Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-403/2017 ~ М-375/2017 от 27.07.2017

Дело №2-403/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт Грибановский 25 августа 2017 года

Грибановский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи                         Карповой И.С.,

при секретаре                                 Некрыловой Н.А.,

с участием

представителя истца, адвоката                         Хайлова А.П., представителя ответчика                            Седых Е.Н.,

представителя третьего лица                         Захарова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Новокщенова Александра Владимировича к ООО «Стрелец-Агро» об изменении договора аренды земельного участка,

установил:

Новокщенов А.В. обратился в суд с иском указывая, что является собственником земельных участков с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано за ним в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее данные земельные участки входили в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения под кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и принадлежавшего участникам на праве общей долевой собственности. Эти земельные участки были образованы путем выдела в счет принадлежащих ему долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок и право общей долевой собственности на них было прекращено.

Земельный участок с кадастровым номером № обременен правами аренды ООО «Стрелец-Агро» по договору от ДД.ММ.ГГГГ. сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированном в ЕГРН №. ДД.ММ.ГГГГ. между арендатором и ООО «Харвест» заключен договор субаренды №, который также зарегистрирован в ЕГРН №. После образования и выдела его участков из исходного, обременение в виде аренды (в т.ч. субаренды) было зарегистрировано и в отношении выделенных земельных участков.

Договором аренды исходного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. установлено, что арендная плата выплачивается арендатором продукцией растениеводства, выращенной на арендуемом земельном участке после уборки урожая в срок с 01 сентября до 31 декабря текущего года, а также возможна денежная компенсация по существующим ценам на начало выдачи арендной платы. Ежегодная арендная плата за одну земельную долю 6,2 га (1/632 доля) составляет: зерно (пшеница, ячмень, кукуруза) – 1 200 кг, сахар-песок 25 кг. Таким образом, в отношении выделенных им земельных участков общей площадью <данные изъяты> кв.м в счет 22/632 долей размер арендной платы составляет 26 400 кг зерна и 550 кг сахара в год. Из п.3.6 договора аренды следует, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет. С момента заключения договора аренды по настоящее время (9 лет) размер арендной платы не изменялся.

После образования и выдела трех принадлежащих ему земельных участков предмет договора аренды изменился, он стал самостоятельным арендодателем, а потому в договор аренды исходного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. должны быть внесены соответствующие изменения. Он направил в адрес ООО «Стрелец-Агро» предложение об изменении договора аренды в части увеличения размера арендной платы в отношении его земельных участков, однако ответчик отказался от предложенных условий.

В настоящее время между ним и ответчиком (арендатором по договору от ДД.ММ.ГГГГ.) отсутствует соглашение по существенным условиям договора аренды земельных участков – предмету и размеру арендной платы, что свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а исполнение договора без изменения его условий нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды в настоящее время.

Просит суд изменить договор № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный с ООО «Стрелец-Агро», исключив из состава арендованного имущества земельные участки под кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, под кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, под кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец Новокщенов А.В., уведомленный надлежащим образом о месте и времени слушания дела, не явился. В адресованном суду заявлении просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Его представитель адвокат Хайлов А.П., действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ., исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснил, что на момент проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ., когда решался вопрос о передаче исходного земельного участка в аренду ООО «Стрелец-Агро», его доверитель Новокщенов А.В. собственником доли в исходном участке не являлся. Насколько ему известно, никто из участников собрания против передачи земельного участка в аренду ответчику не возражал. Новокщенов А.В. своевременно получает арендную плату по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ., но в связи с выделом земельных участков в счет принадлежащих ему долей он имеет право потребовать увеличения размера арендной платы. Поскольку арендатор отказался, а также ввиду изменения предмета договора аренды, условия договора аренды не являются согласованными, и истец вправе требовать его изменения путем исключения из состава арендованного имущества принадлежащих ему земельных участков. Общее собрание по вопросу внесения изменений в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. по вопросу увеличения размера арендной платы не проводилось.

Представитель ответчика ООО «Стрелец-Агро» Седых Е.Н., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., иск счел необоснованным, просил в его удовлетворении отказать, суду пояснив следующее. Новокщеновым А.В. фактически заявлено требование о расторжении договора аренды исходного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с существенным изменением обстоятельств. Новокщенов А.В. считает такими обстоятельствами образование трех земельных участков, выделенных в счет его земельных долей. При этом доказательств того, что стороны договора аренды и, в частности, истец не могли разумно предвидеть, что он (Новокщенов А.В.) выделит в натуре свои доли из исходного земельного участка, не имеется. Напротив, формирование указанных земельных участков и оформление права собственности на них происходило по воле истца, который желал наступления данного обстоятельства. Новокщенову А.В. было известно о договоре аренды и его условиях. Истец получал и продолжает получать арендную плату в установленных договором размерах.

Из фактических обстоятельств дела не следует, что перечисленные в ч.2 ст.451 ГК РФ условия имеют место, в том числе непреодолимость указанных обстоятельств, нарушение имущественных интересов истца и причинение ему ущерба.

Предложения истца по изменению договора аренды в части многократного увеличения арендной платы являются недобросовестными, заявлены с целью предъявления настоящего иска и расторжения договора аренды.

Законодатель исходит из необходимости охраны интересов арендатора земельного участка при образовании новых земельных участков, сохранении арендных правоотношений в неизменном виде. Действия истца, напротив, свидетельствуют о намерении нарушить прекратить существующие арендные правоотношения любым способом.

Представитель третьего лица ООО «Харвест» Захаров В.В., исполнительный директор общества, действующий на основании решения единственного участника о назначении от ДД.ММ.ГГГГ., иск счел необоснованным. Суду пояснил, что в ходе рассмотрения Грибановским райсудом дела №2-550/2016 по иску Новокщенова А.В. истец заявлял об отсутствии у него намерения изменять условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о сохранении договора на прежних условиях после выдела принадлежащих ему земельных долей. На общем собрании при обсуждении вопроса о передаче исходного земельного участка в аренду ООО «Стрелец-Агро» все присутствовавшие дольщики были согласны. Арендатор исправно выплачивает арендную плату, своих обязательств не нарушает. Кроме того, в договоре аренды арендная плата установлена в большем размере, чем отражено в протоколе общего собрания. Истец злоупотребляет своим правом, в иске необходимо отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области, извещенный надлежащим образом о месте и времени слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу ч.6 ст.27 ЗК РФ регулируется Федеральным законом № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон Об обороте земель).

В силу ст.12 Закона Об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.1,3 ст.14 Закона Об обороте земель владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Согласно ч.2 ст.22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством; согласно ч.1 ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статья ст.606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3).

Как следует из ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Аналогичные положения закреплены и ч.5 ст.12 Закона Об обороте земель, устанавливающей, что в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

Как следует из ч.5 ст.14 Закона Об обороте земель, участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (часть 5).

Согласно ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (часть 1).

В соответствии с частью 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (часть 4).

Судом установлено, что земельный участок из категории: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (из состава бывших земель <данные изъяты>»), находится в общей долевой собственности более чем пяти лиц (том 2, л.д.1-13).

ООО «Стрелец-Агро» является арендатором указанного земельного участка. Право аренды возникло на основании решения общего собрания участников общей долевой собственности, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д.97-184), а также из договора аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированного УФРС по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ. за № (том 1, л.д.185-281). Срок действия договора аренды 20 лет, т.е. по ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.3.1-3.3, 3.6 договора аренды арендная плата за земельный участок выплачивается арендодателем продукцией растениеводства, выращенной на арендуемом земельном участке после уборки урожая в срок с 01 сентября до 31 декабря текущего года, а также возможна денежная компенсация по существующим ценам на начало выдачи арендной платы. Ежегодная арендная плата за одну земельную долю 6,2 га (1/632 доля) составляет: зерно (пшеница фуражная, ячмень, кукуруза) – 1 200 кг, сахар-песок 25 кг. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет (том 1, л.д.27).

ДД.ММ.ГГГГ. земельный участок передан в субаренду ООО «Харвест» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ., дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. №, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН (том 2, л.д.1-13).

При проведении общего собрания участников общей долевой собственности на исходный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ. все присутствовавшие на нем 551 человек несогласия с передачей в аренду земельного участка ООО «Стрелец-Агро» не выразили, голосовали единогласно «за». На тот момент Новокщенов А.В. не являлся собственником земельных долей. Его право собственности возникло позднее в порядке наследования и на основании договоров купли-продажи. Протокол общего собрания никем не оспаривался, замечания на него участниками общего собрания не приносились. Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и пояснениями сторон.

Новокщенов А.В. произвел межевание, а затем выдел принадлежащих ему земельных долей с образованием трех земельных участков сельскохозяйственного назначения:

1) с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д.45-46);

2) с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д.47-48);

3) с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д.49-50).

При этом, в отношении выделенных участков Управлением Росреестра была произведена регистрация обременений в пользу ООО «Стрелец-Агро» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. исходного земельного участка и в пользу ООО «Харвест» по договору субаренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

До обращения с иском в суд Новокщенов А.В. направил в адрес арендатора письма с предложением внести изменения в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. исходного земельного участка в части увеличения размера арендной платы за пользование выделенными им участками:

1) с кадастровым номером № - зерно фуражное 20 540 кг в год и сахар 102 кг в год,

2) с кадастровым номером № – зерно фуражное 14 000 кг в год и сахар 70 кг в год,

3) с кадастровым номером № – зерно фуражное 74 950 кг в год и сахар 375 кг в год.

ООО «Стрелец-Агро» данные условия не одобрило, изменения в договор внесены не были, о чем свидетельствует ответ за подписью генерального директора ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.7).

Истец указывает, что с момента заключения договора аренды исходного земельного участка с кадастровым номером №, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ. по настоящее время (9 лет) размер арендной платы не изменялся, несмотря на истечение уже половины срока договора аренды. Кроме того, после выдела им земельных участков изменился предмет договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. исходного земельного участка. Отсутствие на настоящий момент соглашения с ответчиком по существенным условиям договора аренды земельного участка – предмету договора и размеру арендной платы, по мнению истца, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Суд находит доводы Новокщенова А.В. несостоятельными ввиду следующего.

На момент заключения договора аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами было достигнуто соглашение обо всех существенных условиях договора аренды. Указанное обстоятельство никем не оспаривается.

При проведении общего собрания собственников земельных долей из состава бывших земель <данные изъяты> все участники собрания единогласно выразили свою волю на передачу участка в аренду ответчику. Новокщенов А.В. на тот момент сособственником исходного земельного участка не являлся.

Обязательства по договору аренды ООО «Стрелец-Агро» исполняет надлежащим образом, арендная плата выплачивается своевременно. Представитель ответчика указанные обстоятельства подтвердил. Другие участники общей долевой собственности на исходный земельный участок волеизъявления на изменение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. в части размера арендной платы не выразили, общее собрание по указанному вопросу не проводилось. Доказательств обратного суду не представлено.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в пять лет, не является принятием сторонами сделки на себя безусловных обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

А потому, доводы истца в этой части несостоятельны.

Нельзя согласиться и с доводами истца о необходимости внесения изменений в договор аренды исходного земельного участка путем исключения из состава арендованного имущества выделенных им (Новокщеновым А.В.) земельных участков в счет принадлежащих ему долей. На момент заключения оспариваемого договора аренды его условия были согласованы сторонами и не противоречили действующему законодательству. Был определен предмет договора – земельный участок с индивидуальными характеристиками (границами, площадью, кадастровым номером).

В соответствии с ч.4 ст.11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Эта норма права, как и нормы ГК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом содержания положений ст.451 ГК РФ юридически значимыми обстоятельствами применительно к данной норме являются факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, а также, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении договора.

Абзац 2 ч.1 ст.451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Доказательств того, что выдел земельных участков и отказ арендатора от изменения условий договора аренды привели к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны (с том числе и Новокщенов А.В., как участник общей долевой собственности на исходный земельный участок) исходили при заключении сделки, истец суду не представил.

Новокщенов А.В. сам предпринял действия, направленные на выдел земельных участков в счет принадлежащих ему долей. Он не только предвидел последствия этого выдела, но и инициировал формирование земельных участков и оформление прав на них.

Не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть и инфляционные процессы. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам ст.451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в части 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанных оснований в рассматриваемом деле судом не установлено, следовательно, спорный договор аренды не подлежит изменению судом в порядке ст.451 ГК РФ.

Таким образом, в удовлетворении иска Новокщенова А.В. надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Новокщенова Александра Владимировича к ООО «Стрелец-Агро» об изменении договора № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с ООО «Стрелец-Агро», путем исключения из состава арендованного имущества земельных участков с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 28 августа 2017г.

Председательствующий п/п И.С.Карпова

Копия верна: Судья И.С.Карпова

Секретарь суда