Решение по делу № 2-1066/2021 ~ М-862/2021 от 05.07.2021

Дело № 2-1066/2021

УИД04RS0008-01-2021-001449-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 октября 2021 г.                                                                                         п. Заиграево

Судья Заиграевского районного суда Республики Бурятия Тютрина С.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Шолойко О.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заиграевой Любови Александровны к Араповой Ольге Андреевне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>    о расторжении договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка, обязании аннулировать записи в ЕГРН, прекращении права собственности и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Заиграева Л.А. обратилась в суд с иском к Араповой О.А. о расторжении договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Иск мотивирован тем, что договор заключен между сторонами 20.08.2020 г. 21.09.2020 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия зарегистрирован переход права собственности на данное недвижимое имущество к покупателю, а также была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на данное имущество. По условиям договора указанные объекты недвижимости были проданы ответчику за <данные изъяты> руб., в том числе земельный участок – за <данные изъяты> руб., часть жилого дома – за <данные изъяты> руб. В соответствии с пунктом 6 Договора расчет между сторонами определен следующим образом: сумма в размере <данные изъяты> руб. выплачивается ежемесячно по 15-е число каждого месяца на протяжении 25 месяцев, т.е. до 15.10.2022 г. Ответчик свои обязательства по расчету исполняет ненадлежащим образом. Оплату производит нерегулярно, позже установленного Договором срока и не в полном размере. По состоянию на 01.07.2021 г. ответчиком произведена оплата в размере <данные изъяты> руб. вместо <данные изъяты> руб. Своими действиями ответчик существенно нарушает условия договора, что влечет для истца нанесение ущерба и лишает его того, на что он рассчитывал при заключении договора. Данное существенное нарушение условий договора является основанием для расторжения договора на основании п.п.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. В обоснование иска истец ссылается также на положения абзаца 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих у судов при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и положения пункта 2 статьи 489, статей 1102,1104 ГК РФ. Истица просила суд расторгнуть указанный договор, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия аннулировать записи в ЕГРН от 21.09.2020 г. № и №, прекратить право собственности Араповой О.А. и признать право собственности истца на указанные объекты недвижимого имущества.

В судебное заседание Заиграева Л.А. и ее представитель Мурзин П.Ю., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия не явились. Истец и его представитель ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

В ходе производства по делу в предыдущих судебных заседаниях Заиграева Л.А. и ее представитель Мурзин П.Ю. иск и доводы в его обоснование поддержали. Суду Заиграева пояснила, что при заключении договора договорились, что первый платеж будет произведен 15.10.2020 г. Всего ответчик произвела следующие платежи: 25.10.2020 г. – <данные изъяты> руб., 25.11.2020 г., 25.12.2020 г. – по <данные изъяты> руб., 26.01.2021 г. – <данные изъяты> руб., 26.02.2021 г. – <данные изъяты> руб. Перед оплатой в январе и феврале 2021 г. ей звонил гражданский муж ответчицы и просил согласия на оплату в размере <данные изъяты> руб. Согласия на оплату в размере <данные изъяты> руб. она не давала. В марте она потребовала расторжения договора, задолженность на 15.03.2021 г. была <данные изъяты> руб. 25.03.2021 г. и 25.04.2021 г. ответчица оплатила по <данные изъяты> руб., больше платежей не поступало. Все платежи поступали на карту, которая была специально заказана в банке. В мае 2021 г. она перевыпустила карту, карта не блокировалась, была действительной. 29.05.2021 г. она направила по почте Араповой требование о расторжении договора и выселении в срок до 15.06.2021 г. в связи с неоднократным нарушением пункта 6 договора. На 01.07.2021 г. задолженность была <данные изъяты> руб.

Ответчик Арапова О.А. иск не признала, суду пояснила, что сразу после заключения договора между сторонами состоялась договоренность о том, что оплата будет производиться 25 числа каждого месяца, начиная с октября 2020 г. Договоренность была устной, она предложила Заиграевой переоформить договор, изменить дату платежей, но Заиграева сказала, что в этом нет необходимости. Всего она оплатила: 25.10.2020 г. – <данные изъяты> руб., 25.11.2020 г., 25.12.2020 г. – по <данные изъяты> руб., 26.01.2021 г. – <данные изъяты> руб., 26.02.2021 г. – <данные изъяты> руб. Перед платежами в январе, феврале 2021 г. она предупредила Заиграеву, что оплатит по <данные изъяты> руб. в месяц в связи с тяжелым финансовым положением, с чем Заиграева согласилась. Договорились, что задолженность за январь и февраль в сумме <данные изъяты> руб. она погасит в мае. 29.03.2021 г. она перевела <данные изъяты> руб. Заиграева сказала, чтобы они выселялись, «мне ваши деньги не нужны», при этом, обратно платеж не поступил. Заиграева настаивала на выселении, неоднократно приезжала к ним. В апреле 2021 г. она перевела Заиграевой на карту <данные изъяты> руб. В мае Заиграева сказала, что карту заблокировала. Реквизитов другой карты Заиграева не давала, требовала выселиться, поэтому 20 мая она написала Заиграевой письмо с просьбой сообщить реквизиты карты, на которую можно выполнить перевод. 25.05.21 г. Заиграева приехала к ним, передала ей требование о расторжении договора, позже требование пришло по почте. 29.05.21 г. она пыталась перевести <данные изъяты> руб., но не смогла, карта была заблокирована. 31.05.2021 г. она открыла в Россельхозбанке счет, внесла <данные изъяты> руб., в настоящее время на счету <данные изъяты> руб., она готова их оплатить Заиграевой. Кроме как перевести деньги на карту другим способом произвести оплату по договору она могла. В договору они не предусмотрели как будут осуществляться ежемесячные платежи. Устно договорились, что Заиграева откроет карту, в октябре 2020 г. перевод был осуществлен на карту сына Заиграевой, реквизиты карты сообщила Заиграева. После заключения договора Заиграева оставалась зарегистрированной в этом доме, сообщила, что будет проживать в <адрес>, однако, там она не проживала. По сообщению участкового проживала по <адрес>. В связи с неопределенностью она не рискнула отправить деньги почтовым переводом. За внесение денег на депозит нотариусу необходимо было оплатить <данные изъяты> руб., эта сумма для нее значительная. Передать наличные было не возможно, поскольку Заиграева с марта требовала расторжения договора и выселения. Именно поэтому она открыла счет и на него внесла деньги.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что заявленный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с требованиями статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Основания расторжения договора определены в ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с п. 1 статьи по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, 19.08.2020 г. между сторонами заключен договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>. Указанные объекты недвижимого имущества оценены сторонами в <данные изъяты> руб., в том числе часть жилого дома оценивается в <данные изъяты> руб., земельный участок оценивается в <данные изъяты> руб. (п.5 Договора). Расчет между сторонами будет производиться следующим образом: сумма в размере <данные изъяты> руб. будет выплачиваться ежемесячно по 15 число каждого месяца на протяжении 25 месяцев, т.е. до 15 октября 2022 г. (п.6 Договора). До заключения настоящего договора в части жилого дома Продавец прописан, но не проживает, обязуется сняться с регистрационного учета после полного расчета по настоящему договору, т.е. после 15 10.2022 г. (п.7 Договора).

В соответствии с передаточным актом от 19.08.2020 г. часть жилого дома и земельный участок по указанному адресу приняты Покупателем от Продавца.

21.09.2020 г. произведена государственная регистрация права собственности ответчика на указанные объекты недвижимого имущества.

Таким образом, договор купли-продажи заключен между сторонами с рассрочкой платежей. Договор купли-продажи не содержит условий, предусматривающих возможность его расторжения по требованию одной из сторон в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем.

В договоре стороны не предусмотрели конкретный способ оплаты. Объяснениями сторон установлено, что стороны устно договорились, что оплата будет производиться путем перечисления денежных средств на карту Заиграевой и первый платеж будет осуществлен в октябре 2020 г. Всего по спорному договору Арапова выплатила Заиграевой денежные средства в размере <данные изъяты> руб.: 25.10.2020 г. – <данные изъяты> руб., 25.11.2020 г., 25.12.2020 г. – по <данные изъяты> руб., 26.01.2021 г. – <данные изъяты> руб., 26.02.2021 г. – <данные изъяты> руб., 25.05.2020 г. – <данные изъяты> руб. и 30.04.2020 г. – <данные изъяты> руб. Оплата была произведена путем перечисления денежных средств на карту по реквизитам, которые предоставила Араповой Заиграева. Первый перевод 25.10.2020 г. был осуществлен на карту, держателей которой является сын Заиграевой, реквизиты карты сообщила Араповой Заиграева. С ноября 2020 г. переводы осуществлялись на карту Заиграевой. Доказательств того, что стороны пришли к соглашению об изменении сроков ежемесячных платежей и размере платежей в январе-феврале 2020 г. в <данные изъяты> руб. суду не представлено. Утверждения ответчика об этом, истица не подтвердила. Как установлено судом объяснениями сторон уже в марте 2021 г. Заиграева устно требует от Араповой выселения и расторжения договора. При этом оплата в марте и апреле 2021 г. Заиграевой от Араповой принята. 12.05.2021 г. карта, реквизиты которой были сообщены Араповой для оплаты, была заблокирована, в этот же день открыта другая карта. Данное обстоятельство подтверждается ответом ПАО Сбербанк на судебный запрос.

20.05.2021 г. Арапова обращается с претензионным письмом к Заиграевой, в котором просит официально согласовать дату платежа – 25 число каждого месяца и сообщить реквизиты для перечисления денежных средств. Данное письмо получено Заиграевой 29.05.2020 г.

29.05.2021 г. Заиграева вручает Араповой требование о расторжении договора и выселении в срок до 15.06.2021 г.

В связи с блокировкой карты перевод средств на карту 29.05.2021 г. не выполнен.

30.05.2021 г. и 08.06.2021 г. Арапова письменно обращается к Заиграевой с просьбой сообщить реквизиты карты для перечисления денежных средств и сообщает, что готова оплатить неустойку за просрочку платежей.

19.06.2021 г.- требование в срок до 22.06.2021 г. расторгнуть договор и произвести возврат части жилого дома и земельного участка.

В ответ на требование от 19.06.2021 г. Арапова 25.06.2021 г. обращается к Заиграевой и просит сообщить реквизиты для перечисления денежных средств.

С иском о расторжении договора истица обратилась в суд 02.07.2021 г.

Истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, посчитав таковым сам факт нарушения срока оплаты и оплату ежемесячного платежа в меньшем размере.

Однако, нарушение сроков оплаты в несколько дней и внесение в январе, феврале 2021 г. оплаты в меньшем, чем предусмотрено договором, размере на сумму <данные изъяты> руб. суд расценивает как несущественное.

Проанализировав доказательства по делу, суд приходит к выводу, что истец своими действиями препятствовал тому, чтобы ответчик надлежащим образом исполнял обязательства по оплате в соответствии с условиями договора. Довод истца о том, что карта, на которую осуществлялись платежи, не блокировалась, опровергаются материалами дела, о чем изложено выше. Реквизитов других карт, номера счетов, куда могли перечисляться денежные средства, истец ответчику не предоставлял. Доводы истца и представителя истца о том, что ответчик могла иным способом осуществить оплату (почтовый перевод, передача наличных) учитывая поведение и действия истца, являются несостоятельными. Установленные по делу обстоятельства подтверждают доводы ответчика, что передать денежные средства наличными с учетом отношений между сторонами она не могла. В суде истец подтвердила, что требования о расторжении договора и выселении она предъявила в марте 2021 г., при этом говорила, что «мне ваши деньги не нужны». Заслуживают внимания доводы ответчика о том, что произвести оплату почтовым переводом было затруднительно и небезопасно, поскольку истец зарегистрирована по прежнему месту жительства, а точное место жительство было не известным. Внести деньги на депозит нотариуса требует значительных материальных затрат. Наличия денежных средств и готовность ответчика выполнить обязательства по договору подтверждает то обстоятельство, что ответчик 31.05.2021 г. открыла в Россельхозбанке счет, куда внесла денежные средства в сумме, необходимой для внесения ежемесячных платежей. Узнать номера счетов, номера карт, держателем которых является Заиграева, открыть счет на её имя для внесения платежей ответчик не имела реальной возможности. Действия ответчика, т.ч. направление писем, претензий, свидетельствуют о том, что им предпринимались конкретные действия для исполнения обязательств по договору. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Иск Заиграевой Любови Александровны к Араповой Ольге Андреевне, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия    о расторжении договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка, обязании аннулировать записи в ЕГРН, прекращении права собственности и признании права собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заиграевский районный суд Республики Бурятия

Судья                                                            подпись                                    СН. Тютрина

Копия верна.                                    Судья      С.Н. Тютрина

Решение в окончательной форме принято 12.10.2021 г.