Гражданское дело № 2-1491/2014
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
15 мая 2014 года г. Ульяновск
Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе:
председательствующего судьи И.А. Парфеновой,
при секретаре Р.А. Усмановой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Ульяновска к Рахматуллину ФИО1, Мубинову ФИО1, Ризвановой ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, сносе рыночного комплекса, исключении записи о регистрации права аренды на земельный участок,
У С Т А Н О В И Л :
Администрация города Ульяновска обратилась в суд с иском к Рахматуллину Р.М., Мубинову Р.И., Ризвановой А.Р., о расторжении договора аренды земельного участка, сносе рыночного комплекса, исключении записи о регистрации права аренды на земельный участок. В обоснование требований указано на то, что постановлением мэрии города Ульяновска от 28 июня 2011 года № обществу с ограниченной ответственностью «РИМАКС» был передан в аренду земельный участок площадью 264,0 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: г. Ульяновск, <адрес>, южнее здания № по <адрес>, участок № 2, для размещения рыночного комплекса. Заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года. Срок аренды установлен с 28 июня 2011 года по 28 мая 2016 года. В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «РИМАКС» передал права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 27 июля 2011 года Рахматуллину Р.М., Мубинову Р.И., Ризвановой А.М. На основании приказа Министерства строительства Ульяновской области от 21 ноября 2011 года <данные изъяты>-од по обращению прокуратуры Засвияжского района г. Ульяновска о предоставлении земельного участка для размещения рыночного комплекса на земельных участках № <данные изъяты> южнее здания <адрес> г. Ульяновска Министерством строительства Ульяновской области были проведены мероприятия по контролю за соблюдением мэрией г. Ульяновска законодательства о градостроительной деятельности. В ходе данной проверки было установлено, что согласно генеральному плану г. Ульяновска земельный участок, предоставленный в аренду ООО «РИМАКС», предусмотрен как территория зелёных насаждений общего пользования. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ульяновска указанные земельные участки относятся к зоне Ц3 – зоне размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения в существующей застройке. Согласно градостроительным регламентам, установленным для зоны Ц3, рыночные комплексы относятся к основным видам разрешенного использования. В результате проведенной проверки выявлено нарушение части 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой подготовка проекта Правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования. Согласно Генеральному плану г. Ульяновска представленные земельные участки южнее здания № по <адрес> предусмотрены как территория зеленых насаждений общего пользования, тогда как согласно правилам землепользования и застройки относятся к зоне Ц3 – зоне размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения в существующей застройке. Согласно Генеральному плану г. Ульяновска <адрес> является городской магистральной улицей общегородского назначения регулируемого движения. Таким образом, администрацией города Ульяновска предоставлены земельные участки на территории улицы <адрес> в нарушение части 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Администрации города Ульяновска выдано предписание № об устранении нарушений по акту контроля за соблюдением органом местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности путем отмены ранее принятых постановлений о предоставлении земельных участков <адрес>. 23 августа 2013 года было направлено уведомление Рахматуллину Р.М., Мубинову Р.И., Ризвановой А.М. о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № от 27 июля 2011 года, подписании соглашения о расторжении указанного договора аренды и о сдаче земельного участка по акту приема-сдачи в фонд города. Однако соглашение ответчиками не подписано, земельный участок не сдан в фонд города. Просили расторгнуть договор аренды земельного участка № от 27 июля 2011 года площадью 264,0 кв. м с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: г. Ульяновск, <адрес> обязать Рахматуллина Р.М., Мубинова Р.И., Ризванову А.Р. освободить указанный земельный участок от размещенного рыночного комплекса, возвратить администрации города Ульяновска данный земельный участок; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о зарегистрированном праве аренды на земельный участок площадью 264,0 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: г. Ульяновск, <адрес>.
Определением суда от 07 мая 2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «РИМАКС», Министерство строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области.
Представитель администрации города Ульяновска по доверенности Бормотова Ю.В. в судебном заседании исковые требования уточнила, просила расторгнуть договор аренды земельного участка № от 27 июля 2011 года площадью 264,0 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, <адрес>; обязать Рахматуллина Р.М., Мубинова Р.И., Ризванову А.Р. освободить указанный земельный участок от размещенного рыночного комплекса путем его сноса, возвратить администрации города Ульяновска данный земельный участок по акту приёма-сдачи; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о зарегистрированном праве аренды на земельный участок площадью 264,0 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: г. Ульяновск, <адрес>
Ответчики Рахматуллин Р.М., Ризванова А.Р. о месте и времени судебного разбирательства извещены, в судебное заседание не явились.
Представитель ответчиков Рахматуллина Р.М., Ризвановой А.Р. по доверенности Горбунова Е.А. в судебном заседании исковые требования не признала.
Ответчик Мубинов Р.И., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в своё отсутствие, в котором также указал, что исковые требования не признает, в иске просит отказать.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что решение оставляет на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица Комитета архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска по доверенности Асанова Н.И., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила отзыв на исковое заявление, в котором просила исковые требования удовлетворить, рассмотреть дело в отсутствие представителя Комитета архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска.
Представитель третьего лица ООО «РИМАКС», извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что исковые требования не признает.
Представитель третьего лица Министерства строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что считает требования администрации города Ульяновска подлежащими удовлетворению, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя министерства.
Суд с учетом мнения представителя истца, представителя ответчиков Рахматуллина Р.М., Ризвановой А.Р., определил рассмотреть дело при данной явке.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчиков Рахматуллина Р.М., Ризвановой А.Р., исследовав материалы настоящего гражданского дела, пришел к следующему.
Сторонам была разъяснена норма, содержащаяся в ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (п. 2). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2).
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 указанного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом установлено, что постановлением мэрии города Ульяновска от 28 июня 2011 года № обществу с ограниченной ответственностью ООО «РИМАКС» был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, территориальная зона Ц3, площадью 264,0 кв. м, находящийся по адресу: г. Ульяновск, <адрес> 2. На основании данного постановления между мэрией (администрацией) города Ульяновска и ООО «РИМАКС» был заключен договор аренды земельного участка № от 27 июля 2011 года на срок с 28 июня 2011 года по 28 мая 2016 года (п. 4.1 договора). Согласно п. 6.3 договора арендатор при прекращении договора обязан в течение 14 календарных дней вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-сдачи. 12 августа 2011 года указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован Управлением Росреестра по Ульяновской области, о чем имеется отметка на договоре.
На данном земельном участке ООО «РИМАКС» осуществило строительство павильона.
ООО «РИМАКС» обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 01 сентября 2011 года о регистрации его права собственности на торговый павильон, назначение – нежилое, 1-этажный, общей площадью 169,1 кв. м, находящийся по адресу: г. Ульяновск, <адрес>. Управление Росреестра по Ульяновской области 22 сентября 2011 года внесло в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ООО «РИМАКС» на указанный торговый павильон.
По договору купли-продажи от 08 ноября 2011 года ООО «РИМАКС» продало данный торговый павильон Рахматуллину Р.М., Мубинову Р.И., Ризвановой А.М., которым были выданы свидетельства о государственной регистрации их права общей долевой собственности на данный торговый павильон: Рахматуллину Р.М. – 2/7 доли в праве, Мубинову Р.И. – на 1/7 долю в праве, Ризвановой А.Р. – на 4/7 долей в праве.
Между ООО «РИМАКС», с одной стороны, и Рахматуллиным Р.М., Мубиновым Р.И., Ризвановой А.Р., с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ года был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 27 июля 2011 года, в тот же день ООО «РИМАКС» передало Рахматуллину Р.М., Мубинову Р.И., Ризвановой А.М. данный земельный участок.
10 сентября 2012 года администрация города Ульяновска обратилась в Засвияжский районный суд г. Ульяновска с иском к Рахматуллину Р.М., Мубинову Р.И., Ризвановой А.Р. о признании недействительным договора купли-продажи павильона, признании недействительным зарегистрированного права собственности на данный павильон, о расторжении договора аренды земельного участка, о возложении обязанности демонтировать павильон, о возврате земельного участка, о погашении записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок и права собственности на павильон. При этом администрация города Ульяновска оспаривала переход права собственности на павильон, расположенный на данном земельном участке, от ООО «РИМАКС» к Рахматуллину Р.М., Мубинову Р.И., Ризвановой А.Р.
Решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 26 октября 2012 года в удовлетворении иска отказано. При этом суд указал на то, что право собственности продавца ООО «РИМАКС» на павильон прошло государственную регистрацию, переход права собственности на данное имущество к Рахматуллину Р.Н., Мубинову Р.И., Ризвановой А.Р. также прошло государственную регистрацию, в связи с чем оснований полагать, что данная сделка была совершена с нарушением закона, не имеется. Далее в решении суда указано, что с переходом права собственности на павильон от прежнего собственника павильона ООО «РИМАКС» к Рахматуллину Р.М., Мубинову Р.И., Ризвановой А.Р. перешло к ним соответствующее право пользования указанным земельным участком, на котором расположено такое строение.
Апелляционным определением Ульяновского областного суда г. Ульяновска от 15 января 2013 года указанное выше решение оставлено без изменения. При этом суд апелляционной инстанции указал, что отказывая в заявленных требованиях, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что доказательств заключения между ООО «РИМАКС» и Рахматуллиным Р.М., Мубиновым Р.И. и Ризвановой А.Р. договора купли-продажи торгового павильона от 08 ноября 2011 года с нарушением требований законодательства добыто не было. Указанный договор заключен в требуемой письменной форме, он содержит все условия, предъявляемые к заключению подобного рода сделок. Утверждая, что торговый павильон не может быть предметом договора купли-продажи, поскольку он не подлежал возведению на арендованном земельном участке и регистрации как объекта капитального строительства, администрация города Ульяновска при этом зарегистрированное право собственности ООО «РИМАКС» на данный павильон и действия управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, зарегистрировавшего право собственности ООО «РИМАКС» на торговый павильон, не оспаривало. Далее указано, что при таких обстоятельствах требования истца о недействительности последующей сделки с павильоном и вытекающего из неё перехода к новым собственникам прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на законе не основаны.
По запросу прокуратуры Засвияжского района г. Ульяновска от 26 сентября 2012 года Министерством строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области была проведена внеплановая проверка законности предоставления администрацией города Ульяновска земельных участков <адрес> г. Ульяновска на основании приказа Министерства № от 01 октября 2012 года.
В результате проверки выявлены нарушения ч. 3 ст. 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой подготовка проекта Правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования. Согласно Генеральному плану г. Ульяновска предоставленные земельные участки южнее здания <адрес> предусмотрены как территория зеленых насаждений общего пользования, тогда как согласно Правилам землепользования и застройки относятся к зоне Ц3 – зоне размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения в существующей застройке. Администрацией г. Ульяновска предоставлен земельный участок на территории ул. Камышинской ООО «РИМАКС», что является нарушением части 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой улицы и проезды относятся к территории общего пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и п. 5 примечаний таблицы 8 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», согласно которому в ширину пешеходной части тротуаров и дорожек не включаются площади, необходимые для размещения киосков, скамеек и т.п.
По результатам проверки в администрацию города Ульяновска направлен акт контроля № от ДД.ММ.ГГГГ года и предписание № от ДД.ММ.ГГГГ года с требованием до 20 декабря 2012 года отменить ранее принятые Постановления администрации города Ульяновска о предоставлении земельных участков <адрес> г. Ульяновска и до 30 июля 2013 года привести в соответствие с Генеральным планом г. Ульяновска Правила землепользования и застройки г. Ульяновска.
Данное предписание не было исполнено администрацией города Ульяновска, в связи с чем информация о неисполнении предписания была направлена Министерством строительства жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области в Прокуратуру Ульяновской области для принятия мер прокурорского воздействия в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 8.1 Градостроительного кодекса. На основании мер, принятых прокурором, Глава администрации г. Ульяновска был привлечен к административной ответственности в виде штрафа.
Администрация города Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконными действий по регистрации права собственности на торговый павильон, расположенный по адресу: г. Ульяновск, <адрес>, и об обязании погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о зарегистрированном праве собственности на павильон, расположенный на указанном земельном участке.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29 мая 2013 года требования администрации города Ульяновска удовлетворены частично, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на торговый павильон, расположенный по адресу: г. Ульяновск, <адрес> 2, произведенной 22 сентября 2011 года, запись регистрации № признаны незаконными. В остальной части в удовлетворении требований отказано.
При этом в решении Арбитражного суда Ульяновской области указано, что павильон, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, южнее здания <адрес>, не может быть отнесен ни к одной из категорий объектов, строительство которых допускается без выдачи разрешения на строительство, так как этот павильон является самостоятельным объектом недвижимого имущества, построенным на земельном участке, предоставленном ООО «РИМАКС» для целей, не связанных со строительством. Данный павильон создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, и создан без получения на это необходимых разрешений. Земельный участок был предоставлен ООО «РИМАКС» в соответствии со статьями 22, 34 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не связанных со строительством. Далее в решении сделан вывод о том, что павильон, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, <адрес>, в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой.
Также в решении указано, что фактически оспариваемыми действиями регистрирующего органа самовольная постройка незаконно введена в гражданско-правовой оборот. Еще одним последствием оспариваемых действий Управления является также незаконное приобретение лицами, зарегистрированными в качестве собственников этой постройки, предусмотренного п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации права требовать у администрации города Ульяновска передачи в их собственность земельного участка, на котором эта постройка расположена. Данные лица (Рахматуллин Р.М., Мубинов Р.И., Ризванова А.Р.) в целях реализации этого права 27 апреля 2012 года обратились к администрации города Ульяновска с заявлением о передаче земельного участка в их собственность. Наличие указанных последствий указывает на то, что оспариваемые действия Управления нарушают права и законные интересы администрации города Ульяновска, в связи с чем действия Управления по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на торговый павильон были удовлетворены.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2013 года решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 мая 2013 года оставлено без изменения.
23 августа 2013 года администрацией города Ульяновска в адрес Рахматуллина Р.М., Мубинова Р.И., Ризвановой А.М. было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, подписании соглашения о расторжении указанного договора аренды и о сдаче земельного участка по акту приема-сдачи.
Рахматуллин Р.М., Мубинов Р.И., Ризванова А.Р. на данное уведомление ответили отказом.
Согласно п. 6.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 2.1.7 договора.
Пунктом 2.1.7 указанного договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению; при использовании земельного участка способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд; при ином существенном нарушении договора.
Как указывалось выше, договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на срок с 28 июня 2011 года по 28 мая 2016 года, цель использования земельного участка – для размещения рыночного комплекса. О праве ООО «РИМАКС» на строительство каких-либо объектов в договоре не указано. По окончании срока действия договора земельный участок должен быть возвращен мэрии (администрации) г. Ульяновска.
При указанных обстоятельствах, в соответствии с приведенными выше нормами действующего законодательства исковые требования о расторжении договора аренды указанного земельного участка, об обязании ответчиков снести павильон, расположенный на земельном участке, обязании возвратить администрации города Ульяновска по акту приема-сдачи земельный участок, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном праве аренды на земельный участок подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Иск администрации города Ульяновска удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года площадью 264,0 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: г. Ульяновск, <адрес>
Обязать Рахматуллина ФИО1, Мубинова ФИО1, Ризванову ФИО1 снести павильон, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, <адрес>.
Обязать Рахматуллина ФИО1, Мубинова ФИО1, Ризванову ФИО1 возвратить администрации города Ульяновска по акту приема-сдачи земельный участок площадью 264,0 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: г. Ульяновск, <адрес>.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о зарегистрированном праве аренды на земельный участок площадью 264,0 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: г. Ульяновск, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Засвияжский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья И.А. Парфенова