Решение по делу № 02-0963/2018 от 25.01.2018

Решение

именем Российской Федерации

17 апреля 2018 года город Москва

Останкинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Шокуровой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Яндиевой Х.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело № 2-963/18 по иску фио к фио, фио о расторжении предварительного договора аренды нежилого помещения, взыскании обеспечительного платежа, процентов, судебных расходов,

установил:

Истец фио обратилась в суд с иском к ответчикам фио и фио о расторжении предварительного договора аренды нежилого помещения, взыскании обеспечительного платежа, процентов, судебных расходов, обосновывая тем, что дата между сторонами был заключен предварительный договор аренды, согласно которому ответчики обязались по завершению строительства и сдачи в эксплуатацию предоставить истцу в аренду за плату нежилое помещение, отвечающее требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым помещениям, расположенное в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: адрес, условный номер помещения 2, площадь 90,90 кв.адрес заключила договор в целях ведения в будущем в арендованном помещении предпринимательской деятельности. В обеспечение обязательства по заключению договора аренды, истец оплатила ответчикам обеспечительный платеж в размере сумма, из которых по условиям договора сумма в размере сумма после заключения основного договора будет засчитана в качестве аванса за первый месяц аренды помещения, оставшаяся сумма в размере сумма остается в счет обеспечения на весь срок аренды и возвращается по истечении 30 календарных дней после подписания сторонами акта приема-передачи помещения арендодателю по окончании срока аренды. Однако до настоящего времени право собственности на помещение не оформлено, основной договор аренды не заключен, дата истец направила ответчикам уведомление о расторжении Предварительного договора аренды, в связи с длительной задержкой (более 20 месяцев) ввода здания в эксплуатацию, в котором находится помещение - объект аренды, истец была вынуждена выступить с предложением досрочного расторжения договора в досудебном прядке, однако ответчики уклоняются от расторжения договора. Истец просит расторгнуть предварительный договор аренды от дата, заключенный между истцом и ответчиками, взыскать с ответчиков обеспечительный платеж по договору в размере сумма, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, проценты за несвоевременный возврат денежных средств, внесённых в качестве предоплаты в размере сумма на день подачи иска.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца, по доверенности фио, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик фио в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель ответчика фио, по доверенности фио, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, по доводам письменных возражений.

Ответчик фио в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, пояснила, что в день подписания предварительного договора, сразу был подписан основной договор, акт приема-передачи спорного помещения, истцу переданы ключи, она могла пользовать помещением, делать там ремонт, после направления ей уведомления истец направила заявление о расторжении спорного договора по своей инициативе, а потому спорная сумма не может быть возращена, является обеспечительным платежом и об этом стороны договорились при подписании договора, который был составлен самим истцом.

Суд, заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела, дата между фио с одной стороны и фио и фио с другой стороны был заключен предварительный договор аренды, согласно которому Стороны обязуются заключить в будущем Договор долгосрочной аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся многоквартирном жилом доме, создаваемом на земельном участке, имеющем адресные ориентиры: адрес, условный номер помещения 2, площадь 90,90 кв.м. /п.2.1 Предварительного договора/

Согласно п.2.3 указанного Договора, арендная плата за всё Помещение в месяц по Договору аренды составляет сумма в месяц. НДС не облагается.

Стороны договорились, что Договор аренды будет заключен по форме и на условиях, определенной в Приложении № 2 к Предварительному договору. Указанное Приложение является неотъемлемой частью Предварительного договора. Предмет, а так же все иные существенные условия Предварительного договора определяются Приложением № 2 к Предварительному договору. /п.2.4 Предварительного договора/

На основании п.4.2 Предварительного договора в обеспечение обязательства по заключению Договора аренды, Арендатор в течение 5 (пяти) банковских дней с даты подписания Предварительного договора обязан перечислить Обеспечительный платеж в размере сумма, НДС не облагается. Данная сумма не возвращается, если Арендатор уклонился от заключения основного договора аренды. Сумма в размере сумма после заключения Договора аренды будет засчитана в качестве аванса за первый месяц аренды Помещения, оставшаяся сумма в размере сумма остается в счет обеспечения на весь срок аренды и возвращается по истечении 30 календарных дней после подписания сторонами акта приема-передачи помещения Арендодателю по окончании срока аренды.

Как установлено судом, Арендатору (истцу) на время действия Предварительного договора может быть предоставлено право доступа в Помещение для проведения за свой счет строительно-ремонтных работ, по Акту доступа. /п.4.4. Предварительного договора/

Из предварительного договора усматривается, что стороны договорились о том, что с даты подписания Сторонами Акта доступа, Арендатор (истец) обязуется самостоятельно производить оплату, либо возмещать Арендодателю расходы - по коммунальным и эксплуатационным услугам на основании выставляемых Арендодателем счетов, с приложением копий подтверждающих документов. /п.4.5. Предварительного договора/

Из объяснений ответчиков следует, что истцу была выдана доверенность на производство строительных работ в спорном помещении ещё дата, где она присутствовала на осмотре помещения, с рабочими, представителями управляющей компании, копия такой доверенности передана в управляющую компанию. Также истцу направлялись по электронной почте уведомления об оплате коммунальных платежей, которые истец обещала производить.

Данный довод ответчиков подтверждается представленными с их стороны доказательствами, из которых следует, что дата между ООО «Колизей. Инвестиции в недвижимость» ИНН телефон (Продавец) и фио, фио (Покупатели) заключен Договор купли-продажи № 139 на спорный объект аренды. /л.д.60-62/

Как указали ответчики, дата истец присутствовала на подписании Акта № * от дата осмотра на предмет строительной готовности нежилого помещения с условным № * (БТИ), этаж 1 по адресу: адрес и указала Продавцу - ООО «Колизей. Инвестиции в недвижимость», перечень недостатков по объекту аренды. /л.д.63-64/.

Также из объяснений ответчиков следует, что истец представила проект по электрике в Управляющую компанию для согласования.

Как следует из материалов дела, дата между ООО «Колизей. Инвестиции в недвижимость» и фио, фио подписан Акт №* приема-передачи нежилого помещения во временное пользование. /л.д.65-66/

Как следует из материалов дела, ответчики дата направили истцу уведомление о подписании Акта приема-передачи нежилого помещения во временное пользование, получение ключей нежилого помещения и определения предварительной даты для ввода здания в эксплуатацию, в котором указали, что дата истец была уведомлена текстовым сообщением по WhatsApp на мобильный телефон о предстоящей встрече в 12.00 с застройщиком с целью подписания Акта, получения ключей, передачи доверенности на управомоченных лиц истца производить ремонт. дата текстовым сообщением по WhatsApp на мобильный телефон истца отправлено сообщение о получении ключей и подписании ответчиками доверенности на лиц истца с целью беспрепятственного прохода в помещение для ведения ремонтных работ, все полномочия изложены в доверенности. Также истца уведомили, что Застройщиком подана заявка на получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Со слов Застройщика разрешение будет получено им в течение 2-х недель от дата. Таким образом, наступит событие в силу статьи 190 ГК РФ которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (Арендатора и Арендодателя). Согласно п. 3.2 Договора Срок подписания Основного договора не позднее дня ввода здания в эксплуатацию. Также указано, что согласно п.4.2. (Приложение №2 Договора) Арендодатель освобождает Арендатора от оплаты арендной платы на первые 4 (четыре) месяца. Начало отсчета срока, указанного в настоящем пункте начинается со дня ввода здания в эксплуатацию. В связи с вышеуказанным, ответчики предложили истцу заключить основной договор в срок не позднее дня ввода здания в эксплуатацию. /л.д.68-70/

дата в ответ на предложение ответчиков о заключении Основного договора аренды истцом направлена телеграмма о досрочном расторжении предварительного договора аренды по инициативе Арендатора. /л.д.22/

Как следует из материалов дела, дата ответчики направили истцу уведомление о вводе здания в эксплуатацию, в котором указано, что дата Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и предложено заключить основной договор в срок до дата. Также указано, что при необоснованном отказе Арендатора от подписания Договора аренды, обеспечительный платеж в размере сумма Арендатору не возвращается. Ответчики истцу также указали, что будут вынуждены обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора аренды.

Согласно п.3.1 Договора Предварительный договор считается заключенным с момента его подписания Арендодателем и Арендатором и действует до момента подписания Сторонами Договора аренды на условиях, предусмотренных Предварительным договором. Срок подписания Договора аренды установлен не позднее 30 (тридцати) календарных дней со дня ввода здания в эксплуатацию.

Как усматривается из материалов дела, истцом и ответчиками в дата (без даты и месяца, часть документов без указания года) подписаны: приложение № 2 к Предварительному договору от дата - договор аренды недвижимого имущества; приложение № 2 к договору аренды недвижимого имущества – акт приема-передачи недвижимого имущества; приложение № 3 к договору аренды недвижимого имущества – акт по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по инженерным системам между сторонами в отношении спорного помещения; приложение № 4 – регламент проведения строительных работ в спорном помещении и регламент выполнения работ по системам вентиляции, кондиционирования и пылеудалаения, регламент выполнения работ по электрооборудованию и порядок приема их в эксплуатацию; приложение № 3 к Предварительному договору аренды – форма акт доступа в спорное помещение. Все указанные документы истцом подписаны. Согласно указанным документам истцу предоставлен доступ в спорное помещение, в ом числе и предоставлено право проведения ремонта. /л.д.11-20, 91-102/

В спорном Предварительном договоре стороны договорились, что Договор аренды будет заключен по форме и на условиях, определенной в Приложении № 2 к Предварительному договору. Указанное Приложение является неотъемлемой частью Предварительного договора. Предмет, а так же все иные существенные условия Предварительного договора определяются Приложением № 2 к Предварительному договору. /п.2.4/

При этом Арендодатель гарантирует Арендатору, что на момент подписания Договора аренды Помещение не будет сдано в аренду третьим лицам. /п.4.1/

Таким образом, ответчики были лишены возможности реализовать свое право на сдачу спорного помещения третьим лицам.

Как указали ответчики, акт приема-передачи помещения во временное пользование подписан, ключи от нежилого помещения истцом были получены, счета на оплату коммунальных услуг за три месяца истцу были направлены, доступ в помещение на производство ремонтных и отделочных работ предоставлен с момента заключения Предварительного договора, предложение подписать Основной договор аренды направлялось, при этом факт того, что здание не будет введено в эксплуатацию своевременно истцу было известно, поскольку истцом в указанном здании приобретена квартира.

Как установлено судом, дата ответчиками оплачены услуги риелтора наименование организации в сумме сумма из обеспечительного платежа, согласно Акту оказанных услуг за приведенного Арендатора - фио, что подтверждается актом-отчетом № 1. /л.д.77/.

Согласно спорному договору, расторжение Предварительного договора осуществляется по инициативе Арендатора, при отсутствии факта неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения Арендодателем своих обязательств.

Как установлено судом, ответчики свои обязательства по спорному договору исполняли.

Согласно п.1.6 Предварительного договора обеспечительный платеж - платеж, который является способом обеспечения надлежащего исполнения обязательств Арендатором по договору, в том числе и обязательств Арендатора заключить с Арендодателем Основной договор аренды. Настоящим стороны признают, что обеспечительный платеж не является задатком в смысле статьи 380 ГК РФ.

Как указали ответчики, спорный договор был составлен истцом, которая присутствовала при его подписании с юристом.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

На основании ст.ст.55-57 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены, в том числе и из объяснений сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонние изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании изложенного, поскольку судом установлено, что истец отказался от исполнения предварительного договора, не заключив с ответчиками основной договор аренды, не представила доказательств исполнения обязательств или что договор не заключен по вине ответчиков, суд приходит к выводу, что требования истца о возврате уплаченной денежной суммы в качестве обеспечительного платежа, не подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает, что на основании п.4.3. Предварительного договора стороны договорились, что в случае не заключения Договора аренды, произошедшего по вине Арендатора, или необоснованного отказа/уклонения Арендатора от подписания Договора аренды обеспечительный платеж в размере сумма Арендатору не возвращается.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 13 от дата "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды, заключенный арендодателем, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, поскольку вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица, следует квалифицировать как договор аренды будущей вещи.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов в размере сумма за несвоевременный возврат спорной суммы. Указанные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от требований о взыскании спорной суммы, в удовлетворении которых истцу отказано.

Как установлено судом, стороны полагают спорный договор действующим, поскольку ответчики настаивают на подписании основного договора, направив истцу уведомление, а истец направила ответчикам предложение о расторжении спорного Предварительного договора.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Судом установлено, что в предварительном договоре срок заключения основного договора аренды – в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Арендодателя на Помещение, но в любом случае не позднее дня ввода здания в эксплуатацию.

На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Кодекса).

В судебном заседании ответчики не возражали против расторжения спорного предварительного договора.

Таким образом, суд полагает возможным расторгнуть предварительный договор аренды нежилого помещения от дата, заключенный между фио, фио и фио.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, с ответчиков солидарно подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма  - за требование о расторжении предварительного договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть предварительный договор аренды нежилого помещения от дата, заключенный между фио, фио и фио.

Взыскать солидарно с фио, фио в пользу фио государственную пошлину в размере сумма, в удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Останкинский районный суд города Москвы в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.В.Шокурова