Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1796/2019 ~ М-1531/2019 от 15.05.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 августа 2019 года     Советский районный суд г. Самары в составе:     председательствующего судьи                                              Селезневой Е.И.,

при секретаре судебного заседания Измайловой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1796/19 по исковому заявлению Кудряшова ФИО1 к ЖСК «Партизанская 177-179» о признании права отсутствующим, признании недействительной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

    Кудряшов В.Е. обратился в суд с иском кЖСК «Партизанская 177-179» о признании права отсутствующим, указывая на то, что на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ., регистрационная запись №, приобретена квартира № № на № этаже общей площадью 77, 6 кв.м по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ. им зарегистрировано право общей совместной собственности на указанную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

    На общем собрании в ДД.ММ.ГГГГ., организованном председателем правления Долгановой Р.А., ему стало известно, что ЖСК «Партизанская 177-179» оформило нежилое помещение (часть технического этажа) общей площадью 36,9 кв.м (кадастровый №) в собственность, тем самым уменьшив размер домового имущества в жилом многоквартирном доме (кадастровый №) и нарушив имущественные права всех собственников дома по адресу: <адрес>.

    Запись в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении спорного объекта недвижимости в графе «вид права» указано – собственность, что не соответствует действительности и противоречит законодательству, поскольку в отношении общего имущества многоквартирного дома возникает    общая долевая собственность, собственники отдельных помещений наделены правом на долю в праве собственности, соответствующую размеру занимаемого помещения.

    Кудряшов В.Е. указал, что является соучредителем ЖСК «Партизанская 177-179».

    На оформление    указанной спорной площади он как собственник и соучредитель своего согласия, также как и его супруга, не давали, отказ от части общего домового имущества не оформляли.

    МКД по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию № RU № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Дом введен    в эксплуатацию без нежилых помещений, которые предназначались бы для самостоятельного использования (что усматривается из разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и технического плана от ДД.ММ.ГГГГ.).

    Также согласно проектной декларации, предоставленной ЖСК «Партизанская 177-179» ДД.ММ.ГГГГ. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по самарской области, в состав общедомового имущества МКД по адресу: <адрес>, входят лестничные клетки, машинное отделение лифтов, электрощитовая, технический этаж в части семнадцатого этажа, технический этаж в части подвального этажа, площадью 1 311, 8 кв.м, данное обстоятельство подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ. и отказом в регистрации.

    В соответствии с техническим проектом от ДД.ММ.ГГГГ. жилого многоквартирного дома (кадастровый №) по адресу: <адрес> выполненного ЗАО «ЭБЦ ПСФ АРХСТРОЙПРОЕКТ» на 17 этаже имеются два технических помещения по 37, 59 кв.м, которые являются общедомовым имуществом. Данный проект    также был предоставлен при регистрации объекта в целом.

    В таком случае возможна только государственная регистрация права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме на спорное нежилое помещение как на общее имущество в доме. При этом право собственности на общее имуществом в МКД может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не ТСЖ или иному хозяйствующему образованию как юридическому лицу.

    В исковом заявлении указано, что субъектами права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме являются собственники жилых помещений такого дома, а не товарищества собственников жилья либо их общее собрание или иное хозяйствующее образование.

    Истец обладает субъективным материально-правовым интересом в разрешении иска, направленным на защиту прав долевого собственника общего имущества дома.

    Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает, что уменьшение общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

    На основании изложенного Кудряшов В.Е. просил суд признать отсутствующим у ЖСК «Партизанская 177-179» права на нежилое помещение (часть технического этажа) общей площадью 36, 9 кв.м, кадастровый № в жилом многоквартирном доме, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> признать недействительной запись в государственном реестре прав № от ДД.ММ.ГГГГ., взыскать с ЖСК «Партизанская 177-179» в его пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 30 000 руб.

    В судебном заседании представитель истца Глотова Н.Г., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ., поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить. Согласно ее объяснениям спорное нежилое помещение, представляющее собой техническое помещение, относится к общедомовому имуществу, что подтверждается проектной и строительной документацией. Его оформление за ЖСК нарушает права всех жильцов. На собрании собственников жилья принято решение, согласно которому данное жилое помещение жильцы готовы отдать    в счет оплаты работы субподрядной организации – ООО «КиТ Инженерные системы» за установление системы пожарной сигнализации в доме. Жильцы готовы были отказаться от части общедомового имущества. Управление Росреестра по Самарской области осуществило неверную запись. Представитель истца указала также на то, что не представлен полный пакет документов, подтверждающих полномочия председателя правления ЖСК Долгановой Р.А. Не представлен протокол    общего собрания об уменьшении права общей долевой собственности на спорное жилое помещение. Сослалась на то, что Росреестром неоднократно приостанавливалась регистрация права собственности на спорное нежилое помещение    с указанием на то, что ЖСК не имеет на него права, поскольку оно относится к общедомовому.

