Решение по делу № 2-2888/2011 ~ М-1639/2011 от 05.04.2011

Дело № 2-2888/2011 Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2011 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе председательствующего судьи Шубина Д.В., при секретаре Гриценко Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пановой Р.В., Куракиной М.Д. к ООО «ИнвестЖилСервис», Полякову А.Л., ООО «Электрон» о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. дома № А по <адрес>, заключенного между ООО «ИнвестЖилСервис» и Поляковым А.Л. от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. дома № по <адрес>, заключенного между Поляковым А.Л. и ООО «Электрон» от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительной государственной регистрации указанных сделок и истребовании из незаконного владения ООО «Электрон» вышеуказанного помещения,

УСТАНОВИЛ:

Панова Р.В., Куракина М.Д. обратились с иском к ООО «ИнвестЖилСервис», Полякову А.Л., ООО «Электрон», указав следующее.

В подвальном и цокольном этажах дома № по <адрес> расположено помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. Указанное помещение является техническим, в нем располагаются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания квартир дома по указанному адресу, в том числе, квартир истиц. В силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ, спорное помещение является общей долевой собственностью собственников жилых помещений многоквартирного дома № по <адрес> Однако, данное помещение на основании договора долевого участия в строительстве 12-этажного 55-квартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ИнвестЖилСтрой» и ООО «ИнвестЖилСервис», было передано в собственность последней организации. Между ООО «ИнвестЖилСервис» и Поляковым А.Л. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи спорного помещения, и ДД.ММ.ГГГГ это же помещение было продано Поляковым А.Л. ООО «Электрон». Полагают, что договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой как противоречащий закону согласно ст. 167 ГК РФ, а все последующие сделки в отношении этого помещения – недействительны, поскольку основаны на ничтожной сделке от ДД.ММ.ГГГГ. Нахождение в собственности ООО «Электрон» технических помещений, предназначенных для обслуживания жилого дома, приводит к нарушению прав жильцов дома № по <адрес>, в т.ч. истиц, поскольку уменьшает их долю общего имущества, и препятствует реализации их прав владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Просили признать недействительными договоры долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, договоры купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. дома № по <адрес>, заключенный между ООО «ИнвестЖилСервис» и Поляковым А.Л. от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. дома № по <адрес>, заключенный между Поляковым А.Л. и ООО «Электрон» от ДД.ММ.ГГГГ, и признать недействительной государственную регистрацию указанных сделок.

В ходе судебного разбирательства истицы уточнили исковые требования и просили договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, последующие сделки в отношении спорного помещения недействительными, признать недействительными и аннулировать записи о регистрации права собственности ООО «Электрон» на спорное помещение, и истребовать его из незаконного владения ООО «Электрон», освободить от имущества, не являющегося общей долевой собственностью собственников помещений дома.

В ходе судебного разбирательства в качестве третьих лиц привлечены собственники жилых помещений дома № по <адрес>.

В судебном заседании представитель Пановой Р.В. Панова Т.В. уточненные исковые требования поддержала, и пояснила, что ее доверитель в ГГГГ году зарегистрировала право собственности на квартиру в доме № по <адрес>. В течение продолжительного времени она не могла заниматься вопросами, связанными с общим имуществом многоквартирного дома, поскольку длился спор по поводу ее квартиры с застройщиком. Впоследствии обратилась в суд с настоящим иском. Полагает, что права ее доверителя нарушены тем, что коммунальные службы не имеют доступа в спорное помещение, где находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. Такая ситуация препятствует нормальной эксплуатации дома и создает угрозу возникновения аварийных ситуаций.

Представитель Куракиной М.Д. и третье лицо Крымская А.В. заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что руководство ООО «ИнвестЖилСервис» в течение длительного времени скрывало факт передачи ему в собственность спорного жилого помещения. В ГГГГ году <данные изъяты> «Е.А.», председателем которого она являлась, обратилось в Арбитражный суд Калининградской ФИО10 с исковым заявлением к ООО «ИнвестЖилСвервис» о признании недействительными договора долевого участия ООО «ИнвестЖилСервис» от ДД.ММ.ГГГГ и государственной регистрации права собственности указанной организации на помещение <данные изъяты> кв.м. Решением Арбитражного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования <данные изъяты> «Е.А.» были удовлетворены, однако впоследствии, по формальным основаниям, данное решение и последующие судебные акты были отменены, в удовлетворении исковых требований отказано. Ввиду изложенного жильцы дома, а именно Панова Р.В. и Куракина М.Д., были вынуждены обратиться в суд общей юрисдикции за защитой своих прав. Спорное жилое помещение является техническим помещением, предназначенным для обслуживания многоквартирного дома, и потому в силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ находится в общей долевой собственности собственников дома № по <адрес>. В настоящее время фактически собственники жилого помещения лишены возможности реализовать свои права в отношении этого имущества, поскольку в результате заключенных между ответчиками сделок оно оказалось в настоящее время в собственности ООО «Электрон».

Представитель ответчика ООО «ИнвестЖилСервис» Стороженко О.А. исковые требования не признала и просила суд отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что истицами пропущен срок исковой давности. Сведения о принадлежности спорного помещения являются общедоступными, и могли быть получены истицами в любое время в Управлении Росреестра по Калининградской области. Каких-либо уважительных причин пропуска срока давности в судебном заседании не представлено.

Ответчики Поляков А.Л. и ООО «Электрон», будучи надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении дела слушанием не ходатайствовали.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области Смирнов М.В. возражал против удовлетворения требования о признании недействительными регистрационных записей о сделках в отношении спорного помещения, указав, что регистрационные действия были проведены в соответствии с нормами действующего законодательства, при регистрации проводилась правовая экспертиза представленных документов.

Третьи лица ООО «Эдем», Крафт Е.М., Пухляков А.В., Манчук Е.В., Крафт В.В., Захаров Е.В., Лаврук Ю.А., Балычева Е.В., Коско С.С., Артамонова О.В.. Кузакова Г.Л., Гаричкина Г.И., Гаричкина А.Е., Выймова И.А., Кропочева Л.В., Железняк В.К., Пузин В.В., Пузина Г.Г., Волков В.Е., Плюгина Е.Ф., Белова И.Н., Илюкович С.П., Кшнякин С.С., Кшнякина В.Ю., Кшнякина М.С., Еремина М.О., Петров С.В., Томаль О.В., Томаль Т.О., Томаль А.О., Патутин Г.В., Кондрашкина Н.А., Метцлер Ж.Б., Крутикова Н.С., Наковник С.М., Штейн Т.Н., Садовский А.Р., Раднева Н.В., Садовская В.А., Хомич В.К., Федорович Л.Е., Корнеенкова Т.М., Климов А.А., Чепурнов С.Н., Чепурнова Л.Н.. Чепурнова О.С., Чепурнова Т.С., Чепурнова А.А., Голованов И.А., Соболева В.А., Муради Г.Е., Саленко О.В., Саленко А.В., Казаков И.А.. Никитин А.А., Танаевский В.Р., Пеляйкис В.А., Шкотов Д.А., Приходкин В.А., Троценко С.И., Дамер Г.В., Саркисян С.Г., будучи надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представителей не направили, об отложении дела слушанием не ходатайствовали.

Заслушав представителей истиц, представителя ответчика ООО «ИнвестЖилСервис» и третьего лица Управления Росреестра по Калининградской области, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 168 ГПК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст.ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В судебном заседании установлено, что Панова Р.В. является собственником квартиры № дома № по <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, а Куракина М.Д. – собственником квартиры № в этом же доме с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности № и №, соответственно.

В соответствии с договором долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ИнвестЖилСтрой» (Заказчик) и ООО «ИнвестЖилСервис» (Дольщик), Заказчик обязался передать Дольщику его долю в общей долевой собственности объекта – нежилые (служебные) помещения в цокольном этаже между осями <данные изъяты> и <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. В соответствии с п. 9.7 Договора хозяйственные отношения, возникающие по эксплуатации нежилых (служебных) помещений после передачи их в собственность Дольщику регулируются отдельным соглашением между Дольщиком и фирмами, обеспечивающими функционирование объекта. Указанный договор в установленном порядке был зарегистрирован в Управлении Росреестра Калининградской области.

В настоящее время право собственности на нежилое встроенное помещение литера <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., как усматривается из выписки из <данные изъяты> №, зарегистрировано за ООО «Электрон».

Как следует из заключения экспертов №, представленного истцами, встроенное помещение площадью <данные изъяты> кв.м. литера <данные изъяты> в доме № по <адрес> является техническим помещением, которое со смонтированным в нем инженерным оборудованием и коммуникациями обеспечивает эксплуатацию здания.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В силу ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковая давность, как определено ст. 208 ГК РФ, не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Суд приходит к выводу, что истицы знали или имели возможность узнать о заключении договора долевого участия в строительстве ООО «ИнвестЖилСервис» и последующем переходе права собственности к указанной организации на спорное помещение, поскольку сведения о регистрации таких сделок общедоступны в силу ст. 7 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", спорное помещение находится в подвале дома, в котором проживают истицы в течение длительного времени, а утверждение представителя Крымской А.В. о том, что руководство ООО «ИнвестЖилСтрой» скрывало информацию о договоре долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, не подтверждено. Кроме того, суд принимает во внимание, что с ГГГГ года <данные изъяты> «Е.А.» оспаривает право ООО «ИнвестЖилСервис» и последующих собственников на данное жилое помещение в порядке арбитражного судопроизводства, и как указано в уточненном исковом заявлении <данные изъяты> «Е.А.» от ДД.ММ.ГГГГ, членам <данные изъяты> стало известно о регистрации права собственности ООО «ИнвестЖилСервис» ДД.ММ.ГГГГ.

В данной ситуации не подлежит применению положение ст. 208 ГПК РФ о требовании собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, поскольку, если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ; на это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, что соответствует позиции Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в совместном Постановлении №10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Кроме того, суд не может согласиться с мнением истиц о том, что спорное помещение безусловно является общим имуществом, на которое распространяется режим общей долевой собственности собственников жилых помещений. Наличие в спорном помещении, как указано в заключении экспертов №, инженерных коммуникаций, не исключает его нахождение в единоличной собственности юридического или физического лица. Как усматривается из договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, спорное помещение выделено в отдельный объект, п. 9.7 данного договора предусмотрен порядок обслуживания общего оборудования жилого дома, расположенного в спорном помещении. Согласно техническому паспорту нежилого помещения литер <данные изъяты> из литера <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., в графе «назначение помещений» указано: встроенное. Суд также принимает во внимание, что исковые требования о признании права собственности на помещение не заявлялись, между тем, учитывая, что право собственности зарегистрировано за ООО «Электрон», исковое требование об истребовании этого имущества из незаконного владения не может быть удовлетворено, минуя разрешение вопроса о его принадлежности.

Доказательств того, что ООО «Электрон» лишает доступа в спорное помещение сотрудников организаций, обслуживающих общее оборудование дома и других собственников помещений дома № по <адрес>, или иным образом чинит препятствия нормальной эксплуатации дома, не представлено.

Таким образом, законных оснований для признания ничтожным договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, и недействительными последующих сделок в отношении спорного помещения, а также об истребовании его из незаконного владения, не имеется. В связи с этим не подлежат удовлетворению и исковые требования о признании недействительными государственной регистрации этих сделок и аннулировании записей о них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Руководствуясь статьями 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Пановой Р.В., Куракина М.В. к ООО «ИнвестЖилСервис», Поляков А.Л., ООО «Электрон» о признании ничтожным договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, признании ничтожными договора купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. дома № по <адрес>, заключенного между ООО «ИнвестЖилСервис» и Поляковым А.Л. от ДД.ММ.ГГГГ, нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. дома №№ по <адрес>, заключенного между Поляковым А.Л. и ООО «Электрон» от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительной государственной регистрации указанных сделок, аннулировании записей о них в ЕГРП и истребовании из незаконного владения ООО «Электрон» вышеуказанного помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2011 года.

Судья Д.В. Шубин