Решение по делу № 3а-194/2020 от 28.02.2020

УИД 61OS0000-01-2020-000116-61

Дело № 3а-194/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 июня 2020 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Даниловой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 ноября 2019 года,

у с т а н о в и л:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 ноября 2019 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

По мнению административного истца, отчет об оценке от 29 октября 2019 года № 36/1, составленный оценщиком ФИО1, на основании которого принято указанное решение комиссии, не соответствуют требованиям законодательства, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Ростова-на-Дону, ООО «Управляющая компания БИРС».

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях на административное исковое заявление просило отказать в удовлетворении требований Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. В обоснование правовой позиции ссылалось на то, что оспариваемое решение принято комиссией по результатам рассмотрения заявления ООО «Управляющая компания БИРС», с которым был представлен отчет об оценке от 29.10.2019 № 36/1, соответствующий всем требованиям Закона об оценочной деятельности и принципам федеральных стандартов оценки, являющийся достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка, на отчет представлено положительное экспертное заключение.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Ростовской области по доверенности Волгин Д.В. ссылался на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель заинтересованного лица ООО «Управляющая компания БИРС» по доверенности Ткаченко Е.В. поддержала позицию административного ответчика, просила в удовлетворении административного искового заявления отказать.

От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.

От Администрации г. Ростова-на-Дону, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Управляющая компания «БИРС» является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (объекты капитального строительства для размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)), площадью 3494 кв.м, с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 по состоянию на 2 октября 2019 года и составила 50 328 030, 22 рублей.

6 ноября 2019 года правообладатель земельного участка обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке № 36/1 от 29 октября 2019 года, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату составляет 25 618 008 рублей.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В представленном в Комиссию отчете № 36/1 от 29 октября 2019 года в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату, определен сегмент рынка. Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица 14). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 15.

26 ноября 2019 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что оформление и содержание представленного отчета соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приняла решение об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 49,1 %, как отмечено в решении Комиссии.

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее – Порядок).

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленного отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца о назначении по делу судебной экспертизы и существо его доводов о несогласии с отчетом, а также отсутствие возражений со стороны Управления Росреестра по Ростовской области и ООО «Управляющая компания «БИРС» по вопросу назначения экспертизы, назначил судебную экспертизу по следующим вопросам:

- соответствует ли отчет от 29 октября 2019 года № 36/1 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, допущено ли оценщиком нарушение требований статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

- подтверждается ли рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, определенная в отчете об оценке от 29 октября 2019 года № 36/1?

По результатам исследования эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2 (заключение №804-Э/2020 от 12 мая 2020 года) сделала вывод о том, что стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном выше отчете, не подтверждается; отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В заключении отмечено, что в отчете допущены нарушения ст. 11 Закона об оценочной деятельности, п. 5 ФСО № 3, п. 8 ФСО № 1, п. 8, п. 11г, п. 22в ФСО № 7.

В частности, экспертом указано, что при описании имущественных прав на объект оценки оценщик указывает, что существенные ограничения и обременения права не зарегистрированы, при этом в соответствии с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 2 октября 2019 года на дату оценки на оцениваемый земельный участок имелись ограничения и обременение прав – ипотека. Оценщик приводит перечень территориальных зон города Ростова-на-Дону в соответствии с градостроительным регламентом, однако источником получения информации служит сайт администрации г. Волгодонска и оценщик приходит к выводу, что территориальные зоны указаны по г. Волгодонску. Информация, использованная оценщиком об инженерном обеспечении оцениваемого земельного участка, является противоречивой, при этом к отчету не приложена справка о коммуникациях и строениях, перечисленная в перечне предоставленных заказчиком документов. Информация, использованная оценщиком по аналогам № 1,2,4, получена из объявлений, которые были обновлены после даты оценки, в связи с чем характеристики объектов, стоимость предложения объектов могли измениться.

В отчете отсутствуют ссылки на источники информации либо копии использованных материалов (страницы 17-22, 33-37, 37-39, 40-41, 63-68 отчета).

Оценщиком нарушено требование п. 11г ФСО № 7 – в отчете приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, но отсутствует интервал значений этих факторов.

Оценщиком не в полной мере соблюдено требование п. 22в ФСО № 7, так как оценщик не приводит обоснование неиспользования в расчетах рыночной стоимости оцениваемого земельного участка объектов № 14 и № 16, которые сопоставимы с объектом оценки по разрешенному использованию, площади, местоположению.

На определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки могли повлиять, по мнению эксперта, и следующие нарушения: отсутствие корректировки на дату продажи; отсутствие корректировки для объекта-аналога № 5 на инженерное обеспечение (отсутствие канализации); при введении корректировки на площадь отсутствует обоснование использования в расчетах минимального значения коэффициента торможения в размере (-)0,089; информация, используемая оценщиком для расчета корректировки на местоположение, не является достоверной и подтвержденной, кроме того, использование для расчета корректировки на местоположение для земельных участков коммерческого назначения цены однокомнатных квартир некорректно.

В результате расчетов в рамках сравнительного подхода стоимость исследуемого земельного участка согласно заключению по состоянию на 2 октября 2019 года составила 33 084 686 рублей, нижняя граница интервала итоговой стоимости земельного участка – 30 437 911 рублей, верхняя граница – 35 731 461 рубль, ширина интервала – 8 %, в связи с чем, эксперт пришла к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете оценщика в размере 25 618 008 рублей, находится за пределами диапазона.

Оценивая заключение от 12 мая 2020 года №804-Э/2020, составленное экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2, суд не усматривает оснований не согласиться с изложенными в нем выводами, поскольку данные выводы достаточно убедительны и мотивированы. Заключение эксперта, подготовленное лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям, установленным статьей 82 КАС РФ.

Возражений по существу заключения эксперта о наличии приведенных нарушений федеральных стандартов оценки, которые суд находит существенными, в том числе и с точки зрения разницы между оспоренной кадастровой стоимостью и заявленной рыночной стоимостью, не представлено.

Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке приводят к выводу о необоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Возражения административного ответчика по своему содержанию не опровергают конкретные суждения эксперта о наличии приведенных нарушений федеральных стандартов оценки, которые суд находит существенными, в том числе и с точки зрения разницы между оспоренной кадастровой стоимостью и заявленной рыночной стоимостью (49,1%).

Доводы представителя заинтересованного лица ООО «Управляющая компания «БИРС» о некорректном подборе объектов-аналогов, ввиду несопоставимости их площадей с площадью объекта исследования, судом проверены и признаны неубедительными.

Экспертом ФИО2 в качестве объектов-аналогов были выбраны три земельных участка, сопоставимость и схожесть которых с исследуемым земельным участком прослеживается в результате их сравнительного анализа, что свидетельствует об отсутствии необходимости применения большого количества корректировок.

Проведение сравнительного анализа с использованием объектов-аналогов, отличных по площади от исследуемого земельного участка, допускается законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В данном случае наличие указанных различий не повлияло на корректность выводов эксперта о размере рыночной стоимости исследуемого земельного участка, поскольку экспертом обоснованно применены незначительные корректировки. Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, решение Комиссии не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам в области регулирования оценочной деятельности.

При таком положении административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагает на административного ответчика – Управление Росреестра по Ростовской области судебные расходы в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 26 ноября 2019 года №11-28/2019-341 об определении кадастровой стоимости земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 октября 2019 года, установленной в отчете № 36/1 от 29 октября 2019 года, составленном оценщиком ФИО1

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 ноября 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 25 618 008 рублей по состоянию на 2 октября 2019 года из Единого государственного реестра недвижимости с восстановлением в данном реестре кадастровой стоимости в размере 50 328 030, 22 рублей по состоянию на 2 октября 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации 50 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья     Е.В. Шикуля

Мотивированное решение изготовлено 8 июня 2020 года

Судья Е.В. Шикуля