Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-396/2014 ~ М-404/2014 от 11.08.2014

Дело № 2-396/2014 г.

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

гор. Кемь         21 августа 2014 года

Кемский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи     Блаженовой Т.М.,

при секретаре         Бахур Л.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по жалобе Ядровкина С.Г. на постановление Администрации Кемского муниципального района о прекращении аренды земельного участка и признании действующим договора аренды,

установил:

Ядровкин С.Г. обратился в Кемский городской суд с названными требованиями по тем основаниям, что 08 июля 2014 года Администрацией Кемского муниципального района было вынесено Постановлении № о прекращении аренды земельного участка, предоставленного Ядровкину С.Г. для строительства индивидуального жилого дома по <адрес>. в обоснование принятого решения Администрация ссылается на неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного строительства в течении трех лет.

Считает данное решение незаконным по тем основаниям, что участок был предоставлен ему Постановлением администрации Кемского муниципального района 13 сентября 2010 года. В аренду и возложена обязанность произвести кадастровые работы. После выполнения кадастровых работ 01 сентября 2011 года заключен договор аренды земельного участка №. Срок аренды установлен 11 месяцев по 01 августа 2012 года. Согласно п. 6.5 Договора, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то Договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть Договор, предупредив другую сторону за 1 месяц. По истечения срока действия Договора в его адрес возражений не поступало, следовательно Договор продлен на неопределенный срок.

В нарушение норм действующего законодательства и условий Договора он не был предупрежден о намерении расторгнуть Договор.

Согласно с п.4 ч2 ст. 46 ЗК РФ основанием прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течении трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка. Три года с момента заключения Договора истекают только 01 сентября 2014 года. Кроме того, после заключения Договора им проводились работы по освоению земельного участка: проводились работы по расчистке участка, так как он предоставлен с остатками старого строения, поводились работы по вырубке деревьев, кустарников, по устройству дренажа, вырыт котлован для фундамента дома. В договоре аренды отсутствуют условия о том, в какие сроки он должен построить дом. 01.08.2014 года им заключен договор с ООО «<данные изъяты>» о строительстве дома.

На основании изложенного просит признать незаконным решение администрации Кемского муниципального района, оформленное Постановлением № от 08.07.2014 года, а договор аренды земельного участка № от 01 сентября 2011 года действующим.

В судебное заседание заявитель не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель заявителя по доверенности Егорова С.Л. поддержала жалобу по основаниям, указанным в заявлении. Дополнила, что разрешение на строительство дома не получили ранее, так как хотели сориентироваться -какой дом строить, потом получить разрешение. Ядровкину было письмо о том, что должны провести повторное межевание участка, он не пошел, ей об этом не сказал. Потом он решил, что участок у него забрали. Потом пришел налог, он пошел в администрацию, ему подтвердили, что участок его. Она проконсультировалась с архитектором, та сказал, что есть время до конца августа, если до конца августа не будут проводить никакие работы, в сентябре договор аренды будет расторгнут. Онирешили заняться этой работой. 08.07.14 г. получили постановление о том, что участок изъят

Представитель ответчика администрации Кемского муниципального района по доверенности Мелехова Л.Л. в судебном заседании возражала против удовлетворения жалобы, пояснила, что кадастровый номер в конце 2013 года уже был аннулирован, Ядровкин пришел в Администрацию, его устно предупредили, что истекает срок действия кадастрового номера, что надо либо восстановить его, либо зарегистрировать договор аренды, Тогда он написал заявление о продлении договора аренды, но в продлении ему было отказано в связи с тем, что кадастровый номер аннулирован. Так как за полгода он ничего не сделал, а заявлений на предоставление участков очень много, то вынесли постановление. В этом году также направляли новый расчет арендной платы. В письменном виде не предупреждали о расторжении договора аренды. Кроме того, разрешение на строительство заявителем не получено.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Исходя из положений ст. 2 Закона РФ от 27.04.1993 № 4866-1 (ред. от 14.12.1995 № 197-ФЗ) «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» (Далее по тексту Закон) к действиям (решениям) государственных органов, которые могут быть обжалованы в суд, относятся коллегиальные и единоличные действия (решения), в том числе представление официальной информации, ставшей основанием для совершения действий (принятие решений), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод.

Установлено, что Постановлением администрации Кемского муниципального района № от 13.09.2010 года Ядровкину С.Г. предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок общей площадью 600 кв.м., разрешенное использование -строительство индивидуального жилого дома, месторасположение : <адрес>, кадастровый квартал № Кемского кадастрового квартала. Постановлено: Ядровкину С.Г. выполнить кадастровые работы, осуществить государственный кадастровый учет земельного участка: Отделу архитектуры и градостроительства оформить договор аренды земельного участка в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета, установить арендную плату: Ядровкину С.Г. в отделе архитектуры согласовать выбранный проект индивидуального жилого дома и его расположение на земельном участке, получить разрешение на строительство.

Ядровкиным С.Г. проведено межевание предоставленного земельного участка, о чем свидетельствует межевое дело от 20 июля 2011 года, кадастровый паспорт земельного участка, согласно которому земельному участку присвоен кадастровый №

01 сентября 2011 года между администрацией Кемского муниципального района и Ядровкиным С.Г. заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №. Срок аренды установлен на 11 месяцев с 01 сентября 2011 года по 01 августа 2012 года.

Согласно разделу 6 данного Договора все изменения его условий допускаются только по обоюдному соглашению Сторон и оформляются дополнительными соглашениями. Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному соглашению сторон. Договор может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1. Договора ( при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более 6 месяцев).

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом Стороны могут расторгнуть Договор, предупредив другую сторону за один месяц. (п. 6.5)

01.08.2014 года Ядровкиным С.Г. заключен договор на строительство жилого дома с ООО «<данные изъяты>».

Постановлением администрации Кемского муниципального района от 08 июля 2014 года № в соответствии со ст. 29, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства в течении трех лет, прекращена аренда вышеуказанного земельного участка. Также постановлено Отделу архитектуры и градостроительства оформить расторжение договора аренды земельного участка № от 01.09.2011 года с Ядровкиным С.Г., признать утратившим силу постановление администрации Кемского муниципального района от 13.09.2010 года № «О предоставлении земельного участка для строительства жилого дома».

В соответствии с ч.1. ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Исходя из ч.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

На основании положений ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (часть 2).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.(часть третья)

Согласно ч.1. ст. 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Исходя из положений ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, т.е. при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 45 ЗК РФ);

Исходя из анализа вышеизложенного законодательства, анализа заключенного между сторонами договора аренды земельного участка, принимая во внимание, что срок договора аренды земельного участка истек 02 августа 2012 года, с требованиями о прекращении договора аренды администрация Кемского муниципального района к Ядровкину С.Г. в установленный договором срок не обращалась, арендатор продолжал пользоваться земельным участком после 02 августа 2012 года, внес арендную плату за 2013 год, получил от арендодателя расчет платы на 2014 год, данный договор суд считает действующим и заключенным на неопределенный срок.

Как предусмотрено п. 6.5 данного Договора стороны могли расторгнуть такой договор, предупредив другую сторону за один месяц.

Статьей 619 ГК предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды досрочно, но в соответствии с данной статьей Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, администрация Кемского муниципального района письменного предупреждения в адрес Ядровкина С.Г. не направляла, в суд с заявлением о расторжении договора не обращалась, что не отрицалось представителем ответчика. Нельзя признать предупреждением о прекращении договора письмо Администрации об отказе в переоформлении договора Аренды от 25.12.2013 года.

Таким образом, Постановление администрации Кемского муниципального района № от 08 июля 2014 года о прекращении аренды земельного участка нельзя признать законным и обоснованным.

При этом суд также учитывает, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Доводы Администрации Кемского муниципального района о прекращении договора аренды земельного участка в связи неиспользованием земельного участка в течении трех лет не основаны на доказательствах. Как пояснил в суде представитель заявителя земельный участок был предоставлен ему с остатками строения, необходимо было выполнить работы по расчистке участка, работы по вырубке деревьев, кустарников, по устройству дренажа,т.е. провести работы по освоению земельного участка, которые в соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ не включаются в срок использования участка для жилищного строительства. Данные доводы ответчиком в суде не опровергнуты.

Также нельзя признать неиспользованием земельного участка неполучение Ядровкиным С.Г. разрешения на строительство жилого дома, действующим законодательством такой срок не предусмотрен, а в Постановлении о предоставлении земельного участка от 13.09.2010 года либо в договоре аренды от 01.09,2011 года он не установлен.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Жалобу Ядровкина С.Г. удовлетворить.

Признать незаконным Постановление администрации Кемского муниципального района № от 08 июля 2014 года о прекращении аренды земельного участка.

Считать действующим договор аренды земельного участка № от 01 сентября 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Кемский городской суд в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий:       Т.М. Блаженова

Решение в окончательной форме 26.08.2014 года