Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2662/2014 ~ М-2662/2014 от 03.07.2014

Дело № 2-33/14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 декабря 2014 года Кировский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Николаенко Е.С.,

при секретаре Татарниковой Ю.А.

с участием

истца К. И.Н.

представителя истца Сысоева М.В. – Виль В.А., действующего на основании доверенности от 14.07.2014 года

представителя ответчика Третьякова Д.Г. - Филипповой Е.В., действующей на основании доверенности от 28.11.2014 года

представителя ответчика Енишерлова О.А.- Шляхтиной Д.А., действующей на основании доверенности от 04.08.2014 года

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Сысоева М. В., Кравченко И. Н., Дружининой Г. З., Мартюшева Н. В. к Енишерлову О. А., Третьякову Д. Г. о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, обязании не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями

Установил:

Истцы обратились к закрытому акционерному обществу «Сибэнергоресурс», Енишерлову О.А. с иском о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, прекращения записи о праве собственности в ЕГРП, обязании не чинить препятствия в пользовании нежилыми помещениями.

В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками жилых помещений - квартир в многоквартирном /________/, в г. Томска. Строительство данного дома осуществлялось ЖСК «Горизонт». Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU /________/, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска объект капитального строительства по адресу: г. Томск, /________/ введен в эксплуатацию 12.08.2011 г. Разработкой проектной документации по указанному объекту занималось ООО «Градостроитель». Согласно проектной документации, хранящейся в архиве компании-проектировщика, и положительному заключению государственной экспертизы /________/ от 12.08.2011 г., выданному ОГУ «Томскгосэкспертиза», здание 6, 11-этажное, с подвалом, цокольным этажом на отметке минус 2.8 м. (под 6-этажной частью здания в осях 1-10/А-Б), с техническим этажом на отметке минус 2.4 м. (под 11-этажной частью здания в осях 3-10/Д-М), Г-образной конфигурации в плане, с размерами в осях 31,10 х 28,34 м. Цокольный этаж включен в этажность. Под 11-этажной частью здания размещена автостоянка, под 6-этажной частью - техническое подполье, предназначенное для обслуживания инженерных коммуникаций жилого здания, и вспомогательные помещения досугового центра, запроектированного в цокольном этаже. Помещения технического этажа занимают площади над автостоянкой и предназначены для прокладки инженерных коммуникаций жилой части здания. Согласно разделу 3.4. заключения при корректировке проектной документации исключено размещение в подвале жилых и административных помещений; помещения на отметке минус 2,4 м. в осях Д-М отведены под техническое подполье. Согласно ответу ООО «Градостроитель» за /________/ от 08.04.2014 г., назначение помещений, расположенных над пятым этажом жилого дома в пятиэтажном блоке - чердачное помещение. Назначение технических помещений над гаражами - техническое подполье, предназначенное для размещения трубопроводов инженерных систем. Согласно ответу Главной инспекции государственного строительного надзора Томской области за № /________/ от 23.05.2014 г., количество жилых этажей - 5, 10.

Вместе с тем, в ЕГРП зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, расположенные на техническом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Томск, /________/, за следующими лицами: ЗАО «Сибэнергоресурс», ИНН: /________/, на помещения № 1, 2, 3, 4 на поэтажном плане, общей площадью 263,5 кв. м на техническом этаже /________/ в г. Томске согласно записи о регистрации /________/ от 19.01.2012 года; за Енишерловым О.А. на нежилые помещения № 4. 5, 6, 7, 8 на поэтажном плане, общей площадью 163,9 кв.м., расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Томск, /________/, запись о регистрации /________/ от 09.01.2014 года. Имеются сведения о продаже нежилых помещений на чердачном этаже в 6-этажной части здания, общей площадью 250.6 кв.м., № 4, 5, 6, 7, 8, 9.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование прямо отнесены законом к общему имуществу многоквартирного дома как предназначенные для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, вследствие чего не являются самостоятельным объектом права и, согласно статье 135 ГК РФ, как принадлежность всегда следуют судьбе главных вещей - квартир и нежилых помещений в доме, являющихся объектами самостоятельных прав.

Механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, расположенное как за пределами, так и внутри помещений, находится в общей долевой собственности всех сособственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Иных критериев, в том числе критерия наличия полезных свойств у помещения, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не содержит.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право собственности любых других лиц, может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещением в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица (лиц).

