Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-766/2020 ~ М-304/2020 от 06.02.2020

К делу № 2-766/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Темрюк                                                                                   14 июля 2020 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Назаренко С.А

при помощнике судьи Рубан В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации МО Темрюкский район к Топчиевой Н.Н.                 о запрете эксплуатации объекта капитального строительства и возложении обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Темрюкский район обратилась в суд с иском, в котором просит:

1) применить обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по <адрес> <адрес>, №;

2) запретить Топчиевой Н.Н. и иным лицам эксплуатацию трехэтажного объекта капитального строительства, с кадастровым номером 23<адрес>, <адрес>, в качестве гостевого дома (дома отдыха) до оформления объекта недвижимости в установленном законом порядке (назначение объекта недвижимости с «жилой дом» на «нежилое здание» и наименование объекта недвижимости на «дом отдыха»);

3) указать, что решение суда является основанием для внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> изменений в ЕГРН сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером 23:<адрес> изменить на «нежилое здание» и наименование с «жилой дом» изменить на «дом отдыха».

В обоснование своих требований истец указал, что земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, <адрес>, с кадастровым номером <адрес>         Топчиевой Н.Н.

На данном земельном участке предусмотрено размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек, и размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Также, на вышеуказанном земельном участке находится объект недвижимости, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности - трехэтажный объект (в том числе подземных - 1) с кадастровым номером №, назначение: жилой дом.

Однако фактически на земельном участке возведен трехэтажный объект капитального строительства коммерческого назначения - гостевой дом «Наталекс», что было установлено в ходе визуального осмотра.

Кроме того, согласно общедоступным сведениям сети интернет, по адресу: <адрес>

В связи с этим, в адрес собственника земельного участка с кадастровым номером <адрес>

При этом, в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Темрюкский район уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в отношении земельного участка с кадастровым номером №

В связи с изложенными обстоятельствами, администрация МО Темрюкский район вынуждена обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Представитель истца – администрации МО Темрюкский район, в судебное заседание не явился, в поступившем в суд письменном ходатайстве, представитель Тестов А.В. просит о рассмотрении настоящего спора в отсутствие представителя администрации, предъявленный иск поддерживает, заявленные требования просит удовлетворить в полном объёме.

Ответчик Топчиева Н.Н. судебное заседание не явилась, в поступившем в суд письменном ходатайстве, представитель ответчика Марков В.В. просит назначить по делу судебную строительно-техническую экспертизу, с целью определения классификации и вида спорного объекта недвижимости. В удовлетворении данного ходатайства судом отказано, в связи с нецелесообразностью проведения такой экспертизы.

Представитель третьего лица – администрации Голубицкого сельского поселения Темрюкского района, в судебное заседание не явился, в поступившем в суд письменном ходатайстве, глава Голубицкого сельского поселения Немудрый Д.А. просит рассмотреть настоящий спор в отсутствие представителя третьего лица, а заявленные истцом требования удовлетворить в полном объёме.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, находит предъявленный администрацией МО <адрес> иск подлежащим удовлетворению в полном объёме, по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых основывает свои требования либо возражения; доказательства представляются сторонами и иными участвующими в деле лицами.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками, гостевые дома», принадлежит на праве собственности Топчиевой Н.Н.

На данном земельном участке предусмотрено размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек, и размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.

Также, согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости, за Топчиевой Н.Н. зарегистрировано право собственности на трехэтажный объект (в том числе подземных - 1) с кадастровым номером 23:<адрес>, расположенный на указанном выше земельном участке.

Однако, фактически на данном земельном участке возведен трехэтажный объект капитального строительства коммерческого назначения - <адрес>

<адрес>

<адрес>

Кроме того, в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Темрюкский район уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с пунктами 1.2 и 3.1 приказа Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется исходя из возможности продолжения вида его использования. Под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием.

Вид использования объекта недвижимости определяется по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп с учетом вида использования.

Неправильное отнесение к стоимостной группе может привести к необоснованному и несправедливому результату определения кадастровой стоимости здания.

Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Статья 288 ГК РФ устанавливает, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Часть 2 ст. 30 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Анализируя вышеуказанные нормы права, можно сделать вывод о том, что осуществление профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении возможно лишь проживающими в нем гражданами на законных основаниях и если такая деятельность не нарушает права и законные интересы других граждан.

Статьей 1 Правил землепользования и застройки Голубицкого сельского <адрес>») дом отдыха - это учреждение туризма и отдыха, в котором предлагаются услуги проживания и питания в комфортных условиях, обычно сроком от 7 дней до месяца. Могут располагаться как в курортных зонах, так и просто в живописных местах.

Сельский гостевой дом - это малое специализированное средство размещения (часто семейное), расположенное в сельской местности или в малых городах, предоставляющее гостям услуги временного проживания, а также дополнительные услуги по организации досуга, питания, экскурсий и другие "ГОСТ Р 56641-2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги малых средств размещения. Сельские гостевые дома. Общие требования" (утвержден и введен в действие приказом Госстандарта от ДД.ММ.ГГГГ №-ст).

Согласно постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГг. № «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» гостиница, отель – это средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг.

Строительство индивидуального жилого дома не предусматривает согласование проектной и иной технической документации, в то время как все строящиеся коммерческие объекты в обязательном порядке должны оформлять эти документы. В случае эксплуатации жилого помещения в коммерческих целях должен быть осуществлен перевод жилого помещения в нежилое или изменение целевого назначения данного помещения (здания) с соблюдением процедуры публичных слушаний органом местного самоуправления.

В соответствии с письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГг. №@ документами, на основании которых возможно изменение наименования здания или сооружения, являются: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в случае изменения наименования здания или сооружения в связи с их реконструкцией, а также изменения назначения здания или сооружения в связи с их реконструкцией либо когда требуется проведение реконструкции), акт уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в случае изменения наименования здания или сооружения либо наименования и назначения здания или сооружения, не связанного с их реконструкцией), решение собственника (в случае изменения наименования здания или сооружения, когда не требуется их реконструкция, и оно не связано с изменением назначения здания или сооружения).

Согласно ст. 22 Жилищного кодекса РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно ч. 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (ч. 4 ст. 23 Жилищного кодекса РФ).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, доказательством приобретения жилым помещением статуса нежилого является только решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе.

При этом, ответчик разрешение на ввод построенного объекта, а также акт, разрешающий эксплуатацию гостевого дома «Наталекс», в администрации муниципального образования <адрес> не получал.

Деятельность в области предоставления гостиничных услуг регулируется постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1085 "Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации" (далее по тексту - Правила от ДД.ММ.ГГГГ N1085). Данные Правила распространяются на деятельность гостиниц и иных средств размещения, за исключением деятельности молодежных туристских лагерей и туристских баз, кемпингов, детских лагерей, ведомственных общежитий, сдачи внаем для временного проживания меблированных комнат, а также деятельности по предоставлению мест для временного проживания в железнодорожных спальных вагонах и прочих транспортных средствах.

Деятельность по предоставлению меблированных жилых помещений внаем в частном жилом доме регламентируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) (ст. 4 ЖК РФ).

Согласно п. 3 Правил от ДД.ММ.ГГГГ N 1085 "гостиница" –это имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг.

Согласно п. 3.2 ГОСТ Р 54606-2011 "Услуги малых средств размещения" (далее по тексту - ГОСТ Р 54606-2011) малая гостиница, малый отель – это малое средство размещения с номерным фондом от 16 до 50 номеров.

П.п. 3.8, 3.9 ГОСТ Р 54606-2011 закреплены понятия меблированные и гостевые комнаты.

Меблированные комнаты – это помещения, предназначенные для проживания туристов, с ограниченным перечнем оказываемых услуг, как правило, без услуг питания и других дополнительных услуг.

Гостевые комнаты - это комнаты, оборудованные мебелью, находящиеся, как правило, в частном жилом помещении, в которых предоставляют услуги временного проживания.

Согласно п. 5.2 ГОСТ Р 54606-2011 малые средства размещения располагаются в отдельно стоящем здании или могут занимать часть здания с отдельным входом. За исключением меблированных комнат и гостевых комнат, которые могут располагаться в части здания, подъезде жилого дома, на разных этажах и иметь общий вход с жильцами дома.

Малые средства размещения должны иметь вывеску с указанием наименования, режима работы и категории средства размещения, если категория присвоена, за исключением меблированных и гостевых комнат          (п. 5.6 ГОСТ Р 54606-2011).

Исходя из вышеизложенного следует вывод о фактическом использовании ответчиком жилого дома в качестве средства размещения отдыхающих - гостевого дома (дома отдыха) в коммерческих целях.

Указанные услуги оказываются ответчиком без учета требований безопасности в местах массового нахождения людей (требования действующего законодательства о наличии разрешения на строительство и утвержденной проектной документации, выданной до начала строительства и согласованной с контрольно-надзорными органами, в том числе: органами МЧС (пожарная охрана) и т.д., органами экологического контроля - объект находится в особо охраняемой зоне курорта; требования о наличии комплекса систем сигнализации, оповещения, пожаротушения, дымоудаления и т.д.

Соблюдение всех указанных требований возможно только на объектах капитального строительства, возведенных легально, с получением до начала строительства объекта всех необходимых разрешений и согласований, и прошедших процедуру государственной регистрации права собственности на вновь возведённый объект.

Согласно п. 1 ст. 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Правило, установленное данной нормой, выполняет предупредительную функцию, направленную на обеспечение охраны прав и интересов граждан и организаций, являясь в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав.

При таких обстоятельствах последствием недобросовестных действий ответчика является запрет осуществления деятельности.

Ответчиком в материалы дела также представлены письменные возражения на исковое заявление, в которых она просит суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме, мотивируя свои доводы тем, что в указанном объекте недвижимости не осуществляется коммерческая деятельность в виде эксплуатации гостевого дома, а предоставляются услуги в соответствии с Общественным классификатором видов экономической деятельности по предоставлению мест краткосрочного проживания.

Ознакомившись с доводами, указанными ответчиком в возражениях, суд находит их необоснованными и документально не подтвержденными.

Так, статья 288 ГК РФ устанавливает, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Пунктом 3 ст. 30 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Между тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ответчиком в материалы дела не представлен ни один договор найма или иной документ, свидетельствующий о правомерности сдачи помещений в наем в порядке ст.17 ЖК РФ, регламентирующей обязательное наличие документального подтверждения сдачи жилых помещений в наем.

В связи с изложенным, суд находит предъявленный администрацией МО Темрюкский район иск законным и обоснованным.

Доводы, изложенные в возражениях ответчика, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергнуты приведенными выше материалами дела и письменными доказательствами.

Согласно ст. 213 ГПК РФ, суд может обеспечить исполнение решения суда, не обращенного к немедленному исполнению, по правилам, установленным главой 13 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

В соответствии с п.п. 1,2,3 ч.1 ст. 140 ГПК РФ мерами по обеспечению иска могут быть: наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; запрещение ответчику совершать определенные действия; запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства.

Под обеспечением иска понимается совокупность мер, гарантирующих реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований. Значение этого института состоит в том, что им защищаются права истца на тот случай, когда ответчик будет действовать недобросовестно или когда непринятие мер может повлечь невозможность исполнения судебного акта. Одна из его основных задач связана с предотвращением потенциальных трудностей, возникающих при реализации решения суда по конкретному делу.

Принятие обеспечительных мер в виде запрета государственному регистратору производить регистрационные действия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о праве на спорное имущество соответствует разъяснениям пункта 33 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и направлено на сохранение существующего состояния между сторонами.

При этом затруднение или невозможность исполнения решения суда по делу могут быть обусловлены действиями ответчика по оформлению прав на спорный земельный участок и его продаже третьим лицам, либо невозможность исполнения решения в случае переуступки прав после вынесения решения суда.

Соответственно, в рассматриваемом случае обеспечительные меры непосредственно связаны с предметом исковых требований, направлены на предотвращение отчуждения спорного объекта до исполнения решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 191-197, 213 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации МО <адрес> к Топчиевой Н.Н. о запрете эксплуатации объекта капитального строительства и возложении обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка – удовлетворить.

Запретить Топчиевой Н.Н. , ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке <адрес>, в качестве гостевого дома (дома отдыха) до оформления объекта недвижимости в установленном законом порядке (назначение объекта недвижимости с «жилой дом» на «нежилое здание» и наименование объекта недвижимости на «дом отдыха»).

Настоящее решение суда, по вступлению в законную силу и при переводе Топчиевой Н.Н. назначения и наименования трехэтажного объекта капитального строительства, с кадастровым номером <адрес> а именно для изменения назначения с «жилой дом» на «нежилое здание» и изменения наименования с «жилой дом» на «дом отдыха».

В целях обеспечения исполнения настоящего решения суда, запретить Управлению Росреестра по <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в Краснодарский краевой суд, через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                                                                  С.А. Назаренко