоквартирного дома.

Как следует из определения Арбитражного суда Саратовской области от <дата> по делу № <данные изъяты>. участниками строительства ЖСК «<данные изъяты>» <дата> было проведено собрание, на котором принято решение об обращении в Арбитражный суда Саратовской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок от ЖСК «<данные изъяты>», созданному участника строительства – ЖСК «Прометей».

Истец в реестр членов кредитор не включался, требования на стадии строительства дома о правах на квартиры им в течение многих лет не заявлялись.

Кроме того, в п. 2.2 и п. 2.4 договоров указано, что оплата по ним осуществляется в порядке осуществления зачета по договору займа от <дата> и по договору займа от <дата>. Обязательства покупателя по оплате квартир считаются исполненными надлежащим образом с даты подписания соглашения о зачете по договору займа от <дата> и от <дата> соответственно.

Также в материалы дела предоставлены копии соглашений о зачете однородных требований по договорам займа от <дата>, по которым в целях полного прекращения обязательств, возникших из договора займа от <дата> и договора купли-продажи от <дата>, а также из договора займа от <дата> и договора купли-продажи от <дата>, стороны производят зачет встречных однородных требований, указанных в п. 2.1 договора. Сумма зачета встречных однородных требований составляет 1 300 000 рублей 00 копеек и 1 420 000 рублей соответственно (107-108, 109-110), и копии договоров беспроцентного займа (л.д. 105-106, 111-112). Подлинники указных документов в материалы дела не представлены.

Таким образом, доказательств произведения оплаты по указанным договорам в материалы дела не представлено.

Кроме того, как установлено в судебном заседании ООО «<данные изъяты>» приобрело указанные жилые комнаты по договорам купли-продажи от <дата> и от <дата> (л.д. 22-24, 26-29 – договора купли-продажи, л.д. 25, 30 – свидетельства о государственной регистрации права).

При этом решением Октябрьского районного суда г. Саратова от <дата> удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования «Город Саратов» в том числе к ООО «<данные изъяты>» о признании отсутствующим зарегистрированного права общей долевой собственности (доли <данные изъяты> и <данные изъяты>) в праве общей долевой собственности на жилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 37-43).

Таким образом, на настоящее время право собственности ООО «<данные изъяты>» на спорные комнаты признано отсутствующим, ООО «<данные изъяты>» ликвидировано, объектов недвижимости не существует.

При таких обстоятельствах никаких оснований для удовлетворения заявленных требований о признании сделок купли-продажи жилых комнат, площадью <данные изъяты> кв.м. и площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>,
<адрес>, заключенные <дата> между продавцом ООО «<данные изъяты>» и Никульшиным В.А., состоявшимися у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись П.А. Замотринская