Таким образом, определяющим критерием для установления правового статуса спорных помещений технических этажей многоквартирного дома является их назначение, но не само по себе наличие у них иных полезных свойств, позволяющих приспособить их (их отдельную часть) для самостоятельного использования.

Учитывая изложенное, истцы просят суд:

- Признать право общей долевой собственности собственников квартир /________/ в г. Томске на общее имущество многоквартирного дома по адресу: г. Томск, /________/, расположенное на техническом этаже дома в 11 -этажной части здания, состоящее из нежилых помещений за номерами 1, 2. 3, 4 на поэтажном плане 1 этажа, площадью: помещение № 1 - 64,1 кв.м., помещение № 2 - 71.4 кв.м., помещение № 3 - 69,2 кв.м., помещение № 4 - 58,8 кв.м., а всего общей площадью 263,5 кв. м на техническом этаже /________/ в г. Томске.

- Признать право общей долевой собственности собственников квартир /________/ в г. Томске на общее имущество многоквартирного дома по адресу: г. Томск, /________/, расположенное в подвале дома, состоящее из нежилых помещений за номерами 4, 5, 6, 7. 8 на поэтажном плане подвала, площадью: помещение № 4 - 7,1 кв.м., помещение № 5 - 15.6 кв.м., помещение № 6 - 67,5 кв.м., помещение № 7 - 50,5 кв.м., помещение № 8 - 23,2 кв.м., а всего общей площадью 163,9 кв. м в подвале /________/ в г. Томске.

- Признать право общей долевой собственности собственников квартир дома № » 16/2 по /________/ в г. Томске на общее имущество многоквартирного дома по адресу: г. Томск, /________/, расположенное на чердачном этаже дома в 6-этажной части здания, состоящее из нежилых помещений за номерами 4. 5, 6, 7. 8, 9 на поэтажном плане 6 этажа, площадью: помещение № 4 - 3,2 кв.м., помещение № 5 - 21.7 кв.м., помещение № 6 - 49,3 кв.м., помещение № 7 - 63,8 кв.м., помещение № 8 - 60, 6 кв.м., помещение № 9 - 52,0 кв.м., а всего общей площадью 250,6 кв. м на 6 этаже (в чердачной части) /________/ в г. Томске.

- Истребовать из незаконного владения имущество, принадлежащее собственникам дома на праве общей долевой собственности общей площадью 263,5 кв. м, а именно, у Закрытого акционерного общества «Сибэнергоресурс», ИНН: /________/, нежилые помещения за номерами 1, 2, 3, 4 на поэтажном плане 1 этажа, площадью: помещение № 1 - 64,1 кв.м., помещение № 2 - 71.4 кв.м., помещение № 3 - 69,2 кв.м., помещение № 4 - 58,8 кв.м., а всего общей площадью 263,5 кв. м на техническом этаже /________/ в г. Томске;

- Истребовать из незаконного владения имущество, принадлежащее собственникам дома на праве общей долевой собственности общей площадью 163,9 кв. м, а именно, у Енишерлова О. А. нежилые помещения за номерами 4, 5, 6, 7, 8 на поэтажном плане подвала, площадью: помещение № 4 - 7,1 кв.м., помещение № 5 - 15.6 кв.м., помещение № 6 - 67,5 кв.м., помещение № 7 - 50,5 кв.м., помещение № 8 - 23,2 кв.м., а всего общей площадью 163,9 кв. м в подвале /________/ в г. Томске; 6.

- Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности: Запись о государственной регистрации права /________/ от 19.01.2012 года в отношении правообладателя «Закрытое акционерное общество «Сибэнергоресурс», ИНН: /________/», на помещения № 1001-1004 на поэтажном плане, общей площадью 263,5 кв. м в /________/ в г. Томске; запись о государственной регистрации права /________/ от 09.01.2014 года в отношении правообладателя Енишерлова О. А. на нежилые помещения № п.004-п.008 на поэтажном плане подвала, общей площадью 163,9 кв.м., расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Томск, /________/. запись о государственной регистрации права /________/ от 13.08.2013 года в отношении правообладателя Г. на нежилые помещения № п.004-п.008 на поэтажном плане подвала, общей площадью 163,9 кв.м., расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Томск, /________/; запись о государственной регистрации права /________/ от 18.05.2012 года в отношении правообладателя «Закрытое акционерное общество «Сибэнергоресурс», ИНН: /________/» на нежилые помещения № п.004-п.008 на поэтажном плане подвала, общей площадью 163,9 кв.м., расположенные в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Томск, /________/;

- Обязать ответчиков не чинить препятствия собственникам помещений /________/ в г. Томске в пользовании нежилыми помещениями за номерами 1, 2, 3, 4 на поэтажном плане 1 этажа, площадью: помещение № 1 - 64,1 кв.м., помещение № 2 - 71.4 кв.м., помещение № 3 - 69,2 кв.м., помещение № 4 - 58,8 кв.м., а всего общей площадью 263,5 кв. м на техническом этаже /________/ в г. Томске.

