Решение по делу № 2-2920/2014 от 09.07.2014

Дело №2-2920/14
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 октября 2014 года

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Федюшкиной Л.Н.,

при секретаре Люликовой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абрамовой А.В. к Новикову А.Ю. об уменьшении покупной цены недвижимого имущества,

установил:

Истец Абрамова А.В. обратилась в суд с иском к ответчику Новикову А.Ю. и с учетом уточнения исковых требований просит соразмерно уменьшить покупную цену недвижимого имущества в виде земельного участка и находящегося на нем жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ответчиком договор об авансе по условиям которого, истец обязалась передать ответчику <данные изъяты> руб. в качестве части оплаты всей стоимости указанного имущества – земельного участка и жилого дома, зачесть в последующем данную денежную сумму при заключении с ответчиком основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом. Ответчик должен был продать истцу указанную недвижимость в надлежащем виде и с надлежащими эксплуатационными характеристиками. По договору стоимость приобретаемого истцом у ответчика недвижимого имущества составила <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Оплата производится истцом в рассрочку в порядке и сроки в соответствии с графиком платежей и начисленных процентов за рассрочку оплаты. В день подписания предварительного договора истец произвела первый платеж в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. с зачетом аванса <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ истцом по договору оплачено <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. В день подписания предварительного договора ответчик передал истцу ключи от жилого дома, и с этого момента дом находится в распоряжении истца. В связи с этим, истец полагает, что фактически ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен основной договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. После принятия истцом дома выявились существенные недостатки, которые не были оговорены в договоре, а именно, рассохлись межкомнатные двери, в доме нет воды, поскольку установлен насос малой мощности, периодически в доме выключается свет и газ, что является препятствием полноценному процессу жизнедеятельности в доме, ворота, ведущие на территорию дома установлены таким образом, что на личном автомобиле истец не может въехать на территорию, прилегающую к дому, пластиковые окна в доме, не закрываются. В связи с этим, истец неоднократно обращалась к ответчику с претензией по всем указанным недостаткам, однако, данные недостатки ответчиком не устранены. По инициативе истца <данные изъяты> проведена экспертиза, экспертом ФИО определена стоимость работ необходимых для устранения выявленных дефектов жилого дома, которая составила <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Истец в судебном заседании уточненный иск поддержала.

Представитель ответчика иск не признала, пояснив, что не оспаривает заключение с истцом предварительного договора. Предъявляя иск в суд, заявляя требования к ответчику, истец собственником жилого дома не является, перехода права собственности на дом не произошло. При подписании предварительного договора, у истца никаких претензий по качеству дома не было. Вместе с этим, после обращения истца к ответчику с претензией, было составлено соглашение на устранение ответчиком недостатков, все недостатки были устранены, при этом, истец подписывать акт об устранении недостатков отказалась.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, не находит оснований для удовлетворения иска.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Новиков А.Ю. – ответчик по делу является собственником земельного участка К№№, площадью 452 кв.м, и жилого дома, общей площадью 211,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно (л.д.115-116).

ДД.ММ.ГГГГ между Новиковым А.Ю. (продавец) и Абрамовой А.В. (покупатель) заключен предварительный договор по условиям которого, продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить земельный участок с К№№, площадью 452 кв.м, и находящийся на нем двухэтажный жилой дом, общей площадью 211,7 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д.14-16).

Согласно п.3 указанного договора, стоимость земельного участка и жилого дома составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и выплачивается покупателем – истцом Абрамовой А.В. продавцу – ответчику Новикову А.Ю. с предоставлением рассрочки покупателю с соблюдением графика платежей, с ежемесячной выплатой покупателем процентов по оставшейся сумме долга в размере 8,9% годовых.

В соответствии с п.2 договора – при исполнении сторонами обязательств, принятых на себя в соответствии с данным договором, стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, указанных в п.1 договора.

П.6 договора предусмотрено, что основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, стороны обязуются заключить в момент внесения 18-ой выплаты согласно графика платежей. Переход права будет зарегистрирован от продавца к покупателю после окончательного расчета.

Из содержания предварительного договора следует, что с момента его подписания покупателю предоставлено право пользоваться приобретаемым недвижимым имуществом по его назначению, следить за техническим состоянием дома и всех коммуникаций.

Окончательный расчет по договору определен датой ДД.ММ.ГГГГ.

Как пояснила в судебном заседании истец Абрамова А.В. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по договору она оплатила <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (основной долг и проценты), что не оспаривалось в суде представителем ответчика.

В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.

Согласно ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Ст.432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п.2 ст.434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена (ст.554 ГК РФ).

В предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества – земельный участок и жилой дом (в договоре указаны все необходимые характеристики и адрес, цена). Предварительным договором предусмотрена оплата в рассрочку до подписания сторонами основного договора, что противоречит положениям ст.429 ГК РФ.

Кроме этого, с момента заключения сторонами предварительного договора, объекты недвижимости – земельный участок и жилой дом находятся в пользовании истца Абрамовой А.В., что соответствует условиям предварительного договора, не оспаривается представителем ответчика.

Таким образом, фактически между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, поскольку содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Заявляя настоящий иск, Абрамова А.В. приводит доводы о том, что переданный ей по договору ДД.ММ.ГГГГ Новиковым А.Ю. жилой дом имеет существенные недостатки, которые истец обнаружила в процессе эксплуатации дома, и которые не были оговорены в договоре.

В связи с этим, ДД.ММ.ГГГГ истец Абрамова А.В. обратилась к ответчику с претензией о соразмерном уменьшении покупной цены за дом либо безвозмездном устранении недостатков имеющихся в доме в разумный срок (л.д.10-11).

В подтверждение своих доводов истец представила в материалы дела заключение эксперта ФИО <данные изъяты> (л.д.40-96) согласно которого, в ходе визуального осмотра жилого <адрес>, выявлено – дефекты устройства водозаборного колодца, септик размещен в 15 м от колодца, отсутствует облицовка цоколя, дефекты облицовки наружных стен сайдингом, отсутствует ограждение лестницы крыльца, дефекты дощатых полов, дефекты внутренних стен и перегородок, дефекты окон, дефекты дверей, отсутствует вентиляция помещений кухни и санузлов. По мнению данного специалиста стоимость работ на устранение указанных дефектов жилого дома составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (л.д.86-96).

В соответствии со сь.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В судебном заседании представитель ответчика не оспаривала того, что в жилом доме имелись недостатки, которые были устранены ответчиком.

Истец Абрамова А.В. просит уменьшить покупную цену земельного участка и жилого дома с <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. поскольку дом имеет существенные недостатки, на сумму <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., что составляет стоимость работ на их устранение.

Первоначально истцом Абрамовой А.В. были заявлены исковые требования об обязании ответчика Новикова А.Ю. устранить в течение одного месяца существенные недостатки в доме, а именно, заменить межкомнатные двери, заменить водонасос снабжающий дом водой, устранить неисправности в электропроводке и газовом оборудовании в доме, переустановить ворота ведущие на территорию прилегающую к дому, заменить пластиковые окна, произвести замену отделки (вагонки) в доме.

В последующем данные требования истцом изменены на соразмерное уменьшение покупной цены недвижимого имущества на стоимость работ по устранению дефектов дома – на <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Данные требования истца не подлежат удовлетворению.

По смыслу ст.475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, а уменьшение покупной цены приобретенного истцом жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости работ по устранению дефектов дома.

При удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно быть определено, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

В соответствии со ст.35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Абрамовой А.В. не представлено суду бесспорных и достоверных доказательств обоснованности уменьшения покупной цены дома на <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., не представлено допустимых доказательств, подтверждающих величину соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома как потери в стоимостном выражении потребительских свойств и качеств жилого дома, приобретенного у ответчика по цене <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., при этом, от назначения по делу экспертизы истец отказалась.

Кроме этого, отказывая истцу в иске, суд обращает внимание на то, что перед покупкой земельного участка и жилого дома, истец осматривала приобретаемые объекты недвижимости, о чем истец пояснила в судебном заседании, каких-либо претензий по качеству приобретаемого дома ответчику не предъявила.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 420, 429, 432, 434, 475, 550, 554, 557 ГК РФ, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Абрамовой А.В. к Новикову А.Ю. об уменьшении покупной цены недвижимого имущества в виде земельного участка и жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Дмитровский городской суд Московской области.

Судья: