Решение по делу № 3а-99/2019 от 12.07.2019

                               Дело № 3а-99/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

31 июля 2019 года                                                                             город Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Михайленко В.Г.,

при секретаре Китаеве И.В.,

с участием представителя Плотниковой Н.Н. – Афанасьева Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Плотниковой Натальи Николаевны о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <номер>, общей площадью 168,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец Плотникова Н.Н. обратилась в Амурский областной суд с данным административным исковым заявлением, в обоснование указав, что ей на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <номер>, общей площадью 168,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: здание под торговлю и общественное питание. Имущественные права на объект недвижимости подтверждаются договором аренды собственности земельного участка, находящегося в государственной собственности, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, а также свидетельством о государственной регистрации права от <дата> № <номер>. Согласно отчету об определении кадастровой стоимости от 5.10.2016 г. № 01- ОКС16, выполненному <данные изъяты>, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года определена в размере 7706061 (семи миллионов семьсот шести тысяч шестидесяти одного) рубля и 13 (тринадцать) копеек. При этом рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составляет 3874000 (три миллиона восемьсот семьдесят четыре тысячи) рублей, о чем свидетельствует отчет <данные изъяты> от 30.12.2018 г. № 742/18Н. Таким образом, размер установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы собственника имущества – Плотниковой Н.Н., поскольку влечет увеличение налоговых обязательств, исчисляемых на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости. В силу п. 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности. В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28). Из отчета № 742/18Н от 30.12.2018 г. об оценке нежилого здания с кадастровым номером <номер> следует, что при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости оценщик осуществил анализ рынка недвижимости и рассчитал его рыночную стоимость. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценка объекта была выполнена на основе анализа рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюнктуры, аналогов объекта оценки. Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована. Отчет № 742/18Н от 30.12.2018 г. об оценке нежилого здания выполнен оценщиком Ф.И.О.7, состоящим в саморегулируемой организации оценщиков, гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, закрепленным в ст. 4, 15, 15.1 и 24.7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С учетом изложенного, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <номер>, общей площадью 168,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости, равной 3874000 (трем миллионам восьмистам семидесяти четырем тысячам) рублей.

В письменном отзыве представитель Министерства имущественных отношений Амурской области Орлова К.Н., действующая в интересах административного ответчика – Правительства Амурской области, не возражает против удовлетворения требований административного иска. Указывает, что Министерство имущественных отношений Амурской области не обнаружило грубых нарушений Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки при рассмотрении представленного совместно с административным исковым заявлением отчета об оценке № 742/18Н от 30.12.2018 года.

От иных лиц, участвующих в деле, письменные возражения на административное исковое заявление не поступили.

В судебном заседании представитель административного истца Афанасьев Д.Н. настаивал на удовлетворении административного искового заявления, указав на законность отчета № 742/18Н от 30.12.2018 г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком <данные изъяты> Ф.И.О.7

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. В соответствии с положениями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено при состоявшейся явке.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участников процесса, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 20.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу ст. 24.18 указанного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Амурской области от 29.11.2016 г № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» на территории Амурской области утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе, посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что Плотниковой Н.Н. принадлежит на праве собственности объекта недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером <номер>, общей площадью 168,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 12).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.07.2019 г. кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составила 7706061,13 рублей (л.д. 13), аналогичная информация приведена в постановлении Правительства Амурской области от 29.11.2016 г № 536.

В обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, представителем Плотниковой Н.Н. – Афанасьевым Д.Н. представлен отчет № 742/18Н от 30 декабря 2018 года, выполненный <данные изъяты> (л.д. 14-63).

Из данного отчета следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <номер>, общей площадью 168,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года составляет 3874000 рублей (л.д. 45).

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с данным Кодексом, нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 401 Кодекса. К объектам налогообложения относятся, в том числе здания, строения, сооружения, помещения, расположенные в пределах муниципального образования. Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 402 Кодекса (ч. 1 ст. 399, ст. 400, пп. 6 п. 1 ст. 401, п. 1 ст. 402 Налогового кодекса РФ).

Поскольку Плотникова Н.Н. является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером <номер>, ее права и обязанности затрагиваются определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, так как налог на указанное имущество исчисляется исходя из размера его кадастровой стоимости. При указанных обстоятельствах суд полагает, что административный истец Плотникова Н.Н. вправе оспорить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 5 ст. 247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости объекта недвижимости является отчет экспертной организации (п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом приведенных правовых норм, отчет № 742/18Н от 30.12.2018 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный <данные изъяты>, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Так, из отчета № 742/18Н от 30.12.2018 г. об определении рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <номер>, общей площадью 168,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года составляет 3874000 рублей.

Из указанного отчета усматривается, что при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости были установлены его качественные и количественные характеристики, учитывалась информация о состоянии и изменении уровня цен в данном регионе, наиболее эффективном виде использования объекта недвижимости, а также учтены результаты анализа рынка недвижимости в г. Белогорске Амурской области. Для получения достоверных результатов при проведении оценки специалистом использованы три подхода: доходный (результат составил 4192299 руб.), сравнительный (результат составил 3964579 руб.) и затратный (результат составил 2247297 руб.). Стоимость определялась в соответствии с принципом наиболее эффективного использования без учета возможностей изменения категории земли и ее разрешенного использования. При расчетах оценщик исходил из предположения, что объект оценки не обременен никакими обязательствами и ограничениями на использование и распоряжение. Посредством метода иерархий (метода математического взвешивания) произведен расчет коэффициентов согласования результатов рыночной стоимости, в результате итоговая величина стоимости объекта оценки (с учетом округления) составила 3874000 рублей.

Исследовательская часть отчета № 742/18Н от 30.12.2018 г. является логичной, последовательной и мотивированной, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчет № 742/18Н от 30.12.2018 г. выполнен оценщиком <данные изъяты> Ф.И.О.7, который является членом ассоциации <данные изъяты>, гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (страховой полис <данные изъяты> № <номер> от <дата>, срок действия <дата>). Профессиональные знания оценщика в области оценочной деятельности подтверждаются дипломом о профессиональной переподготовке <данные изъяты> № <номер> от <номер> по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационным аттестатом <номер> от <дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», из чего следует, что оценщик Ф.И.О.7 соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности ст. 4, 15, абз. 4 ст. 15.1 и ст. 24.7 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В ходе судебного разбирательства ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами, привлеченными к участию в деле, не оспаривались представленные заявителем доказательства о рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <номер>, общей площадью 168,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляющей 3874000 рублей. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в данном отчете № 742/18Н от 30.12.2018 г., суду не представлено, также не представлено доказательств, которые могли бы ставить под сомнение достоверность выводов оценщика, изложенных в указанном отчете. Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось. В письменном отзыве представитель Министерства имущественных отношений Амурской области Орлова К.Н. указала на отсутствие в отчете об оценке № 742/18Н от 30.12.2018 г. грубых нарушений Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке № 742/18Н от 30.12.2018 г. является допустимым доказательством по настоящему административному делу, соответствующим требованиям ст. 59, 61 КАС РФ.

В соответствии с положениями статьи 246 КАС РФ и разъяснением, приведенным в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз. 6 ч. 16 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого заявителем объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» от 29.11.2016 г. № 536 сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних (минимальных) значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в разрезе кадастровых кварталов муниципальных образований и городских округов Амурской области.

Следовательно, в данном случае установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В силу ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, с учетом правовой оценки совокупности представленных в материалах дела доказательств, проведенной в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, и фактически установленных обстоятельств дела, суд находит подлежащими удовлетворению требования административного иска о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <номер>, общей площадью 168,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, установлении с 1 января 2016 года кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости в размере 3874000 рублей.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

требования Плотниковой Натальи Николаевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <номер>, общей площадью 168,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года в размере 3874000 (трех миллионов восьмисот семидесяти четырех тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 12 июля 2019 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 31.07.2019 года.

Председательствующий                                                             В.Г. Михайленко