- Обязать ответчиков не чинить препятствия собственникам помещений /________/ в г. Томске в пользовании нежилыми помещениями за номерами 4, 5, 6, 7, 8 на поэтажном плане подвала, площадью: помещение № 4 - 7,1 кв.м., помещение № 5 - 15.6 кв.м., помещение № 6 - 67,5 кв.м., помещение № 7 - 50,5 кв.м., помещение № 8 - 23,2 кв.м., а всего общей площадью 163,9 кв. м в подвале /________/ в г. Томске.

Определением суда от 13.08.2014 в качестве соответчика привлечен собственник нежилых помещений, общей площадью 250.6 кв.м № 4, 5, 6, 7, 8, 9 на поэтажном плане 6 этажа многоквартирного дома Третьяков Д.Г.

Определением суда от 12.11.2014 производство по делу в части исковых требований к закрытому акционерному обществу «Сибэнергоресурс» в отношении спорных нежилых помещений многоквартирного дома по адресу: г. Томск, /________/, расположенных на техническом этаже дома в 11 -этажной части здания, состоящее из нежилых помещений за номерами 1, 2. 3, 4 на поэтажном плане 1 этажа, площадью: помещение № 1 - 64,1 кв.м, помещение № 2 - 71.4 кв.м, помещение № 3 - 69,2 кв.м, помещение № 4 - 58,8 кв.м, а всего общей площадью 263,5 кв. м. прекращено в связи с отказом истцов от иска к указанному ответчику.

Истцы в порядке ст. 39 ГПК РФ изменили исковые требований и просят суд:

- признать отсутствующими права ответчика Енишерлова О.А. на нежилые помещения № 4, 5, 6, 7, 8 на поэтажном плане, общей площадью 163,9 кв.м., расположенные в подвале /________/ в г. Томске; ответчика Третьякова Д.Г. на нежилые помещения № 4,5,6,7,8,9 на поэтажном плане, общей площадью 250,6 кв.м., расположенные на 6 (чердачном) этаже указанного дома.

- Обязать ответчика Енишерлова О.А. не чинить истцам препятствия в пользовании нежилыми помещениями за номерами 4, 5, 6, 7, 8 на поэтажном плане подвала, площадью: помещение № 4 - 7,1 кв.м., помещение № 5 - 15.6 кв.м., помещение № 6 - 67,5 кв.м., помещение № 7 - 50,5 кв.м., помещение № 8 - 23,2 кв.м., а всего общей площадью 163,9 кв. м в подвале /________/ в г. Томске.

- Обязать ответчика Третьякова Д.Г. не чинить истцам препятствия в пользовании нежилыми помещениями за номерами 4,5,6,7,8,9 на поэтажном плане 6 (чердачного) этажа, площадью: помещение № 4 - 3,2 кв.м., помещение № 5-21.7 кв.м., помещение № 6 - 49,3 кв.м., помещение № 7 - 63,8 кв.м., помещение № 8 - 60, 6 кв.м., помещение № 9 - 52,0 кв.м., а всего общей площадью 250,6 кв. м на 6 этаже (в шестиэтажной части) /________/ в г. Томске.

Истцы Сысоев М.В., Дружинина Г.З., Мартюшев Н.К., ответчики Енишерлов О.А., Третьяков Д.Г. надлежаще уведомленные о времени и месте судебного заседания в суд не явились.

Истец К. И.Н., представитель истца Сысоева М.В. исковые требования с учетом их изменения поддержали.

Представитель истца пояснил, что истцами также заявлено негаторное требование, поскольку ответчиками доступ в подвальные и чердачные помещения ограничен посредством установки дверей, запорных установок. У представителя управляющей компании ключи от спорных помещений имеются. Аварийные ситуации в доме имели место быть, доступ в спорные помещения своевременно не был обеспечен.

Представитель ответчика Енишерлова О.А. исковые требования не признала. Представила письменные отзывы на иск, который в судебном заседании поддержала. Пояснила, что источником финансирования строительства жилого дома послужили денежные средства, привлеченные по договорам долевого участия в строительстве. Указанные отношения прямо урегулированы Федеральным законом 214-ФЗ. Спорные помещения были приобретены Енишерловым О.А. у Г. по договору купли-продажи, которые были в свою очередь приобретены им у ЗАО «Сибэнергоресурс», основанием возникновения права на которые является договор об инвестиционной деятельности от 01.05.2006. Наличие в подвальном помещении инженерных коммуникаций само по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, если самостоятельное использование подвального помещения не препятствует нормальной эксплуатации здания, например, если к помещению имеется доступ. Право истцов могло возникнуть на спорные помещения только в порядке Федерального закона № 214-ФЗ, однако доказательств возникновения права общей собственности в силу закона (передачи помещений по сделке в составе общего имущества к моменту возникновения права общей собственности) истцы не представили. Доказательств реального использования помещений в интересах всех собственников не имеется. Спорные помещения, несмотря на то, что в них имеются коммуникации, имеют иное назначение, чем использование как технический подвал, они были спроектированы, построены и введены в эксплуатацию как нежилые помещения, используемые по назначению. Согласно технической инвентаризации спорные помещения поименованы как основное и подсобное, то есть, сформированы как самостоятельные вторичные объекты недвижимости, они обособлены от остальных помещений подвала, имеют отдельный вход и используются в качестве таковых в течение длительного времени. Кроме этого, спорные помещения переданы в аренду ООО «/________/» и в субаренду ООО «/________/» для размещения сервисного центра по ремонту бытовой техники. Вопрос об относимости помещений к общему имуществу применительно к ст. 36 ЖК РФ является правовым и находится в исключительной компетенции суда, в связи с чем в экспертном заключении эксперт вышел за пределы своих полномочий. Полагала, что требования истцов фактически имеют своей целью и направлены на прекращение права собственности Енишерлова О.А. на нежилые помещения. Истцом неверно выбран способ защиты права, требования не могут быть удовлетворены, так как восстановление нарушенного права не произойдет, оно может быть защищено путем виндикации, которую истцы не заявляют.

Представитель ответчика Третьякова Д.Г. исковые требования не признала. В судебном заседании пояснила, что у истцов отсутствует право на обращение в суд за защитой нарушенных прав, свобод и законных интересов либо интересов других лиц по их просьбе в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, поскольку нет решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома о наделении полномочиями истцов представлять интересы в суде собственников всего многоквартирного жилого дома. Истцами избран ненадлежащий способ защиты права из предусмотренных ст. 12 ГК РФ, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

Одновременное изменение предмета и оснований иска законом не допускается. Истцами заявляется одновременно негаторные и виндикационные требования, однако по общему правилу выбор между указанными исками определяется тем, находится ли та или иная вещь в чужом незаконном владении или нет. Определением Конституционного суда РФ от 19.05.2009 № 4890-О установлено, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, необходимо использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом, содержащиеся в ЕРГП. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений, находящихся либо в категории предназначенных для самостоятельного использования, либо категории общего имущества, следует руководствоваться п. 3 Правил содержании общего имущества в многоквартирном жилом доме. Истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств того, что спорные помещения предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном жилом дометт и не имеют самостоятельного назначения. Имеются доказательства обратного: права ответчиков на данные объекты зарегистрированы, имеется проект, которым закреплено самостоятельное назначение спорных помещений и не предназначенность помещений для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном жилом доме. Факт нахождения в помещениях инженерных коммуникаций не свидетельствует о том, что данные помещения относятся к общедомовому имуществу. В доме технический этаж отсутствует.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства по делу, суд считает, что исковые требования истцов подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Истцы, заявляя требования к ответчикам, указывают на то, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом многоквартирного дома, которые принадлежат им на праве собственности на основании закона, в связи с чем право собственности ответчиков на нежилые помещения должно быть признано отсутствующим.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как следует из содержания п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п.п. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме. (далее –помещения общего пользования), технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе (п. 5 Правил).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил).

По смыслу данных правовых норм к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, которые имеют только вспомогательное значение и предназначены для обслуживания иных помещений многоквартирного дома.

В силу статей 17, 18, 35, 46 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу изложенных правовых норм собственнику помещения в многоквартирном жилом доме во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома. Одновременно с этим, такая доля не может быть выделена из помещений, составляющих частную собственность в условиях, когда такие помещения имеют самостоятельное функциональное назначение и при этом не обслуживают весь дом или его часть.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела установлено, что ответчик Енишерлов О.А. является собственником нежилого помещения, номера помещений на поэтажном плане п004-п008, общей площадью 163,9 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.04.2014 (л.д.20). Право собственности на указанное помещение первоначально было зарегистрировано за ответчиком ЗАО «Сибэнергоресурс» 18.05.2012 года. Основанием для государственной регистрации явились: договор об инвестиционной деятельности от 01.05.2006 № 4, акт приема-передачи от 12.08.2011, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU /________/. Г. приобрел указанное помещение у ЗАО «Сибэнергоресурс» по договору купли-продажи от 26.07.2013, Енишерлов О.А. приобрел указанные помещения у Г. на основании договора купли-продажи от 24.12.2014.

Ответчик Третьяков Д.Г. является собственником нежилого помещения, номера помещений на поэтажном плане п004-п009, общей площадью 250,6 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 50). Первоначально право собственности на указанное помещение было зарегистрировано за Х. на основании договора уступки договора участия в долевом строительстве /________/ от 28.10.2010, акта-приема передачи от 12.08.2011, договора участия в долевом строительстве /________/ от 28.10.2010, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.08.2011 № RU /________/. Основанием возникновения права у Третьякова Д.Г. явился договор купли –продажи недвижимого имущества от 16.10.2013, заключенный между Х. и Третьяковым Д.Г.

Указанные обстоятельства подтверждаются также материалами дел правоустанавливающих документов на указанные спорные нежилые помещения, полученных по запросу суда.

Истец Сысоев М.В., является собственником квартиры № /________/, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.12.2012, Мартюшев Н.В. является собственником квартиры № /________/, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.03.2012, Дружинина Г.З., является собственником квартиры № /________/, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.12.2013, К. И.Н. является собственником квартиры № /________/, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.03.2012.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию 12.08.2011 № RU /________/ застройщику ООО «ЖСК «/________/» разрешен ввод в эксплуатацию жилого строения -6-11 этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой.

Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом от 10.09.2010, находящийся по адресу: г. Томск, /________/ (л.д. 140 Т.2) в состав дома входят нежилые помещения № 4,5,6,7,8 в подвале дома (назначение помещений основные и подсобные) и нежилые помещения № 4,5,6,7,8,9 на 6 этаже дома. Общая площадь здания составила 5154,6 кв.м, в том числе нежилая- 1202,4 кв.м, этажность 11, подвал.

Из ответа главной инспекции государственного строительного надзора Томской области от 23.05.2014 следует, что ГИ ГСН Томской области было выдано заключение № /________/ от 12.08.2011 по вышеуказанному объекту со следующими параметрами: этажность -6,11, количество квартир 50, площадь встроенных общественных помещений 389,68 кв.м, общая площадь автостоянки -283,3 кв.м, количество этажей -5,10.

Материалами дела, разделами проектной документации, положительными заключениями ОГУ «Томскгосэкспертиза» от 22.06.2007, от 12.08.2011 подтверждается, что многоквартирный дом по указанному адресу, был запроектирован как 5-10 этажный с подвалом, техническим этажом и техническими чердаками. Проект разработан ООО «Градостроитель». На проектно-сметную документацию получено положительное заключение «Томскгосэскпертиза» в 2007 году.

В июле 2011 был произведена корректировка проекта, которая предусматривала: размещение трех квартир на 11 этаже в ранее запроектированном техническом этаже; размещение одной квартиры на 6 этаже в ранее запроектированном техническом этаже; размещение досугового клуба в цокольном этаже вместо жилых помещений и помещений ТСЖ.

Откорректированный проект получил положительное заключение ОГУ «Томскгосэкспертиза» 12.08.20011, однако проект в материалы дела не представлен.

Из положительного заключения следует, что представленная проектная документация по корректировке проекта включает изменение функционального назначения помещений цокольного этажа и подвала и использование пространства холодного чердака (с увеличением высоты) под размещение квартир с соответствующей корректировкой технико-экономических показателей. Проектируемое здание -6-11 этажное с подвалом, цокольным этажом на отметке минус 2,800 м (под 6-этажной частью здания в осях 1-10/А-Б), с техническим этажом на отметке минус 2,400 м (под 11-этажной частью здания в осях 3-10/Д-М), Г-образный конфигурации, с размерами в осях 31,10х28,34 м. Цокольный этаж включен в этажность. Высота этажей: подвального под 6-этажной частью здания и цокольного -2,8 м; подвального под 11, этажной частью здания -3,2 м, технического этажа -2,4 м. Подвальный этаж разделен на три отсека с обособленными выходами. Под 11-этажной частью здания размещена автостоянка на девять машино-мест, под 6-этажной частью – техническое подполье, предназначенное для обслуживания инженерных коммуникаций жилого здания, и вспомогательные помещения досугового клуба запроектированные в цокольном этаже. Помещения технического этажа занимают площади над автостоянкой и предназначены для прокладки инженерных коммуникаций жилой части здания. В верхнем этаже 6-ти этажной части здания запроектирована дополнительно трехкомнатная квартира, на 10 этаже 11-этажной части здания размещены три однокомнатные квартиры и технический чердак.

Также положительное заключение содержит раздел 3,4 Сведения об оперативных изменениях, внесенных заказчиком в рассматриваемые разделы проектной документации в процессе проведения государственной экспертизы. По разделу «Архитектурные и объемно – планировочные решения, в частности, исключено размещение в подвале жилых и административных помещений, помещения на отметке минус 2.400 в осях Д-М отведены под техническое подполье, входы во встроенные помещения общественного назначения в цокольном этаже организованы через тамбур и изолированы от жилой части здания, изменена планировка десятого этажа: в осях 3-8 вместо помещений квартиры размещен технический этаж.

Вместе с тем, согласно правоустанавливающим документам право собственности за ответчиками было зарегистрировано как на нежилые помещения. При этом, согласно договорам участия в долевом строительстве указанные нежилые помещения явились предметом договоров участия в долевом строительстве как нежилые в 2010 году, то есть до корректировки проекта и получения на него положительного заключения. Вместе с тем, проектная документация, разработанная ООО «Градостроитель» предполагала размещение над пятым этажом –чердачного помещения, технических помещений над гаражами –техническое подполье, что следует из письма ООО «Градостроитель» от 08.04.2014. В соответствии с откорректированным проектом также предполагалась размещение квартир, а не нежилых помещений.

Учитывая наличие противоречивых сведений о статусе запроектированных и введенных в эксплуатацию нежилых помещений, определением суда от 02.09.2014 года была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Томский центр экспертиз».

Как следует из заключения судебного эксперта, исходя из планов этажей, размеров и высоты помещений дом был построен в соответствии с проектом, разработанным ООО «Градостроитель», то есть без учета откорректированного проекта.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (многоквартирного дома) показатели вводимого объекта не соответствуют показателям в заключение экспертизы по обоим проектам. Фактически высоту чердачных помещений на чердаке 6-этажной части не увеличивали.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:являются ли спорные нежилые помещения помещениями в многоквартирном доме, не являющимися частями квартир и предназначенными для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе коридорами, чердаками, техническими этажами (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и техническими подвалами, то есть помещениями общего пользования, должны ли указанные помещения включены в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома? Имеются ли: инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование): имеется ли в указанных помещениях механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения? Имеются ли в указанных помещениях объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты и др.?

Как следует из заключения судебного эксперта по помещениям № 4-9 на 6 этаже 6-этажной части здания по проекту в них должны располагаться жилые помещения –квартиры. Фактически реконструкция помещений по скорректированному проекту с увеличением высоты в них не выполнена. При этом планировка и высота помещений (2,1-2,15 м) соответствует техническому паспорту. Помещения не могут эксплуатироваться как жилые, и как нежилые помещения общественного назначения. В них может располагаться только технический этаж, либо теплый чердак. В помещения с нижнего этажа заведены стояки отопления и смонтированы приборы отопления. Также через помещения проходят трубы стояков канализации и труба внутреннего слива с крыши. Также в них посредине выходят стояки холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой (сливными кранами). Система трубопроводов холодного и горячего водоснабжения соответствует первичному проекту. Освещение и энергоснабжение отсутствует. Все инженерное оборудование в указанных помещениях обслуживает более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

При обследовании помещений в подвале 6-этажной части дома экспертом установлено, что планировка и их высота соответствует плану из технического паспорта. При корректировке проекта непонятно к чему они отнесены (цокольный этаж или техподполье). По первичному проекту они располагались в техподполье. Фактически в этих помещениях находятся инженерные коммуникации: электрические кабели; элементы системы заземления, трубопроводы системы холодной и горячей воды с запорной арматурой и сливными кранами. В каждом помещении № 6-8 имеются стояки отопления с запорной арматурой (сливными кранами и запорными кранами) и трубопроводы с запорной и сливной арматурой (кранами). В помещениях № 6,7 имеются по две пары стояков, в помещениях № 8 одна пара стояков. Все инженерное оборудование в помещениях 6-8 обслуживает более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 86, 187 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Экспертное заключение соответствует указанным выше требованиям.

Экспертом проведено обследование спорных помещений, указано какое инженерно-техническое оборудование имеется в спорных помещениях, предназначены ли указанные инженерные коммуникации для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме. При этом, выводы эксперта сделаны на основе установленных при осмотре обстоятельствах, материалов дела, сведений проектной документации. Несмотря на имеющиеся противоречия, им проведен анализ имеющихся противоречий в документах и сделаны соответствующие выводы, выводы эксперта мотивированы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Мнение специалиста ООО «Простор» является, по сути, рецензией на судебную экспертизу, которое нельзя рассматривать как самостоятельное строительно-техническое заключение. В связи с чем, суд не может дать ему самостоятельной оценки, а содержащиеся в нем выводы не могут повлиять на правильное и обоснованное в целом заключение судебного эксперта.

Несмотря на представление данного мнения в опровержение выводов эксперта, ответчики о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявляли.

Суд полагает, что при разрешении данного спора сведения технического паспорта как доказательства отнесения помещения к основным нежилым помещениям, имеющим самостоятельное использование не бесспорны, принимая во внимание, что данный документ составлен на основании проектной документации и отражает лишь фактическое состояние объекта.

Суд полагает, что спорные нежилые помещения первоначально были спроектированы как технические, что нашло свое подтверждение в материалах дела. Доказательств того, что корректировка проекта изменила их статус не представлено. Прохождение инженерных коммуникаций в помещениях и наличие оборудования (запорные устройства, краны и др.) данное обстоятельство подтверждает, в противном случае корректировка проекта по функциональному назначению помещений должна была предусматривать их перенос.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, учитывая заключение судебного эксперта, установленные судом обстоятельства в выездном судебном заседании при осмотре спорных нежилых помещений суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения подлежат включению в состав общего имущества, а именно, являются вспомогательными и предназначенными для обслуживания всего жилого здания (т.е. - для обслуживания более одного помещения).

Факт того, что в спорном нежилом помещении проложены трубопроводы инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение), проложена центральная канализация с обслуживающими клапанами, установлено в судебном заседании, подтверждается исполнительной документацией (Схема трубопроводов отопления горячего и холодного водоснабжения), протоколом выездного судебного заседания, фотоматериалом. На трубопроводах инженерных коммуникаций установлены запорная арматура, дренажные клапаны, посредством которых осуществляется регулировка подачи воды в трубопроводы жилых помещений жилого здания.

Таким образом, в спорном помещении находятся коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. Данные коммуникации проходят по всему помещению, а не отдельным его частям. Доказательств возможности изолировать указанные коммуникации и оборудование в материалах дела не имеется, указанные помещения предназначены для обслуживания инженерного оборудования всего жилого дома, к коммуникациям необходим постоянный допуск в случае аварии, проведения иных работ для обслуживания здания и нужд жильцов квартир.

С учетом изложенного, доводы представителя ответчика Третьякова Д.Г. о том, что истцами не представлено доказательств того, что спорные помещения предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном жилом доме и не имеют самостоятельного назначения необоснованными.

Ответчики не отрицают факта нахождения в данном помещении коммуникаций. Факт сдачи Енишерловым помещений в аренду и субаренду не означает возможность использования данного помещения в иных целях, при наличии имеющихся в спорном помещении коммуникаций.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Доводы представителя ответчика Енишерлова о том, что помещения могут использоваться как самостоятельные, несмотря на имеющиеся в них коммуникации, возможность возникновения права на спорные помещения только в порядке Федерального закона № 214-ФЗ, судом в силу вышеизложенного не принимаются.

Нормами п. 1 ст. 11 ГК РФ установлен принцип судебной защиты нарушенного права.

Перечень способов защиты нарушенного права установлен ст. 12 ГК РФ, и не является исчерпывающим.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практик при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из анализа п. 1 ст. 2 Закона о регистрации следует, что в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о государственной регистрации, содержащаяся в ЕГРП. При этом возможно как оспаривание тех оснований, по которым приобретено ответчиком право собственности на объект недвижимости, так и представление суду доводов и доказательств, свидетельствующих о наличии у истца вещных прав на это имущество.

Заявленные истцами требования направлены на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

Доводы ответчиков, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, невозможность подачи иска отдельными собственниками, в отсутствии решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома о наделении полномочиями истцов представлять интересы в суде собственников всего многоквартирного жилого дома, суд полагает несостоятельными, поскольку право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за ответчиками в установленном порядке, право собственности истцов установлено в силу закона, поэтому обращение в суд имеет целью констатацию указанного факта, при условии отнесения помещений к имуществу общего пользования, и не требует согласия всех собственников.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Поскольку истцы как собственники жилых помещений не имеют право доступа в помещения общего пользования, право на которое у них возникло в силу закона, что установлено судом и не оспаривалось стороной ответчиков, они вправе требовать запретить ответчикам чинить истцам препятствия в пользовании спорными нежилыми помещениями. Кроме того, в указанных помещениях находятся общие коммуникации всего дома, которые должны надлежащим образом использоваться и обслуживаться, в них должен осуществляться доступ.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с п. 2 ст. 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Согласно определению суда от 02.09.2014 оплата за судебную строительно-техническую экспертизу была возложена на ответчика ЗАО «Сибэенргоресурс» в 1/3 доле и на истца Сысоева М.В. в 2/3 доли. Стоимость экспертизы составила /________/ рублей, что подтверждается актом /________/ от 03.10.2014.

АНО «Томский центр экспертиз» вместе с экспертным заключением представлено в материалы дела заявление о возмещении понесенных расходов (исх.1275 от 02.10.2014) из которых следует, что проведение экспертизы, указанными лицами предварительно не было оплачено.

При указанных обстоятельствах, учитывая правила распределения судебных расходов, установленных ст. 98 ГПК РФ, принятый судом отказ от исковых требований истца к ответчику ЗАО «Сибэнергоресурс» сумма судебных расходов по оплате экспертизы /________/ в размере /________/ рублей должна быть возмещена экспертному учреждению АНО «Томский центр экспертиз» ответчиками, в связи с удовлетворением требований истцов в полном объеме. Указанные расходы подлежат взысканию с ответчиков в равных долях по /________/ рублей с каждого.

Также Сысоевым М.В. при подаче иска в суд была оплачена государственная пошлина в размере /________/ рублей, что подтверждается чек –ордером от 10.06.2014, которая подлежит возмещению с ответчиков в равных долях по /________/ рублей с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194--199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Сысоева М. В. Кравченко И. Н., Дружининой Г. З., Мартюшева Н. В. к Енишерлову О. А., Третьякову Д. Г. удовлетворить.

Признать отсутствующими право собственности Енишерлова О. А. на нежилое помещение № 4, 5, 6, 7, 8 на поэтажном плане, общей площадью 163,9 кв.м., расположенное в подвале по адресу: г. Томск, /________/

Признать отсутствующими право собственности Третьякова Д. Г. на нежилое помещение № 4,5,6,7,8,9 на поэтажном плане, общей площадью 250,6 кв.м., расположенные на 6 этаже по адресу: г. Томск, /________/

Обязать Енишерлова О. А. не чинить истцам препятствия в пользовании нежилыми помещениями за номерами 4, 5, 6, 7, 8 на поэтажном плане подвала, площадью: помещение № 4 - 7,1 кв.м., помещение № 5 - 15.6 кв.м., помещение № 6 - 67,5 кв.м., помещение № 7 - 50,5 кв.м., помещение № 8 - 23,2 кв.м., а всего общей площадью 163,9 кв. м в подвале /________/ в г. Томске.

Обязать Третьякова Д. Г. не чинить истцам препятствия в пользовании нежилыми помещениями за номерами 4,5,6,7,8,9 на поэтажном плане, площадью: помещение № 4 - 3,2 кв.м., помещение № 5-21.7 кв.м., помещение № 6 - 49,3 кв.м., помещение № 7 - 63,8 кв.м., помещение № 8 - 60, 6 кв.м., помещение № 9 - 52,0 кв.м., а всего общей площадью 250,6 кв. м на 6 этаже (в шестиэтажной части) /________/ в г. Томске.

Взыскать с Третьякова Д. Г., с Енишерлова О. А. в пользу автономной некоммерческой организации «Томский центр экспертиз» /________/ в счет возмещения судебных расходов по оплате строительно-технической экспертизы /________/ денежную сумму в размере /________/ рублей в равных долях по /________/ рублей с каждого.

Взыскать с Третьякова Д. Г., с Енишерлова О. А. в пользу Сысоева М. В. расходы по оплате государственной пошлины в размере /________/ рублей в равных долях по /________/ рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Томска в течение месяца дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья