Решение по делу № 2-3508/2015 от 03.04.2015

Дело № 2-3508/14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Г. Владивосток                          28 октября 2015 года

Фрунзенский районный суд г.Владивостока в составе председательствующего судьи Храмцовой Л.П.., при секретаре Большаковой Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к Управлению муниципальной собственности Администрации <адрес>, ФИО1, ФИО2, с участием третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании права отсутствующим, соглашения о распределении имущества недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в суд с данным иском, указав, что Управлением муниципальной собственности администрации <адрес> и ООО «Пларк» (инвестор) заключен договор №№ на реализацию инвестиционного проекта по комплексной
реконструкции объекта муниципальной собственности - чердачного
пространства здания, расположенного по адресу: <адрес>, дата    между Управлением и инвестором заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым Объект, подлежащий реконструкции, изменен на здание, сохранностью <...>%, а срок ввода Объекта в эксплуатацию продлен до дата Согласно условиям дополнительного соглашения от дата, стороны пришли к соглашению о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - здание, расположенное по адресу: <адрес> в долях: инвестору - <...> Управлению - <...>

дата между ООО производственно-финансовой компанией «Пларк» и ООО «ВЕГА» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору №№ на реализацию инвестиционного проекта по комплексной реконструкции объекта муниципальной собственности.

в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «ВЕГА» на <...> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - административное, назначение: нежилое по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м., степенью готовности <...>%, инв.№, лит. №

в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования <адрес> на <...> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

Администрация <адрес> считает, что регистрация права общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства осуществлена неправомерно поскольку дополнительные соглашения противоречат основному договору и являются ничтожным, технический паспорт на объект незавершенного строительства является недействительным, поскольку содержащиеся в нем сведения недостоверны. Отсутствует объект права незавершенного строительства, готовностью <...>%, поскольку работы по реконструкции не проводились. Разрешение на реконструкцию выдано в нарушение норм Градостроительного кодекса РФ, а именно при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Также истец указывает, что после прекращения деятельности ООО «ВЕГА», его учредители приняли соглашение от дата согласно которому имущество ООО «ВЕГА» в виде <...> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - административное, назначение: нежилое по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м., степенью готовности <...>%, инв.№, лит. № распределено между учредителями ООО ВЕГА» - ФИО2 и ФИО1

Администрация <адрес> считает данное соглашение от дата недействительным, поскольку право собственности ООО ВЕГА» на указанное имущество зарегистрировано незаконно. Просит признать недействительным соглашение от дата о распределении имущества ООО «ВЕГА» в виде <...> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства между учредителями (участниками) Общества, заключенное между ФИО2 и ФИО1     Также признать отсутствующим право собственности муниципального образования <адрес> на <...> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Внести соответствующую запись в ЕГРЮЛ с указанием права собственности на спорный объект муниципального образования <адрес>.

    В судебном заседании Представитель Администрации <адрес> ФИО6 иск поддержал в полном объеме по доводам и основаниям указанным в иске. Считает, что срок давности не пропущен, поскольку истцу о нарушенном праве стало известно после прокурорской проверки дата. В связи с чем был подан иск в Арбитражный суд, но в связи с ликвидацией ООО «ВЕГА» производство по делу прекращено. Поскольку права на имущество ликвидированного юридического лица в силу закона переходит к учредителям, то иск подан в суд общей юрисдикции с соблюдением правил подсудности и в течение срока исковой давности.

    Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились извещены надлежащим образом.

    Представитель ответчиков ФИО1 и ФИО2 – ФИО7 по доверенности иск не признала представила возражения на иск, считает, что истцом пропущен срок исковой давности, и не верно определена подсудность иска, неверно избран способ защиты своего права. Просит в иске отказать.

    В судебное заседание представитель Управления муниципальной собственности <адрес> не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о признании иска.

Признание иска Управлением муниципальной собственности <адрес> судом не принимается, поскольку данный спор затрагивает права и интересы других лиц.

В судебное заседание представитель Управления Росреестра по <адрес> не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения лиц участвующих в деле, определил слушать дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, Управлением муниципальной собственности администрации <адрес> заключен инвестиционный договор с ООО «Пларк», уступивший в дальнейшем свои права ООО «ВЕГА», на реконструкцию объекта муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес>

дата в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Вега» на <...> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - административное, назначение: нежилое по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м., степенью готовности <...> %, инв. №, лит, №

По условиям инвестиционного договора от дата (в редакции дополнительных соглашений от дата, дата) вкладом УМС <адрес> является здание сохранностью <...>%, расположенное по адресу: <адрес>, (объект) а вкладом инвестора - денежные средства, за счет которых производятся проектные, строительно-монтажные и пуско-наладочные работы в здании.

Согласно пункту № вышеуказанного договора к обязанностям инвестора относится обеспечение финансирования проекта в полном объеме, разработка и согласование с УМС <адрес> всего пакета проектно-сметной документации по объекту, выполнение всего комплекса работ по застройке, пуско-наладочных работ в полном объеме, обеспечение ввода объекта в эксплуатацию в сроки, установленные настоящим договором, и с качеством в соответствии с действующими строительными нормами.

Согласно пунктам № Договора в редакции дополнительного соглашения от дата с момента полного выполнения сторонами обязательств по договору объект является долевой собственностью сторон.

Раздел общей долевой собственности производится в натуре: инвестору - не более <...> (не более <...>%) введенных площадей, а Управлению - не менее <...> введенных площадей.

В соответствии с пунктом №. Договора оформление имущественных прав сторон на инвестиционный объект производится в установленном порядке после сдачи его в эксплуатацию и выполнении обязательств по настоящему договору.

При этом пунктом № Договора была предусмотрена возможность государственной регистрации права общей долевой собственности сторон на незавершенный строительством объект с определением долей согласно п. 5.2 настоящего договора в случае остановки второго этапа (прекращение проектных, строительно-монтажных и пуско-наладочных станций) по соглашению сторон.

В силу пункта № Договора началом второго этапа реализации инвестиционного проекта считается день получения разрешения на строительство.

Согласно ч.2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч.1 ст. 51 ГрК РФ).

Таким образом, заключение соглашения о государственной регистрации права общей долевой собственности сторон на незавершенный строительством объект по условиям инвестиционного договора возможно было только после получения разрешения на строительство.

В соответствии с п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик должен представить в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган определенный пакет документов, включающий в себя в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, а также градостроительный план земельного участка.

Однако в нарушение положений п.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ ООО ПФК «Пларк» было выдано разрешение от дата № на реконструкцию здания по <адрес> при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Кроме того, правовая природа инвестиционного договора от дата и всех последующих дополнительных соглашений тождественна правовой природе правоотношений, регулируемых правилами главы 55 ГК РФ, что следует из разъяснений, изложенных в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" Согласно данным разъяснениям в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором, либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего право на названный земельный участок.

Поскольку ООО «ВЕГА» права на земельный участок, расположенный по <адрес>, оформлены не были, а работы по реконструкции Объекта инвестиционной деятельности не проводились, дополнительное соглашение от дата о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, является ничтожным, а государственная регистрация права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью <...> кв.м., степенью готовности <...>%, по адресу: <адрес>, незаконной.

Таким образом, разрешение от дата № на реконструкцию здания по <адрес> было выдано неправомерно. Постановлением администрации <адрес> от дата № ранее выданное ООО ПФК «Пларк» разрешение на строительство от дата № отменено в рамках полномочий закрепленных п. 1 ст. 48 ФЗ от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».

Как следует из материалов дела, дата между УМС <адрес> и ООО ПФК «Пларк» было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого стороны пришли к соглашению о проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект- здание, расположенное по адресу: <адрес>, в долях: инвестору <...> УМС <адрес> <...>

На момент заключения вышеуказанного дополнительного соглашения от дата действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" в редакции от 23.07.2010 года, а также Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции от 20.03.2011 года.

Вышеуказанные нормативные правовые акты не содержали норм, регулирующих специальный порядок регистрации прав на объекты долевой собственности, реконструированные на основании договоров об инвестиционной деятельности.

Таким образом, дополнительное соглашение от дата, целью которого являлось отчуждение государственного имущества в частную собственность с нарушениями порядка и правил, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", является ничтожной сделкой, которая не влечет правовых последствий независимо от волеизъявления собственника имущества в лице соответствующего органа на совершение этой сделки.

Поскольку техническая инвентаризация от дата в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства - здания по <адрес> является недействительной, то и государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства - административное, назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м., степенью готовности <...>%, инв.№, лит№ адрес объекта: <адрес>, произведенная на основании технического (кадастрового) паспорта, содержащего заведомо недостоверные сведения, является незаконной.

В силу ст.25 Федерального закона №122-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ, действовавшей на момент регистрации права на спорный объект) регистрация права собственности на объект незавершенного строительства осуществляется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как установлено судом, государственная регистрация права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - административное, назначение: нежилое по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м., степенью готовности <...>%, осуществлена на основании разрешения на строительство, выданного с нарушением требований действующего законодательства, при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, и технического паспорта от дата, содержащего недостоверные сведения, такая регистрация является незаконной.

По вышеназванным причинам спорный объект не может выступать, как объект гражданских правоотношений.

Суд соглашается с доводами истца о том, что сам по себе факт регистрации права на собственности в отсутствие какого бы то ни было документа, подтверждающего факт проведения реконструкции, является неправомерным. Ответчиками в материалы дела не представлены документы, подтверждающие факт проведения работ по Договору.

В то же время истцом представлен ряд доказательств подтверждающих, что с момента заключения инвестиционного договора дата до настоящего времени каких-либо работ по реконструкции здания не проводилось, здание находится в неудовлетворительном состоянии, его сохранность составляет <...>%.

Так, из письма Прокуратуры <адрес> от дата № следует, что согласно обследованию административного здания по <адрес>, проведенного сотрудниками отделением № филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по <адрес> установлено, что реконструкция и капитальный ремонт здания не проводились.

Данное обстоятельство также подтверждается актом от дата технического обследования объекта, расположенного по адресу: <адрес>, Лит№, проведенного отделением № Филиала ФГУП «Ростехинвентарихзация - Федеральное БТИ» по <адрес>. В соответствии с данным актом по результатам обследования, произведенного по заявке прокуратуры <адрес> от дата № было установлено, что реконструкция и капитальный ремонт объекта, расположенного по адресу: <адрес>, Лит.№ не проводились, мансардный этаж отсутствует.

На основании указанного акта обследования дата отделением № Филиала ФГУП «Ростехинвентарихзация - Федеральное БТИ» по <адрес> были погашены сведения об инвентаризации объекта незавершенного строительства - реконструкция Лит№ с надстройкой мансарды, готовностью <...>%, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на дата, о чем свидетельствует соответствующая отметка «ПОГАШЕНО».

В связи с чем технический паспорт на объект незавершенного строительства - реконструкция Лит.№ с надстройкой мансарды, готовностью <...>%, расположенного по адресу: <адрес> на дату инвентаризации - дата является недействительным, а сведения, содержащиеся в нем о реконструкции, проведенной в дата готовности объекта- <...>%, наличии мансардного этажа, недостоверными.

На запрос Управления муниципальной собственности <адрес> об изготовлении технического паспорта объекта отделением № филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по <адрес> был представлен технический паспорт здания по <адрес> от дата, составленного по состоянию на дата, что свидетельствует о том, что в настоящее время техническое описание и состояние здания соответствуют инвентаризации от дата. Данное обстоятельство также подтверждается письмом отделением № филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по <адрес> от дата №.

Из акта от дата № проверки использования муниципального имущества, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что ремонтно-строительные работы по реконструкции объекта с надстройкой мансардного этажа не начинались.

Согласно техническому заключению № от дата представленному истцом, техническое состояние спорного здания не изменилось, работы по реконструкции объекта согласно проектной документации не проводились.

Согласно акту Управления муниципальной собственности от дата и приобщенной к нему фототаблицей, следует, что следов проводимого ремонта(реконструкции) в том числе: надстройки мансардного этажа, наружной металлической лестницы, отделки фасада, капитального ремонта не обнаружено. Спорное здание имеет незначительное разрушение швов бутовой прокладки, вымывание раствора по швам, частичное отслоение штукатурного покрытия по фасаду, частичное разрушение системы водостока, внутри здания имеет значительное отслоение и обрушение штукатурного покрытия стен и потолков, кровля здания имеет следы протекания, коррозии, внутренние коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии, частично отсутствуют, оконные и дверные конструкции поражены гнилью, деформированы, частично отсутствуют.

Согласно показаниям свидетеля ФИО8 следует, что с дата работала в краевом военкомате, в должности начальника КЭЧ по Ленинскому и Фрунзенскому району <адрес> Военкомат арендовал у администрации <адрес> помещения в спорном здании, там же располагался пенсионный фонд и отдел по работе с ветеранами. Ее рабочее место находилось в кабинете №. В данном здании каких-либо ремонтных работ, либо работ по реконструкции не производилось дата Здание на протяжении всего времени находилось частично в разрушенном состоянии, все помещения здания требовали капитального ремонта, текла кровля, частично обрушались стены. Осмотрев приобщенные к акту от дата фотографии подтвердила, что дата. здание не изменилось, лишь разрушения стали сильнее.

Таким образом, с даты инвентаризации от дата данное здание не претерпело никаких конструктивных изменений и не является объектом незавершенного строительства, данный факт подтвержден в суде совокупностью представленных истцом доказательств.

Следовательно, такой объект права, как объект незавершенного строительства, готовностью <...>% - административное, назначение: нежилое по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м отсутствует. Инвестор инвестиционного проект не реализовал, денежные средства на реализацию данного проекта не вложил.

Оценивая представленные доказательства по делу, суд приходит к выводу, что правовых оснований для перехода права собственности на спорный объект к ответчикам по инвестиционному договору № № не возникло. Регистрация права спорного объекта произведена незаконно.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 9.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, исковые требования о признании отсутствующим права общей долевой собственности ООО «ВЕГА», муниципального образования <адрес> на объект незавершенного строительства - административное, назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м., степенью готовности <...>%,, инв.№, лит. № адрес объекта: <адрес> подлежат удовлетворению.

Права учредителей на имущество ООО ВЕГА» производны от прав самого Общества на данное имущество. Поскольку право собственности на спорное имущество у ООО «ВЕГА» не возникло, то соглашение от дата, заключенное между учредителями ООО ВЕГА» - ФИО1 и ФИО2 о распределении спорного имущества является недействительным.

Нарушенное право муниципального образование <адрес> подлежит восстановлению путем признания за ним права собственности на весь спорный объект с внесением соответствующей записи в ЕГРЮЛ.

Что касается срока исковой давности, о применении которого заявлено представителем ответчиков ФИО1 и ФИО2, то суд считает, что срок исковой давности не пропущен истцом.

Право собственности на спорный объект зарегистрировано в ЕГРЮЛ дата.

В то же время о том, что спорное имущество отчуждено с нарушением действующего законодательства, а именно на основании технического паспорта содержащего недостоверные сведения, в отсутствие документов, подтверждающих проведение ремонтных работ, а также в отсутствие иных правовых оснований, истец узнал лишь дата из сообщения прокурора <адрес>. Доказательств обратного, суду не представлено.

дата иск о признании отсутствующим право собственности ООО «ВЕГА» предъявлен в Арбитражный суд <адрес>.

Определением Арбитражного суда <адрес> от дата производство по делу прекращено в связи с ликвидацией ООО «ВЕГА».

дата данный иск предъявлен в суд Фрунзенского районного суда к правопреемникам ООО «ВЕГА» - физическим лицам ФИО1 и ФИО2. Таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст..ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Признать отсутствующим право собственности ООО «ВЕГА» на <...> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - административное, назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м., степенью готовности <...>%, инв.№, лит. № адрес объекта: <адрес>.

    Признать отсутствующим право собственности муниципального
образования <адрес> на <...> доли в праве общей долевой
собственности на объект незавершенного строительства - административное, назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м., степенью готовности <...>%,, инв.№, лит. № адрес объекта: <адрес>.

    Признать недействительным соглашение от дата о распределении имущества ООО «ВЕГА» в виде <...> доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - административное, назначение: нежилое по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м., степенью готовности <...>%, инв.№, лит. № между учредителями (участниками) Общества, заключенное между ФИО2 и ФИО1

Признать право собственности муниципального образования <адрес> на объект, сохранившийся в результате физического износа (строение, административное), сохранностью <...>% (лит№), расположенный по адресу: <адрес>, о чем внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 03.11.2015 г.

Председательствующий                  Л.П.Храмцова