    Председатель ЖСК «Партизанская 177-179» - Долганова Р.А. исковые требования не признала, просила оставить их без удовлетворения. Указала, что в настоящее время в данном помещении проживает Козин А.Ю. на основании заключенного между ним и ЖСК договора аренды, из которого он не выселяется, и ЖСК подало в суд иск к нему о выселении. Ранее спорное помещение должно было быть передано ему в счет оплаты установления в доме пожарной сигнализации по заключенному между ЖСК и ООО «КиТ инженерные системы» договору от ДД.ММ.ГГГГ., однако работы Козиным А.Ю. не выполнены. Он обращался в Арбитражный суд к ЖСК с требованиями об оплате данных работ, его исковые требования оставлены без удовлетворения. Указала также на то, что решение о возможном отчуждении спорного помещения принималось жильцами дома еще в ДД.ММ.ГГГГ. Ее действия как председателя правления ЖСК направлены на соблюдение интересов всех жильцов дома. Реализация данного    помещения необходима для удовлетворения нужд всего дома, например, кровли крыши.

    Представитель ЖСК «Партизанская 177-179» - Богданов А.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований. Согласно его объяснениям спорное помещение не предназначено для обслуживания всего дома, оборудование или коммуникации в нем отсутствуют. Из экспликации к поэтажным планам многоквартирного дома, отраженной в техническом    паспорте, спорное помещение н2 представляет собой обособленное нежилое помещение. В составе площадей этого помещения площадь помещения общего пользования равна нулю. Места общего пользования поставлены на кадастровый учет, имеют иной кадастровый номер (последние цифры №), Спорное помещение (последние цифры № ) в состав мест общего пользования не входит. Согласно ответу БТИ от ДД.ММ.ГГГГ. спорное помещение площадью 36, 9 кв.м является    обособленным и не входит в состав помещений общего пользования многоквартирного дома. Кроме того, данное помещение занято Козиным А.Ю., и несмотря на это дом функционировал и обслуживался, что также свидетельствует, что к местам общего пользования оно не относится. Росреестр, получив от ЖСК дополнительные доказательства, принял решение о регистрации права собственности, признал его индивидуализированным. Данное помещение является собственностью застройщика. Необходимость согласия всех жильцов для регистрации права собственности на данное помещение законом не предусмотрена. Кроме того, представителем ответчика указано также на то, что о факте государственной регистрации спорного жилого помещения, о его принадлежности ЖСК и его обособленности Кудряшов В.Е. знал еще год назад. Имеется заключенный с Козиным А.Ю. договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ., на котором имеется подпись Кудряшова В.Е. В течение года он не обратился об оспариваниирегистрационной записи    в порядке административного судопроизводства. Представитель ответчика отметил также, что надпись «техническое помещение» в документах на многоквартирный дом не означает, что оно относится к местам общего пользования, необходимо руководствоваться данными ЕГРН.

    Третьи лицаПузакова Н.П., проживающая в квартире № №, дома по <адрес>, Морозова Ю.Н., проживающая в квартире № №, Максимова Е.В., представили заявления, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие. Считают, что спорное жилое помещение должно остаться в собственности ЖСК, чтобы собственники в лице ЖСК могли получать прибыль и распоряжаться им по решению общего собрания на нужды дома.

    Аналогичные пояснения по делу дали третьи лица - Стегалина У.В., Стегалин С.В. (кв. № № Юсуфов А.Д., Юсуфова Н.И., Подъячев А.Г. (кв. №№), Сорокин Е.А. (кв. № №), Кишинец Т.А., Ермолаев А.С. (кв. №), Марычев А.Ю. (кв. №

    Третьи лица – Попов А.В., Попова И.Н. (кв. №) Куликова Т.И. (кв№), Смирнова Н.И. (кв.№ №) выразили несогласие с тем, что помещение зарегистрировано за ЖСК, поскольку с жильцами данный вопрос не согласовали.

    Собственники остальных помещений в данном многоквартирном доме в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

    Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

    Третье лицо – Козин А.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

    В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

    Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

    Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Сфера» (застройщик) и Жилищно-строительный кооператив «Партизанская 177-179» (новый застройщик) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей застройщика, в котором указано, что в связи с отсутствием финансовой возможности завершения строительства застройщик передает новому застройщику свои права и обязанности по всем договорам участия в долевом строительстве жилого дома, заключенным между застройщиком и участниками долевого строительства в отношении строящегося жилого многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, а новый застройщик принимает на себя права и обязанности застройщика по данным договорам.

ДД.ММ.ГГГГ. ЖСК «Партизанская 177-179» в лице представителя Долгановой Р.А. обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного    по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ. ЖСК выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации №, в котором указано, что согласно проектной декларации в состав общего имущества строящегося (создаваемого) многоквартирного дома входят лестничные клетки, машинное отделение лифтов, электрощитовая, технический этаж в части семнадцатого этажа, технический этаж в части подвального этажа, площадью 1 311, 8 кв.м.

В уведомлении указано, что из представленных    документов следует, что нежилое помещениес кадастровым номером №, входит в состав общего имущества многоквартирного дома и, следовательно, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Осуществление действий по государственной регистрации приостановлено в соответствии с ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, то есть до 10 августа 2018г.

Из представленного суду регистрационного дела следует, что в своем ответе на запрос Управлению Росреестра по Самарской области АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» сообщил, что согласно данным архивного фонда, находящегося на хранении в Самарском областном отделении Средне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», по данным первичной технической инвентаризации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. помещение площадью 36, 9 кв.м, этаж 17, с адресными характеристиками: <адрес>, является обособленным нежилым помещением и не входит в состав помещений общего пользования многоквартирного дома. Информация о нахождении в указанном помещении механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования в материалах дела отсутствует.

Согласно имеющемуся в материалах дела техническому паспорту площадь спорного помещения к площадям помещений общего пользования не отнесена. Места общего пользования, входящие в состав многоквартирного дома, поставлены на кадастровый учет, имеют иной кадастровый №, спорное помещение с кадастровым номером № в состав № не входит.

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по Самарской области произведена регистрация права собственности указанного нежилого помещения, правообладателем является ЖСК «Партизанская 177-179».

Таким образом, на основании результатов технической инвентаризации спорное жилое помещение по своим характеристикам к местам общего пользования не относится.

Доводы стороны истца о том, что в проектных документах (техническом плане) данное помещение указано как техническое само по себе не подтверждает его принадлежности к местам общего пользования.

Для эксплуатации дома оно не предназначено, какие-либо инженерные коммуникации в нем не размещены.

Судом установлено, что в настоящее время оно используется в качестве жилого помещения, сдавалось в аренду Козину А.Ю. Руководство ЖСК и собственники помещений в многоквартирном доме намерены каким-либо образом реализовать данное помещение на нужды дома.

Судом также установлено и подтверждается материалами дела, что вопрос о продаже данного помещения в виде квартиры ставился перед жильцами дома еще в ДД.ММ.ГГГГ. на общем собрании дольщиков в случае нехватки финансирования для достроя    дома и расчета с подрядчиками, что подтверждается протоколом общего собрания дольщиков дома по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. ЖСК «Партизанская 177-179» в лице представителя ФИО2. обращалось    в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации    права собственности на указанный объект    недвижимости. В регистрации, также как и в 2018г., было отказано по причине того, что в соответствии с проектной документацией данное помещение входит в состав    общего имущества многоквартирного дома.

Свидетель ФИО2 подтвердила факт обращения в Управление Росреестра за государственной регистрацией в ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, принимая во внимание установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Кудряшовым В.Е. требований.

Нежилое помещение площадью 36, 9 кв.м, расположенное на 17 этаже, кадастровый №, с учетом технической документации и норм действующего законодательства зарегистрировано за ЖСК «Партизанская 177-179» как индивидуализированное, обособленное помещение, не предназначенное для непосредственного функционирования многоквартирного дома. Права жильцов при этом не нарушены, они могут распорядиться помещением по своему усмотрению для удовлетворения потребностей всего многоквартирного дома на основании принятого ими решения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-196 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковое заявлениеКудряшова ФИО1 к ЖСК «Партизанская 177-179» о признании права отсутствующим, признании недействительной записив государственном реестре прав на недвижимое имущество - оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 12.08.2019г.

    Судья                                                                                    Селезнева Е.И.