Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-845/2015 ~ М-597/2015 от 01.04.2015

№ 2-845/2015г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«26» мая 2015 г. Советский районный суд г. Тамбова в составе:

председательствующего судьи Рублёвой Л.И.

при секретаре Артамонова С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соколова О.В. (одновременно представляющей интересы несовершеннолетних А., О.) к ООО о признании части сделки недействительной, взыскании денежных сумм и судебных расходов.

У С Т А Н О В И Л:

Соколова О.В. (одновременно представляющая интересы несовершеннолетних А., О.) обратилась в Советский районный суд г.Тамбова с иском к ООО о признании части сделки недействительной, взыскании денежных сумм и судебных расходов.

    В заявлении указывает, что между истцами и ответчиком был заключён договор участия в долевом строительстве По данному договору Истцы приняли участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г.Тамбов, с целью приобретения трехкомнатной квартиры, общей проектной площадью 74,09 кв. м. Стоимость Квартиры составила 2 889 560 (два миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.

    После окончания строительства дома выяснилось, что общая площадь Квартиры составляет 71,2 кв. м, т. е. на 2,90 кв. м меньше, чем установлено Договором. До окончания строительства Ответчик не уведомлял Истцов об изменении площади указанной квартиры, что дает основания утверждать об одностороннем изменении условий Договора, т. е. принятого на себя обязательства.

    Поскольку Квартира является предметом Договора, следует считать, что Ответчиком допущено существенное нарушение условий договора. Истцами не отрицается, что в п. 3.4. Договора имеется условие о том, что «В случае увеличения или уменьшения площади помещения при обмере органами технической инвентаризации, стоимость, указанная в п. 3.1. договора остается неизменной», но желает обратить внимание суда на ничтожность цитируемой статьи Договора.

    Также истцами не отрицается, что Соколова О.В. подписан передаточный акт, в п.п. 2 и 6 которого стороны подтвердили, что у сторон нет взаимных претензий. Однако при ознакомлении с передаточным актом, Соколова О.В. обратила внимание на уменьшение площади жилого помещения и потребовала пояснений от застройщика. Представитель застройщика пояснила, что у Соколова О.В. есть право отказаться от подписания передаточного акта в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...» и заявила, что претензии Соколова О.В. безосновательны, в связи с вышеуказанным п. 3.1 Договора. Соколова О.В., действуя под влиянием неблагоприятных обстоятельств, согласилась на крайне невыгодные для себя условия и подписала передаточный акт, содержащий сведения об отсутствии претензий.

    Тем не менее, часть сделки участия в долевом строительстве в виде отказа от претензий при передаче Квартиры застройщиком участнику долевого строительства, должна быть признана недействительной, поскольку условия об отсутствии претензий, содержащиеся в передаточном акте, являются крайне невыгодными для Соколова О.В. и ее несовершеннолетних детей, поскольку они заплатили значительную сумму за несуществующие квадратные метры. У истцов не имелось в собственности иного жилого помещения в г. Тамбове, равно, как и права на проживание в г. Тамбове по договору социального найма. Предстоящая необходимость проведения ремонтных работ затрудняла коммерческий найм жилого помещения в целях проживания в г. Тамбове в течение длительного периода претензионного урегулирования возникшей проблемы и вероятного судебного разбирательства. Ремонтные работы следовало завершить к 01.09.2015 г. К этому времени Истцы должны были вселиться в квартиру, т. к. О. и А. посещали образовательные учреждения в г. Тамбове. Пункт 5.4.4. Договора запретил участнику долевого строительства производить ремонтные работы до подписания акта приема-передачи Квартиры. Соколова О.В. просит Отказ от претензий к ООО при подписании передаточного акта, как часть сделки участия в долевом строительстве признать недействительным; взыскать с ответчика в свою пользу и в пользу каждого из детей по 33 700 рублей, излишне уплаченные по договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов,

В связи с отказом от добровольного удовлетворения требования потребителей, взыскать с ООО в пользу истцов штраф в порядке, предусмотренном ст. 13 Закона «О защите прав потребителей». В свою пользу Соколова О.В. просит взыскать с ответчика 2 000 рублей в качестве компенсации морального вреда, денежные средства в сумме 10 000 рублей, затраченные на оплату услуг представителя в порядке ст. 100 ГПК РФ, денежные средства в сумме 1 000 рублей, затраченные на оказание нотариальных услуг.

    В судебном заседании истец и её представитель по доверенности Ротов В.С. поддержали доводы иска.

    Представитель ответчика по доверенности Надеина Н.В. иск не признала, пояснив, что ООО исполнили свои обязательства перед истцами в полном объеме. Заключенный между сторонами договор не содержит условий о возможности изменения цены квартиры, в том числе в связи с увеличением фактической площади переданной квартиры после обмера БТИ. При заключении договора сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и придана ему соответствующая форма. Дополнительных соглашений об изменении договора сторонами не заключалось. Согласно п.2 передаточного акта стороны подтверждают, что обязательства по договору выполнены, взаимных претензий у сторон по общей площади, качеству передаваемой квартиры нет.

    Выслушав истца, её представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между Соколова О.В., А., О. с одной стороны и ООО истцами с другой стороны, был заключён договор участия в долевом строительстве По данному договору Истцы приняли участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г.Тамбов, с целью приобретения трехкомнатной квартиры, общей проектной площадью 74,09 кв. м. Стоимость Квартиры составила 2 889 560 (два миллиона восемьсот восемьдесят девять тысяч пятьсот шестьдесят) рублей. После окончания строительства дома выяснилось, что общая площадь Квартиры составляет 71,2 кв. м, т. е. на 2,90 кв. м меньше, чем установлено Договором.

    В соответствии со ст. 431 ГК РФ - При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

    Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

    Согласно п.1 передаточного акта от 28.04.2014г., подписанного сторонами, общая площадь переданной истцам Квартиры составляет 71,2 кв. м, т. е. на 2,90 кв. м. меньше, чем установлено Договором.

    В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

    В силу п.9.ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

    Применительно к спорным правоотношениям таким законом является Закон РФ "О защите прав потребителей".

    Доводы представителя ответчика о том, что цена договора прямо пропорциональна общей площади жилого помещения с учетом площади лоджии (6,12 кв.м.) и является фиксированной и неизменной, а обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства за разницу между общей проектной площадью, указанной в договоре, и фактической общей площадью квартиры, договором не предусмотрена, судом отклоняются как не основанные на нормах права.

    Принимая во внимание, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой жилого помещения как товара, условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены договора судом оценивается как ущемляющее права потребителя. Поскольку истцам передан объект долевого строительства меньшей площади. С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, застройщик по мнению суда вправе был согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади, например, в диапазоне +/- 1 кв. м.

Тогда как по настоящему иску отступление переданной площади квартиры от проектной составило 2,90 кв.м., которую нельзя отнести к незначительному отступлению.

    Кроме того, судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя ответчика, что в стоимость квартиры входит площадь лоджии. Поскольку договором это условие не было предусмотрено.

     Информация о том, что в стоимость проектной площади квартиры включается стоимость балконов (лоджий), должна быть доведена до сведения участника долевого строительства при заключении договора в наглядной и доступной форме, исключающей возможность какого-либо заблуждения на этот счет. При отсутствии в договоре оговорки об этом, суд исходит из определения общей площади квартиры, закрепленного в ч.5 ст.15 ЖК РФ, то есть без учета площади указанных неотапливаемых помещений

    В силу ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

     Условие п. 3.4 договора предусматривающим, что в случае увеличения или уменьшения площади квартиры при обмере органами технической инвентаризации, стоимость квартиры, указанная в п. 3.1. договора остается неизменной - судом признается ущемляющим права участника долевого строительства и недействительным в силу ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей".

    Представленный истцом расчет взыскиваемой суммы судом проверен и нашедшим его достоверным (л.д.11). Разница между стоимостью проектной площадью квартиры и фактической стоимостью за 2,90 кв.м.составляет 113 101 рублей, которая подлежит взысканию в пользу каждого собственника в равных долях, т.е. по 33 700 рублей.

При этом суд признает недействительным отказ Соколова О.В. от претензий к ООО при подписании передаточного акта Поскольку в силу ч.3 ст.179 ГК РФ указанный акт истцом подписан на крайне невыгодных для себя условиях. Соколова О.В. и её малолетние дети не имели другого жилья.

    В части требований истцов о компенсации морального вреда, суд руководствуется ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей" и взыскивает с ООО в пользу Соколова О.В. компенсацию морального вреда в размере заявленного 2000 рублей.

    В соответствии с п.6 ст.13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

    Следовательно, с ответчика подлежит взысканию штраф в пользу каждого истца: Соколова О.В. 17 850 рублей, А. 16 850 рублей, О. 16 850 рублей.

    На основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика и расходы Соколова О.В. по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, по оформлению нотариальной доверенности 1 000 рублей.

    В соответствии со ст.103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика госпошлину в доход местного бюджета в сумме 7 462 рублей.

    Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Соколова О.В. (одновременно представляющей интересы несовершеннолетних А., О.) к ООО о признании части сделки недействительной, взыскании денежных сумм и судебных расходов удовлетворить.

Признать отказ Соколова О.В. от претензий к ООО при подписании передаточного акта недействительным.

Взыскать с ООО в пользу Соколова О.В. компенсацию морального вреда 2 000 рублей.

Взыскать с ООО излишне уплаченные суммы по договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу, г.Тамбов, в пользу Соколова О.В. 33 700 рублей, А. 33 700 рублей, О. 33 700 рублей.

     Взыскать с ООО штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в пользу Соколова О.В. 17 850 рублей, А. 16 850 рублей, О. 16 850 рублей.

     Взыскать с ООО в пользу Соколова О.В. расходы по оплате услуг представителя 10 000 рублей, по оформлению нотариальной доверенности 1 000 рублей.

     Взыскать с ООО государственную пошлину в доход местного бюджета 7 462 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Тамбовский областной суд.

    Судья: Рублёва Л.И.

    Мотивированное решение составлено 29.05.2015г.

    Судья: Рублёва Л.И.

    Верно: Судья: