Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1118/2013 ~ М-8826/2012 от 26.12.2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    23 апреля 2013 года Промышленный районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Фокеевой Е.В.,

при секретаре Зайцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Григоряна Э.П. к ООО «Шард», Жилищно-строительному кооперативу «Военный городок», ООО «Волгаспецстрой», ООО «Амонд-Риэлт» о признании права собственности на нежилые помещения, признании сделок недействительными, аннулировании государственной регистрации договоров,

У С Т А Н О В И Л:

    Первоначально Григорян Э.П. обратился в суд к ООО «Шард» с двумя исками о признании права собственности на нежилые помещения.

В обоснование исковых требований истец указал, что инвестировал строительство объектов недвижимости на первом этаже №этажного жилого дома, расположенного по <адрес>, в части нежилого помещения №, уплатив <данные изъяты> рублей, по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей, заключенного с Алемпьевым В.И. и ЖСК «Военный городок», в лице ООО «Волгаспецстрой».

В свою очередь Алемпьев В.И. приобрел права на указанное нежилое помещение по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного им с ЖСК «Военный городок», в лице ООО «Волгаспецстрой», действующего на основании Агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ

Разрешение на строительство спорного объекта за №, подписанное Главой г.о. Самара, получено ООО «Шард» ДД.ММ.ГГГГ

Права продавца спорного нежилого помещения возникли у ООО «Волгаспецтрой» в соответствии с Инвестиционным договором, заключенным с ООО «Шард», по которому ООО «Шард» является Застройщиком, а ООО «Волгаспецстрой» инвестором строительства многоквартирного №-этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по <адрес>.

В соответствии с п№ указанного договора инвестор, т.е. ООО «Волгаспецстрой», имеет право от собственного имени и по согласованию с Застройщиком привлекать третьих лиц для финансирования строительства объекта.

    Предусмотренный инвестиционным договором №-этажный жилой дом возведен, но не сдан в эксплуатацию в установленном порядке, поэтому истец не имеет возможности зарегистрировать своё право на спорное нежилое помещение, в связи с чем обратился в суд.

    В соответствии с техническим паспортом площадь спорного нежилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м.

    Обязательство по предоставлению спорного нежилого помещения возложены на ООО «Шард», поэтому исковые требования предъявлены истцом к Обществу.

В связи с этим истец просил признать за ним право собственности на нежилое помещение первого этажа общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по <адрес>, литера № инвентарным №.

Также истец, ссылаясь на аналогичные обстоятельства, предъявил требования к ООО «Шард» о признании права собственности на нежилое помещение первого этажа, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по <адрес>, указанное в литере № инвентарным №, права на которое он приобрел по договору переуступки прав, основанные на предварительном договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ

В ходе рассмотрения дела истец дополнил исковые требования, в качестве соответчиков указал ООО «Волгаспецстрой», ЖСК «Военный городок», ООО «Амонд- Риэлт» и просил признать за ним право собственности на нежилое помещение № по адресу: <адрес>, на № этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м., основной площадью <данные изъяты> кв.м., а также на нежилое помещение № по <адрес>, на № этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м., основной площадью <данные изъяты> кв.м. Признать недействительным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Шард» и ООО «Амонд-Риэлт», аннулировать государственную регистрацию указанного договора.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Шард» завершило строительство указанного жилого дома, которому присвоен адрес: <адрес>.

На основании решения Межведомственной комиссии по урегулированию вопросов долевого строительства на территории Самарской области при Губернаторе Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Шард» обязано предоставить договоры долевого участия в строительстве дольщикам в секции № и №. Договор долевого участия является основанием для государственной регистрации права собственности на спорные помещения.

Однако ООО «Шард» отказало истцу в заключении таких договоров, а также подписании актов приема-передачи спорных нежилых помещений.

В ходе судебного разбирательства истцу стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» и ООО «Амонд-Риэлт» заключен договор долевого участия в строительстве №, по которому создана видимость получения ООО «Амонд-Риэлт» прав участника долевого строительства относительно спорного объекта недвижимости.

Ввиду того, что право собственности на спорные нежилые помещения возникли у истца на основании факта полной оплаты нежилых помещений, подтвержденного представленными в суд документами, в том числе копиями простых векселей и актами приема-передачи векселей, а договор долевого участия между ООО «Шард» и ООО «Амонд-Риэлт» заключен позднее, следовательно, данный договор является недействительным в силу отсутствия прав ООО «Шард» в отношении объекта не момент его отчуждения.

Управление Росреестра по Самарской области произведена государственная регистрация Договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, которая нарушает права истца, в связи с чем подлежит аннулированию.

Определением Промышленного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по искам Григоряна Э.П. в отношении вышеуказанных нежилых помещений объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца Григоряна Э.П., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Б., исковые требования поддержал, дал показания, аналогичные изложенным в иске, просил исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчиков, ООО «Шард» и ООО «Амонд-Риэлт», по доверенностям М., в судебном заседании исковые требования не признал в полном объёме по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Просил в удовлетворении иска отказать.

    Представители ответчиков, конкурсного управляющего ООО «Волгаспецстрой» и ЖСК «Военный городок», в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, иск не оспорили, отзывы не представили.

    Представитель третьего лица, Управления Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явился, о времени и мете рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем имеется расписка.

    Третье лицо Алемпьев В.И. в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, в предварительном судебном заседании с исковыми требованиями истца согласился.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Григоряна Э.П. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

    Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в т.ч. из судебного решения, установившего права и обязанности, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

    В силу ч.1ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренным предварительным договором.

Согласно ч.4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Министерство строительства и ЖКХ Самарской области предоставило ООО «Шард» земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. для строительства жилых домов по <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ

Строительство №этажного жилого дома по адресу: <адрес>, велось ООО «Шард» на основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ Главы г.о. Самара. Срок разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» и ООО «Волгаспецстрой» заключен инвестиционный договор, предметом которого явилось финансирование проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного №-этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, продажной площадью <данные изъяты> кв.м., по <адрес> на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствии с условиями договора Инвестор (ООО «Волгаспецстрой») от своего имени и по согласованию с Застройщиком («ООО Шард») привлекает третьих лиц для финансирования строительства объекта.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгаспецстрой» (Основной инвестор) и Жилищно-строительным кооперативом «Военный городок» (Соинвестор) заключен договор соинвестирования, предметом которого является передача Соинвестором Основному инвестору денежных средств, полученных от пайщиков по договорам паенакопления для финансирования строительства жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно п. № договора Основной инвестор принимает денежные средства, полученные Соинвестором от пайщиков по договорам паенакопления и направляет на финансирование строительства жилого дома по указанному адресу, как финансирование от третьих лиц согласно Инвестиционному договору, заключенному между ООО «Шард» и ООО «Волгаспецстрой» в размере <данные изъяты> кв.м. жилой площади. Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Военный городок» и ООО «Волгаспецстрой» заключен агентский договор №, по условиям которого Принципал (ЖСК «Военный городок») поручает, а Агент (ООО «Волгаспецстрой) берет на себя обязательство совершить от своего имени, но в интересах Принципала действия, указанные в п.№ договора, по привлечению денежных средств для финансирования и строительства объекта, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за оказываемее услуги.

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Военный городок» в лице ООО «Волгаспецстрой», действующего на основании Агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, и Алемпьевым В.И. были заключены предварительные договоры № и № по условиям которых продавец обязуется передать в собственность покупателя на основании договоров купли-продажи, которые должны быть заключены в течение двух месяцев с момента регистрации права собственности продавца на нежилые помещения, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, нежилые помещения, описание и характеристики которых указаны в Приложении № к договорам, а именно: офис на № этаже проектной площадью <данные изъяты> кв.м., количество комнат №, количество санузлов № балконов нет, с черновой отделкой (по договору №), а также офис на № этаже, проектной площадью <данные изъяты> кв.м., количество комнат № количество санузлов №, балконов нет, с черновой отделкой (по договору №).

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Военный городок» (продавец), Алемпьевым В.И. (покупатель) и Григоряном Э.П. (новый покупатель) заключены соглашения о переуступке прав и обязанностей, предусмотренных предварительным договором купли-продажи нежилого помещения №, и по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Стоимость переуступки по договору № составляет <данные изъяты> рублей, по договору № – <данные изъяты> рублей.

В ходе рассмотрения дела истцом не представлено доказательств исполнения условий соглашения об уплате указанных денежных средств.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на акты приема-передачи векселей, переданных им во исполнение условий договора, однако такие акты суду не представлены.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в данной статье и иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

По смыслу казанной нормы способы защиты подлежат применению в случаях, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В силу п.5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ни ЖСК «Военный городок», ни ООО «Волгаспецстрой» не являются собственниками спорного имущества, в отношении которого мог быть заключен основной договор купли-продажи.

Согласно п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу вышеизложенных норм права основные договоры купли-продажи объектов недвижимости между ЖСК «Военный городок» и истцом мог быть заключен не ранее государственной регистрации права собственности ЖСК «Военный городок» на спорные помещения, которая в силу п.1 ст. 2 ФЗ ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ №О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судом установлено, что ООО «Волгаспецстрой» не обладал правом собственности на спорные помещения ни на момент заключения предварительных договоров купли-продажи, ни на момент рассмотрения дела в суде, основные договоры купли-продажи в отношении спорного имущества с истцом не заключались.

Нельзя также согласиться с доводами представителя истца о том, что права первоначального собственника Алемпьева В.И. на спорные нежилые помещения возникли после выплаты пая путем передачи векселя, на основании ч.4ст. 218 ГК РФ, по следующим основаниям.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно п№ Соглашений о переуступке прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ Алемпьев В.И. переуступил свои права и обязанности, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а Григорян Э.П. принял на себя указанные права и обязанности.

Таким образом, Алемпьев В.И., заключивший с Григоряном Э.П. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке прав и обязанностей, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, переуступил свои права и обязанности в том объёме и на тех условиях, которые существовали у Алемпьева В.И. к моменту заключения соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: право требовать от ЖСК «Военный городок» заключения основного договора купли-продажи нежилых помещений, который истек ДД.ММ.ГГГГ

Требований о заключении основного договора и определении его условий истец не заявлял.

В связи с этим суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца, поскольку не представлено доказательств возникновения у него права собственности на спорные нежилые помещения.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Волгаспецстрой» введена процедура наблюдения, ДД.ММ.ГГГГ введена процедура внешнего управления.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Волгаспецстрой» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утвержден Б.

ООО «Волгаспецстрой» свои обязательства по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Шард» не исполнило. Данное обстоятельство подтверждается Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым требование ООО «Шард» признано обоснованным и включено в реестр требований кредиторов ООО «Волгаспецстрой» с суммой требования <данные изъяты>. Кроме того, материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Шард» в связи с неисполнением ООО «Волгаспецстрой» обязательств по инвестиционному контракту от ДД.ММ.ГГГГ уведомило последнего об одностороннем отказе от исполнения условий инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ Данное уведомление вручено надлежащим образом, что подтверждается копией почтовой квитанцией, уведомлением о вручении и ответом ФГУП «Почта России».

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие наличие обязательств ООО «Шард» перед истцом или с ЖСК «Военный городок» по передаче истцу спорных помещений.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Судом установлено, что ООО «Шард» не состоял с истцом в договорных отношениях, денежные средства от истца не получал, заключение договоров между ЖСК «Военный городок» и Алемпьевым В.И., а также соглашений между Алемпьевым В.И. и Григоряном Э.П. не согласовывало, следовательно, не является лицом, обязанным перед истцом.

В силу ч.3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Таким образом, ООО «Шард» не отвечает перед истцом по сделкам, заключенным с ЖСК «Военный городок» в лице агента ООО «Волгаспецстрой».

Во исполнение решений Межведомственной комиссии при Губернаторе Самарской области по урегулированию вопросов долевого строительства на территории Самарской области ООО «Шард» завершило строительство проблемного объекта, включенного в утверждённый Правительством Самарской области перечень, а именно, жилого дома со строительным номером № по <адрес>

Жилой дом № (по генплану), расположенный по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию на основании Разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ Главы г.о. Самара.

В силу п.1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"1) застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

    Являясь застройщиком, ООО «Шард», имело право на заключение договоров долевого участия с любыми заинтересованными лицами, либо на приобретение этого имущества в свою собственность на основании п.1 ст. 218 ГК РФ.

    В силу ч.1 ст. 3 указанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» и ООО «Амонд-Риэлт» заключен договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым объектом долевого строительства являются квартиры и нежилые помещения (офисы) в многоквартирном жилом доме по <адрес>, общей площадью нежилых помещений (офисов) – <данные изъяты> кв.м., перечень которых указан в Приложении № к договору, планы нежилых помещений- в Приложении № к договору. В указанный перечень включены офисы №, площадью <данные изъяты> кв.м., и №, <данные изъяты> кв.м., т.е. спорные нежилые помещения.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Также управлением Росреестра по данному договору произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации №.

    В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Обстоятельств, свидетельствующих о недействительности договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Шард» и ООО «Амонд-Риэлт» в ходе рассмотрения дела не установлено. В связи с чем, исковые требования Григоряна Э.П. в этой части удовлетворению не подлежат.

    В связи с изложенным не имеется оснований и для прекращения записи в ЕГРП о регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. и записи об ипотеке в силу закона в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    В удовлетворении исковых требований Григоряну Э.П. отказать в полном объёме.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента составления решения суда в окончательной форме.

    Решение суда в окончательной форме составлено 20 мая 2013г.

    Председательствующий:        (подпись)                Е.В. Фокеева.

    Решение вступило в законную силу_______________________________________

    Копия верна.            Судья:

                            Секретарь: