Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-917/2012 ~ М-864/2012 от 26.06.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«3» августа 2012 года                        г. Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Плешкова А.А.,

при секретаре Яковлевой Е.В.,

с участием истца Рогалева А.А., ответчика Богуш З.В., представителя третьего лица Политыко Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рогалева АА к Богуш АЛ, Богуш ЗВ об освобождении имущества от ареста,

УСТАНОВИЛ:

    Рогалев А.А. обратился в суд с иском к ответчикам Богуш А.Л. и Богуш З.В. об освобождении имущества от ареста, в обоснование требований указав, что 11 апреля 2012 года он приобрел у Богуш А.Л. по договору купли-продажи квартиру по адресу: <адрес>, мк<адрес>. В подтверждение этого ими был подписан договор купли-продажи квартиры, расчет за приобретенную квартиру им был произведен полностью, в подтверждение этого Богуш А.Л. написал расписку в получении денег за квартиру. В этот же день все документы были сданы в Зейский отдел Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области для государственной регистрации перехода к нему права собственности на указанную квартиру. Документы он должен был получить 11 мая 2012 года, но 25 апреля 2012 года он по почте получил из Зейского отдела Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Амурской области распоряжение и уведомление о приостановлении с 23 апреля 2012 года государственной регистрации перехода к нему права собственности на квартиру на основании постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Зейскому району УФССП России по Амурской области Политыко Ю.Ю. о запрете регистрационных действий в отношении данной квартиры, вынесенного в рамках исполнительного производства от 7 марта 2011 года <Номер обезличен>, возбужденного по взысканию алиментов с Богуш АЛ в пользу Богуш ЗВ на содержание ребенка. На момент заключения договора купли-продажи никаких притязаний со стороны третьих лиц к данному имуществу не было, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на момент вынесения постановления о запрете регистрационных действий в отношении предмета купли-продажи не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости. Считает, что имеет право на защиту своих интересов в порядке ст. 442 ГПК РФ, которая предусматривает защиту прав других лиц при исполнении судебного постановления, либо иных органов, поскольку приобрел квартиру в законном порядке, так как сделка была совершена до вынесения постановления об аресте имущества, при этом стороны сделку полностью исполнили, так как продавец получил деньги, а он вступил во владение квартирой. Просит снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мк<адрес>, наложенный на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Зейскому району УФССП России по Амурской области о запрете отчуждения с целью сохранности имущества должника <Номер обезличен> от 16 апреля 2012 года.

    В судебном заседании истец Рогалев А.А. на удовлетворении исковых требований настаивал, пояснив о вышеизложенном.

    Ответчик Богуш А.Л. в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования признает.

    Ответчица Богуш З.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что с ответчиком она состояла в зарегистрированном браке, имеют совместного ребенка. 31 мая 1996 года брак между ними был расторгнут, одновременно с Рогалева А.А. в её пользу взысканы алименты, с этого времени Богуш А.Л. не выплачивает ей алименты на содержание ребенка. В настоящее время задолженность по алиментам составляет 229964 рубля 18 коп, в связи с чем наложенный на квартиру арест является единственным способом обязать ответчика погасить образовавшийся долг.

Представитель третьего лица ОСП по Зейскому району Политыко Ю.Ю. в судебном заседании пояснила, что в связи с тем, что Богуш А.Л. имеет задолженность по алиментам в сумме 229964 руб. 18 коп, отделом судебных приставов по Зейскому району было вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении квартиры по адресу: <адрес>, мк<адрес>, поскольку имелись сведения о намерении Богуш А.Л. продать квартиру по указанному адресу. До настоящего времени алиментные обязательства Богуш А.Л. не исполнены.

Заслушав стороны, третье лицо, свидетеля ФИО7, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

В судебном заседании установлено, что Рогалев А.А. по договору купли-продажи квартиры 11 апреля 2012 года приобрел у Богуш А.Л. квартиру по адресу: <адрес>, мк<адрес>. Расчет за приобретенную квартиру Рогалевым А.А. произведен полностью, что подтверждается распиской Богуш А.Л. в получении денег за квартиру, имеющейся в материалах дела.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Зейскому району УФССП России по Амурской области <Номер обезличен> от <Дата обезличена> должнику Богуш А.Л. запрещено совершать любые сделки по передаче, отчуждению, дарению и регистрировать право собственности на принадлежащее ему имущество, а именно, квартиру по адресу: <адрес>, мк<адрес>. Как следует из пояснений судебного пристава-исполнителя, данный запрет наложен в связи с тем, что должник Богуш А.Л. имеет задолженность по алиментам в сумме 229964 руб. 18 коп. и имеются сведения о намерении Богуш А.Л. продать квартиру по указанному адресу, в результате чего могут возникнуть трудности с исполнением решения о взыскании алиментов.

Согласно ч. 3 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве», при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, покупатель по не зарегистрированному договору купли-продажи недвижимого имущества является титульным владельцем и на основании ст. 305 ГК РФ вправе требовать освобождения имущества из-под ареста, если решение об аресте нарушает его права на данное имущество.

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Подписание и передача на государственную регистрацию договора купли-продажи, факт оплаты по договору купли-продажи свидетельствует о том, что у Рогалева А.А. возникло законное право на пользование квартирой, а также право на регистрацию приобретения права собственности на квартиру.

На основании п. 1 ст. 165 ГК РФ, сделка с недвижимостью признается недействительной при несоблюдении требований о ее регистрации или прав по ней только в случаях, установленных законом. В ст. 550 ГК РФ о форме договора купли-продажи не содержится указаний о недействительности договора по причине отсутствия его регистрации или прав по нему. Сделки с недвижимым имуществом – жилыми помещениями, согласно п. 2 ст. 223, ст. 558 ГК РФ считаются заключенными после их регистрации, то есть несоблюдение требований об элементе формы сделки – ее регистрации по таким договорам не поставлено под угрозу их недействительности. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. При этом системное толкование ст. 301, 302, 305 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что указанный приобретатель является законным владельцем вещи в силу того обстоятельства, что он, безусловно, приобретет на нее право собственности в будущем.

Таким образом, покупатель по договору вправе требовать регистрации себя в качестве собственника именно с момента подачи необходимого пакета документов в регистрирующий орган.

На момент подачи истцом документов в регистрирующий орган - Зейский отдел Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (11 апреля 2012 года) не имелось запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мк<адрес>.

Запрет на совершение регистрационных действий был наложен на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Зейскому району УФССП России по Амурской области 16 апреля 2012 года, то есть позже подачи истцом документов о регистрирующий орган.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мк<адрес>.

    Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Рогалева АА удовлетворить.

    Снять запрет на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мк<адрес>, наложенный на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> УФССП России по Амурской области о запрете отчуждения с целью сохранности имущества должника <Номер обезличен> от 16 апреля 2012 года.

    Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий

    Мотивированное решение изготовлено 6 августа 2012 года.

    Судья