Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1283/2016 ~ М-1480/2016 от 06.04.2016

Дело № 2-1283/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июля 2016 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Лысых Е.Н.,

при секретаре Сукач Е.В., с участием:

представителя истца Элентуха Л.И.,

представителей ответчика Федотова А.Н., Механошина Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Чубирко Е.А. к ООО «Компания «Аспект» о признании недействительными договоров,

установил:

Чубирко Е.А. обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Аспект», указывая, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1088 кв.м., расположенный в <адрес обезличен>. В декабре 2014 года к ней обратились представители ответчика с предложением принять участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, который предполагалось возвести по адресу: <адрес обезличен>. Её долей должны были быть три двухкомнатные квартиры общей площадью 200 кв.м. с парковочными местами по одному на каждую квартиру. При этом, стоимость её участия в долевом строительстве ответчик определил в 6000000 рублей, а в качестве оплаты стоимости доли ответчик предложил передать ему в аренду с последующим отчуждением земельный участок по вышеуказанному адресу. Заключить договор долевого участия в строительстве ответчик отказался, а вместо этого предложил заключить договор аренды земельного участка с указанием в нем символической арендной платы, а также взаимосвязанный с ним договор о сотрудничестве. Указанные договоры подписаны сторонами 10.12.2014, срок аренды земельного участка и срок завершения строительства по договору 09.12.2016 г. Стоимость аренды земельного участка 1000 рублей за весь участок в год. Между тем по настоящее время никаких строительных работ на участке не выполнялось и не выполняется. Кроме того, в нарушение требований, предусмотренных в ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, в договорах, заключенных между истцом и ответчиком не определены конкретные объекты долевого строительства, подлежащие передаче застройщиком участнику долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, что прямо нарушает права и законные интересы истца, как участника долевого строительства. Помимо этого, никакой самостоятельной ценности для неё заключение вышеуказанных договора аренды земельного участка от 10.12.2014 и договора о сотрудничестве от 10.12.2014 не имело и не могло иметь, поскольку стоимость аренды земельного участка, указанная в договоре, заведомо ниже рыночной цены аренды такого земельного участка в сотни раз, а договором о сотрудничестве предусмотрена лишь одна форма сотрудничества истца с ответчиком, в виде передачи последнему в аренду земельного участка. Кроме этого, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ право собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом после сдачи его в эксплуатацию переходит в общую долевую собственность владельцев жилых помещений в многоквартирном доме. Таким образом, между сторонами фактически заключена притворная сделка в форме двух взаимосвязанных договоров, имеющая целью прикрыть другую сделку участия истца в долевом строительстве. Ссылаясь на ст.ст.167,170,431.1 ГК РФ, истец просит признать недействительными договор аренды земельного участка от 10.12.2014 и договор о сотрудничестве от 10.12.2014, заключенные между Чубирко Е.А. и ООО «Компания «Аспект», применить последствия недействительности сделок.

В судебное заседание истец Чубирко Е.А. не явилась, будучи надлежащим образом уведомленной о его времени и месте.

Представитель истца Элентух Л.И., действующий на основании доверенности 70 АА 0835303 от 17.02.2015 г., выданной на срок 5 лет, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика директор ООО «Компания «Аспект» Механошин Д.А., действующий на основании Устава, исковые требования Чубирко Е.А. не признал, пояснив, что оспариваемые договоры нельзя признать притворными сделками, поскольку заключая их стороны не могли заключить договор долевого участия в строительстве из-за отсутствия у ответчика в тот момент разрешения на строительство. Просил отказать в удовлетворении иска Чубирко Е.В.

Представитель ответчика ООО «Компания «Аспект» Федотов А.Н., действующий на основании доверенности б/н от 15.03.2016 г., выданной на срок 5 лет, с исковыми требованиями Чубирко Е.А. не согласился, пояснив, что заключенные с истцом договор аренды и договор о сотрудничестве в настоящее время являются действующими, ответчиком обязательства по сделкам не нарушены, от своих обязанностей по строительству многоквартирного жилого дома ответчик не отказывается.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), граждане и физические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу Чубирко Е.А. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1088 кв.м., расположенный по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация индивидуального жилого дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.07.2014 г. (л.д. 5).

10.12.2014 между Чубирко Е.А. (арендодатель) и ООО «Компания «Аспект» (арендатор) в лице директора Механошина Д.А. был заключен договор аренды указанного земельного участка (л.д. 6-7), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес обезличен> площадью 1088 кв.м. для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома и последующего его использования арендатором с указанной в настоящем пункте целью (п.п. 1.1, 1.2). Срок действия договора установлен с 10.12.2014 по 09.12.2016. Стоимость аренды земельного участка 1000 рублей за весь участок в год (п. 3.2 Договора).

В этот же день 10.12.2014 между Чубирко Е.А. (собственник) и ООО «Компания «Аспект» (застройщик) в лице директора Механошина Д.А. был заключен договор о сотрудничестве (л.д. 8-9), в условиях которого указано, что стороны совместно путем заключения договора направляют свои усилия на застройку земельного участка, расположенного по адресу: <адрес обезличен> общей площадью 1088 кв.м. Земельный участок передается собственником земельного участка застройщику пригодным для строительства многоквартирного жилого дома и используется застройщиком с указанной в настоящем пункте целью (п. 3 договора). Прибыль собственника и компенсация его затрат в результате реализации настоящего договора, образуется в виде площади помещений в созданном в результате реализации проекта строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома, а именно три двухкомнатные квартиры, совокупная площадь которых составляет 200 кв.м. и по одному парковочному месту на каждую переданную квартиру (п. 11 Договора). Стоимость земельного участка, направляемого собственником на реализацию условий настоящего договора, стороны определили в размере 6000000 рублей, что соответствует, принимая во внимание п. 11 настоящего договора, 200 кв.м. в возведенном объекте капитального строительства (п. 13 Договора).

Проверяя доводы истца о притворности вышеуказанных сделок, суд приходит к следующему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 г. при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Из анализа заключенных между Чубирко Е.А. и ООО «Компания «Аспект» договора аренды земельного участка от 10.12.2014 г., договора о сотрудничестве от 10.12.2014 следует, что данные сделки являются взаимосвязанными и представляют собой оформление отношений сторон по привлечению ООО «Компания «Аспект» объекта недвижимости – земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, для строительства многоквартирного жилого дома и последующему предоставлению Чубирко Е.А. за земельный участок объектов долевого участия в виде трех двухкомнатных квартир эквивалентных стоимости данного земельного участка и парковочных мест по количеству переданных квартир.

Так в пункте 7 договора о сотрудничестве от 10.12.2014 содержится ссылка на договор аренды земельного участка от 10.12.2014. Договор о сотрудничестве и договор аренды земельного участка были заключены Чубирко Е.А. и ООО «Компания «Аспект» в лице его директора Механошина Д.А. в один и тот же день 10.12.2014 г. Из договора аренды земельного участка следует, что целью заключения данного договора является передача земельного участка ООО «Компания «Аспект» для строительства на нем многоквартирного многоэтажного жилого дома. Цена аренды земельного участка по <адрес обезличен>, указанная в договоре аренды – 1000 рублей за весь участок в год, не соответствует рыночной стоимости его аренды, которая заключением судебной экспертизы, выполненной бюро оценки ТОККО 27.06.2016, по состоянию на 10.12.2014 соответствовала 20649 рублей за весь участок в месяц. Согласно условиям договора о сотрудничестве от 10.12.2014, прибыль собственника и компенсация его затрат в результате реализации данного договора, состоит из переданных ему застройщиком квартир общей площадью 200 кв.м., эквивалентных стоимости земельного участка, и парковочные места по одному на каждую квартиру. Кроме этого, законом, в частности п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, что противоречит предмету договора аренды.

Кроме этого как пояснил в судебном заседании 30.05.2016 представитель ответчика Механошин Д.А. на момент заключения с Чубирко Е.А. договора аренды земельного участка и договора о сотрудничестве, ООО «Компания «Аспект» не имела разрешительных документов на строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома, т.е. не могла быть застройщиком, соответственно, ООО «Компания «Аспект» не вправе была привлекать денежные средства и иное имущество путем заключения договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, что также позволяет суду при оценке оспариваемых договором исходить из их содержания, и сделать вывод о фактической направленности воли сторон в момент их заключения.

Оценивая представленные договоры от 10.12.2014, фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что при заключении договора аренды земельного участка и договора о сотрудничестве у сторон отсутствовало волеизъявление на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, свойственных данным договорам, стороны действовали с целью создания их видимости. Фактически при заключении оспариваемых договоров действия сторон были направлены на заключение сделки по привлечению недвижимого имущества для строительства жилого многоквартирного многоэтажного жилого дома по <адрес обезличен> и в последующем передачи квартир в этом доме в собственность истца.

При таких обстоятельствах имеются основания для признания договора аренды земельного участка и договора о сотрудничестве, заключенные 10.12.2014 г. между Чубирко и ООО «Компания Аспект притворными сделками.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, учитывая признание судом договора аренды земельного участка и договора о сотрудничестве притворными сделками, к ним подлежат применению последствия недействительности указанных сделок путем возврата всего полученного по данным сделкам.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Чубирко Е.А. к ООО «Компания Аспект» о признании недействительными договоров удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 10.12.2014 г., заключенный между Чубирко Е.А. и ООО «Компания Аспект».

Признать недействительным договор о сотрудничестве от 10.12.2014 г., заключенный между Чубирко Е.А. и ООО «Компания Аспект».

Применить последствия недействительности данных сделок, обязав стороны возвратить все полученное по данным сделкам.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий: Е.Н. Лысых